房地产企业销售收入确认原则及核算
商品房销售收入的确认及其销售税金的核算
认 收入 的 。 次， 售商 品房 买卖合 同 其 预
一
般都 规 定 如果 实际 移 交 的商 品房 与
买 卖合 同 的约 定 有较 大 出入 的， 购房 业 主是 有 退货 选择 权 的 。对 于未 办理 移 交验 收 手续 的预 售 商 品房 而言 ，退 货 的因素 并未消 除，因此，未办理 验收 移交 手 续 的预售 商 品房 是 不宜 确认 收
移 交给 购 房 业 主 的 时间 还 比较 遥 远 ，
“ 在房 地产 销售 中，… …以下 属于 法定
进 行 验收 并且 已经办 妥 了商 品房 移 交 手 续 。 行 企 业会 计制 度 和 新 的企 执 业 会计 准 则 以后 ，公 司继 续 沿 用 了上 述 收入确 认标 准。 但 是， 由于公 司商 品房 预售 工作
一
、
执 行 企业 会计 制度 后 ，房
进 展 比 较 顺 利 ， 收 取 了 大 量 的 预 收 房 款 ， 且 很 多预 收 款 在 预 售 （ 订 商 品 房 签
的 经 济 利 益 能 够 流 入 企 业 。 因 为 该 收
商 品房 买卖 合 同并 已经 交清 了首期 购
房 款 ； ③ 购 房 业 主 已 经 对 所 购 商 品 房
表 年度 审计 中，会 计 师事 务 所 主 审会 计师 （ 以下 简称 主审 会计 师） 公 司的 对
两 项会 计 处 理 方 法提 出 了调 整 意 见 。 而笔 者认 为 ， 主 审会计 师的 调整 意 见 值 得商 榷 。
发建设 资金 达到工 程建设总 投资 的２ ％ ５ 即可 拿 到商 品 房预 售许 可 证 ，拿 到预
售 许 可 证 即 可 签 订 预 售 商 品 房 买 卖 合
房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理
房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理本文以房地产企业为例，探讨分期收款销售收入会计确认与纳税业务处理之间的异同。
一、分期收款销售收入会计确认原则与税法上的收入确认原则（一）销售收入会计确认原则《企业会计准则第14号—收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）税法上的收入确认原则1.营业税收入确认原则。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条对暂行条例中的上述规定又做了详尽的阐明，即“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
”2.预征土地增值税收入确认原则。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》未明确条款规定土地增值税纳税义务发生时间。
但从土地增值税属于流转税范畴看，笔者认为，其纳税义务发生时间应与营业税等流转税相同，这在部分地方税务局的文件中有所体现，如《上海市地方税务局关于土地增值税预征问题的通知》(沪地税地［1996］30号)中规定，就项预征与定率预征，均是在收到每笔预收款时计算应纳税额并缴纳土地增值税。
3.企业所得税收入确认原则。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》并采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
论房地产开发企业营业收入的会计核算
郭 毅 飞
（ 河北大学 管理 学院，河北 保定 ０１０ ） ７０２
摘
要 ：随着房地 产业的蓬勃发展 ，房地产开发企业有 了更 广阔的发展前景 。其对 国民经济 的重 大影响
力，要 求我们 必须 了解和 掌握房地产开发企业营业收入 的核算范围和确认原则 ，并通过案例说 明其核 算方法 ， 这将 有助于逐步规 范和完善 房地产 开发企业收入的会计核 算。 关键 词 ：房地 产开发企业：收入确ｉ ｋ；会计核 算；开发产品 中图分类号 ：Ｆ２ ３ ３ ９． １ 文献标 志码 ：Ａ 文章 编号：１７ －４９ ２０ ） ２０ ５ －３ ６２５０ （０ ７ ０ － ９０ ０
一
、
房地产开发企业营业收入的核算范围
房 地 产 开 发 企 业 的 营 业 收 入 ，是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 开 发 经 营 过 程 中 ， 由 销 售 开 发 产 品 、 出 租 商 品 、
提 供 劳 务 、 以 及 其 他 多 种 经 营 活 动 所 实 现 的 收益 ，分 为 主 营业 务 收入 和 其 他 业 务 收 入 。 主 营业 务 收 入 包 括 土 地 转 让 收 入 、 商 品房 销 售 收 入 、 配 套 设 施 销 售 收入 、 出 租 产 品租 金 收 入 和 代 建 工 程 结 算 收 入 等 在 主 要 开 发 经 营 过 程 中 实 现 的各 种 收 入 。 除 了 上 述 的 主 营 业 务 以 外 的 其 他 业 务 实 现 的 收 入 ， 均 应 在 “ 他 业 务 收 其 入 ” 科 目 中 核 算 ，如 商 品 房 售 后 服 务 收 入 、 材 料 销 售 收 入 、 固 定 资 产 出 租 收 入 和 无 形 资 产 转 让 收 入 等 。 另 外 ，房地 产 开发企业 出售的周 转房 ，在 旧城 改造 中回迁 安置户 交纳的拆 迁 面积 内的安置 房产权 款 和增加 面 积 的 房 产 款 ，也 属 于 房 地 产 销 售 收 入 核 算 范 围 。 而 房 地 产 开 发 企 业 出售 自用 的 作 为 固定 资 产 核 算 的 房 产 则 不 能 作 为 房 地 产 销 售 收 入 的核 算 对 象 。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
竣工验收收入确认条件
竣工验收收入确认条件一、收入确认是房地产开发企业财务报告中的重要环节，其准确性和及时性对于企业财务报表的公允性和真实性至关重要。
本文将对房地产开发企业的收入确认条件进行详细阐述，以确保财务报告的合规性和准确性。
二、开发产品已竣工验收在房地产开发企业确认收入前，首先需要确保开发产品已经竣工验收。
竣工验收是确认开发产品完工的重要标志，也是后续销售和移交的前提条件。
只有经过竣工验收的产品才能视为合格的交付物，具备向客户交付的条件。
三、已签订销售合同销售合同是房地产开发企业确认收入的重要依据。
在签订销售合同后，企业与客户之间形成了具有法律约束力的协议，明确了双方的权利和义务。
只有当销售合同正式签订后，企业才能确认相应的收入。
四、开发产品移交购买方在开发产品竣工验收合格并签订销售合同后，房地产开发企业需要将产品移交给购买方。
移交过程应按照合同约定的条款进行，确保购买方对产品满意并接受。
在产品移交购买方后，企业的销售责任终止，相关的风险和报酬也随之转移。
五、风险已转移风险转移是房地产开发企业收入确认的另一个重要条件。
在产品移交购买方后，企业应确保与该产品销售相关的风险已转移给购买方。
这包括但不限于质量风险、保修风险等。
风险转移后，企业不再对该产品的未来状况承担责任。
六、价款已收取价款收取是房地产开发企业收入确认的必要条件之一。
企业应在销售合同约定的收款时间内，确保已全额收取销售款项或取得可靠的收款保障。
对于分期付款的销售合同，企业应按照合同约定的分期收款时间和金额进行确认。
七、成本可计量成本的可计量性是房地产开发企业收入确认的另一个关键因素。
企业应确保与销售收入相关的成本能够可靠计量，包括但不限于土地购置成本、建安成本、期间费用等。
只有当成本能够可靠计量时，企业才能对收入进行确认。
八、利润可实现利润的可实现性是房地产开发企业收入确认的最后环节。
企业在确认收入时，应评估与之相关的利润是否能够实现。
这需要考虑产品的售价、成本、费用等因素，以确保确认的收入和利润符合企业的实际经营状况。
房地产企业销售收入会计核算
房地产企业销售收入会计核算房地产企业销售收入会计核算按照企业会计准则的规定，结合前述对销售收入确认的分析，对房地产开发企业销售收入的会计核算作如下讨论。
1、房地产销售收入的几种形式按照现行相关法律法规，房地产开发企业会计上的销售收入分为预售收入以及真正意义上的销售收入两种。
所谓预售收入，也就是房地产开发企业的开发产品达到了预售条件，取得了《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或商品房价款的行为而取得的价款收入。
一般说来，预售收入会计处理均计入“预收账款”科目中核算。
所谓销售收入，是指房地产开发企业销售完工开发产品取得的价款收入。
如前所述，该销售收入的确认，需要达到4个条件，最基本的条件就是开发产品竣工验收合格与交付买方。
按照销售回款的几种主要形式，将销售收入确认的情况简述如下：按揭回款这是房地产开发企业销售回款的主要形式。
采取银行按揭方式销售开发产品――商品房的，应按销售合同或协议约定的合同总价款确定销售收入金额。
按照企业会计准则的规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，只要所销售的商品房达到了竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。
也就是说，按揭款项是否收回，与销售收入确认没有关系。
但是，如果考虑税法规定因素，为了减少纳税调整的繁琐，也可以采取与税务处理一致的会计处理方法。
即：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
分期收款这种回款方式的频率仅次于按揭回款方式，特别是销售精装修商品房采取分期收款方式较多。
采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的合同总价款确认销售收入的实现。
按照企业会计准则的规定，采取分期收款方式销售开发产品的，只要所销售的商品房符合竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。
收入确认的会计职业判断以房地产销售收入确认为例
3、产权证书办理阶段：产权证书是购房者拥有房屋所有权的证明。在产权 证书办理阶段，开发商仍需承担一定的义务和风险，如协助购房者办理产权证书 等。因此，在产权证书办理完毕前，开发商仍需将相关款项作为负债处理，待证 书办理完毕后再进行收入确认。
三、房地产销售收入的会计职业 判断
会计职业判断是会计人员根据会计准则和相关法律法规，结合企业的实际情 况和经验，对经济业务进行会计处理的过程。在房地产销售收入的确认过程中， 会计职业判断尤为重要。具体表现在以下几个方面：
收入确认是在完成交易或提供服务后，确认收入的时间和金额的过程。收入 确认涉及到判断何时可以合理地认为交易已经完成，以及可以确认的收入金额。 这个过程需要遵循权责发生制原则，同时考虑到相关的风险和报酬是否已经转移。
收入确认的准确性对于评估企业的盈利能力至关重要，因此，它也是会计确 认、计量与收入确认过程中的一个关键环节。
一、房地产销售收入的确认原则
根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，企业应当在满足以下条件时 确认收入：
1、商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相的继续管理权，也没有对已售出的商品 实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠计量； 4、相关的经济利益很可能流入企业； 5、已发生或将发生的成本能够可靠计量。
1、对预售房收入确认的影响。新收入准则下，房地产企业需在客户取得商 品控制权时确认预售房收入。与旧准则相比，新准则下预售房收入的确认时间可 能滞后于风险报酬转移的时间。
2、对完工百分比法的影响。新收入准则下，房地产企业需要采用投入法和 产出法来确定履约进度，并据此确认收入。这将对房地产企业的财务报表产生一 定影响，具体体现在以下方面：
参考内容三
销售收入的确认原则
销售收入的确认原则
（三）银行按揭方式 专题：假按揭的税务处理 1、假按揭的特征 （1）购房人员能在工资表中看到（本企业人员） （2）内部人员买房不便宜，反而贵。 （3）将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。 （4）财务费用中列支个人按揭利息。 （5）企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。 （6）房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。 2、稽查查到以后的交涉。（不要轻言放弃，作退房处理） 利用银行和税务信息的不对称，争取“实质重于形式”。
销售收入的确认原则
五、销售收入的确认原则 （五）专题：关于土地及不动产差额征收问题(见总结的表格） 财税[2003]16号文件第三条第19款： 1、差额征税基本规定。（财税【2003】16号文件） 2、上一个环节没有征税，是否可以差额征收？（国税函 [2005]83号） 3、扣税凭证问题。（16号文件第五条、新实施细则第19条、 国税函[2005]77号） 4、房地产业购进土地，销售房屋是否能够差额征收？（平行 和交叉）
销售收入的确认原则
（四）委托销售方式（财税[2009]29号文件）
1、必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。 2、必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同 和协议。 3、支付给单位的款项，必须是通过银行转账。 4、无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议 金额的5%。 5、佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方）， 而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣 混同手续费和佣金。（反腐败措施） 6、强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金 额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、 无形资产。 7、依法取得合法真实凭证。 8、文件执行时间：2008年1月1日。
房地产行业会计账务处理
房地产行业会计账务处理1. 引言房地产行业是一个重要的经济领域，涉及到大量的资金流动和复杂的交易。
在这个行业中，会计账务处理起着至关重要的作用。
正确和准确地处理会计账务可以提供有关企业财务状况和经营绩效的重要信息，帮助企业做出明智的决策。
本文将详细介绍房地产行业会计账务处理的基本原则、常见问题和解决方法，以及一些示例应用。
2. 基本原则2.1 会计准则房地产行业需要遵守相应的会计准则，如国际财务报告准则（IFRS）或中国企业会计准则（ASBE）。
这些准则规定了财务报表编制的基本原则和方法，确保了信息的可比性和透明度。
2.2 核算主体在房地产行业中，核算主体通常包括开发商、物业公司、销售公司等。
每个核算主体都需要建立独立的账户，并按照相关规定进行核算。
2.3 成本核算成本核算是房地产行业会计账务处理的重要环节。
开发商需要准确核算土地成本、建筑工程成本、物业管理费用等，以便计算项目的总成本和盈利能力。
2.4 收入确认房地产行业中的收入确认通常遵循“完工百分比法”或“交付百分比法”。
根据项目的实际进展情况，确定相应的收入确认比例，并将其记录在财务报表中。
2.5 资产折旧和摊销房地产行业中存在大量固定资产和无形资产，如土地、建筑物、设备等。
这些资产需要按照一定规则进行折旧和摊销，以反映其使用价值的减少。
3. 常见问题和解决方法3.1 长期合同的会计处理在房地产行业中，常常存在长期合同，如大型建筑工程项目。
这些合同涉及到多年的施工周期和复杂的支付安排。
会计部门需要根据实际进展情况进行收入确认和成本核算，并及时调整相关账务。
3.2 预收款项和预付款项在房地产行业中，预收款项和预付款项是常见现象。
会计部门需要及时记录和核算这些款项，并根据实际情况进行逐期调整。
3.3 物业管理费用的处理物业管理费用是房地产行业中的重要支出项目。
会计部门需要及时核算和记录这些费用，并按照相关规定进行摊销或计入成本。
3.4 资产减值损失的处理在房地产行业中，由于市场波动等原因，资产减值风险较高。
会计准则销售收入确认条件
会计准则销售收入确认条件会计准则对于销售收入确认的条件有一定的规定，这些条件主要包括收入的确认时机、确认的依据以及确认的标准。
首先，会计准则规定了收入的确认时机。
根据《企业会计准则》和《财务报告编制准则》，收入的确认通常需要满足两个基本条件，即收入的产生和收入的可以可靠计量。
收入的产生可以理解为交易或事项已完成，例如商品已交付给客户或服务已提供给客户。
而收入的可以可靠计量则意味着收入的发生和金额可以被合理计量和核实，例如可以通过合同、发票等文件来支持收入的发生和金额的确认。
其次，会计准则规定了收入确认的依据。
一般来说，收入的确认是基于交易或事项的发生。
对于销售收入来说，通常是在商品或服务的交付发生，或者与客户达成了合同并具备了收款的能力时确认销售收入。
具体来说，以下是一些常见的收入确认依据：1.合同：收入确认最常见的依据是存在合同。
合同可以是口头的，也可以是书面的，但需要具备法律效力。
合同通常要包括明确的商品或服务的描述、价格、交付方式等关键条款。
3.服务完成：对于提供服务的企业来说，收入的确认通常是在服务完成时进行。
服务完成可以通过劳动成果已明显对客户有益或预定服务期满等方式来判断。
4.收款能力：另一个常见的收入确认依据是客户具备了收款的能力。
一般来说，企业需要评估客户的信用状况、支付能力等因素，以确保收入的确认是可靠的。
最后，会计准则规定了收入确认的标准。
根据《企业会计准则》和《财务报告编制准则》，收入确认需要满足以下几个标准：1.收入的发生：收入确认是基于收入的发生，即交易或事项已经完结或发生。
2.收入的可计量性：收入的金额需要可以被合理计量和核实。
一般来说，收入的计量应基于交易对价的公允价值，即可计量的报酬。
3.收入的可靠性：收入的确认需要是可靠的，也就是说收入的发生和金额能够被合理计量和核实，并且有充分的证据支持。
总结起来，会计准则对于销售收入的确认有一些明确的条件和规定。
这些条件包括收入的确认时机、确认的依据以及确认的标准。
房地产企业销售业务及收入确认流程
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房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算.本文介绍了房地产开发企业的会计核算制度和特殊会计科目，包括资产类和成本类。
其中，开发产品成本核算具有特殊性，主要表现在成本构成复杂、核算时间跨度长和滚动开发核算难度大等方面。
为了确定开发产品成本核算对象，可以按照整个开发项目、开发期数和开发产品形态等方法进行确定。
在成本核算过程中，需要遵循成本核算对象的确定原则。
此外，本文还介绍了房地产开发企业营业收入的会计核算，包括营业收入确认的条件和主营业务收入的核算。
一般的开发项目的成本核算对象是每个独立编制的概算或施工图预算所列单项工程。
但是，对于同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。
其中，开发产品的成本项目包括取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁安置补偿费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费，公共配套设施费和开发间接费用。
取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。
但是，土地使用税不能计入其中。
土地征用费主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费。
前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、三通一平费用等。
基础设施费是指建造各项基础设施发生的费用，主要包括与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
房地产企业销售确认原则与相关税收制度的比较及会计处理方法
李晓艳
随着我 国经济健康 、 速发展 ， 口城 市化进程不 快 人 断加 大 ， 国房地产开发业 得到了迅猛发展 ， 我 并有效推 动 了相关产业 的发展和经济总量 的增加 。 从房地产 开发 企业 的经营特点看 ， 具有复杂多样性 和滚 动开发性及生 产周期长 、 投资数额大 、 往来对象多 、 市场风险不确定等
及 相 应 对 策
（ ） 一 目前我 国公允价值存在 的主要问题 １ ． 市场机制不完善 ， 会计信息的可靠性难以保证
我 国的市场经济体制虽然已初步形成 ， 但这种经济 体制 的转型还不完善 ，各类要素市场运作 还不够正规 ，
非市场化的因素依然存在 ， 目前我 国市场机制 还不具备
前应积极培养各级市 场 ， 建立完善 的市场机制 ， 是 特别 生产资料市场和二手交易市场 ， 进而使公允价值的取得
收入和成本 能够可 靠地计量 。具体对 于房地 产企业来
（） １ 营业税 的计算 。按 《 营业税暂行条例 》 及其实施
细则规定 ，房地产业 营业 额包 括全部价款和价外费用 。 价 外费用 ， 包括 向对方 收取 的手续 费 、 基金 、 资费 、 集 代 收款。凡价外 费用， 无论会计 制度 规定如何 核算 ， 均应并入 营业额计
或提前确认销售收入现象严重 。针对上述问题 ， 正解理 解房地产开发企业 销售收入确认原则 、 会计处 理方法及
有关税收政策 ， 对提高房地产会计信息质量及保证税 收 的及 时足额入库起 着至关重要的作用 。 二、 会计与税收制度对销售收入确认的规定 近年来 ， 我国会计制度为 了与 国际接轨和更准确及 时的反映企业 的资产负债及盈利情况 ， 不断调整会计 准
谈谈房地产收入的确认
谈谈房地产收入的确认中图分类号：f275 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）07-000-01摘要本文首先介绍了新会计准则中收入确认的一般定义和条件，然后根据房地产行业的特点，对房地产销售收入确认条件进行具体分析。
关键词房地产收入确认房地产企业开发产品的销售，因其销售、回款以及产品交付都与其他行业显著不同，决定了其收入确认核算的特殊性。
如何准确地确认收入，是正确计量房地产开发项目利润的前提。
本文从收入确认的一般定义、条件出发，结合行业特点，阐述了房地产企业应当如何准确、恰当地进行收入确认。
房地产行业在过去的二十多年间发展迅猛，同时，国家对房地产开发建设、销售的规管也越来越规范。
房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。
如何把握会计业务的实质，准确、恰当地对收入进行确认非常重要。
笔者根据新会计准则中收入确认的有关规定，结合自身工作经历，下面将对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。
在新会计准则中，对收入确认的标准做了如下定义：指企业在日常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
此外，还要求商品销售收入同时满足下列条件，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
上述定义与条件是对收入确认的原则性阐述。
对于房地产企业而言，由于其产品投资规模大、建设周期长，产品验收合格、交付使用、办理产权转移等程序比较多，再加上销售方式不断变化，使房地产企业销售的会计处理与其他行业相比有着明显的特点，而准则对收人确认条件的一般性表述并没有明确地概括出房地产行业的判断标准，使得财务人员在判定收入实现的条件上不易掌握。
房地产收入确认原则
房地产收入确认原则《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；3、收入的金额能够可靠的计量；4、相关的经济利益能够流入企业；5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。
针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。
与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。
判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。
如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。
某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。
在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。
由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。
我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。
组合成下列六种类型的销售：一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
房地产企业收入确认标准
一、 引言
房地产企业因为自身业务特点， 合同签订、 收款与产品完工、 交付 之间存在较长时间差异， 尤其是在期房预售模式下， 往往在合同签订、 收款之后较长时间才能完工、 入住， 这就涉及到收入确认标准的问题， 即在何种情况下才能确认收入实现 。 本文就房地产企业收入确认标准 谈一下个人观点。 房地产企业收入确认存在不同的会计政策， 有以交付确认， 有以入 住确认， 也有以发出入住通知确认， 或者以达到入住条件确认。 标准不 同， 造成了收入确认时点不同， 影响了会计信息的可比性， 同时也存在 调节收入， 影响利润的可能。根据有关法规和行业特点， 以交付作为收 也是比较合理的标准 。 入确认标准是最稳健，
三、 房地产销售的法律分析
经营模式决定会计核算方式， 会计核算是以财务语言记录经营活动， 所以只有分析房地产企业的销售业务， 才能讨论收入标准确定原则。 在通常房地产销售流程中， 与会计确认相关的环节有如下几个： 签 署合同、 付款或者办理按揭手续、 房产竣工验收、 办理入住、 办理产权登 签署合同可能在房产竣工验收之后； 此外， 付 记； 如果是现房销售的话， 款也可能约定在竣工验收或者入住之后。 在上述几个环节中， 只有办 理完产权登记和付清款项， 买卖双方的权利、 义务才完成， 一个完整交 易才宣告结束。 房地产不是一般意义上的普通商品， 属于不动产， 不动产买卖与动 。《物权法 》 ， “不动产物权的设立、 第九条 变更、 转 产买卖有很大差异 消灭， 经依法登记， 发生效力； 未经依法登记， 不发生效力， 但法律另 让、 ， “动产物权的设立和转让， 有规定除外” 第二十三条 自交付时发生效 。 但法律另有规定除外” 力， 《北京市商品房预售合同（ 2008 年 9 月修订版） 》 根据北京市 范本 如果买方对卖方所交付的房地产无异议， 或异议 第十五条第四款规定， “验收交接后， 双方应当 双方应当签署商 部分经协商处理同意收楼的， 品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的， 双方同意按 ）” ； 《北京市商品房现房买卖合同 照下列约定方式处理（ 自行约定内容 （ 2008 年 9 月修订版） 》 ， “商 中， 现房交付的规定也与预售相同。 可见 是法定的房地产实际交付的凭据， 也是体现买卖交易完 品房交接单” 成， 企业将房地产主要风险转移的证明依据。 在司法解释中也有类似规定。2003 年 4 月 28 日， 最高人民法院发 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》 ， 布 第 “对房屋的占有转移， 十一条规定 视为房屋的交付使用， 但当事人另有 灭失的风险， 在交付使用前由出卖人承担， 交 约定的除外。房屋毁损、 无正当理 付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面交房通知， 由拒绝接收的， 房屋毁损、 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用 ” 之日起由买受人承担， 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 。 该司法解释明确了房屋一旦交付或者推定交付， 其毁损、 灭失的风险就 已经转移。
房企开发四阶段收入的确认
房地产开发公司不同阶段收入的确认一、销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？1、会计上完全按照收入准则确认首先，开发商再收到银行按揭贷款后，就是购房者与银行之间的借贷关系了，与开发商无关了。
开发商在收入确认原则上完全遵循商品销售的确认原则，一般实务上以开发商交钥匙时点为收入确认时点，全额确认收入。
2、售房方式不同收入确认的时间也不同房地产开发公司现开发住宅、商业等不同类型的楼盘，准备在销售过程中采取多种销售方式，有一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、先租后售方式，还有委托中介公司销售方式，售房方式不同，其收入确认的时间也有所不同。
根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）情况如下：一、一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
二、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。
房地产企业销售收入核算
房地产企业销售收⼊核算房地产企业销售物业的核算第⼀节销售收款的核算房地产⾏业与其他⾏业最⼤的区别在于预售制的存在。
⼀般⾏业都是在交付产品的同时收取销售款，⽽房地产企业的销售收款是在产品建造过程中实现的，这是房地产企业与其他⾏业企业最⼤的不同。
这就产⽣了⼀个问题，即销售收款与销售收⼊并不在⼀个时点，销售收款在前，⽽销售收⼊在后。
因此，对于房地产企业来讲，销售收款的核算与销售收⼊的核算是两个不同的概念，核算的⽅法也各不相同。
房地产企业的销售收款包括以下内容：会员费及诚意⾦；销售定⾦；预售款。
⼀、会员费及诚意⾦的核算(⼀)会员费及诚意⾦的概念会员费、诚意⾦是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
按照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府⾏政主管部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签订，也就是说，房地产企业收取的会员费和诚意⾦是在企业预售之前收取的款项。
这部分款项因为没有预售证的⽀撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。
(⼆)会员费及诚意⾦的账务处理由于会员费及诚意⾦的⾮约束性，不能将其作为预收款项处理，⽽应作为企业的应付款处理。
会员费、诚意⾦在“其他应付款”科⽬下核算，房地产企业可根据实际情况设置明细科⽬进⾏辅助核算，以满⾜管理的需要。
该科⽬贷⽅核算收到的上述款项，借⽅核算退还的款项或转⼊“预收账款”等科⽬的款项。
【例6—1】中联房地产公司开发的项⽬，预计在2009年9⽉份能够取得商品房预售许可证，并计划于取得该证后马上开盘销售。
中联公司为了做好销售开盘前的准备，于2009年8⽉7⽇开始收取有购买意向客户的诚意⾦，诚意⾦为每套商品房2万元，当⽇共收取诚意⾦100万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：银⾏存款 1000000贷：其他应付款——诚意⾦ 1000000中联公司于9⽉10⽇正式开盘销售，当⽇退还诚意⾦20万元，有部分诚意⾦客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的40万元诚意⾦转为商品房销售定⾦。
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房地产企业销售收入确认原则及核算
随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。
不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。
买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。
在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。
在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。
本文就此问题进行探讨。
一、问题的提出
新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。
由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。
而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。
如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。
由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。
为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。
针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。
二、会计制度中房地产行业收入确认原则
按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。
具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且
已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。
一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。
但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。
在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。
卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
三、对商品房销售收入确认的争议问题分析
商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：
1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认
在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。
即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认
此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。
在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。
只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认
这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。
如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。
笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。
如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入
会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。
我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。
在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。
因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。
此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。
办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。
开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。
因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
四、结论及建议
由于房地产行业具有不同于一般工商企业的特殊性，其收入确认的主观性高于一般工商企业，因此，应以一般商品销售确认的四个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，进一步规范房地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。
对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，笔者认为，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。
一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
下面是万科2007、2008、2009年度对于“销售商品收入”的“确认原则”：
(2007年度) 收入确认原则
收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确认：
销售商品收入
销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确
认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。
(2008年度) 收入确认
销售商品收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: - 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。
（2009年度）收入
销售商品收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: - 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认
余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。