深圳龙岗万科广场考察报告

四层
溜冰场，正餐/休闲餐饮，鞋/ 冠军溜冰场，春满园，鑫泰，禾绿寿司，味珑茶餐
皮具/箱包，运动休闲服饰， 厅，贡茶，蔬麦果汁吧，NIKE,ADIDAS，养发馆，美
美容护理，数码电器
甲，联想，
五层 正餐/休闲餐饮
老西安，鼎悦坊，美乐汇，和福记
从以上业态分布可以看出，采用多主力店+多档次餐饮的布局策略，以期 带动整个购物中心的人气。
购物中心平面图
负一楼平面图：精品超市，生活配套及餐饮
16个铺位 主力店： BLT精品超市
3700平BLT精品超市，搭配华润系采活，华润堂两大主力业 态，另配套餐饮千味涮，阿香米线和零售博士眼镜，休闲餐 饮
负一楼主力店：BLT精品超市
主营进口与高档商品，与周边的大众化消费水平不符。 目测人流较少，不超过15人，生活快销品区人较多， 提袋率极低。
业态占比
Leabharlann Baidu
童装/童用
52
15 餐饮
娱乐
158
购物
餐饮 娱乐 购物
52
23%
15
7%
158
70%
各业态品牌数占比
服装/服饰
童装/童用 服装/服饰 生活配套 休闲饮品/甜点/糕 点
珠宝/眼镜 超市
珠宝/眼镜/饰品/钟 表/礼品/保健品
一楼主力店：ZARA
一楼ZARA
副牌（一楼）
副牌（一楼）
副牌（二楼）
ZARA在零售店铺里，占面.开间最大。副牌一，二楼分散布局，避 免同系竞争，利于抢占市场。也可合理引导客流。
ZARA全系列第一次同时进驻一个购物中心。同为国际快时尚品牌， 人气却与优衣库，HM相差甚远。偌大的店铺，客户不超过5批，买 单的更没有。
定价中高端，男士衬衣279起，男休闲裤399元/条，男休闲外套 699起。
二楼平面图：品牌服饰，电玩，休闲餐饮
54个铺位
主力店;星际传奇，占据西南角的位置，是目前购 物中心人气最旺的商家之一。
二楼主力店：星际传奇
人气最旺的商家。娱乐项目涵盖电玩，家居娱乐。不仅吸引了 年 青消费者，也带来了很多家庭客户。 抓住了年青的消费群体，成功的带动了整个购物中心的人流， 促进了其它商家的销售
5楼主力店：老西安 未正式开业
各楼层业态分布
楼层 负一层
一层
业态分布 超市
精品超市、正餐/休闲餐饮， 家居生活，鞋子，眼镜
代表品牌 华润万家
ZARA,优衣库，HM，ESPRIT,ADIDAS,CK，GUESS,VJC, OYSHO,POWERLAND,六福珠福，周大福，屈臣氏
二层
电玩，男女装/休闲/运动服饰，星际传奇，H&M，JACK,JONES,ONLY,艾格集合店，
皮具/箱包/鞋，家具生活，珠 LEE,BSX,BELLE,家百悦，星巴克，85度，太平洋咖
宝钟表，休闲餐饮
啡，
三层
儿童乐园，电器，正餐/休闲 MELAND儿童乐园，顺电，汉拿山，和民，西贝，元
餐饮，男/女/运动休闲/童装， 气寿司，仙踪林，鲜芋仙，自然派，安莉芳，
儿童玩具/摄影
BALABALA,7HOUSE,优优小王国
内部动线之平层动线：
以4个中庭以节点，呈现环形动线，清晰， 展示性，易达性好，起到很好的组织交通和 组织商业的作用。通过扶梯和垂直电梯与平 层动线相联，使客户方便，快捷的到达他们 想去的任何楼层。
内部动线之垂直动线：
双向扶梯
地下车库
垂直电梯间
每层均设有4部双向扶梯，6部垂直电梯，方便客流上下，另可降低各 楼层间的租金差，提高整体收益。购物中心内外墙无外挂垂直电梯， 最在限度扩大 中庭的空间和建筑的整体美观。地下车库直达负一楼超 市区
外部动线：人车分流 主入口
侧门入口
正对交通节点-*----龙翔大道与 龙潭路交汇处
主入口设置有LED广告屏，便于商 家形像展示，也可提升商业档次
两个次出入口，沿龙翔大道设 置，方便客流出入
两个次入口无导示牌，不便消 费者寻找。
外部动线：车，货出入口
车流动线设置在广场主出入口侧面，与购物中心的内部动线相结 合，方便人，车接驳。
4楼平面图：知名餐饮 47个铺位
主力店：冠军溜冰场，春满园
4楼主力店：冠军溜冰场，春满园 龙岗区最大的商业真冰滑冰场
深圳本土品牌酒楼“春满 园” 面积达6000平米。
5楼平面图：餐饮
4个铺位
主力店;老西安，5楼相对独立 ，除了老西安，和福记两家正餐外， 在溜冰场的5楼中庭周围，开辟了休闲餐饮区，可以现场观看溜冰场 里的活动。
三楼平面图：儿童体验，娱乐业态
45个铺位
主力店：MELAND儿童乐园，顺电
三楼主力店：MELAND儿童乐园
反斗乐园旗下高端品牌MELAND,以儿童体验，角色 扮演为主，定位10岁以下儿童。
价位偏高，但能成功的吸引众多消费 者，分析认为，除了周边客群消费能 力较强外，丰富的项目，极强的参与 性也可能是成功的原因。
一楼平面图：国际品牌快时尚：
59个铺位 铺位划分：南边铺位面积 明显大于北边，净深较 大，导致三大快时尚扎堆
三大快时尚主力店，优衣库， H&M,ZARA, 占据一楼南边大部份 商铺，其它搭配运动休闲服装，珠宝钟表。四个中庭开放为促 销，展示区。
一楼主力店：HM,优衣库
占据主入口的第一和第二个铺位，其中HM一与二楼互通。 两大快时尚客层年龄定位相似，都是16-35岁，走的是大牌平民路 线，定价，产品类别也极为相近，近身肉搏。 目测两个店铺客流较稳定，年青女性居多，在零售品牌店中，人 气算是最旺的两家店。
项目体量
综合体建筑面积近100万平方米，除万科广场外，还包括10万平方米的写字 楼———万科大厦、70万平方米的住宅———万科·天誉
项目外观：封闭形建筑，外观采用透视玻璃幕墙与波浪线条相结合，富于层次感和节奏感。暗色调搭 配淡淡金色，沉稳，有厚重感。整体设计大方，现代，轮廓鲜明。广场整体呈L形，规划两个次出入口
营销策划部 2014.3.15
项目基本情况
龙 岗 万 科 广 场
地址 规模 楼层分布 开业时间 铺位总数 各层铺位数 品牌数量 空铺数 跑盘日期 周边住宅 周边商场
龙岗区中心城龙翔大道188号 15万平方米 地下1层，地面5层 2013.12.21试营业，2014.1.24全面 营业 225 负一层16，一层59，二层54，三层45，四层47，五层4 146 5个，录得进驻品牌，处于装修期 2014.3.15 公园大地，中央悦城，天健，郡城，锦绣华天 世贸百货