201004北京中关村生命科学园项目营销策划方案 208P
生命细胞、景观格局与创新网络——中关村生命科学园规划
精心整理生命细胞、景观格局与创新网络—中关村生命科学园规划摘要：如同生命一样，大地景观是一个生命的有机体。
本研究从细胞理论中获得启示，以中关村生命科学园规划为例，探讨了高科技园的空间结构和创新网络，强调了生态基质、功能体、流通网络和边界四大空间元素在高科技园规划中的意义，尤其强调了一个可持续生态系统的建立对形成创新环境的重要作用。
关键词：Abstract:Zhong Guan Cun Lifekeyword:sciencepark,innovationnetwork,landscapearchitecture，siteplanning 1、引言：生命细胞、景观格局与创新网络早在17世纪早期，伽俐略就开始用显微镜观察昆虫眼睛，并惊奇地发现了美妙的生物显微结构。
17世纪中叶，英国实验科学家RobertHooke 在显微镜下观察到了软木塞的几何结构，这些整齐有秩序的壁合结构类同于人类日常感知尺度上的牢房，因而被命名为"牢间"(Cell)，即细胞。
到了19世纪，显微镜技术的改进使人们对细胞有了进一步的认识，经过Theod orSchwann和MathiasSchteiden以及RudolfVirchow的发展，形成了在生命科学上具有革命性意义的细胞理论:二是细胞内部的功能体：包括含有染色体和基因的细胞核。
在一个良好的细胞环境基质上，它们进行着包括细胞分裂，物质、能量、和信息的转化、储存，甚至自我解体的一系列功能，是细胞中最具创造力和能动性的部分。
三是细胞内外流通结构：包括细胞内的微管和微束、胞间连丝，它们是细胞内部各功能体之间以及细胞与外部联系的通道，承担着传输物质、能量和信息的功能。
们既是隔离的边界，（Gaia）理论(1979)，大地本身也是一个生命体：维持着一个生命的地球。
这一大地生命体同样具有类似于生命细胞的生命基本单元。
在某种意义上说这一细胞便是景观生态学所定义的"景观"（La ndscape）:一个地域综合体，一个具有结构和功能的生态系统。
项目进度控制措施
北京智慧生物科技创新中心项目进度控制措施一、进度管理的工作内容1、制定项目进度计划：根据项目需求和合同要求，制定详细的项目进度计划，包括里程碑、一级、二级、三级、任务分解、时间估算、劳动力及设备估算等，形成可视化进度跟踪表格。
2、进度监控：指定进度专题会制度，定期跟踪项目实际进度与计划进度的对比情况，分别按周、半月、月度、季度、半年度、年度计划进行发现偏差并采取纠正措施。
必要时采取每日生产例会措施进行每日纠偏。
3、资源调配：根据项目进度和资源需求情况，合理调配人力、物力、财力等资源。
地下车库及1#楼朗坤大厦为施工关键线路，优先对关键线路的材料及设备提前做好规划，对于像电梯及中央空调这种生产周期较长及占用资金较多的设备要求采购部提前确定，场地及进场安排进行提前排布。
4、风险管理：识别和分析可能影响项目进度的风险因素，主要包含政策风险、市场环境风险、设计风险、施工风险，应对策略包括要求经营管理部提前完成验收及报批报建流程、资料准备、现场合格标准文件，并对现场管理人员进行交底。
对于市场人材机价格波动造成的风险，在合同签订中设置约束条件，将风险提前规避。
施工图下发前，组织公司研发设计部及相关专家，完成项目方案敲定，杜绝后续频繁变更，出现停工返工情况等措施，并监控其执行情况。
5、沟通协调：与项目相关方保持密切沟通，确保各方对项目进度有清晰的认识和共同的理解。
项目管理部指定专业工程师进行总分包、设计、监理日常协调工作，包含工作及非工作时间进行管理交流，重点对总分包界面划分及交接工作、监理与施工单位管理矛盾、设计缺陷现场处理工作进行全方位监控，保证沟通顺畅。
6、变更管理：对项目变更进行评估、审批和实施管理，确保变更不会对项目进度产生不利影响。
严禁施工单位提出设计变更，非集团要求，不予确认，防止变更产生停工或滞工情况。
7、报告与总结：定期编制项目进度报告和总结报告，向项目相关方汇报项目进展情况并总结经验教训。
二、进度管理的原则与实践措施1、保证合同文件约定的工期目标的实现1.1原则：项目进度管理的首要任务是确保项目按照合同或协议中规定的时间表完成。
中关村生命科学园定位报告
中关村生命科学园B6a-B6c地块项目定位报告一、项目概况1、项目暂定名称北大国际养生文化创意园（二期）2、建设地点北京昌平区生命园西路55号中关村生命科学园内B6a-B6c地块3、地块指标总占地14.6万平米，总建设规模22万平米，其中，地上17万平米，地下5万平米，容积率1.2，绿化率不低于40%，限高48米，局部30米。
该地块土地使用性质为教育科研用地。
二、“北大国际养生文化创意园”整体建设思路1、“北大国际养生文化创意园”一期（A5a-A5b地块）产品设计以类住宅产品为主，产权以全部出售为目的，为公司快速回笼资金。
2、“北大国际养生文化创意园”二期（B6c-B6d地块）以创建新型国际老年养生文化园区为主题，同时为培育国内养生养老文化市场提供教育、研究、示范、培训平台。
为配合新型老年养生社区建设，增设北大国际小学，北大国际幼儿园，完善整个产业链条。
充分利用项目地块土地资源，采取统一规划、统一设计、统一管理、分期实施的“三统一，一分期”方法进行科学化开发建设，为首都建设一处为老年人全方位服务的国际化的老年社区。
要建成为规模适当、环境优美、设施齐全、先进配套、各项标准达到国际一流并与世界先进水平接轨的综合性老年养生社区。
并以此为基础，在整合北大优势资源的前提下，将养生、中小学教育、学前教育等资源进行全方位整合，不断开拓市场，将老年养生社区开发模式化，系统化、连锁化，产业化。
3、北大国际养生文化创意园各地分区充分利用北大资源集团在全国各地的土地储备资源，建立起全国统一的养生文化基地连锁企业，为北大资源集团寻求新的未来发展发展方向，为人们提供新的养生场所和就业机会。
三、北大国际养生文化创意园（二期）建设必要性1、项目的建设可突破土地使用性质对资金的束缚2、项目建设满足集团资产自持升值及资金平衡需要四、产品功能划分该地块划分为养老项目和国际小学2个部分1、养老社区（“北大国际养生文化创意园”二期）根据养老社区的功能需要，项目将建设养生养老中心、康复娱乐中心、配套服务中心、物业管理中心四大中心功能区，同时建设环境优美的中心绿化区及道路市政工程。
中关村科技园区海淀园商业发展计划
中关村科技园区海淀园商业发展计划一、背景分析中关村科技园区海淀园位于北京市海淀区，是中国科技创新的重要基地之一、海淀园园区内聚集了众多高科技企业和科研机构，具有良好的科技创新氛围和资源优势。
然而，目前海淀园在商业发展方面仍存在一些不足，需要制定商业发展计划来进一步推动园区的繁荣与发展。
二、目标设定1.提升园区商业设施规模和档次，满足企业员工的就餐、购物和休闲需求。
2.引入更多知名商业品牌和高品质服务，提升园区的吸引力和竞争力。
3.促进科技创新与商业发展的有机结合，打造科技创新和商业化的双赢模式。
4.增加园区商业租赁收入，提升园区经济效益。
三、商业发展策略1.扩大商业设施规模：加大商业建设的投入力度，增加园区内的商业设施面积。
建设更多的餐饮、购物和休闲娱乐场所，满足企业员工和园区周边居民的需求。
2.引入知名品牌：积极与知名商业品牌合作，引进更多优质商户入驻。
通过与知名品牌的合作，提供更高品质的服务和产品，进一步提升园区的档次和形象。
3.鼓励科技创新与商业合作：设立专门的科技创新与商业合作基金，支持科技创新型企业开展与商业机构的合作。
鼓励企业在园区内开展技术转化和产品应用，并通过商业化手段将科技创新成果转化为经济效益。
4.完善商业服务体系：建设统一的商业服务中心，提供租赁、物业管理等全方位的商业服务。
引入专业的管理公司，提升商业设施的管理水平，提供更高质量的商业服务。
5.拓宽商业运营模式：组织定期的商业活动，如展览、演出等，吸引人流量和提升园区的知名度。
通过开展商业培训和活动，促进企业之间的交流与合作，形成商业生态系统。
四、实施措施1.投入资金：制定商业发展专项资金计划，为商业发展提供必要的资金支持。
2.招商引资：组织专业机构开展商业招商工作，吸引优质商户入驻园区。
3.政策扶持：出台相关政策，对符合条件的商业项目给予一定的扶持和优惠政策。
4.建设配套设施：加大对商业设施建设的投入力度，提升园区内商业设施的数量和质量。
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Part2 、现行博弈
2004年后……
资本主导房价（阶段性的价格特征）
现行的房价，尤其是以北京、上海、杭州、海南为代表的热点城市，已经很大程度 上背离供求关系决定价格的经济规律，资本的力量成为主导价格的第一因素。借助
行业发展的两大根本动力（城市化进程和人口红利），同时利用中国特定的土地 政策，资本力量逐步掌控定价权利，推涨房价。
2004年后行业调控政策回顾
2004年
（ 831 大限）
加强经济适用房的管理；标志着宏观调调控开始 加强房地产贷款监管 银行首次加息等政策先后出台
2005
3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面； 3月国八条出台（旧国八条）； 5月 七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）
年
9月 银监会212号文件收紧房地产信托 10月 国税总局重申二手房交纳个税 4月 房贷利率再次上调；
2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付 金融政策
年 不低于40％的要求；
2010 年1 月15 日召开的中国银监会2010 年工作会议指出要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信 金融政策 贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以 此来控制房价过快上涨。
风险的化解；商建产品与住宅功能的有效对接，项目立项定位与市场定位及传播的有效对接）
并需全要素系统性营销策略实施——即通过对产品、包装、推广、销售各主要营销力要 素进行“配称性” 统筹，系统精确发力，以确保取得理想的销售业绩。
提要 contents
CHAPTER1 本案在售期宏观市场研判 CHAPTER2 项目概况 CHAPTER3 中关村生命科学园区位及环境特征分析 CHAPTER4 区域市场研究及竞争对手分析 CHAPTER5 关键营销问题界定 CHAPTER6 产品概念策划建议 CHAPTER7 价值整合包装策划 CHAPTER8 销售策划 CHAPTER9 推广策划 CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议）
中关村生命科学园_
高新技术项目资助和奖励、行政费 用减免等方面。
— ——园区基础设施建设。生命科学园被列入 ２００４ 年北京 市政府投资计划项目， 北京国有资产经营公司参股组建公司进 行园区的土地一级开发， 积极参与和协调园区的基础设施建 设。
— — — 园 区 招 商 引 资 。以 国 家 科 技 部 、国 家 发 改 委 、中 关 村 管 委 会 、市 发 改 委 、市 科 委 为 后 盾 ， 跨 国 企 业 驻 京 企 业 联 谊 会 、商 会等相应专业社会中介机构为依托的多渠道招商网络。
发实体。现已入驻 ４０ 余家生物医药行业的高端研发及产业化 “十一五”时期中关村科技园区发展规划 ， 提出把生命科学园作
企业。
为建设特色专业园和产业基地的重点之一；
— ——政策扶持。历年来， 北京发
布了一系列鼓励高新技术产业发
展、扶植高新技术企业成长的政策
措施， 包括《北京市鼓励在京设立科
技 研 究 开 发 机 构 规 定 的 通 知》、《北
平方米， 二期 １１９ 公顷， 规划定位于医疗区、产业区以及公共配 村 科 技 园 区 管 理 委 员 会 等 单 位 合 作 ， 组 建 中 关 村 兴 业（北 京）投
套设施区等。
资管理有限公司， 对高技术项目进行风险投资和创业扶持。
中 关 村 生 命 科 学 园 是 集 生 命 科 学 研 发 、企 业 孵 化 、中 试 与
— ——园区管理与服务（ 完善服务体系） 。中关村科技园区管 委 会 、海 淀 园 管 委 会 与 开 发 公 司 一 道 合 作 ， 通 过 混 合 型 的 管 理 模式， 针对生命科学园的产业特点， 为入园企业提供高效、优质 的服务。
１４８
京 试 验 区 税 务 所 税 收 征 管 办 法》、
中关村创新园策划
（五）平台建设
对产业平台作了调研
1 、主导产业相关的硬件平台
已有的平台：
– 集成电路设计的硬件平台主要是 IP 核， EDA, MPW 服务以及设计方案。 – 3 G 硬件平台包括两部分，即空中接口部分和网络部分空中接口部分主要
包括基带信号处理和如果信号处理；网络部分主要是如何实现基站 (或 NodeB) ，基站控制器 (或共和党员全国委员会) 及核心网的数据传输。 2006 年中关村正在申报的平台支持项目有中关村集成电路通用分析平台、 基于自主知识产权的网络安全运行管理平台、无线宽带接入应用示范网 工程等
二、中关村创新园开发进展
（一）征地
1、 2005 年年底，在区委、区政府、各委办局及苏家坨镇的 大力支持下，完成了 248.8 公顷产业用地的征地工作，目 前正在办理缴费过程中同农民签署了全部用地的征地补偿 协议
2、创新园 范围内农民地上种植物的补偿已完成大部分, 非居 住类建筑物的拆除在进行中,已收回部分影响园区本年度 建设计划的部分房屋和鱼塘
① 供电规划已审批完毕 ② 雨水、污水、中水规划正内部审核 ③ 园区河道治理工程规划已完成 ④ 有线电视规划正在进行
2、园区道路的定线成果已完成，道路设计正在进行中。 主环路勘测报 告已完成，五月份可取得开工需要的施工图纸并开工
3、园区基础设施的规划在供电、通讯方面，特别强调了强调双路要求， 保证高科技企业的要求；在景观规划方面，强调了本底资源利用、 蜂巢理念等，着力营造人与自然和谐的园区。
– 中星微（集成电路），联通（ 3 G ），集成电路园（集成电路）， 密安公司（信息安全）, 仁创公司（自主创新企业）、中石油等十 余家企业
2、重点招商对象
名称
北京华虹IC设 计有限责任公
中关村生命科学园
中关村生命科学园导言中关村生命科学园位于北京市海淀区，是中国重要的生物医药研发和创新基地之一。
该园区依托中关村国家自主创新示范区的政策支持和资金扶持，吸引了众多生物医药企业和科研机构入驻，形成了集科研、开发、生产、商业于一体的生态链。
本文将介绍中关村生命科学园的概况、发展历程、产业布局以及未来发展方向。
概况中关村生命科学园建设于1994年，是中国最早的生命科学园区之一。
园区占地面积约200公顷，拥有现代化的研发设施和配套服务。
园区内涵盖生物医药、生物技术、医疗器械等多个领域，拥有一大批国内外知名企业和高校研究机构。
发展历程自建园以来，中关村生命科学园吸引了大量创新型企业和高水平研究机构入驻。
园区积极推动技术创新和产业升级，不断培育和孵化优秀创业项目。
园区在生物医药、健康管理、生物制药等领域取得了一系列重要成果和突破，为中国生命科学产业的发展作出了积极贡献。
产业布局中关村生命科学园依托中关村自主创新示范区优势，重点打造生物医药研发和生产基地。
园区内聚集了众多高校科研机构和创新企业，形成了完善的产业链条。
园区内涉及的产业包括生物制药、生物医疗器械、生物信息技术等多个领域，形成了多元化、协同发展的产业格局。
未来发展中关村生命科学园未来将继续深化改革创新，推动更多高新技术和产品在生命科学领域落地生根。
园区将加强与国际前沿科技创新的合作与交流，吸引更多国际生物医药企业和资本进入园区，加速推动园区产业升级和转型发展。
同时，园区还将加大科技人才引进力度，培养更多优秀科技人才，推动生命科学产业的可持续发展。
结语中关村生命科学园作为中国重要的生物医药研发和创新基地，为中国生命科学产业的发展做出了重要贡献。
未来，园区将继续发挥其政策优势和产业集聚效应，促进产业协同发展，推动中国生命科学产业取得更大发展。
中关村生命科学园项目介绍
展 ，将提 供给 目标客 户先进 可靠 的仪器 产 品 ，帮助 他们在 药物 及基础 研究 中提高 速度 ，并
提供 新的研 究手段 。
公司 产 品的主要潜 在市场 是国 际药物开发 研究部 门及 国内外神 经生 物学实验 室 ：
１国 际药物 开发研 究部 门大都运 用小 鼠作为 药物研 发的初 期动物 模型 。小 鼠的基 因和 ．
北京哈特 凯尔医疗科 技有限
公 司
血 液 超滤 脱 水实 现 的机 械性 脱 水 是心 力 衰 竭的 一 种 崭新 的 治疗 方 法 ，也 是近 年 来 心 衰冶 疗 的 重大 技 术突 破 。大 量 的 医学 文 献 已经 确 认 了该 治疗 方 法 的有 效性 和 安 全 性 。但 目前国 内和 国外 市场 上 尚 没 有实 施该 项治疗 技术的 相应设 备 。 公司 于 ２ ０ ０ ７年成功 完成 了血 液超滤 脱 水系 统 研 发 、试 制 ， 目前 已经 试 制 出商 品
管理模 式 ，在具 有国 际一 水平 的 药物 化学 与合成 化学 研发 平 台上积 极开 展化 学外
包研发 服务 。公 司 目前 拥有包 括数家 国际制药 巨头在 内的 ３ ０余家 国外客户 。２ ０ 年 ０６ ５ ，公司投 入 ５ ０万元 在中 关村生 命科 学 园建成 符合 国际 标准 的 ｌ０ 平 方米 药物 月 ０ ５０ 化学实 验室 （ 京奥 力泰格科技 有 限公司 ）２ ０ 北 ； ０ ７年初 ， 在江苏 的中试 工厂 （ 威 （ 乐 泰 州 ）医药化 学 品有 限公 司 ）建设 、安装 调试 完毕 ，投 入 了中试 研发 ，并 且成功 完成 了众 多的 中试项 目。公司 现 已具 备 了从 小试研 发到 中试 放大 的综 合化 学外 包研 发实 力。在 此基 础上 ，公 司力争 在今 后 三年 内成 为国 际化学 外包 行业 的旗 舰型 企业 ，为
中关村生命科学园扩展区概念性发展规划
引导社会资本进入生命科学领域，鼓励风险投资、私募股权 等多元化投融资方式。
03
加强与国际金融机构合作，拓宽生命科学企业境外融资渠道 。
人才引进培养策略部署
01 实施更加积极的人才引进政策，吸引海内外高层 次人才来园区创新创业。
02 加强与高校、科研机构的合作，推动产学研深度 融合，培养生命科学领域专业人才。
产业链完善与延伸策略
补齐产业链短板
针对生物医药产业链中的薄弱环节，引 进和培育相关企业，提升产业链整体竞 争力。
VS
延伸产业链条
鼓励企业向生物医药产业链的上下游延伸 ，形成从研发、生产到销售的全产业链布 局。
创新驱动能力提升途径
加强创新能力建设
支持企业加大研发投入，建设高水平研发机构，提升自主创 新能力。
际一流的生物医药产业园区，引领全球生物医药产业发展。
02
构建完善的产业生态体系
以企业为主体，以市场为导向，加强产学研用深度合作，构建完善的生
物医药产业生态体系，推动产业持续健康发展。
03
推动区域经济社会协调发展
通过扩展区的建设和发展，带动周边区域的经济社会协调发展，提升城
市整体形象和品质。
关键成功因素
未来发展趋势预测
技术创新将持续活跃
随着生物医药技术的不断发展和突破，未来中关村生命科学园扩展区的技术创新将更加活跃，有 望产生更多颠覆性技术和产品。
产业融合将加速推进
生物医药产业将与信息技术、新材料等产业加速融合，推动新产品、新业态、新模式的不断涌现 。
国际化水平将不断提升
园区将积极参与国际交流与合作，引进国际先进技术和管理经验，推动生物医药产业的国际化发 展。
产业升级需求
中关村生命科学园--俞孔坚(主题、方案介绍)
关于原总体规划1 生命细胞概念设计一个创新网络环境，在很大程度上与设计一个结构完善，生态功能健全，可持续的景观综合体是一致的。
正如一个细胞，因其有完善的结构，使其具有卓越的适应能力，新陈代谢能力及自我繁殖功能一样，一个具有完善格局的景观综合体，具有健康的生态过程和有利于人类创新过程的特质。
基于生命细胞的概念和上述构思来源，本规划有以下四大特征：(1)生态基质：一个可持续的湿地系统这一湿地系统犹如生命细胞的细胞液和细胞基质，滋育着园区创新功能体的生长和发育。
湿地的水源有三个：一是汇聚园区地表径流；二是汇集处理后的生活污水；三是在必要情况下少量引灌上庄水库清水。
湿地系统分为两部分：第一，外围生活污水处理湿地：这是一条与污水处理温室相结合的线性湿地走廊，环绕整个园区外围边界。
来自各个功能体的污水。
集中后，引入污水处理温室。
后顺地势沿湿地走廊缓慢绕园一周，使之与湿地植物充分接触和降解，最后排入中部湿地。
第二，中部景观和休闲湿地将雨水和处理后的灰水汇集于中部，形成以景观和休闲为主要功能的湿地系统，湿地走廊枝状延伸八周围的建筑群。
这里生长着荷花、菖蒲、茨菇等丰富多样的植物和多种生物及鸟类，纵横的栈道穿越其间，成为独特的景观和休闲地。
这个湿地系统构成了一个能自我更新的，可持续的生态基质，成为高技术人员创新思维的源泉。
(2)功能体：高效的创新单元功能建筑群如同细胞核及胞间体，有完善的结构，高效运作，富于创新能力。
功能建筑群在总体分布上以园内环路为界，形成内圈和外圈。
内圈建筑呈半岛状延伸入湿地，与中心湿地环境有充分的接触。
它们是科技人员相对集中的研发场所以及各类正式和非正式交流场所(酒吧、茶座等)。
外圈则以外围绿地为环境，借助于东西两侧的公路复道，可向外直接开口，方便货物出入同时避免对内部研发环境的干扰，因而布局货流集中，科技人员相对较少的实验配套设施、动物饲养场地，植物温室，以及大型集中实验室。
(3)流通网络犹如细胞的信息及物质联系的通道，生命科学园的物质流通网络主要包括：车流交通，环路加尽端路，人流：车流完全分开的便捷系统；货流：借助东西外围复道，直接进入实验配套建筑；水流：生命环境的载体，分为两部分：一是污水流，实行管道分流排污，将含有害物的污水单独排放集中处理，达标后排八城市下水道。
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中国房地产产业发展进程一览表
1978年之前
计划经 济体制 下的房 屋配给 模式
福利配 给阶段
1978—1991
计划经济 向市场经 济转型期 的房屋供 给模式
商品化住房理 论突破与改革 试点阶段
1992—1995
第一次 应对市 场过热 的调控 时期
非理性的市场化 阶段与第一次行 业调控阶段
1995—2002 2003至今
2月23日北京市住房和城乡建设委员会就已联合北京市发展和改革委员会等10个部门于23日出台了《关 于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（北京版国十一条 ） 先于其他城市开始着手落实中央相关政策。
金融政策 金融政策 金融政策 行政政策
回顾2004—2010年年初的调控政策，可以发现：
第二阶段：市场的非理性炒作与第一次调整推进阶段(1992至1995年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底国家第一次对房地产行业进行宏观经济调控，经过这次调控后，房地产业投资增 长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始重新复苏。
行政政策 金融政策
1月四大国有银行宣布：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原 金融政策 则上都可以申请七折优惠利率
5月最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于 法律政策 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，于10月1日施行；
中关村国际生命医疗园修建性详细规划说明书
三、功能定位与规划目标 1.功能定位 中关村国际生命医疗园由北京协和医学中心、北大国际医院、公共服务和市政配套等几大功能组 成，是面向全国疑难重症患者、国内外各层次人群的国内一流、国际标准并具东方特色的医院群，形 成医疗、产业结合的专业园区。 园区建设达到一流技术、一流科技、一流环境、一流硬件、一流管理，全方位、高标准的建设目 标，通过具体实施实现为社会提供“可享受”的医疗服务，以及为 2008 年奥运会提供医疗保障。 2.规划目标 (1) 中关村国际生命医疗园将利用北京大学、中国医科院现有高水平的医疗、教学、科研资源， 实现首都范围内的医疗资源优势重组。 (2) 构建国内高水平、设施好、发展潜力大的医学、教育、科研、健康、产业协调平台，形成北 京现代化医疗服务的窗口。 (3) 以疾病研究为中心，建设国家级的医药高科技创新基地，使首都成为国家医药科技的“龙头”， 促进北京生物医药科技及产业发展。
七、总体布局： 1．规划结构：
在布局上，北大国际医院的 A-2 地块，协和医学中心的 A-4 地块，医疗配套设施的 A-3 地块形成 医疗功能区。A-5 的公共配套设施用地，位于医疗功能区的核心地带，与医疗功能区共同形成用地北侧 的医疗用地，将医疗园主体地位予以突出。产业用地分布于地块南侧。为了增强生命园一、二期的联 系，在 B-6a 和 B-6c 两块产业用地之间增加可移动的绿化带 B-6b，使园区的绿"肺"成开放的形态，使 园区景观向中关村生命科学园一期延伸。考虑到未来产业用地开发的可操作性，绿化带 B-6b 的具体位 置可在 B-6 用地范围内进行调整。
中关村生命科学园a5地块项目营销策略方案
价格策略
在此添加您的文本17字
总结词：合理定价
在此添加您的文本16字
详细描述：根据市场行情、项目定位和目标客户群体，制 定合理的价格策略，确保项目的盈利空间和市场竞争力。
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总结词：价格调整
在此添加您的文本16字
详细描述：根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策略 ，以保持项目的销售活力和市场占有率。
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总结词：优惠措施
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详细描述：针对不同客户群体和销售阶段，制定相应的优 惠措施，以吸引客户并促进销售。
渠道策略
总结词：多渠道销售 总结词：渠道优化 总结词：渠道合作
竞争策略制定
01 02
差异化定位
中关村生命科学园A5地块项目应突出自身优势和特色，与周边竞品楼 盘形成差异化竞争。例如，可以强调项目的地理位置优势、高端住宅定 位、完善的配套设施等。
价格策略
根据市场情况和目标客户群体需求，制定合理的价格策略。可以考虑推 出不同档次的房源，满足不同客户群体的需求。
03
品牌认知度对客户的购买决策产生重 要影响，建立和维护项目的品牌形象 对于营销成功至关重要。
决策过程
客户的购买决策过程可能涉及多个层 级的管理人员和专家，需要有针对性 的营销策略来影响不同阶段的决策者。
03
CHAPTER
竞争分析
竞争楼盘分析
竞品楼盘一
万科中关村生命科学园项目
竞品楼盘二
华润中关村科学城项目
详细描述：通过多种渠道进行销售，包括线上平台、线 下门店、中介合作等，以扩大销售范围和客户群体。
总部基地案例分析——北京中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广报告
总部基地案例分析——北京中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广报告一、本文概述1、介绍总部基地的概念和背景总部基地项目，是一个集高端商务办公、研发、会议、文化、商业和生活于一体的大型综合体，主要服务于总部型大企业和创新型中小企业。
该项目以独特的租售模式、商务环境和文化塑造为特点，打造国际化、智能化、生态化的总部聚集区，是当前城市商务发展的热点区域。
总部基地的背景源于全球企业总部的不断扩张和发展需求，以及中国城市化进程中对高端商务办公环境的迫切需求。
特别是在北京这样的国际大都市，总部基地项目的出现既能满足跨国公司总部的需求，同时也能吸引国内创新型中小企业入驻。
2、阐述北京中关村总部基地的重要性和地位北京中关村总部基地是北京市的一个重要经济区域，也是中国高新技术产业的重要中心之一。
作为北京市政府重点发展的总部经济区，中关村总部基地汇聚了众多国内外知名的高新技术企业和研发机构，成为了全球科技创新和高端商务的重要枢纽。
中关村总部基地位于北京市海淀区，紧邻北四环和五环路，交通便利，地理位置优越。
作为北京市的重要产业区域，中关村总部基地享受着北京市政府的一系列优惠政策，包括财政扶持、人才引进、科技创新等方面的支持，为总部企业的发展提供了有力的保障。
中关村总部基地的发展历程源远流长。
2000年，北京市政府提出了“建设总部经济区”的战略规划，中关村总部基地成为了首批重点发展的总部经济区之一。
在随后的十几年中，中关村总部基地不断壮大和发展，吸引了越来越多的高新技术企业和研发机构入驻，形成了以信息技术、生物医药、新材料等为主导的产业集群。
中关村总部基地的重要性不仅体现在其经济地位上，更在于其对整个中国高新技术产业的发展所起到的引领和推动作用。
在这里，国内外优秀的高新技术企业得以聚集，形成了良好的创新环境和产业链条，为中国科技创新和经济发展做出了巨大的贡献。
3、提出本文的主题和目的本文旨在深入剖析北京中关村总部基地二期规划出台的历程，以及其在营销推广方面的策略。
中关村生命科学园中心景观设计
中关村生命科学园中心景观设计类别：景观设计甲方：北京中关村生命科学园发展有限责任公司规模：263464平方米地点：北京【特色：设计说明】——野草之美本方案将生命科学园作为一个生命细胞来设计，有四大特色，包括：提出可持续湿地环境的营造模式、功能建筑群与环境的交融、流通网络的设计、和边界的营造。
规划的指导思想和战略：生命细胞概念。
生命的基本单元是细胞，它能高效地新陈代谢和自我繁殖，并与其它细胞协同工作。
生命科学园应成为大地机体和中关村的一个活细胞：一个可持续的环境滋育着一个创新的系统。
基于生命细胞的概念和上述构思来源，本规划有以下四大特征：1、环境：一个可持续的湿地系统。
这一湿地系统犹如生命细胞的细胞液和细胞基质，滋育着园区创新功能体的生长和发育。
湿地的水源有三个：一是汇聚园区地表径流；二是汇集处理后的生活污水；三是在必要情况下少量引灌上庄水库清水。
湿地系统分为两部分：外围生活污水处理湿地和中部景观和休闲湿地。
这个湿地系统构成了一个能自我更新的，可持续的生态基质，成为高技术人员创新思维的源泉。
2、功能体：高效的创新单元。
功能建筑群如同细胞核及胞间体，有完善的结构、高效运作、富于创新能力。
3、流通网络。
犹如细胞的信息及物质联系的通道，生命科学园的流通网络主要包括以下五个部分：车流交通与停车场、人流、货流、水流和信息流。
4、边界。
内与外的界定，犹如细胞膜，它是园区各功能区之间及其与外界联系与隔离的介面，包括以下三个方面：园区外围边界、各功能体间的边界、内环路两侧边界。
客户：广州市城市建设开发集团有限公司设计时间：2006年项目规模：26111平方米西塔处于新城市中心的中轴线上，具备开发广州市顶级商务写字楼，标志性写字楼的区位条件。
奥雅在设计中根据功能、交通的总体分析，以及运用风与山的概念，进行整体的空间布局，形成不同的特色空间。
风——景观设计中希望通过动态的线条组合把西塔所处的这种独特环境传达出来。
铺装的律动、树列的指引，以及水晶体的点缀和水景的活跃，都在加强这种动感景观的流动性。
北京中关村文化广场营销策划报告
摘要通过我公司对本工程总体规划设计的研究，以及对8#楼方案的研究和阐发，我们认为本案发卖推广的关键．．在于对本工程地址地域总体的筹划和推广。
由于地舆位置的优势，开发商持久当地经营的优势，以及开发商所具有的独到的文化布景的优势，使本工程具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产工程。
进而通过工程的运营和办理，可以使本工程成为中关村文化休闲的地标性．．．的建筑群落，为日后长久经营打下良好根底。
同时，按照我们阐发，本工程由于历史和当前的原因，在设计、布局、环境和市场竞争等方面存在问题．．，这些问题会直接影响到工程推广和发卖的效果。
我公司从实际出发，以客不雅的角度对存在的问题进行了阐发，并提供了相应的解决方案。
按照阐发，我们建议把当地域塑造成为中关村人的精神家园，为中关村地域提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。
在宣传推广方面，我们主张以面带点．．．．的方式进行宣传。
即通过．．．．，点面结合对当地域总体的宣传，带动本工程〔8#楼〕的宣传。
我公司所做的阐发研究以事实数据为根底，在此根底上，凭借公司所拥有的资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，草拟了筹划陈述。
我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。
我们真诚但愿能够和贵公司携手合作。
第一局部市场查询拜访与阐发一、北京市写字楼整体市场查询拜访与阐发综述：通过对北京写字楼市场总体供需比照阐发，北京写字楼市场的供需均在逐年增加，但从持久的开展看，随着参加WTO进程的逐步加快，CBD区域、中关村区域与金融街区域内还是存在开展潜力。
目前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势开展。
但是我们认为随着中关村地域写字楼市场的逐渐成熟，周遍商务气氛的衬着，中关村地域写字楼还会有很大的开展空间，是北京市写字楼最有前景的区域。
〔一〕供应市场查询拜访与阐发1、写字楼供应量阐发从京城写字楼市场供应量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。
中关村科技园区海淀园商业发展规划(2001--2010年)
中关村科技园区海淀园商业发展规划（2001--2010年）一、总则（一）规划范围与重点中关村科技园区海淀园(以下简称园区)，包括中心区和发展区，面积359平方公里，其中中心区73平方公里，发展区286平方公里。
规划重点是中心区和发展区的商业模式、布局结构和服务功能。
（二）规划期限本规划期限为2001--2010年。
（三）规划依据⒈有关园区建设的请示、批复与各部门规划——北京市人民政府、中华人民共和国科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》；——国务院《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》；——《中关村科技园区“三年大变样”基础设施及园区建设实施计划》；——《北京中关村科技园区总体规划》；——《北京中关村科技园区海淀园及海淀区总体规划》；——《中关村科技园区条例》；——《海淀区北部地区总体规划》；——《北京商业发展规划纲要(2001—2010年)》。
⒉调研与预测报告对园区现状的调查分析和对2010年的人口规模、科技与经济发展、市场供求状况的预测。
⒊参照体美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区的商业模式及发展情况。
（四）规划原则⒈整体设计。
根据园区经济发展要求、市“十五”时期商业发展规划和商业流向规律，打破行政区划，结合园区与周边地区商业的互动与影响，对园区科技服务业和生活服务业进行整体规划，对中心区与发展区商业模式进行统一设计。
⒉前瞻谋划。
立足现实，放眼长远，充分考虑未来园区经济发展和市场变化特点，坚持以发展为主线的方针，用国际视野，比照世界先进水平进行规划。
⒊协调发展。
主要是协调好商业与其他产业之间的关系，协调好商业同自然环境的关系，协调好商业内部的生活服务与科技服务的关系，使不同行业、业态、规模的设施互补互利，协调发展。
二、指导思想与发展目标（一）规划指导思想园区商业的建设和发展要适应《北京中关村科技园区总体规划》提出的园区10年建设目标要求，突出主体特征，坚持“两个服务”，发挥“两个作用”。
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年
2005 年 2006
5月国六条出台，新一轮调控大幕开启；
5月国务院出台限制套型90/70政策； 5月国税总局出台二手房营业税政策，开始着手整顿二手房市场； 7月未取得预售许可证不得发布预售广告； 7月建设部出台171号“外资限炒令”打击投资 7月108号文强制征收二手房转让个人所得税； 9月 完善二手房市场交易管理
一、 中国房地产产业发展简史
房地产的市场化运作开始于70年代末80年代初。市场化的第一步起，国家出台多项产业 和信贷扶持政策，通过金融、政策、立法对其实施健康引导。经过二十几年的发展，房地 产行业已经成为了国民经济的支柱产业之一。行业发展与百姓休息相关，并直接带动了相 关产业的发展，成为拉动内需，提高就业的有力手段。房地产开发投资占全社会固定资产 投资中的比重也从1998年的12.7%提高到2009年的21.7%。 国家通过金融、立法等相关手段引导房地产业发展经历了以下几个阶段时期。
行政政策
行政政策 税收政策 行政政策 行政政策 税收政策 行政政策
1月 建设部规范房地产经纪行业 1月 国税总局清算土地增值税，标志2007年新一轮调控的开始 ； 3月 通过《物权法》； 3月 央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准金）； 9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1 倍，严厉打击炒房行为 2008年3月证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市，通过资本市场实现做大做强 10月财政部、国税总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》。对个人首次购买 90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税，暂免征 收土地增值税； 11月国务院常务会议提出我国的财政政策从“稳健”转向“积极”，同时出台扩大内需的十 大措施 11月中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度； 12月国务院办公厅 “金融30条”。 12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“国13条”）； 12月国土资源部、发改委、住房和城乡建设部等11个部门联合发布《关于切实做好扩大内需 促进经济平衡较快发展的用地保障和管理的通知》。 2008年9月16日起，中国人民银行5次下调人民币存贷款基准利率。
本案在售期宏观市场研判 项目概况 中关村生命科学园区位及环境特征分析 区域市场研究及竞争对手分析 关键营销问题界定 产品概念策划建议 价值整合包装策划 销售策划 推广策划
CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议）
CHAPTER1
本案在售期宏观市场研判（2010—2012）
Part1 、以史为鉴 Part2、 现行博弈 Part3 、未来研判
一场以房价为焦点的博弈
关乎到一个国家、一个民族的未来
关键词： 房价 调控
行业调控的根本目标：
— 确保行业平稳、健康发展； — 为国民经济发展提供持续动力; — 住房合理化配给，实现国人的“安居”。
Part1 、以史为鉴
以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；以史为鉴， 可以知兴替。以史为鉴，对于我们正确认识和把握行业规律，发 展动向，做到科学决策、营销 ...
第二阶段：市场的非理性炒作与第一次调整推进阶段(1992至1995年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底国家第一次对房地产行业进行宏观经济调控，经过这次调控后，房地产业投资增 长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始重新复苏。
中国房地产产业发展进程一览表 1978年之前
计划经 济体制 下的房 屋配给 模式
1978—1991
计划经济 向市场经 济转型期 的房屋供 给模式 商品化住房理 论突破与改革 试点阶段
1992—1995
第一次 应对市 场过热 的调控 时期 非理性的市场化 阶段与第一次行 业调控阶段
1995—2002
2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付 不低于40％的要求；
金融政策
金融政策
2010 年1 月15 日召开的中国银监会2010 年工作会议指出要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信 贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以 此来控制房价过快上涨。
用地形态和项目立项定位是本案营销的关键点。 如何有效化解以上营销瓶颈，将决定本案最终的营销进程和经济收益。
本营销策划将以 “时空特征”为主线，逐层剖析本案所处的宏观时空状态（市场背景）、项目
用地及建筑的时空特征（产品定位）及目标人群的生存时空状态（市场定位），从中梳理出最有 效的解决方案。
实现特定情态下项目与市场的有效对接。（其中包含：商业用地与住宅市场对接中政策
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了 多项针对房地产行业的调控政策。并结合中国社会发展进程，经济发展现状，2007年年底 明确了中国房地产产业未来发展之趋势，明确了商品化手段与社会福利相结合的住房供给 体系。多元化的住房供给制度形成中。 产业格局发生转型性之调整。
第一阶段：住房理论突破与改革试点起步阶段(1978至1991年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室 率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在 四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房 地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年 上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市 的房改总体方案。
2004年后行业调控政策回顾
2004年 （ 831 大限）
加强经济适用房的管理；标志着宏观调调控开始 加强房地产贷款监管 银行首次加息等政策先后出台 3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面； 3月国八条出台（旧国八条）； 5月 七部委意见调控加强、细则出台（新国八条） 9月 银监会212号文件收紧房地产信托 10月 国税总局重申二手房交纳个税 4月 房贷利率再次上调； 行政政策 金融政策 金融政策 金融政策 行政政策 行政政策 金融政策 税收政策 金融政策
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后， 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房 地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的政策经济阶段(2003年以来)
法律政策 行政政策
年
年
2009 2010
金融政策 土地政策
金融政策 行政政策
2010 年1 月13 日，央行发布消息，决定从1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是自2008 年6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化， 为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢
高增长通道。高房价与人民收入之间的矛盾日益突现，2003年年后中央及各地市相继发布行 业调控政策。涉及： — 土地
— 金融
— 行政 — 税收 — 供给结构 等多种手段。
但由于政策的缺乏连贯性、系统性（部分政策缺乏科学性），加之市场投资、投机行为
严重，金融资本推动房价持续走高。2008年受美国次贷危机引发的金融危机影响，全国房价 开始松动，出现下降趋势。受制于经济结构，在出口受到严重打击之后，拉动内需政策影响 （行业优惠政策）使得2009年房价再次飙升。09年年末及10年年初一系列调控政策再次陆 续出台，阶段性的博弈再次上演。
调整的过程。这期间有完全依靠市场到主体上依靠市场配给的巨大的观念转变，
房地产行业不单单是一种市场行为。
一套适合中国国情的住房分配制度正在形成中……
Part2 、现行博弈
2004年后……
资本主导房价（阶段性的价格特征）
现行的房价，尤其是以北京、上海、杭州、海南为代表的热点城市，已经很大程度 上背离供求关系决定价格的经济规律，资本的力量成为主导价格的第一因素。借助 行业发展的两大根本动力（城市化进程和人口红利），同时利用中国特定的土地 政策，资本力量逐步掌控定价权利，推涨房价。
中关村生命科学园 A5地块项目营销策略方案
协成机构 2010-04-07
前
我们认为本案是一个充满挑战的项目：
言
营销结果好，本案将突破土地性质与立项定位的束缚，取得良好的市场业绩并进一步 树立博雅品牌形象。相反，本案营销将陷入被动的局面。 空间性特征（大的区位环境和相对冷清的小环境；生命科学园园区性质给人的直观认知）；
行政政策 金融政策 法律政策 金融政策 金融政策 金融政策 金融政策
年
2007 年 2008
金融政策 金融政策 金融政策 行政政策 行政政策 金融政策
1月四大国有银行宣布：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原 则上都可以申请七折优惠利率
金融政策
5月最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，于10月1日施行； 5月国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。预示着紧缩了数年的房地产信 贷政策开始“松绑；
从上表中可以清晰地看到：2006年之前行业调控书段主要以行政政策为主， 金融、税收政策为辅。2007—08年行业调控则以金融政策为主，行政政策成为