房地产估价理论与方法第五章房地产估价原则章节练习(2015-3-4)

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2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析

上一题下一题
(7/15)多项选择题
第35题
关于房地产状况调整的说法，错误的是______。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
上一题下一题
(10/28)单项选择题
第10题
关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
上一题下一题
(17/28)单项选择题
第17题
关于报酬率的说法，正确的是______。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
第42题
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
(6/15)多项选择题
第34题
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案1、关于房地产估价误差的说法，错误的选项是( )。

(xx年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进展比拟B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。

A、实行有偿效劳B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、以下房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是( )。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的( )。

A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承当资产评估、验资、验证、会计、审计、法律效劳等职责的中介组织的人员成心提供虚假证明文件，情节严重的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处分金。

A、3B、5C、7D、106、( )一般是假定在正常交易情况下进展交易的最可能价格。

A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的选项是( )。

(xx年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进展比拟B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、以下关于房地产估价本质的表述中，错误的选项是( )。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为( )。

A、房地产具有“独一无二”且“价值量大”两个特性B、房地产具有“独一无二”的特性C、房地产具有“价值量大”的特性D、非专业人员无法对房地产估价10、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料二

第五章房地产估价原则第四节使⽤原则使⽤原则要求房地产估价结果是在估价对象使⽤下的价值。

使⽤是指法律上许可、技术上可能、经济上可⾏，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到化的⼀种最可能的使⽤。

房地产估价之所以要遵守使⽤原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜⼒，采⽤的使⽤⽅式，以取得的经济利益。

这⼀估价原则也是房地产利⽤竞争与优选的结果。

因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，⽽且要遵守使⽤原则(关键考点，会以设计考试题⽬)。

使⽤必须同时满⾜以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可⾏；④价值化。

在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的使⽤时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚⾄误以为使⽤原则与合法原则有时是冲突的。

实际上，使⽤是在法律(包括法律、法规、政策、⼟地使⽤权出让合同等)允许范围内的使⽤。

因此，使⽤原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不⼀定符合使⽤原则的全部要求；遵守了使⽤原则，必然遵守了合法原则中对合法使⽤⽅⾯的要求，但不⼀定符合合法原则对合法产权、合法处分等⽅⾯的要求(关键考点，会以设计考试题⽬)。

使⽤具体包括⽤途(或⽤途组合)、规模和集约度。

寻找估价对象使⽤的⽅法，是先尽可能地设想出各种潜在的使⽤⽅式，然后从下列4个⽅⾯依序筛选： (1)法律上的许可性。

对于每⼀种潜在的使⽤⽅式，⾸先检查它是否为法律所允许。

如果是法律不允许的，应被淘汰。

(2)技术上的可能性。

对于法律所允许的每⼀种使⽤⽅式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施⼯技术⼿段等能否满⾜要求。

如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可⾏性。

对于法律上允许、技术上可能的每⼀种使⽤⽅式，还要进⾏经济可⾏性检验。

经济可⾏性检验的⼀般做法是：针对每⼀种使⽤⽅式，⾸先预测它未来的收⼊和⽀出流量，然后将未来的收⼊和⽀出流量⽤现值表⽰，再将这两者进⾏⽐较。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料一

第五章房地产估价原则第⼀节房地产估价原则概述⼀、房地产估价原则的含义房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在⼀些基本规律。

房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的。

因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把⾃⼰主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，⽽应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运⽤科学的估价⽅法，把客观存在的房地产价值“发现”出来。

⼈们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了⼀些简明扼要的进⾏房地产估价所应依据的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

⼆、房地产估价原则的种类房地产估价原则主要有以下6项：①独⽴、客观、公正原则；②合法原则；③使⽤原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。

也可以把这些原则分为3个层次：①基本原则，②普适技术性原则，③特殊原则。

房地产估价⼯作的性质，决定了独⽴、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。

“独⽴、客观、公正”不仅是房地产估价的基本原则，⽽且可以说是房地产估价的⾏为准则，是房地产估价师的天职。

在各种估价⽬的的房地产估价中都应遵守的原则，称之为普适性原则或者⼀般原则，主要有独⽴、客观、公正原则，合法原则、使⽤原则、估价时点原则、替代原则。

其中除独⽴、客观、公正原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则(此段话应记住)。

某些估价⽬的的房地产估价还应遵守⼀些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。

我们把这些仅适⽤于某种或某些估价⽬的的房地产估价原则，称为特殊原则(此段话应记住)。

由上可知，⾏为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的。

因此，谨慎原则也属于技术性原则(此细节应记住)。

三、房地产估价原则的作⽤房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值⾸先界定到⼀个合理的较⼩范围内，然后结合估价⽅法的定量分析，就可以评估出⼀个更加精准的价值。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。

{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案

第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。

在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。

A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。

3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。

A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。

但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。

4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。

A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。

房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析(15)

房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（15）(1/35)单项选择题第1题某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.8%B.50%C.56.8%D.70%下一题(2/35)单项选择题第2题用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。

A.房屋重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价格×房屋成新度C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限上一题下一题(3/35)单项选择题第3题如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A.保持现状为前提B.装修改造为前提C.转换用途为前提D.重新利用为前提上一题下一题(4/35)单项选择题第4题某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。

A.158B.156C.176D.178上一题下一题(5/35)单项选择题第5题某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。

A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17上一题下一题(6/35)单项选择题第6题某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为( )万元。

A.87B.124C.130D.134上一题下一题(7/35)单项选择题第7题防范估价风险的最后一道防线是( )。

房地产估价师《理论与方法》练习题及答案（3）

房地产估价师《理论与方法》练习题及答案（3）
2015年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
【正确答案】：A
【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

参见教材P162。

20、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。

A.社会一般报酬率
B.最低期望收益率
C.特定投资者所要求的最低期望收益率
D.特定投资者所要求的最低报酬率
【正确答案】：A
【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

参见教材P98。

房地产估价原理与方法-房地产估价概论-练习题

第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。

日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。

参见教材P3。

2、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

A、一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。

参见教材P4。

3、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。

A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

参见教材P5。

4、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、以上说法均不正确【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

本题的关键在于汇率的选择。

100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。

2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是选取可比实例。

可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

参见教材P182。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100B.300C.600D.900【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

参见教材P189。

4、甲.乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。

合并后的房地产价值为130万元。

若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。

A.40B.50C.60D.80【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。

合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。

5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

《房地产估价理论与方法》章节题库(房地产估价原则概述)【圣才出品】

第一节房地产估价原则概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。

[2006年真题] A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的【答案】C【解析】房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性2．客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。

A．发明或创造B．创造或确定C．发现或探测D．隐定或探索【答案】C【解析】房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。

3．下列不属于市场价值评估应遵循的原则的是（）。

A．独立客观公正原则B．合法原则和替代原则C．谨慎原则和诚信原则D．价值时点原则和最高最佳利用原则【答案】C【解析】房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。

此外，还有一致性原则、一贯性原则等。

但是，在房地产估价中，不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则可能有所不同。

市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。

4．评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。

A．估价原则B．价值规律C．市场情况D．估价方法【答案】A【解析】房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案2016房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案第二章房地产及其描述多项选择题1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括( )。

A.有形的实体B.土地的形状C.建筑结构D.立体空间E.建筑物的外观2、建筑物的所有权可以分为( )。

A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为( )。

A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有4、下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。

A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权5、下列属于一宗房地产的位置因素的`是( )。

A.方位B.坐落C.楼层D.临街状况E.交通条件6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有( )。

【2011年真题】A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高7、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力8、按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。

A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营9、下列是收益性房地产的有( )。

A.农地C.写字楼D.仓库E.未开发的土地10、房地产按开发程度来划分，可以分为( )。

A.自由的房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房参考答案：1、【正确答案】：ABCE【答案解析】：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

2、【正确答案】：BDE【答案解析】：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（3）

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（3）2015年房地产估价师《理论与方法》试题及答案A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法【正确答案】：ABD【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度;②将标准临街深度划分为若干等份;③确定临街深度价格递减率;④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

参见教材P375。

12、房地产价格构成中的开发成本包括( )。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答案】：BCD【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。

参见教材P277～278。

13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。

A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【正确答案】：ACD【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

参见教材P170。

14、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。

A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易双方【正确答案】：ACDE【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。

房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第5章

第五章房地产估价原则本章一般在4-7分左右，分值不高。

都是小题，重在理解。

一、单选题1.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立『正确答案』D『答案解析』客观独立公正，就是要保持中立。

参见教材P154。

2.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去『正确答案』C『答案解析』参见教材P162、163。

3.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日『正确答案』C『答案解析』参见教材P163。

4. 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价『正确答案』D『答案解析』参见教材P162、163。

A估价时点和估价对象都是过去；B估价时点为现在，估价对象为过去；C估价时点和估价对象都是现在；D估价时点是现在，但是估价对象为期房，为未来的状况。

5.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。

A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可『正确答案』D『答案解析』产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题单项选择题1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的`D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( )【2011年真题】A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件3、影响某套住房价格的实物因素不包括( )【2011年真题】A.装修B.户型C.层高D.楼层4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。

A.完备程度B.基础设施C.实物因素D.环境状况5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。

A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离6、影响房地产价格的环境因素不包括( )。

(2005年试题)A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加B.减少，减少C.减少，增加D.增加，减少8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。

A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( );相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。

A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。

A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。