股权转让名义转让房产涉及的土地增值税争议及税法汇总分析
房地产企业股权转让涉税
房地产企业股权转让涉税房地产企业股权转让涉税引言房地产企业股权转让是指股东将其持有的一部分或全部股权转让给其他投资者的行为。
在股权转让过程中，涉及到一系列涉税问题，包括个人所得税、企业所得税、印花税等。
本文将详细介绍房地产企业股权转让涉税的相关事项。
个人所得税转让股权计算个人所得税根据《个人所得税法》的规定，个人通过转让股权取得的收入属于个人所得税的范畴。
个人所得税的计算方式为：个人所得税 = 转让股权收入×适用税率速算扣除数。
在股权转让中，转让股权收入即为股权的转让价格。
适用税率根据个人所得税法的规定进行调整，根据不同的收入水平，适用不同的税率。
速算扣除数是根据个人所得税的计算公式进行计算的固定数值。
个人所得税的计算公式会根据国家相关政策的调整进行相应的调整。
税收优惠政策目前，国家对于个人所得税的政策有所调整，在房地产企业股权转让涉税中，个人所得税方面也有一些税收优惠政策。
一方面，对于转让股权收入不超过一定数额的个人，可以享受免征个人所得税的政策。
具体的免税额度根据国家相关政策的规定确定，一般会根据年度个人所得税起征点进行调整。
另一方面，对于持有股权满足一定条件的个人，在股权转让中可能享受到延缓缴纳个人所得税的优惠政策。
该政策可以减少个人在股权转让时的税负压力，对于鼓励投资者的积极性产生一定的影响。
企业所得税股权转让计算企业所得税企业所得税是指企业在一定时期内所得的所得额，按照一定税率计算的一种税收。
在股权转让中，如果转让方为企业，就会涉及到企业所得税的计算。
具体的企业所得税计算方式会根据国家相关政策的规定进行调整，一般是根据企业所得额和适用税率进行计算。
企业所得额是企业所得减去准予扣除的成本、费用、损失，再按照规定确定的税前扣除项目减除的数额。
在股权转让中，企业所得税的计算也需要根据具体的情况进行调整。
如果转让方是企业，应根据企业所得税的计算公式计算企业所得税。
税收政策调整近年来，我国出台了一系列调整企业所得税政策的举措。
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题-最新文档
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题引言财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。
然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。
当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。
国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。
①但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。
2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。
而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团XX公司和深圳能源投资XX公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业XX公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
股权转让协议的股权转让税务问题
股权转让协议的股权转让税务问题，是一个许多企业在进行股权转让时必须注意的问题。
股权转让协议是指一方出售其所持有的股份给另一方，以达到转移股权的目的。
在此过程中，涉及到股权转移所产生的税务问题，影响着企业的财务成本及股权转移的顺利进行。
本文将对股权转让协议的税务问题进行介绍和探讨。
一、股权转让的涉税问题在股权转让时，涉及到个人所得税、企业所得税、印花税、土地增值税等税种。
其中，个人所得税是指转让方在转让过程中所得到的收入，应依据国家税务规定缴纳税款。
企业所得税是指企业在股权转让中所得的收入，应缴纳企业所得税。
印花税是在股权转让协议签署时，需要支付的税种，其计算标准是根据交易金额按照一定的税率计算得出。
土地增值税适用于房地产企业股权转让的情况，其涉及到的主要是土地增值所得税的缴纳问题。
二、股权转让协议的税务处理在股权转让协议中，需要涉及到税务问题的处理方式。
一是在协议中明确税务处理方式，如怎样分担印花税等税费。
二是在交易过程中，合理利用税务政策，降低税务成本。
比如利用个人所得税法中的免税额，降低交易的税务成本。
三是遵守税法规定，不断更新税务政策的变化，避免纳税人因不了解税收政策而受到罚款。
三、股权转让协议中关于税务的注意事项在制定股权转让协议时，需要注意以下几个方面：1、对转让方的个人所得税要求进行认真审核，以确保税务合规；2、对印花税的计算及缴纳，要进行准确认识，避免逾期导致的罚款；3、合理利用个人所得税法律法规，降低税费支出；4、在协议中明确各方在股权转让过程中的责任和义务，以确保合法性。
四、股权转让协议中税务企图规避应注意的问题股权转让协议中经常出现企图规避税务的问题，如企图通过协议安排避免印花税、企业所得税等，这种行为是非法的。
企业应该遵守税收法规，避免在股权转让中出现任何税务问题，以保障企业的合法性。
总之，股权转让协议是企业进行股权转移操作的重要文件，涉及到税务等诸多方面的问题。
因此，在制定股权转让协议的过程中，必须严格遵守税法规定，注意税务处理方式，以确保企业在股权转让过程中不会出现任何的法律问题。
某集团公司股权转让涉税问题案例分析
一、初露端倪2010年6月，N市国家税务局通过跟踪外经贸部门对外发布的股权转让信息，敏感地“嗅出”了里面的税务风险。
顺着外经贸部门这条线，该局成立了核查小组，专门评估辖区内所有涉及股权转让的企业。
由于股权转让业务性很强,核查小组根据掌握的资料,在评估的第一家涉及股权转让的企业就发现了问题。
R集团控股有限公司，注册地在英属维尔京群岛。
A公司是R集团旗下企业，于2004年4月在N市成立，是R集团的重要垂赢一体化生产基地之一。
B公司也是R集团旗下企业，于2007年2月成立，是R集团新的重要生产基地之一，其在R集团今后的集团战略中具有重要地位.R集团投资3230.8万美元,占B公司78.8％的股权；投资1110万美元，占A 公司74％的股权。
2009年11月2日，R集团将在A公司的股权以1109.9985万美元的价格转让给B公司，另实收资本不足部分0.0015万美元由B公司补足。
受让方于2010年3月31日前向转让人支付转让股权的价款。
至核查时止，A公司外方股权转让已经交易完毕。
2010年6月28日，核查人员与股权受让人B公司进行接触，到企业了解该笔股权转让的情况,核实相关材料，并与企业就该笔转让行为进行初步的沟通与交流。
同时，就调查情况及时向N市国家税务局进行了汇报，并请求成立业务专家小组共同会诊。
2010年7月，在N市国家税务局大企业和国际税收管理分局的大力协助下,核查人员一行5人专程赴被转让方A公司调查核实情况，并与R集团税务负责人进行首次谈判。
二、双方博弈R集团表示，该股权转让是属于集团内部的股权转让，实质是集团内部的重组，在中国不应负有纳税义务。
税务机关联合专家小组就此指出，根据<《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按规定处理。
股权转让评估增值涉及税收问题
股权转让评估增值涉及税收问题股权转让评估增值涉及税收问题一、背景介绍股权转让作为企业重要的资本运作方式之一，涉及到的税收问题备受关注。
本文将围绕股权转让评估增值涉及的税收问题展开探讨，旨在帮助企业和投资者更好地了解相关税收政策，合理规划股权转让税务问题。
二、股权转让评估股权评估是股权转让过程中的重要环节，由专业评估机构对公司进行评估，确定交易价格和交易条件。
评估增值即评估结束后，股权的市场价值与评估时的价值差额。
股权转让评估增值涉及的税收问题主要包括增值税和个人所得税。
三、增值税1. 增值税一般纳税人：如果企业是增值税一般纳税人，股权转让评估增值部分，按照增值税法规定计算并缴纳增值税。
具体计算方式为：增值税=评估增值金额×增值税率。
2. 增值税小规模纳税人：对于增值税小规模纳税人，按照《增值税小规模纳税人办法》规定，其股权转让评估增值不征收增值税。
3. 跨境股权转让：对于跨境股权转让，按照《营业税改征增值税试点办法》规定，对境外投资者转让股权所得，不征收增值税。
四、个人所得税个人所得税是根据个人收入所得进行征税的税收制度。
在股权转让过程中，个人所得税主要涉及以下几个方面：1. 转让股权所得：根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人股权转让所得要缴纳个人所得税。
对于非居民个人转让股权所得，按照《中华人民共和国个人所得税法》规定执行。
2. 入股权益分配所得：对于入股权益分配所得，依据《中华人民共和国个人所得税法》规定，该所得需缴纳个人所得税。
3. 破产清算所得：破产清算所得按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，依法缴纳个人所得税。
五、税收优惠政策为了鼓励股权转让和投资活动，我国也制定了一系列的税收优惠政策。
1. 对于符合条件的创业投资企业，股权转让不征收个人所得税。
2. 对符合条件的股权转让所得，可以按照一定比例减免个人所得税。
3. 对符合条件的高新技术企业和小微企业股权转让，可以享受一定税收减免或免税政策。
以股权转让方式实现房地产转让的避税效果和法律风险
王利红 成宁职业技术学院 湖北成 宁 ４ ７ 。 ３ １Ｏ
３２ ０ ２１ ０
让 税 收 无 关 ；第 二 种做 法 是 单纯 的股 权 转
让 ，不 但 口 以避 免缴 纳 缴 纳营 业 税 和土 地 丁
蒋品洪 东 阳荣东联 合会计 师事务所 浙 江 东 阳
【 文章 摘 要 】 以股 权 转 让 方 式实 现 房地 产 转 让 可 以取 得较 好 的 税 收 筹 划 效果 ，属 于 合 法 避 税 ；但是 规 避 转 让房 地 产 限 制 条 件 的
股权 转 让合 同是 无 效 的 ， 隐 匿股权 转 让
前 局关 下 地增 值税一些具体 『题规定的通 增 值 税 ，还 可 以避 免缴 纳 契税 （ 两种 方 口 Ｊ 知》（ 财税 字 ［９５４ １９ １８号）规 定 ：对 于 以房 案的因为都涉及房地产权属转移 ，被投 资 ，也可 以避免 支付评 地 产 进 行 投 资 、联 营 的 ，投 资 ，联 营的 一 单位需要缴纳 契税 ） 疗 以七地 （ 地产 ）作 价入 股 进行 投 资 或 房 作 为联营 条件 ，将 房地 产转让到所投资 、 联 营 的企 业 中 时 ， 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 。 斟此 ，房 地 ｊ 资 与房 地 产 转 让相 比 ，可 投 以避 免缴 纳 营 业税 （ 当然 也 就 免缴 以应 交 营 业 税 为 计税 依 据 的城 市 维 护 建设 税 、教 育 费 附加 ，以 Ｉ￣） 土地 增值 税 等 税 费 。 － 和 － Ｉ 在实 践 中 ，Ａ 公 司 及其 股 东 想 以 “ 股 权 转让 ” 方 式 取得 Ｂ公 司 的房 地产 可 以有 ｉ 利， 法 ： 做 厅案 一 ：由 Ｂ公 司 将房 地 产 投 资到 Ａ 公司 ，然 后 Ｂ公司 将 其持 有 的 Ａ 公 刮暇 权 转 让 给 Ａ公 司 的其 他 股 东 。 用该 方 案 ， 采 则 Ｂ公 司 地 产投 资 时 可 以 规避 营 业 税 、土 地 增 值税 ，Ｂ 公 司转 让 股 权 时 可 以规 避 营 业税 。 方案 二 ： 由 Ｂ 公司 以房 地 产 投 资设 立 新 的 Ｃ公 司 ，然 后 Ｂ公 司 将 其持 有 的 Ｃ公 司股 权转 让 给 Ａ公 司 。采 片 陔方 案 的避 税 】 效 果 与 方 案 一相 同 。
股权转让协议书中的股权转让的税务问题与考虑
股权转让协议书中的股权转让的税务问题与考虑一、引言本股权转让协议书（以下简称“协议”）由甲方（转让人）与乙方（受让人）共同订立，旨在规范双方就股权转让事宜所达成的一致意见。
本协议所涉及的股权转让涉及到税务问题，因此，本文将重点探讨股权转让中的税务问题与考虑。
二、股权转让税务问题的概述在股权转让过程中，涉及到的税务问题主要包括资本利得税、企业所得税、印花税等。
1. 资本利得税根据国家有关规定，股权转让所得属于个人所得，需要缴纳资本利得税。
在一般情况下，对于持有超过一年的股权转让，可以享受资本利得税的优惠政策。
具体税率根据相关税法规定而定，甲、乙双方应当根据税法规定履行纳税义务。
2. 企业所得税若股权转让涉及到企业，相关企业所得也需要考虑纳税义务。
根据国家规定，企业所得税的税率为百分之二十五。
甲方和乙方在股权转让过程中应当根据企业所得情况，履行相应的纳税义务。
3. 印花税根据国家相关规定，对于股权转让协议书需要缴纳印花税。
印花税率根据国家规定而定，甲、乙双方应当根据协议书的规定履行纳税义务。
三、股权转让税务问题的考虑在进行股权转让时，双方需考虑如下税务问题：1. 税务尽调在股权转让前，建议甲、乙双方进行税务尽调。
这将有助于准确了解企业涉及的税务问题，规避潜在的税务风险。
2. 资本利得税优惠甲、乙双方应当根据国家规定，充分利用资本利得税的优惠政策。
持有超过一年的股权转让，可以享受较低的税率，从而降低纳税负担。
3. 发票与凭证的保存甲、乙双方在进行股权转让过程中，应当妥善保存相关的发票和凭证。
这将有助于备案、申报及审计等环节的顺利进行，减少不必要的税务风险。
4. 紧密关联交易的风险若股权转让涉及到紧密关联交易，双方需特别注意相关税务法规的规定。
过度依赖关联交易可能被税务机关视为税务规避行为，导致相关交易的合法性受到质疑。
5. 专业税务意见的咨询建议甲、乙双方在股权转让过程中咨询专业税务意见，遵守税法规定，确保在股权转让中不会出现税务方面的问题。
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。
居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。
但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。
希望企业策划时引以为鉴。
下面是具体内容，请参考！【背景和示例】：转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。
中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。
土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。
为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。
比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。
如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。
该地登记的土地使用权人为某贸易公司。
贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。
于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。
公司法专题8--以股权转让实现房地产项目转让避税效果分析
编者按，读者还应当去了解当地的政策，如 2010年2月，河南省国土环境资源厅近日下发通知，严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。
注：笔者读研时曾考过CPA，同时目前专业方向涉及到房地产相关税务，因此对房地产相关税务较熟悉，故而成就此文。
一、前言：房地产项目直接转让，主要涉及营业税和土地增值税两个大税。
为了降低税负，需要进行税务策划，具体分为两个阶段：国税发[2006]187号文施行前的策划方案：通过该房地产项目向目标公司出资再进行股权转让实现退出而不是房地产项目直接转让来实现，因为：根据财税字[1995]48号文，以房地产投资入股的，暂免征收土地增值税，同时根据财税字[2002]191号，房地产投资入股的，不征收营业税。
股权转让后，由于房地产权属未转移，故不增收土地增值税，同时，也不征收营业税。
据此，通过上述办法，营业税和土地增值税都被策划掉了，节税效果显著。
但国税发[2006]187号文施行后（2007年2月1日起），该文规定，房地产开发企业将开发产品用于对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
既然是视同销售房地产，故需缴纳土地增值税。
因此，上述策划方法并不理想，需要重新策划下。
二、税务政策:1、财税字[1995]48号：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
2、财税字[2002]191号财税字[2002]191号文件规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
3、国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
股权转让 土地增值税 税收政策
股权转让土地增值税税收政策
股权转让与土地增值税是两个不同的话题，每个话题都有独特的税收政策。
下面我将为您分别描述这两个话题的相关内容。
股权转让是指股东将其持有的股份转让给其他人或机构的行为。
股权转让往往涉及到资本利得税。
根据我国税收政策，自2005年1月1日起，个人在销售股权时所得的资本利得需要缴纳个人所得税。
具体交纳的税率根据转让时间的长短而变化，一般来说长期持有的股权交税率较低。
此外，根据企业所得税法的规定，企业在进行股权转让时，也会根据所得利得收入征税。
土地增值税是指在土地转让过程中产生的增值所需要缴纳的税款。
中国的土地增值税税收政策与城市、农村地区有所区别。
在城市地区，土地增值税适用于自然人、企事业单位及其他组织的土地出让。
具体征收规定包括税率、计税方式和减免政策等。
在农村地区，土地增值税征收相对较为简单，一般由拥有农村土地使用权的农民按照固定比例缴纳。
总之，股权转让和土地增值税是两个不同的税收政策。
股权转让通常涉及个人所得税和企业所得税，而土地增值税适用于土地转让过程中产生的增值。
具体的税收政策细节应根据相关法规和规定来执行。
以转让股权名义转让房地产行为是否应征收土地增值税问题的探讨
●群 言 堂
以转让 股权 名义转让 房地 产行为 是 否应征 收 土地 增值 税 问题 的探 讨
。审计 署驻哈 尔滨特 派办 孙秀春
摘 要 ：加 强 税 收 法 制 建 设 ，提 高税 收 立 法 和 执 法 质 量 ，是 充 分 发 挥 税 收 在 全 面 建 设 社会 主 义 小 康 社 会 重 要 作 用 的 基 础 。本 文 对 实践 中普 遍 存 在 的 以转 让 股 权 名 义 转 让 房 地 产 行 为是 否 应 征 收 土 地 增 值 税 问题 进 行 了深 入 的 探 讨 ，揭 示 了 目 前 存 在 的税 收 规 范性 文 件 与 现 行 税 收 法律 立 法精 神 不相 符 合 ， 以及 实 践 中难 以操 作 引发 诸 多 矛 盾 的 问题 。 明确 提 出 了研 究废 止 与现 行 法律 相 抵 触 的 税 收 规 范性 文 件 的建 议 ， 以期 维 护 我 国税 收 立 法的 严 肃 性 。
问题 。 比较 普 遍 和 突 出 的 就是 以转 让 房 地 产 公 司股 权 为 名 行 转 让 国有 土 地 使 用 权 、地 上 的建 筑 物 及 其 附 着 物 之 实 的 逃 避 纳 税 的行 为 。到 ２ ０ ００年 时 ， 这 种 行 为 已经 成 为 行 业 通 用 的规 避 土 地 增 值 税 的手 法 。据 国 家 税 务 总 局 有 关 人 士 介 绍 ，在 那 个 时 期 （ 际上 一 直 到 目前 ） 实 ，采 取 此 种 手 法 逃 避 缴 纳 土 地 增 值 税 的 案 例 占 到 土 地 转 让 行 为 的 ８成 以
关键 词 ：土 地 增 值 税 转 让 股 权 转 让 房 地 产 中 图分 类 号 ：Ｆ ｌ．２ ８Ｏ４
房地产股权转让的涉税
房地产股权转让的涉税房地产股权转让的涉税概述房地产股权转让是指购买方通过向出售方购买房地产相关公司的股权来实现对房地产项目的控制权。
在房地产股权转让过程中，涉及到税务方面的问题。
本文将重点讨论房地产股权转让的涉税问题，包括税务主体、应纳税种和税务申报等方面。
税务主体在房地产股权转让中，涉及到的主要税务主体有以下几种：1. 出售方：出售方是指原股权持有者，根据规定需要将房地产股权转让所得纳税；2. 购买方：购买方是指购买房地产股权的一方，根据规定需要承担相关税务义务；3. 律师或会计师：律师或会计师作为中介机构，在房地产股权转让过程中提供税务咨询服务，协助处理相关税务事务；4. 税务部门：税务部门是监管房地产股权转让涉税事务的机构，负责核定纳税金额、审查申报材料等工作。
应纳税种在房地产股权转让中，涉及到的主要应纳税种有以下几种：1. 增值税：根据相关税法规定，房地产股权转让属于服务、不动产销售行为，因此可能涉及到增值税的征收；2. 营业税：如果房地产股权转让作为购买方主要从事房地产开发活动的一部分，可能需要缴纳营业税；3. 印花税：房地产股权转让合同的签订和履行可能需要缴纳印花税；4. 个人所得税：出售方在房地产股权转让过程中所获得的收入可能需要缴纳个人所得税。
税务申报房地产股权转让涉税方面的税务申报工作如下：1. 增值税纳税申报：购买方作为增值税一般纳税人，需要按照规定的时间节点将房地产股权转让的销售额、税额等信息报送税务部门；2. 个人所得税纳税申报：出售方作为个人所得税纳税人，需要按照规定的时间节点将房地产股权转让所得等信息报送税务部门；3. 其他税种的纳税申报：根据具体情况，购买方可能需要向税务部门申报营业税、印花税等其他税种的纳税信息。
以上是房地产股权转让涉税方面的一些基本内容，具体问题还需根据实际情况进行详细分析和解决。
建议购买方在进行房地产股权转让前，咨询专业律师或会计师，确保遵守相关税法规定，减少涉税风险。
以股权转让的方式转让房地产资产,你所不知道的法律问题(附解决方案)【推荐文章】
以股权转让的方式转让房地产资产,你所不知道的法律问题(附解决方案)【导读】:目前工业地产、商业地产交易中,由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高(需要缴纳的税费:营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等),而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税,涉及的税费相对来说要比房地产直接买卖要低很多.因此,越来越多的公司是通过股权转让的方式转让房地产资产.然而有些标的公司并非是房地产项目公司,而是实体企业,以股权转让的方式转让房地产,往往产生诸多法律问题,为双方的交易埋下隐患,也是产生纠纷源泉.本文今天简单的介绍房地产资产股权转让的一些法律问题,以及解决方案,供参考.一、标的公司的其他资产权属的法律问题作为股权的转让方来说转让公司的目的仅仅是转让公司的房地产资产为了避税,而不涉及其他资产(如标的公司的债权债务、固定资产、知识产权等).然而,在实际股权转让中,作为股权转让方往往只会注意公司的债权、固定资产,对于公司的知识产权却没有引起足够的重视.作为股权转让方来说,在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利,同时也丧失对标的公司的管理权,若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权(公司的注册商标、专利等专有技术)作出合理的安排,则这些财产权利仍然归标的公司所享有.我们来看下面的一个案例:A公司(股东为B、C)在上海青浦工业园区拥有一幢价值4000万元的工业厂房,B、C通过股东会决议将上述工业地产转让,D公司拟购买上述工业厂房,由于上述工业地产直接买卖的方式A公司将缴纳500多万的税费,因此A公司的股东B、C提议拟通过股权转让的方式转让该工业厂房,同时愿意将交易价格降到3900万元,D公司欣然同意交易方案,双方表示本次交易中不涉及其他资产及公司的债务转让.在完成股权转让后,B、C依约归还了公司的债务及提走公司的其他设备,双方相安无事.过了数日B、C注册了新公司E,仍然生产以前的产品,无意中D公司发现E公司生产的产品为专利产品,而专利权人为A公司.于是A公司随即起诉E公司要求停止侵权行为,并赔偿经济损失.很显然,在本案中E公司的侵权行为成立,虽然E公司在答辩时称该公司的股东B、C在转让A公司的股权时没有转让公司的专利,因此,该专利权应该归B、C所有,但是法院最终还是支持了A公司的诉讼请求,判令E公司立即停止生产A公司的专利产品,并赔偿经济损失.B、C原以为是双方共赢的交易,最终以自己受到惨重损失为代价完成了这笔交易.很显然在上述案例中,B、C没有明白股权与企业法人的财产各自独立,分属两个不同的主体.而股权转让合同转让的标的物是股东的股权,而非标的公司的法人财产.《公司法》第三条明文规定”公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权.公司以其全部财产对公司的债务承担责任,股东仅以出资额为限对公司承担责任”.也就是说在上述案例中的专利权是完全属于A公司的财产,因此,作为股东来说在《股权转让协议》中是原则上不能对公司债权、固定资产、知识产权作出相应约定,除非在股权转让合同签署之前进行技术处理.否则,即便标的公司在股权转让协议上签字,也应视为分红,应按照公允价值依法缴纳相应所得税.二、股权受让人法律风险以受让标的公司股权的方式受让房地产,作为股权受让方应该聘请专业的律师进行严格的尽职调查,评估标的公司潜在的债权债务及商业风险,但是无论是何等专业的律师,何等专业的尽职调查,都不可避免的是在转让方在不实陈述的背后对外担保问题,这些担保责任无论怎样都会由标的公司首先来对外承担责任,而作为只想收购房地产资产的企业来说,在受让标的公司的股权后不得不对外承担法律风险,因此,作为通过股权转让的方式来受让标的公司房地产资产,作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险. 我们来看下面一个案例:A公司拟将自己的工业厂房以2600万转让给B公司,所有的交易税费均由B公司承担,上述交易在经过税务机关核税后,各项税费总计达到320万元,于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让,A公司的股东接受了B公司的提议,双方顺利完成了交易.但是在一年后,C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔1000万元的借款担保责任,此时D公司已经资不抵债,进入破产程序.最终法院判决A 公司承担相应的担保责任,A公司不得不替D公司归还银行贷款.而白白为这笔交易多花1000万元.三、解决方案基于上述风险,对于交易双方来说可以采取以下方式:1、在股权转让前让标的完成其他资产剥离,使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债,其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权,应通过债权转让的方式完成剥离工作;2、通过公司分立的方式,使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产.将标的公司分立为2家公司,其中一家公司仅剩房地产资产,另一公司依法享有公司的其他资产,分立完成后可通过转让房地产资产公司股权实现房地产转让.但这种方式需要经过法定公示程序,以及税收清缴,对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任.3、新设项目公司,以目标房地产作价投资到项目公司,在完成房地产资产出资到位后,再转入项目公司的股权.通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全,因为新设的项目公司无其他或有债务,同时这种交易方式,从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费,至于企业所得税应按照企业的经营状况,确定是否需要缴纳.4、增资并购方式,即标的公司以目标房地产作价投资到收购方公司,增加收购方公司的注册资本,获取收购方公司部分股权,在房地产完成出资后,由收购方公司的原股东受让标的公司所持收购方的全部股权,从而完成交易.当然,上述仅仅是列举了两个应注意的法律问题及相应的解决方案,对于股权转让,实际操作中远不止这两个法律问题.因此,以股权转让的方式转让房地产资产,的确可以有效的降低交易成本,尤其是直接股权转让更是节约交易时间.但是,作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让,并且不同的交易方式复杂程度亦不同,交易中的税收成本亦不同,均应该聘请专业的人士提供相应的法律风险防范、以及财务风险防范,以确保将交易的风险降到最低.。
股权转让税收风险案例
股权转让税收风险案例股权转让税收风险是指在股权转让过程中可能面临的税务问题和风险。
在国内税收法律法规体系日趋完善的背景下，股权转让涉及的税收风险也变得越来越重要。
下面列举了10个股权转让税收风险案例，以便更好地理解和应对这些风险。
1. 股权转让的个人所得税风险：根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人通过转让股权取得的所得需要缴纳个人所得税。
如果股权转让方没有按照规定缴纳个税，将面临税务风险和处罚。
2. 股权转让的企业所得税风险：企业在进行股权转让时，如果没有按照规定缴纳企业所得税，将面临税务风险和处罚。
同时，企业在进行股权转让时，还需要考虑是否符合企业所得税法规定的资产重组条件。
3. 股权转让的增值税风险：根据《中华人民共和国增值税法》规定，股权转让属于增值税征税范围。
在进行股权转让时，如果没有按照规定缴纳增值税，将面临税务风险和处罚。
4. 股权转让的印花税风险：根据《中华人民共和国印花税法》规定，股权转让属于印花税征税范围。
在进行股权转让时，如果没有按照规定缴纳印花税，将面临税务风险和处罚。
5. 股权转让的土地增值税风险：在股权转让过程中，如果涉及到土地使用权的转让，还需要考虑土地增值税的问题。
如果没有按照规定缴纳土地增值税，将面临税务风险和处罚。
6. 股权转让的跨境税务风险：如果股权转让涉及到跨境交易，还需要考虑跨境税务风险。
不同国家和地区的税收法律法规不同，涉及到跨境交易时需要进行税务规划，以避免双重征税或遗漏征税的情况。
7. 股权转让的资本利得税风险：在股权转让中，如果取得的收益属于资本利得，需要缴纳资本利得税。
如果没有按照规定缴纳资本利得税，将面临税务风险和处罚。
8. 股权转让的企业重组风险：在进行股权转让时，如果涉及到企业重组，还需要考虑企业所得税法规定的资产重组条件。
如果不符合条件，将面临税务风险和处罚。
9. 股权转让的税务稽查风险：股权转让涉及的税务问题一旦引起税务机关的关注，可能面临税务稽查的风险。
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以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策湖南省地税局财产和行为税处明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知湘地税财行便函〔2015〕3号各市州地方税务局财产行为税科：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。
总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。
为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。
对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。
财产和行为税 2015年1月27日国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函[2000]687号2000-09-05广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复国税函[2009]387号2009.7.17广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复国税函〔2011〕415号2011.7.29天津市地方税务局：你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。
经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
2011年7月29日湘地税财行便函[2015]3号横空出世，引爆了税务圈。
但文件内容谈的还是老问题，即“以股权转让名义转让房地产”是否征收土地增值税。
引用了国家税务总局层面的三个文件（即国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件），最后来了句“依法缴纳土地增值税”！但你有你的“法”，我也有我的“法”。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
写的清清楚楚、明明白白，股权转让并不属于土地增值税的征税范围，不应当征收土地增值税。
比一比，哪个“法”大呢？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》都没有将“转让以股权形式表现的房地产”行为拟制为“转让房地产”行为，难道税总可以吗？你说你刺破了公司的面纱，否定了“股权转让行为”，从而肯定了股权转让行为包裹起来的房地产转让行为就是转让房地产。
但人家股权转让行为是客观的、真实的、合法的，你凭什么否定?有税法依据吗？有税务专家说了，你刺破就刺破了吧，为了避免重复征税，你应该让下家把成本分摊到项目公司的房屋、土地成本上。
但公司法人地位和公司股东不是一个概念，你这样岂不是把老张的帽子戴到老李头上吗？合适吗？又有税务专家说了，你转让的股权价值几乎就是房地产价值，比如你房地产价值是1个亿，你股权转让的价值恰好也是1个亿，就是说你股权的价值完全体现在房地产上，所以我要“穿透”。
但我换个“马甲”，股东借款给这个公司2个亿，然后再转让股权，此时股权价值并不完全为房地产价值，你是“穿透”呢？还是“穿越”？一、国家税务总局层面附1：国税函〔2000〕687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》“你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”附2：国税函〔2009〕387号《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》“广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
”附3：国税函〔2011〕415号文《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》“天津市地方税务局：你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。
经研究，同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”。
二、地方税务机关层面附件1：皖地税政三字[1996]367号安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复黄山市地方税务局：你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》（黄地税一字[1996]第136号）悉。
经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。
其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。
因此，你局请示中的省旅游开发中心的股权转让，可按上述原则前款进行确定。
附件2：福建地税答复：标题：国税函[2000]687号有效否在《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（总局公告2011年第2号）以及《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（总局公告2010年第26号）两文件中都未提及《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号），国税函[2000]687号在我们福建省如何把握？解答人：福建省地方税务局国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。
具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。
上述回复仅供参考。
有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。
附件3：湘地税财行便函[2015]3号湖南省地税局财产和行为税处,关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知各市州地方税务局财产行为税科：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。
总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。
为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。
对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。
结论：从实质课税和反避税角度来看，实质课税的前提和基础应该是税收法定，依法征管，如果企业的架构和安排具有合理商业目的，无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为，税务机关应该严格按照税法的规定进行税收征管，不能对税法文件做扩大解释，严格限定自由裁量权。
上述事项，税务机关以单项批复的形式对几个“名为股权转让，实为土地房产转让”的交易征收了土地增值税。
基于此，笔者展开探讨：1、谁是纳税人？土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
在“明股实地”交易中，股权转让方交易的是股权，土地一直是由被转让标的企业所持有没有发生转移。
因此，从形式上不存在土地增值税的应税行为，也没有土增税纳税人（转让的不是地，有地的没转让）。
在征税理论的理解下，我们把股权转让方转让的股权“穿透”掉，直接对应到资产上，那么在这种情况下，姑且可以把股权转让方视为土地转让方。
2、谁是土地承受方？在股权转让中，很容易理解交易的双方——转让方和受让方。
但我们把股权转让“穿透”成了资产交易，就需要重新脑补一下了。
因为资产的法律关系其实没有动，一切都是我们在征税时演变出来的。
这里面涉及到一个问题就是转让方已经缴纳了土增税的资产，其增值部分作为下一环节成本扣除的问题。
3、试作征税理论图解笔者在搅尽脑汁后，画了一个图来支持目前的征税理论。
通过上图我们可以看到，首先，A企业持有的土地是被“穿透”、“剥离”到股东甲的层面的，甲乙之间的股权交易在土地增值税征税中被视同为了一项土地的交易，而在交易完成后，这项土地的税收权利应当回到A，而非在新股东层面停留。
在征税理论下，我们人为地将土地转了一个圈，似乎才能自圆其说。
但是，土地的税收权利必须得回到A，也就是说原股东在转让中实现的增值是作为A的开发成本扣除的。
4、对“明股实地”征收土地增值税的难点对“明股实地”征税最为重要的就是在税收中否定股权交易，确认为土地交易。
这里面有比较复杂的股权比例问题，标的企业资产构成情况等等。
因此，在实务中，征收案例仍然非常罕见。
5、对“明股实地”征收土地增值税的必要性笔者认为，对“明股实地”征收土地增值税的必要性并不充分，主要在于（1）该项行为并非天然具有避税倾向实务中，大多数采取以股权方式收购项目的原因主要在于未达到开发投资强度的土地不能交易。
因此客观的说，采取股权转让方式可能是出于土地交易监管制度的考量，并非一定出于避税。
（2）该项行为并非一定造成少缴税假设在不征税情况下，土地的相关权利一直在A企业，其成本未随股权转让而增加，未来土地增值税依然会实现。
反而是征税以后，A企业作为土地成本核算，由于加计扣除和开发费用的存在，会加大开发成本的扣除。
（3）征税容易造成各税种不协调在征税处理下，容易造成在土地增值税的“自说自话”，造成在流转税、契税等“股权转让”，而在土地增值税中否定的情况。