上海别墅市场研究报告doc

上海别墅市场研究报告

篇一：上海别墅市场分析

绪言

1. 研究背景及目的

别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。

2. 研究对象及范围

90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。

3. 研究方法及主要研究指标

本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。

目录

绪言 ................................................ (i)

第一部分上海市别墅产品分析 (1)

一、别墅产品的演变 ................................................ (1)

二、别墅产品的发展 ................................................ (4)

第二部分上海别墅市场分析 (6)

一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)

二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)

三、后市展

望 ................................................ (29)

第一部分上海市别墅产品分析

上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

一、别墅产品的演变

从物业类型上看，现阶段上海别墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅。

根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义：

? 独立别墅：通常为两到三层的独户住宅；

? 多联别墅：两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作

“Row house”或“Terrace house”；

? 叠加别墅：通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成。

从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：

叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅。从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约用地的同时兼有独立别墅的优点。

1. 类型及风格

20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及1930年以后摩登风格的别墅住宅。解放前它曾是租界中白领阶层的

主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”、“花园洋房”。起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主。

90年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言。总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少。

从98年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅类独院住宅成为了上海臵业安家的新选择。面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展。在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品风格的不断追求，已使得上海成为中国折衷主义发展的合适土壤，规划师、建筑师通过揉合多种历史风格来创造出新的别墅形式。

2. 空间与尺度

? 外部空间与尺度

上海别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些

篇二：上海别墅市场研究报告

一、上海市别墅市场总析

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。

[一]、区域分布

据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，

绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。

[二]、别墅类型

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为

[三]、价格分析

通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。

[四]

XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全