测算表-酒店用地-市场法、剩余法、基准地价系数修正法

土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表

(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本（万元/㎡）其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价（万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总价（万元）
0.00
贷款年利率：
其他售价（万元/
㎡）其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积（㎡）：
60000
建设周期（年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万元/㎡）
0.45
商业售价（万元/㎡）
0.60
地上车库售价（万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价（万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息（万元）
建筑开发费利息（万元）
第一年支出百分比
40%
第二年支出百分比
60%
第三年支出百分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可预见费利息（万元）
第一年支出百分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）

酒店、公寓、商业综合体项目建设成本及经营测算

成本及投资收益测算
单位计费基础单位写字楼成本 1,719.44 30000.00 % 13500.00 ㎡万元 1,669.35 50.08 #REF! 279.30 % 万元万元万元 109434.52 万元万元 270.64 1.85 1.85 4.95 14,954.03 元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡ % 146400.00 39600.00 46400.00 60000.00 20000.00 186000.00 146400.00 ㎡㎡㎡㎡㎡㎡万元 10,000.00 23.00 181.03 138.30 元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡ % 186000.00 3000.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 9000.00 59600.00 59600.00 59600.00 125598.21 ㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡万元 465.93 479.91 % 129366.16 万元 479.91 总建筑面积分摊 % 0.00 万元一至五项的3%的管理费用，可调按照资金需求计算销售收入的1.8% 根据具体情况填写 18,036.90 7,163.82 总投资-出让金-契税总建筑面积分摊 20.03 总建筑面积分摊 112.70 5.56 总建筑面积分摊总建筑面积分摊 70元/㎡七折*总建筑面积 150元/㎡ * 道路面积 30元/㎡ * 地下及商业 120元/㎡ * 地下及商业 20元/㎡ * 地下及商业雨、污水，40元/㎡ *地下及商业 30元/㎡ * 地下及商业 10元/㎡ *地下及商业 2元/㎡ * 地下及商业 180元/㎡ * 绿地面积 25元/㎡ *地下及商业 80元/㎡ * 地下及商业 40元/㎡ * 地下及商业一至四项的3%，可调总建筑面积分摊总建筑面积分摊标底、合同预算、招标管理费、执照费、竣工图编制费等 4,000.00 750.00 计算比例总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊总建筑面积分摊 5,696.24 写字楼地上写字楼地下地上70—80米高地下两层设计费及燃气、热力专业设计可以根据区域调整可以根据区域调整环境评价、交通影响评估等费用每亩300万元，每平米4500元按照交易地价计算计地费用 1、土地出让金 3、契税 4、其他二、前期费用 1、规划、设计费 2、水文、地质勘察费 3、测绘费 5、其他三、建筑安装工程费 1、地上 2、地下 3、五星级酒店外围护及室内 4、酒店式公寓外围护及室内 5、写字楼外围护及室内 3、监理费 4、其他四、基础设施及配套费 1、大市政配套费 2、道路工程 3、供水工程 4、供电工程 5、供气工程 6、排污工程 7、通讯工程 8、照明工程 9、环卫工程 10、园林绿化工程 11、消防工程 12、智能化 13、电梯工程五、不可预见费六、开发间接费 1、管理费用 2、财务费用七、销售费用八、其他费用合计 133,247.14 119,342.14 2,258.69 2,188.69 15.00 15.00 40.00 105,950.00 29,280.00 9,900.00 37,120.00 18,000.00 10,000.00 186.00 1,464.00 3,484.52 911.40 45.00 178.80 715.20 119.20 238.40 178.80 59.60 11.92 162.00 149.00 476.80 238.40 3,767.95 3,880.98 3,880.98 1.80% 0.00 3% 49.00 150.00 30.00 120.00 20.00 40.00 30.00 10.00 2.00 180.00 25.00 80.00 40.00 3% 2000.00 2500.00 8000.00 3000.00 5000.00 10.00 1.00 2% 预算总投资（万元） 13,905.00 13,500.00 405.00 3% 计费标准

(2021年整理)基准地价系数修正法

（完整）基准地价系数修正法编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）基准地价系数修正法）的内容能够给您的工作和学习带来便利。

同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。

本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为（完整）基准地价系数修正法的全部内容。

土地估价一、估价原则1. 预期收益原则2。

替代原则3. 最有效利用原则4。

供需原则5. 报酬递增递减原则6。

贡献原则7。

变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线2。

2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。

即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1 宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区,用途为工业用地.2。

2 基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》）和相关土地定级估价图件.该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。

根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通"即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。

酒店的投资测算

五星级酒店总投资估算表建筑面积 46000m2客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％辅助设施工程估算 5290万元 11.9％机电设备工程估算 8740万元 19.6％绿化估算 1840万元 4.1％不可预见费用 3680万元 8.2％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。

成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元项目投资分析面积资料总地下建筑 8，215.17平方米总地上建筑 35，578.25平方米总建筑面积 43，793.42平方米发展成本明细如下：1 前期工程 US＄550,0002 建筑费 US＄27,750,0003 设备、装配及有关机器 US＄7,780,0004 安 US＄3,210,0005 户外工作 US＄850,0006 开幕前准备费用 US＄20,190,0007 其他 US＄ 14,120,0008 不能预见费用 US＄ 550,000总数 US＄75,000,000一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店编制方法⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。

土地估价方法、适用范围及原则

一、评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）基准地价系数修正法二、评估方法的运用 1、收益还原法。

（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。

对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。

用于测算收益水平的比较实例应不少于 3 个。

（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

2、市场比较法。

（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。

原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。

近三年内所在或相似区域的交易实例不足 3 个的，原则上不应选用市场比较法。

（2）比较实例的修正幅度不能超过 30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过 40％。

即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过 40％的，应另选实例予以替换。

实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

3、剩余法。

（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

（2）假设的项目开发周期一般不超过 3 年。

（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。

利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)

市场法结果成本法结果加权平均土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评估结果评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地位置比较案例价格（元/平方米）交易情况交易方式交易日期交易用途使用年限容积率基础设施完善度公用设施完备度道路通达度区域因素对外交通便利度环境质量优劣度商服繁华影响度人口密度区域因素分值宗地位置宗地面积形状临街状况个别因素宗地内基础设施水平地势、地质水文状况规划限制条件个别因素分值昆明市小坝西村待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84

2021年新版《城镇土地估价规程》

新版《城镇土地估价规程》欧阳光明（2021.03.07）应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.073、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。

剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。

针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。

综合用地基准地价修正法测算实例

基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。

问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。

分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。

有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。

估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。

土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。

（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。

即：K Y = 1。

2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。

故修正系数为 0。

3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。

应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。

根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。

酒店的规划设计与成本测算,地价评估

关于教职工公寓建设地价的测算报告
一、基本情况
二、建设方式
建设方式分两种：方案一是学校直接拿地建设公寓，管委会定土地本价格。

方案二是管委会代建，学校回购住房。

二、经济可行性分析
1、模型公式
建立模型
公式一：开发利润＝总价值-开发成本
公式二：开发成本＝建筑总造价+土地成本及规费分析模型
总价值＝可出售住宅总价值+可出售商业总价值
2、具体分析
方案一测算：
用地性质为二类居住，容积率为2.0，占地200亩，总建筑面积为133400平方米。

如果按人均100米计算，可以安置1334户。

成套住宅（小高曾）一般性投资（建安成本+装修）为1100元/平方米，折合成套住宅建安成本为1.46亿元。

住宅综合成本推算表：
酒店式公寓：
酒店式公寓按照容积率为3.5，占地30亩，总建筑面积为70000平方米。

酒店式公寓一般性投资（建安成本）为3000 元/平方米，建安成本为2.1亿元。

酒店式公寓毛利润空间推算表：
备注：该地块用地性质为酒店和酒店式公寓用地，使用年限为40年。

目前江苏省和南京市房地产市场销售中商品房价格和使用年限无直接联系。

估价报告判读案例三住宅：剩余法和基准地价系数修正法

第一部分总述一、估价项目名称※※县某房地产开发以位于※※县迎宾大道北侧（周口河西岸）一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。

二、委托估价方略三、受托估价方略四、估价目的因国有土地使用权抵押贷款需要，委托方※※县某房地产开发委托对位于※※县迎宾大道北侧一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国担保法》和《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的有关规定，评估待估宗地在评估基准日二〇〇九年五月十九日，土地面积为22655.0㎡，在现状规划利用条件下，设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平，设定用途为商住用地，设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年，住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值，为抵押权人确定待估宗地国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。

本估价报告评估结果仅作为委托方办理抵押融资时使用，不得作其它如作价出资、出租、转让等用途使用。

五、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日施行）1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过，1995年1月1日施行）1.3《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布，1990年5月19日施行）1.5《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第136号发布，1994年1月1日施行）1.6《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布，1998年7月20日施行）1.7《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号发布，1999年1月1日施行）1.8《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）1.9《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）1.10《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布，2001年6月1日施行）1.11《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》，2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）1.12《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发【2006】17号）1.13《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房【2006】8号，2006年1月13日）1.14《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（原国家土地管理局发布的[1997]国土[籍]字第2号令）1.15国土资源部颁发的《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）1.16《某省土地管理条例》（2004年4月16日某省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过修正，自2004年4月28日起施行）1.17《某省土地登记办法》（1996年12月6日某省人民政府令第83号发布，自1996年12月6日施行）1.18《某省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（2003年5月19日某省人民政府令第11号发布。

各土地用途细分修正系数表

仓储用地
物流仓储用地（W，含
W1、W2、W3）
1.0
物流（仓储）
用地
指物资储备、中转、配送、批发、交易等具有商业用地性质的仓储用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等；邻近码头（含已具备建码头条件）的仓储用地。
仓储用地
物流仓储用地（W，含
W1、W2、W3）
1.2
一级类
二级类
含义
土地利用现状分类
宗教用地
宗教设施用地（A9）
10.
殡葬用地
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
殡葬用地
2.0
风景名胜设施用地
指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。
风景名胜设施用地
一
1.1
1.1
港口码头用地
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
港口码头用地
交通枢纽用地（S3）
1.2
机场用地
指民用机场、军民合用机场的用地。
机场用地
一
1.2
一级类
二级类
含义
土地利用现状分类
城市用地分类
修正基准
修正系数
管道运输用地
指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。
指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。
教育用地
高等院校用地（A31）、中等专业学校用地

土地估价基本方法

土地估价基本方法土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

基准地价修正系数表及说明表的编制

0.139
0.000
-0.142
-0.284
距汽车站的距离
0.013
0.18
0.09
0.000
-0.093
-0.185
街道等级
0.046
0.636
0.318
0.000
-0.327
-0.653
距公交站点的距离
0.031
0.429
0.215
0.000
-0.22
-0.44
基础设施完善度
0.055
0.761
距二级商服中心的距离
<1100
1100-1400
1400—1700
1700—2000
>2000
距三级商服中心的距离
<360
360—720
720—1080
1080—1450
>1450
距火车பைடு நூலகம்的距离
<2400
2400-2700
2700-3000
3000-3300
>3300
距汽车站的距离
<1250
1250-1550
离
<150
150-300
300-450
450-600
>600
距三级商服中心的距
离
<350
350-700
700-1050
1050-1400
>1400
距火车站的距离
<500
500-1000
1000-1500
1500-2000
>2000
距汽车站的距离
<360
360-720
720-1080

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。

土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。

教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。

规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。

1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。

2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。

不同用途基准地价参照表3-1-1。

表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米⑵成果应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。

依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正∑K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。

基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例1．估价对象情况某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。

其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。

该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。

基准地价公布时间为1996年1月1日。

该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表表2 某市商业服务用地修正系数表表3 商业用地容积率修正系数表表4 期日修正系数表2．估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。

3．估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。

则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K＝17.25％（3）确定待估宗地适用年期修正系数Y＝0.953（4）确定期日修正系数则期日修正系数：T＝115/100＝1.15（5）确定容积率修正系数待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。

查商业用的容积率修正系数表，则Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2（6）计算并确定待估宗地地价Pi＝P×（1＋K）×Y×T×Kij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）。

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。

评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。

(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。

市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。

(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。

成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。

(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。

(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。

(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。