2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期;从拿地到交付

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中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准

中海万达恒大恒大万科

三巨头成本限额标准 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......

1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；

2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；

3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：

4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；

5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。

万达结构设计限额指标表（2014修订版）

本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；

1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；

2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；

3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

项目限额内容及范围

龙湖中海万科地产三巨头的成本管理机制

龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制

中海地产项目发展成本管理制度试行

这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。

中海地产成本总体思路

以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

中海地产成本具体做法及要求

1、调整组织架构

（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。

（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。

（3）总部各部门的职责分工：

a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。

b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。

龙湖地产交付标准及建造标准

2. 过程控制
1)、技术管理先行，实现四化。
变更洽商图纸化，图纸讲解制度化, 监理实施细则分部分项化，竣工图纸及时化.
2)、实施总包管理制度，促进现场管理效率
3)、施工验收:
《大学城一二期花园洋房及别墅交房工程观感质量检查表》及相关说明.doc
4)、关键工序的清理车库施工工序清理联排叠拼内外装工序清理
外墙外保温构造示意图
A.土建重点管控点做法－外墙外保温施工节点2
A.土建重点管控点做法－坡屋面施工节点
A.土建重点管控点做法－露台施工构造节点
A.土建重点管控点做法－阳台施工构造节点
A.土建重点管控点做法－室内地坪做法
A.土建重点管控点做法－地下室挡墙及架空层防水节点
A.土建重点管控点做法－车库地坪做法
B.安装工程控制－雨污水
雨水系统：屋面雨水－檐沟、落水管－室外散水沟－室外雨水管网－市政指定接口地面雨水－截水沟及道路雨水口－室外雨水管网－市政指定接口。污废水系统： ●卫生间排水、住宅厨房排水－排水立管－室外污水管网－生化池（根据
渝建发[2006]19号文件及大学城区域的市政污水排放处理情况争取与大学城管委会协商取消生化池）－市政指定接口 ●餐饮厨房排水－室内隔油池（业主自备）－室外隔油池－室外污水管网 ● 高层公寓的卫生间小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管达到消声效果。

干货龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制！

变更后组织形式：矩阵式组织架构

考核部门：项目团队和职能部门

汇报上级：项目负责人

管理层级：3级

成本管理责任人：项目成本经理

（2）成本管理中各部门的职责

（3）造价采购部的组织架构

（4）集团对各地区公司的成本管理模式：

成本管理中各个阶段的作业指导

（1）土地投资论证阶段

（2）项目启动阶段

（3）方案设计阶段

（3）初步设计阶段

（4）工程实施阶段

（5）竣工阶段

附注：

龙湖地产成本月报

龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。

明确动态成本工作目标和成本月报组成成分

1、工作目标

需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。

同时，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。

2、内容构成

成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。

其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。

而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。

3、编制依据和范围

成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。

恒大万科房产的流程管理

万科房产的流程管理万科集团总经理郁亮: “我们有一个最底线的标准;就是做简单;而非做复杂；做开放;而非做封闭；做规范而非做权谋;惟有这样才是长久之计..”

“在万科;并不是所有时候都要求下级服从上级;但却是所有时候都要求所有

人服从制度..万科的内部网站上有一个制度规范库;从中我们看到;其制度主要是工作指引型的;就是说制度的内容是针对事情的;告诉员工遇到什么事情应该如何做;而不是应该向何人请示..规范的制度体系使得万科内部很少看到繁冗的请示

汇报;提高了工作效率;降低了内部交易成本..另一方面;也使得员工凭借工作能

力而不是人际关系的能力进行竞争..十几年来;万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”;很大程度上也是规范的结晶”..

万科开展流程管理的过程

1万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始…

从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系;在从中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下;准备在工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化;此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持..考虑到各业务单元的相关性及各部门的接口关系;公司决定在所有部门推进

基于流程管理的ISO体系;由主管总办的副总经理刘荣先负责;总办的职能在原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理;具体组织由当时的总办主任唐激杨主管;由部办芳菲负责组织协调..后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调..

2万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程

深圳万科在启动ISO9001体系时;很多企业已经通过了该体系;包括房地产及建筑行业内的企业..但是大部分企业虽然通过了认证;却并没有达到预期的效果;更多的是仅仅获得了一张证书;公司内近一半的员工并不认可这一项目;因此在推进项目的过程中;项目组成员更多的从思想上强调流程的概念;基于流程的设计和优化来提升内部管理体系..流程是组织运营的基础;很多员工对现行流程运作不太满意;希望能够通过流程优化来理顺流程提高内部运行的效率;改善部门之间的配合和沟通;尤其是部门经理及主管层面..

万科地产集团标准工期

工作行为规范系列

万科地产集团标准工期（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-40074万科地产集团标准工期

Standard construction period of Vanke Real Estate Group

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

万科集团标准工期

一、万科华南区域工期计算标准

1.基本计算数据

2.合理工期计算

计算示例，条件是:

考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工

3.住宅工程合理工期横道图

4.标准预售期

上面图表附加说明:

1)浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间;

2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;

3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期;

4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右;

5)山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30%;

6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天;

7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天;

8)转换层:带转换层需增加工期15-20天;

9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算;

10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期;

万科、龙湖交房标准的8个细节对比

万科、龙湖交楼标准的8个细节对比

推荐语：年底又迎来交房的高峰期。为了提高一次性交房成功率，来学习万科、龙湖的

辛苦了一年，年底终于要交房了。但地产人的神经没到最后一刻仍无法松懈下来，要知道，很多开发商趁年底这一波行情低价出货，虽然自己安全上岸了，但这无疑加大了年底顺利交房的风险。

为了确保一次性交房成功率，如万科、龙湖等标杆房企不但在房屋接收检验标准上步步严控、吹毛求疵，同时也想出诸多招数和对策，以实现顺利交房。

一、交楼标准的8个细节对比

具体到万科、龙湖的交楼标准上，有哪些区别？明源君带大家从8个细节来对比感受一下。

1.外墙部分

2.地面部分

3.墙面部分

4.天花部分

5.门窗部分

6.开关、插座、配电箱

7.给排水部分

8.楼梯部分

二、交楼流程的特色对比

1.万科：一站式交房，先验房再交房

万科的一站式交房流程里，每位业主将由一名专业的陪验工程师提供一对一服务，帮助业主一起完成房屋检验的工作。

曾有媒体经历过万科某项目的交房过程，那叫一个细致。首先，每个陪验工程师都会随身携带一份资料，这个资料上写明了房子的户型、合同附图、交付标准以及房屋的详细检验内容（检验内容包括门窗、橱柜、水槽、台面、厨电、主卧，收纳系统、紧急按钮报警器、以及座便器等），所有的检验内容一清二楚，十分明了。

其次，陪验工程师进入业主家中陪同验房时，会使用专门的手套和布质鞋套。并且，会在业主家中提前预备3-4双一次性拖鞋/鞋套。

进入新居后，陪验工程师首先会提醒业主核对主材的品牌、型号、款式、色泽。然后陪验工程师用专业的设备检查做工工艺，业主可以通过验房师的一项项精密的检查了解自己房屋的每个部分是否有出现问题。如果业主对于房屋质量提出整改意见，工程师会立即呼叫快修岗人员进行维修。在交房期间，所有的维修人员都在万科待命中，随时准备着为业主服务。在业主提出整改意见后，几分钟内专业的维修人员就会上门来为业主服务，根据业主的意见进行修改，完成之后业主可当场再次进行检查，业主表示满意后，维修人员才会离开。

万科住宅施工阶段标准工期

主体封顶后30天内完成
天
5 从申请到通过，根据各地区实际情况
砌筑和二次结构完成后开始
天
30
平均工期满铺网格布的4天/层，非满铺的3.5天/层，第一段主体结构验收完成开始
主体结构分段验收完成后相应段开始
天
15 按6层计算，包括屋面造型抹灰。
主体结构验收完成后开始
天
30
包括找坡层、保温、防水及保护层、面层，面层结合外保温施工方案情况是否包含在内
室外热力管道配套
室外有线电视管道配套
室外宽带管道配套
第五阶段验收阶段
景观绿化
车位道闸画线工程小区智能安防工程高压配电低压配电备用发电机换热站系统换热站室外管道配套无负压供水工程沥青路面楼体亮化小区院墙围栏小区大门工程节能验收完成消防验收完成（仅沿街部分）空气检测防雷检测防雷验收
安泰集团多层住宅工程施工阶段标准工期
阶段
内容
分项
工程管理策划
图纸会审
院墙
广告围挡
前期准备阶段临建工程临水
临电
道路开口
售楼处施工
样板房施工
第一阶段基坑开挖（基坑施工）基坑验槽
浅基础
第二阶段（基础施工）
从垫层开始施工到+0完成
主体1层到预售条件
第三阶段预售条件到封顶（主体结构）主体砌筑工程及二次结构

龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院

龙湖地产工程精细化管理三大控

一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/

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【课程说明】

主办：中房商学院

时间：2014年6月21-22日

地点：郑州

【课程对象】

●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层

●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干

成员

【讲师介绍】

路丹：中房商学院高级顾问。一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。

【课程大纲】

Part 1：龙湖地产工程管理模式分析

1、龙湖地产企业经营模式与工程管理

A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响

2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点

A.工程管理架构特点

B.工程部的输入与输出

C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计

3、龙湖地产工程管理模式分析

A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系

B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、

风险控制能力

龙湖标准工序及工期-设计阶段

项目进度计划标准工序

（仅供编制参考）

建筑设计阶段标准工序及工期

1、开发预案阶段

2、概念设计

3、方案设计

4、地勘

5、初步设计

6、施工图设计

7、精装修设计

8、导识系统设计

9、售楼处、样板房建筑设计

四、非样板区景观设计标准工序及工期

1、概念设计阶段

本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作

2、景观方案设计阶段

本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。

3、景观扩初设计阶段

本阶段以完成景观方案交底会为起点。

4、景观施工图设计阶段

景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。

5、景观施工图移交阶段

本阶段以完成景观施工图为起点。

五、样板区景观设计标准工序及工期

1、样板区景观方案、扩初设计

本阶段以完成景观方案为起点。

2、样板区施工图设计

本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。

万科精英解读《万科标准工期的来龙去脉》

☀万科工期解读☀

万科的工期标准，是很多企业对标的标准......

但是，万科的这个标准是怎么来的？我们简单套用是否合适？今天，就邀请万科的高管分享《万科标准工期的来龙去脉》☀万科工期解读☀一、万科集团标准工期探秘

万科工期关键路径：

万科集团标准工期计算公式

说明：

砌筑抹灰工程单层工序工期

外墙抹灰封顶后开始理论工期

说明：

1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天；

2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；

3、砌筑抹灰单层工期为45天。

以完成施工样板房联合验收为开始计算工期二、万科如合理工期

如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。

一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：

万科样板引路及清单

二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：

1、主体结构施工与砌筑介入时间N1：

2、砌筑与抹灰的最佳介入时间：

3、抹灰与外墙涂料：

三、万科如何压缩工期？

根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。

事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则是我

们可以科学合理压缩利用的时间

土建阶段就穿插作业

1、流水划分

2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后

3、总工期（D）

本期万科工期原理专题分享完毕......

给微信：dichanMBA 回复:万科获取万科精

龙湖逻辑五分法

龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。

一、拿地阶段

在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。

二、规划设计阶段

在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。

三、市场营销阶段

在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传

递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。

四、施工建设阶段

在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。