2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期;从拿地到交付
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分:中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本,指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合,包括:土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等,以内部管理口径为准,不涉及对外提供信息,与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理,不属此范围的项目,总部结合实际情况确定其具体管理办法。
中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提,以全过程成本管理为主线,以建安成本动态监控为重点,以建立成本经验数据库为支撑,以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段,构建有效的成本管理体系,不断完善,持续改进。
中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构(1)在总部成立项目成本管理工作小组,小组成员由公司发展管理委员会确定,由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成,负责统领地产业务线的项目成本管理工作,并向公司发展管理委员会负责。
(2)总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构,具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。
(3)总部各部门的职责分工:a投资管理部负责土地相关费用的管理,包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控,负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。
同时,对影响建安成本的主要设计指标(如钢筋含量、混凝土含量等)的合理性和经济性提出专业意见。
c营销策划中心负责营销相关费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。
d财务资金部负责利息费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。
e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理,进行目标控制值的审核和过程监督。
(4)各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作,并向总部项目成本管理工作小组负责。
中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准
中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】完全精通房地产项目的成本控制,弄清楚所有分项工程的成本标准,建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下:中海.万科.万达三巨头的限额标准,看完之后,就算您不是从事房地产行业的人,您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了,以后施工单位.设计单位.您的属下等等,再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计,限额指标详见附件1:《万达结构设计限额指标表(2014版)》(以下简称《限额指标表》);2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同,并作为设计结果审核的标准之一;3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前,应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标,经审批后作为发标文件的一部分,审批流程如下:4、本限额指标为集团对外发布的指标,内控指标可上浮不超过10%;5、《限额指标表》中未列的业态类型,由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表(2014修订版)本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构;1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制;2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化;3、掌握可靠成本信息,保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围,挖掘成本控制的重点,以符合公司成本管理精细化的要求。
项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制,内容见附表1。
附表1制定限额指标:通过分析我司项目的指标,并与同行的限额设计指标对比,制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、样板房装修)、专项设计(含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等)、审图及专业设计顾问等费用。
恒大、龙湖施工计划标准(标准工期)
恒大别墅施工计划标准多层住宅施工计划标准高层住宅施工计划标准公建配套施工计划标准龙湖项目进度计划标准工序(仅供编制参考)一、土地拓展阶段标准工序及工期1、投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点。
2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点.3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑.1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步.2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步.施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地勘5、初步设计6、施工图设计7、精装修设计8、导识系统设计9、售楼处、样板房建筑设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成.5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。
五、样板区景观设计标准工序及工期1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。
2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。
六、工程管理标准工序及工期1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段4、住宅工程合理工期计算表合理工期计算计算示例,条件是:考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工5、标准预售工期说明:1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
房地产项目标准工序及工期
完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系就是件极不容易的事情。
今天分享一下:万科、恒大、龙湖三巨头的工序标准与工期标准,瞧完之后,就算您不就是从事房地产行业的人,瞧了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解与认识了、、、、、、1、龙湖投资决策本阶段2、土地购买本阶段3、交地本阶段4、取得设计条件本阶段重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计6、施工图设计7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处、样板房设计1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。
1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。
2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。
1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段计算示例,条件就是:考虑场地土方平整与小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季与春节施工5、龙湖标准预售工期说明:1) 浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间;2) 表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3) 表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
万科、绿城、恒大等标杆企业的产品线
万科、绿城、恒大等标杆企业的产品线(2011-07-15 14:07:04)转载▼跟踪研究房地产标杆企业的人或许知道:绿城先后在13个城市开发了旗下别墅系列产品“玫瑰园”,万科也先后在不同城市建设了13个万科城市花园。
另外,万达旗下的万达广场已达35个,而且计划到2012年达到80个。
就连始终低调的世纪金源,也先后开发了5个世纪城,高调的星河湾在全国有也达到了10个之多。
更令人惊叹的是,有些企业同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度。
以万科在北京房山的长阳半岛和新里程两个项目为例,新里程的户型大都是从邻近的长阳半岛“复制”过来的。
其实,这些企业还只是一线标杆企业的“代表”而已。
事实上,目前一线标杆企业几乎都在推行标准化产品线的复制、连锁开发。
见下表。
表1 两家千亿企业产品系列情况表2 细分市场领军企业产品系列情况其它一线标杆企业的产品线开发情况——◎世茂:滨江豪宅系列(在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅);◎阳光100:国际新城系列◎SOHO中国:“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都/朝外SOHO /三里屯SOHO等)◎世纪金源:“世纪城”系列(北京、昆明、长沙、贵阳等)◎金地:城市海景系列、格林系列、特色精品系列,中档产品占80%,高度产品占20%◎万通:新新系列,包括新新家园、新新小镇等另外,央企地产企业也大都已经建立起了自己的产品线:◎华侨城地产:“华侨城”系列◎中粮地产:“大悦城”系列◎中铁房地产:“山语城”系列◎保利地产:花园系列(香槟、百合、海棠、罗兰等)、山庄系列(白云、林语、林海等)可以说,房地产市场已进入标准化时代!为什么一线企业在“攻城略地”的同时,都在大刀阔斧地推行标准化产品线开发,其缘由和意义是什么,中小企业如何梳理出自己的产品线,这正是本文要阐述的。
业界对房地产开发模式有不同的划分方法。
其中,按照运营模式划分,一种是机会导向下的差异化开发模式,一种是战略导向下的标准化开发模式。
万科全部开发流程(全套)
万科全部开发流程(全套)万科▪完整项目开发流程万科从拿地到项目交付的全部开发流程,包含房地产开发的9大环节40个关键节点,值得房地产运营经理、项目总、报建经理收藏研读......01一.万科土地获取阶段全部工作内容 1.万科土地信息收集阶段工作内容2.万科土地初判阶段工作内容3.万科土地深判阶段工作内容4.万科资金合作过程工作内容5.万科土地摘牌过程工作内容6.万科签订土地合同工作内容7.万科用地规划许可证工作内容7.万科确权阶段工作内容8.万科土地证办理工作内容02二.万科规划设计阶段工作程序 9.万科区域市场调研工作内容11.万科项目定位工作内容12.万科设计前期工作内容13.万科方案设计工作内容14.万科指标控制工作内容15.万科施工图设计工作内容16.万科工程规划许可证办理过程·03三.万科施工阶段工作程序 17.万科施工许可证办理工作内容18.万科开工准备工作内容19.万科现场放线工作内容20.万科开工工作内容☀项目开工之后就进入了销售准备阶段,下面是销售准备及销售阶段的工作程序。
04四.万科营销阶段工作程序 21.万科项目亮相前准备工作建筑工程内参专注:建筑行业前沿信息、政策走向、把握财富脉搏、创造利润最大化!公众号22.万科项目亮相工作程序23.万科销售许可证办理工作内容24.万科开盘前准备工作程序25.万科开盘工作程序26.万科日常销售工作程序27.万科清盘阶段工作程序05五.万科施工过程工作程序 28.万科主体施工阶段工作程序29.万科施工过程中工作程序30.万科土建装饰工作程序31.万科安装工程工作程序32.万科智能化工程工作程序33.万科暖通空调工程工作程序34.万科电梯安装工程工作程序35.万科配套工程工作程序06六.万科竣工验收工作程序 36.万科毛坯房竣工验收工作程序37.万科精装房竣工验收工作程序07七.万科入住阶段工作程序 37.万科综合验收工作程序38.万科入驻阶段工作程序08八.万科售后阶段工作程序 39.万科售后工作程序09九.万科权证办理工作程序 40.万科权证办理工作程序本期万科房地产项目开发流程专题分享完毕,如果觉得好,请与最要好的同行共赏......。
万科、万达、龙湖、恒大等标杆公司的产品标准化
◎2012赛普版权,仁供培训使用
16
龙湖产品线与战略
龙湖的产品线是跟随“匙域聚焦戓略”逐步収展起来的
350
1997年-1999年 300
:单业态单项目串 250
联开収
200
“产品差异化戓
150
略”:
100
提供不众丌同的中 高档不高品质朋务
50
6.2
为戓略中心
0 2003
10 2004
1999年-2001年: 单业态多项目幵联开 収
绿洲、恒大名都、恒大华府、恒大城), 150多种标准户型; 把成功的“标准化”、“觃模化”、 “精品化”収展模式复制到全国项目; 大力推行“恒大模式“,将已有产品线 在全国范围内批量、精准的复制
化精品流程,严栺管理”“全面闭环管理”
等全新管理体系,确保每个环节都是精品;
◎2012赛普版权,仁供培训使用
策略方式突破口——以实现“均好中加速,有质量增长” 1. 产品定位——前置 2. 产品生产——复制
万科品类觃划癿五个阶段
【阶段一:2005年】 【阶段二:2006年】 【阶段三:06—07】 【阶段四:07—08】 【阶段五:07—08】
客户细分:从客户出发 产品系列:客户同土地的对应 品类规划:客户+土地+产品 品类应用:品类试运行 品类应用实际推行……
2005
2006
2007
2008
2009
2010
异地扩张积累期:在成都、北京试行跨匙 异地扩张収展期:跨匙域、多项目觃模
域、多项目开収
収展
“匙域聚集戓略”大范围应用
“匙域聚集戓略”成型
2008年迚入天津,完成环渤海匙域中心
在同一匙域运用系统的优势,提供多元化 城市布局
万科、恒大、龙湖的产品标准化实践对比
万科、恒大、龙湖的产品标准化实践对比作者:宋延庆来源:《中国房地产·市场版》2014年第01期或许你已注意到,近年来,万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企,都在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。
据有关机构的最新统计,全国共有47个恒大绿洲,18个华润橡树湾,6个龙湖滟澜山,已开业和规划建设中的万达广场更是多达百个。
据《房地产产品线研究绿皮书(2012)》披露,2012年销售额100亿元左右及以上的房地产企业,尽管不同企业的产品线规划和产品标准化程度不同,但大都已形成了由多个产品系列组成的企业产品体系(见表1).受一线房企推行产品标准化成功实践的启发,年销售额20亿元以上的第三、第四梯级企业也纷纷启动了产品线规划和产品标准化建设工作,例如银亿股份(000981)、天地源(600665)、昌建地产等。
某种意义上说,房地产市场已进入以高周转开发模式为主流的标准化时代,标准化开发已成为房企做大做强的必由之路。
但许多企业在产品标准化建设过程中,至少我们在为一些企业做产品线研究与咨询实践中发现,有些企业存在认识误区和方法论错误,致使标准化成果难以“落地”,白白浪费了大量时间、精力。
因为“落地”效果差,公司领导和项目经理们不满意,最终使产品研发部门及标准化平台负责人黯然离职的已为数不少。
如果按照正常的工作顺序,企业建立产品标准的战略逻辑应是“三步走”:第一步,首先要明确企业的产品战略,至少要明确产品线规划,即做几条标准化产品线,市场布局、盈利模式和产品线结构比例是什么,每条产品线的标准化率目标是多少。
如果这些“前置”问题不先确定下来,很有可能导致“无用功”。
第二步,针对每条产品线(可先从一条成熟产品线做起)建立“三位一体(设计、部品、成本)”的产品标准。
第三步,建立《产品线开发实施标准》,包括城市选择、项目选址、设计标准的应用、项目设计成果标准、设计管理流程、设计工作指引、管理规范和规定,等等。
万科 住宅施工阶段标准工期
阶段
内容
分项
工程管理策划
图纸会审
院墙
广告围挡
前期准备阶段 临建工程 临水
临电
道路开口
售楼处施工
样板房施工
第一阶段 基坑开挖 (基坑施工) 基坑验槽
浅基础
第二阶段 (基础施工)
从垫层开始施工到+0完成
主体1层到预售条件
第三阶段 预售条件到封顶 (主体结构) 主体砌筑工程及二次结构
主体结构验收完成
内墙抹灰
外墙抹灰
屋面工程完成
厨卫瓷砖铺贴
地暖地面工程
单位 天
标准工 期
说明
15 包括工程管理策划编制、评审、审批
天
10 包括三方会审,图纸会审记录
天
15 15天/每千米
天
15 15天/每千米
天
30 市政开口配套
天
30 市政开口配套
天
30 包含市政道路开口,甲方主道路,以及大门和道路冲洗设备等相关
天
21 包括垫层、回填。如果有地下室参照高层标准工期
相应基坑验槽完成后开始
天
22 主体首层、2层、顶层各为10天,标准层6天/层,另顶层造型10天,封 ±0完成后开始
天
20 顶为顶层完成,不包括机房和造型,封顶前完成室内砌体和抹灰样板。 预售条件达到后开始
天
30
包括砌体、挡水墙、构造柱、后塞缝,在主体封顶后30天之前完成, 平均工期本地项目5天/层,外地项目4天/层
在成本部结算完成之后1个月完成
调整
条件 争预售 转换层 斜屋面
内容
假期影响 工期调整项
农忙影响
天气影响 雨季
龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院
龙湖地产工程精细化管理三大控一大控:进度控制/二大控:质量控制/三大控:成本控制/——如此学龙湖,才有用!中房商学院官方微信平台已正式启动,欢迎新老客户关注我们。
我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨,将提供房地产全方位和全产业链的优质服务,为房地产行业输送实战型的高端人才,领跑房地产培训行业。
微信公共账号:zfxedu【课程说明】主办:中房商学院时间:2014年6月21-22日地点:郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹:中房商学院高级顾问。
一级项目经理,2004年进入龙湖地产,是成都龙湖的先锋者,全面见证了成都龙湖地产的发展经历,在龙湖任职期间,先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。
擅长房地产工程管理、采购、合约等,全面负责龙湖晶蓝半岛,翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。
【课程大纲】Part 1:龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2:龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作:全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么(研发、造价对工程计划的支撑)C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1:龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2:龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3:项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控:项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲:合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理:监理管理办法F.资料管理方法:施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1:停止点检查H.质量中间控制2:各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3:工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1:设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2:现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求:项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同:竣工结算管理办法Part 3:龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛(详见报道通知)【培训费用】人民币3600元/人包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
龙湖逻辑五分法
龙湖逻辑五分法龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法,通过精细的市场调研和数据分析,将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段,以确保项目的高效推进和顺利交付。
一、拿地阶段在项目拿地阶段,龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析,确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。
在拿地过程中,龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源,以确保项目的长期发展和投资回报。
同时,龙湖还会与政府和相关部门进行沟通,确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。
二、规划设计阶段在规划设计阶段,龙湖地产会聘请一流的设计团队,根据项目的地理环境和市场需求,进行项目的规划和设计。
龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目,通过创新的设计理念和科技应用,提升项目的价值和吸引力。
在规划设计过程中,龙湖会与设计团队密切合作,确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。
三、市场营销阶段在市场营销阶段,龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划,将项目的优势和特色进行宣传和推广。
龙湖会通过多种渠道和方式,包括线上线下媒体、展览会和户外广告等,将项目的信息传递给目标客户,并与客户建立良好的沟通和互动。
同时,龙湖还会根据市场反馈和需求变化,及时调整和优化营销策略,以提高项目的销售效果和市场占有率。
四、施工建设阶段在施工建设阶段,龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准,组织施工队伍和供应链,进行项目的建设和施工。
龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理,确保项目的建设质量和进度。
同时,龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调,解决施工过程中的问题和纠纷,以确保项目的顺利进行。
五、交付运营阶段在项目交付运营阶段,龙湖地产会进行项目的验收和交付工作,将项目交付给业主或投资方。
龙湖会进行严格的验收程序,确保项目的质量和功能符合合同约定和相关标准。
同时,龙湖还会提供专业的售后服务和运营管理,与业主保持良好的沟通和合作,解决业主在使用和管理过程中的问题和需求。
万科、万达、碧桂园、恒大、绿地、保利6大开发商进度款支付与结算特点,神总结!
万科、万达、碧桂园、恒大、绿地、保利6大开发商进度款支付与结算特点,神总结!
神总结!万科、万达、绿地、碧桂园、恒大、保利都是地产标杆,他们的工程管理与进度款的拨付各有特点,今天就分享他们的工程进度款支付比例与结算特点,超全!文章虽短,重点可不少!
万科
有老大的范,工程质量要求高,正常每月付款80%,造价/管理要求/付款匹配,只要工程现场管理好各城市公司还有1-3%议价空间。
绿地
一般情况下垫资至开盘,造价比万科高(一般均为费率下浮,比正常市场高5%以上),招标形式落后,过程造价管理空间大,结算时间长,项目管理要求不高,有的项目不计财务成本的利润率在15%以上。
恒大
故意拖欠总包和供应商尾款现象严重,在地产界最多算个土豪,总承包合同霸王条款多,造价低结算时间长,不好混。
保利
各城市公司造价水平差异大,集团化成本管控水平较差,工程进度款支付80%/月,只要和城市公司老大搞好关系,利润率可大幅提高。
碧桂园
建筑公司和地产界的新贵,内部投标时公开开标,集团产品标准化和标准工程量清单招标。
工程进度款支付80%/月,“创优100”对总承包的奖励诱惑较大(最高奖励高层可达80元/平方米,别墅可达120元/平方米),相当于土建总造价的5%,近年发放的“创优100”奖金达15亿,获奖面超过在建项目的40%,过程中分地下室/结构/建筑三阶段结算,分阶段结算后即付至90%以上。
这饼,对建筑公司而言,是不是很有诱惑力。
万达
这肉饼只中建系统能消化,工期超常规的紧,说明计划性不足,都要求总包采用部队突击战术,万达开工后中小城市的建筑劳务工资都要往上涨20-30%,施工过程付款只70%也还是有点压力,造价较高结算尾款拖欠也严重。
2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期;从拿地到交付最全.doc
2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期;从拿地到交付【最全】阅读引语完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下:万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准,看完之后,就算您不是从事房地产行业的人,看了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分:龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计6、施工图设计7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
万科精装修统一标准作业流程与工期
模拟验收开始(模拟验收需在室内通水通电时才能进行,即龙头洁具安装完成)
3.3.16油烟机安装;(需在厨柜图纸设计前提供样板)
3.3.17物业开荒;(需关键和保洁企业移交工作,提前对其成品保护进行交底)
3.3.18交付(注意对应说明书保留及移交物业)
概括而言:从上到下、从里到外、从湿作业到干作业施工次序,用意在于改善施工程序,降低交叉施工,利于成品保护,避免返工。
精装修施工标准步骤和标准工期
编制
日期
审核
日期
同意
日期
流程要素
步骤目标:
步骤时间要求
步骤监控点数目
步骤关键责任岗位
步骤包含职位数目
修订统计
日期
修订
状态
修改内容
修改人
审核人
同意人
1.目标
明确精装修(包含样板间和大面积装修)步骤和工期,愈加好进行精装修管理操作。
2.适用范围
深圳万科全部精装修项目,含惠州项目和东莞双城水岸项目。
3、精装修房标准步骤和参考工期
3.1样板房施工步骤及工期(工期45d供参考)
进场前准备阶段
5d
10d
15d
20d
25d
30d
35d
40d
45d
3.2 大面积装修施工步骤及工期(工期130d供参考)
进场前准备阶段
10d
20d
30d
40d
50d
60d
70d
80d
90d
100d
115d
130d
3.3常见施工工序补充说明:
3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装;(安装前需注意天花平整度复测以确保方正)
万科地产合理标准工期
说明
D/E列中选择一数据
D/E列中选择一数据
选定基本工期= E/F+G+H列( 以上工 期每天按2班工作,并 已扣除与结构工程穿 插施工的时间)
,则增加15天的施工准备期源自;高层增加90天础施工、边坡支护及材料运输的实际难
期+地下室、斜屋面…全装修房调整 指:总包进场从基础开始施工至最后竣工
工期:即从场地土方平整-桩基施工- 验收至入伙前各项准备工作时间,此部
30 第一阶 段工期 数据
30
70 45 45
85 60
30 14 21 28 35 第二阶 段 42 49
40 60 65 70 75 80 85 50 55 60 75 90 100 160 合 理 工 期 计 算 95 100 100 105 113 121 169 95 95 95 95 95 95 65 65 65 65 65 65 65
场做施工前准备,预制桩、六层多层
第二阶段调整工期
计算值(天) 计算值(月) 计算值(天) 计算值(月)
284.0 9.5 359.0 12.0
合理总工期
总工期=第一阶段选定工期+第二阶段调整工期:即从场地土方平整-桩基施工- 总包施工至最后竣工的全过程。未包括竣工验收至入伙前各项准备工作时间,此部 分建议按4个月计算。
计算示例,条件是:考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层 毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工
基
基础形式/上部主体 层数/面积 普通住宅(框架结 构)
本
数
据
一般装修(毛坯) 室外管线、硬景 、水电及外架拆除 道路
高层住宅(框剪结 构)
“万科速度”知多少?详解万科集团标准工期
“万科速度”知多少?详解万科集团标准工期一、万科集团标准工期详解关键路径:主体-砌筑-抹灰-外墙涂料-落外架集团标准工期从基础开始:30 20*地下室层数 12*裙楼层数 25*转换层数 6*标准层数 80 4*楼栋层数 150 雨季春节其他影响因素到毛坯交付1、地下室2、主体、落架说明:1)每一层砌筑完成时间为32天,斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序;形成流水作业后,3天砌筑一层;2)每一层砌筑至抹灰完成,总工期为45天。
3)81天:14天为封顶结构养护时间,5天为顶层拆模清理时间,37天为顶层砌筑及间歇时间,18天为顶层抹灰及养护、干燥时间,7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4)4天:1天基层修补、移交,1天涂料流水,2天拆架(含电梯)。
3、砌筑、抹灰说明:1)工序1-2可前置,工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工,总计32天;2)工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕(认为外墙抹灰为关键线路),总计13天;3)砌筑抹灰单层工期为45天。
由理论工期大概得出:形成流水后砌筑3天一层,抹灰2天一层。
4、其他因素5、装修以完成施工样板房联合验收为开始计算工期二、合理工期(一)如何通过合理的工序搭接,实现标准工期1、实际工期调整原则:(1)在采取相应技术措施的情况下,实际工期可适当进行调整,但禁止超过10%。
(2)当多层建筑采取多套模板时,每层工期不少于6天。
2、关键线路分析:(1)主体:6天一层,是保证质量的基本前提,不可压缩;(2)砌筑:关键在于提前介入,基本封顶后砌筑结束;(3)抹灰:抹灰分室内与外墙,外墙抹灰2天,室内抹灰2天,室内抹灰不受主体结构封顶影响,可以提前进行,楼层越高可以提前的时间越明显,但提前以后,外墙抹灰变成关键工序;(4)外墙涂料:主要受外墙抹灰影响;(5)落架:电梯落架受室内陆坪或室内电梯开通时间影响。
(二)合理工期——主体砌筑工序主体结构施工与砌筑开始流水时间关系:N1:3*楼层=6(楼层-N1) 32以18层为例理论开始流水时间为:3×18=6×(18-N1) 32,介入楼层为14层。
恒大恒大恒大恒大万科精装交付标准
浴霸
“奥普”或同等档次品牌
淋浴隔断
“金莎丽”或“德立”或“朗俊”或同等档次品牌
浴缸(主卫)
“科勒”或同等档次品牌
电散热片(主卫)
万科定制
墙砖、地砖
“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或同等档次品牌
阳台
地砖
“华鸿”或同等档次品牌
墙面
内墙涂料、局部墙砖
水槽
“科勒”或同等档次品牌
龙头
“摩恩”或同等档次品牌
洗衣柜
恒大恒大恒大恒大万科精装交付标准
万科装饰装修标准
位置
装修标准
品牌/备注
厨房
油烟机
“方太”或同等档次品牌
灶具
燃气热水器
整体橱柜
万科定制
厨盆、厨盆龙头
“摩恩”或同等档次品牌
墙砖、地砖
“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或同等档次品牌
卫生间
马桶、台盆
“科勒”或同等档次品牌
五金龙头
“摩恩”或同等档次品牌
浴柜
万科定制
镜柜(次卫)
万科定制
晾衣架
“明日”或“好太太”或同等档次品牌
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2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期;从拿地到交付【最全】完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下:万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准,看完之后,就算您不是从事房地产行业的人,看了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了……第一部分:龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计5、初步设计9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
本阶段以完成景观施工图为起点。
五、样板区景观设计标准工序及工期1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。
2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。
六、龙湖工程标准工序及工期1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段4、住宅工程合理工期计算表计算示例,条件是:考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工5、龙湖标准预售工期说明:1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间;2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场,则增加15天工期;4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需要45-60天左右;5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%-30%;6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天;7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天;8)转换层:带转换层需增加工期15-20天;9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算;10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期;11)节假日:跨春节增加15天工期;12)气候:跨雨季增加10天工期。
第二部分:恒大集团标准工期1.恒大集团别墅施工工期标准第三部分:万科集团标准工期第一部分.万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2.合理工期计算计算示例,条件是:考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图4.标准预售期上面图表附加说明:1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间;2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场,则增加15天工期;4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需要45-60天左右;5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%- 30%;6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天;7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天;8)转换层:带转换层需增加工期15-20天;9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算;10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期;11)节假日:跨春节增加15天工期;12)气候:跨雨季增加10天工期。
”第二部分.万科华东区域工期计算标准1、以上工期结合上海公司近2年经验,按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑,如非砖混结构,主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天,如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件:建筑单体中总包合同内所有实物量完成,并经过监理、建设单位验收合格。
6、具备交付条件:住宅配套竣工:①、水、电表全部安装完毕,煤气连接管镶接完毕,道路、绿化及路灯竣工;②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明;③、雨、污水永久排放证明;④、规划竣工验收合格证明;⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
第三部分.万科东北区域工期计算标准东北区域工期编制说明1、东北区域工期结合上海公司近2年经验,按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑,如非砖混结构,主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天,如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
格。
6、具备交付条件:住宅配套竣工:①、水、电表全部安装完毕,煤气连接管镶接完毕,道路、绿化及路灯竣工;②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明;③、雨、污水永久排放证明;④、规划竣工验收合格证明;⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
一.东北区域独栋别墅工期1)总工期215天,入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。
2)本工期计划考虑建筑规模20栋。
施工总包队伍两家,并考虑各自承建范围内的局部流水施工工期。
3)开工日期按3月15日计算,遇不可抗力因素影响工期顺延。
4) 二层别墅按砖混结构考虑,如采用框架结构,主体工期应适当可缩短。
格。
6) 具备入住条件:住宅配套竣工:①、水、电表全部安装完毕,煤气连接管镶接完毕,道路、绿化及路灯竣工;②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明;③、雨、污水永久排放证明;④、规划竣工验收合格证明;⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案完成。
7)示范区建设过程中,如采取相应积极加速措施,总体施工工期可按计划缩短15天。
二. 东北区域联排别墅工期1)本工期编制未考虑地下室;2)本工程主体按框架结构考虑;3)总工期202天,入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日,单体工程竣工至次年入住前为质量整改期;三.万科东北区域多层标准工期1)只考虑单体竣工工期;2)框架结构,若为砖混结构则工期可缩短15天;3)水暖、电气、煤气等安装未单列工期,合并在单体工期中;4)支撑、模板系统为3层;5)5-6月份每月考虑2天天气原因,7-8月份每月考虑4天天气原因四.万科东北区域洋房标准工期1)如无车库总工期240天,有车库相应增加15天工期;2)考虑天气因素影响10天;3)若人力及机械设备充足,可进行相应工序提前插入,可提前10天;4)入户门、单元门、散热器、面板安装等项目,合并在单体工期中五.6-12层小高坡屋面合理工期工期编制基本参考四季花城6-7~9#楼(其工期经过一年的验证,基本合理,且质量控制良好,获得三省观摩奖)六.万科东北区域18层小高坡屋面合理工期1)总工期245天,入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。
2)本计划按交叉施工考虑3)主体结构按每6天一层考虑,砌筑工程按3天一层考虑七.万科东北区域34层高层合理工期第四部分:精装修施工流程和标准工期1.编制万科装修工期标准的目的明确精装修(包括样板间和大面积装修)的流程和工期,更好的进行精装修管理操作。
2.万科装修工期标准的适用范围深圳万科所有精装修项目,含惠州项目和东莞双城水岸项目。
3、精装修房标准流程和参考工期3.1样板房施工流程及工期(工期45d供参考)3.2 大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)3.3 常见施工工序补充说明:3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装;(安装前需注意天花平整度的复测以确保方正)3.3.3室内天花吊顶;(常用有轻钢龙骨,木龙骨不提倡常用,木龙骨可使用于湿度较小的部位,同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识,此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法)3.3.4内墙腻子油漆(控制在木门安装前完成二底一面漆完成,木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整,木地板安装前全部完成,木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度);3.3.5木地板踢脚线安装的预先打孔,打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识;3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板,需先由精装修总包完成户型排砖图后,方可进行样板铺贴;3.3.7橱柜、浴柜样板安装;(橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核,后再进行现场放线后,方可投入生产,浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定,需重点注意座厕工作面的位置,及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位)3.3.8煤气管道样板安装;(厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式,是明装还是暗装,对穿厨柜的煤气管道时,需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板)3.3.9强弱电穿线,安装并调整强弱电面板;(穿线需在墙地砖铺贴前完成,以避免后期因穿线不通进行二次平凿,面板安装可在内墙油漆第一次面漆完成后安装)3.3.10厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴;(墙地砖铺贴前冷热水管通水15天,即室内水管带压施工)3.3.11卫生间浴缸安装;(需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标,以确定安装部位地面的标高,需重点关注浴缸去水管的位置)3.3.12厨房阳台外墙油漆完成;(阳台排水管最好是在外墙腻子完成并打磨后,方安装效果会更佳)3.3.13淋浴门安装;(安装前需由土建总包水电人员对其交底,以确保安装时不会钻到水电管线)3.3.14 小五金开孔;(小五金的定位需按样板先行的原则执行)3.3.15窗台大理石制安;(需重点复查空鼓问题)模拟验收开始(模拟验收需在室内通水通电时才能进行,即龙头洁具安装完毕)3.3.16油烟机安装;(需在厨柜图纸设计前提供样板)3.3.17物业开荒;(需重点与保洁公司的移交工作,提前对其成品保护进行交底)3.3.18交付(注意相应说明书的保留及移交物业)概括而言:从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序,用意在于改进施工程序,减少交叉施工,利于成品保护,避免返工。