房地产项目的开发程序与政府管理(1)

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房地产项目工程进度控制管理流程

1.项目启动阶段：

在项目启动阶段，项目经理应该与项目团队成员进行沟通和协商，明确工程目标、工作任务、资源需求、工期要求等。

2.编制项目进度计划：

根据项目需求和工作任务，项目经理应及时编制项目进度计划，并与相关方进行沟通和确认。进度计划应该包括工程目标、工作分解结构、项目里程碑、工期安排等。

3.资源分配和调度：

项目经理根据项目进度计划，合理分配并调度项目资源，确保资源的有效利用和合理配置。同时，对于关键资源，项目经理应注意进行补充或增加备份，以应对可能出现的问题。

4.施工监管和质量控制：

项目经理应安排专业监理人员进行工地巡查和施工监管，确保施工过程中的质量控制，并及时发现和处理工程问题。监理人员可以通过施工日志、巡查记录等方式进行记录、汇总和分析。

5.工期控制和调整：

项目经理应与承包商或施工单位进行有效的沟通和协调，及时了解施工进展情况，并对施工进度进行监控和控制。如果发现工期偏差或有可能延期，项目经理应及时采取相应措施，如加班、增加人员或资源等，以确保工期进度达到预期。

6.风险管理：

项目经理应进行风险评估，制定施工风险管理措施，确保在项目施工

过程中能够及时应对可能出现的问题和风险。

7.报告和沟通：

项目经理应定期编制工程进度报告，并与项目相关方进行沟通和会议，确保项目进度和问题能够及时传达和解决。通过及时的沟通和协调，能够

减少工程进度风险和问题的发生。

8.变更管理：

在项目施工过程中，可能会出现一些需求变更、进度延迟或其他变更

情况。项目经理应及时收集、评估和处理这些变更，以确保变更对项目进

房地产开发与经营_复习题

第一章

一、填空题

1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。

2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。

3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。

二．名词解释

房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；

房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；

三、填空题

1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为（B）

A 初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发

2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）

A、房地产开发

B、房地产营销

C、房地产评估

D、物业管理

3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）

A、房地产流通经

B、综合经营

C、集团经营

D、跨国经营

四题、

1、房地产开发与经营的特点？

1）房地产开发与经营难度较大

2）房地产开发与经营风险较大

3）房地产开发与经营政策性强

2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容

1）投资机会选择

2）项目定位

3）前期工作

4）建设阶段

5）租售阶段

6）物业管理

第二章

一、填空题：

2、房地产开发与经营决策的准则包括：确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策

二、简答题：

1、简述房地产开发与经营决策内容

答：（1）财务策略包括投资与贷款；（2）生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略

房地产开发经营与管理：房地产开发程序与管理模拟考试练习.doc

房地产开发经营与管理：房地产开发程序与管理模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1% B.2% C.3% D.4% 本题答案： 2、判断题开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。( ) 本题答案： 3、多项选择题在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B.对所选用的材料和设备进行质量评价 C.对整个施工过程中的工程质量进行评估 D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

规定进行比较，并作出评判

E.确定质量控制的对象

本题答案：

4、单项选择题

房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。(2011年真题)A 、对原材料的检验

2022年房地产估价师《制度与政策》试题及答案(最新)

1、[试题]一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注

册房地产估价师。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质的房地产估

价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。参考教材P181。

2、[试题]甲房地产估价机构对某国有土地房屋征收实施评估，提

交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。

A.装饰装修评估结果

B.评估对象的构成

C.房屋评估价值

D.评估对象基本情况。E,停产停业损失评估结果

【答案】BCD

【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估

结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P64。

3、[试题]房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。参见教材P122。

4、[试题]在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，错误的是( )。

A.供热系统为2个供暖期

B.电气系统为1年

C.装修工程为2年

D.卫生间防渗漏为5年

【答案】B

【解析】本题考查的是建设工程质量保修办法。供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。参见教材P99。

5、[试题]下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是( )。

A.取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历

B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历

房地产开发管理规定

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。下面是店铺为你整理的房地产开发管理规定，希望对你有用!

房地产开发管理规定

第一条为了加强房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院第248号令)、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)，结合我省实际制定本细则。

第二条本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条本省行政区域内所有从事房地产开发经营活动的房地产开发企业必须遵守本细则。未取得房地产开发企业资质证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：

(一)一级资质：

1、注册资本不低于5000万元;

2、从事房地产开发经营5年以上;

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，

持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

房地产开发流程(详细)

房地产开发流程（详细）

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

2022-2023年一级注册建筑师《建筑经济、施工与设计业务管理》预测试题6(答案解析)

2022-2023年一级注册建筑师《建筑经济、施工与设计业务管理》预测试题（答案解析）

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第壹卷

一.综合考点题库(共50题)

1.对有防水要求的建筑地面，对其进行质量检验的说法，错误的是（）。

A.采用钢尺检测允许偏差

B.采用敲击法检查空鼓

C.采用蓄水法检查防水隔离层

D.通过靠尺检测面层表面起砂

正确答案：D

本题解析：

根据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB 50209—2010）第3.0.24条规定，检验方法应符合下列规定。①检查允许偏差应采用钢尺、1m直尺、2m直尺、3m直尺、2m靠尺、楔形塞尺、坡度尺、游标卡尺和水准仪；②检查空鼓应采用敲击的方法；③检查防水隔离层应采用蓄水方法；④检查各类面层（含不需铺设部分或局部面层）表面的裂纹、脱皮、麻面和起砂等，应采用观感的方法。2.门窗工程中，安装门窗前应对门窗洞口检查的项目是（）。

A.防水层

B.尺寸

C.数量

D.类型

正确答案：B

本题解析：

《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB 50210—2018）第6.1.7条规定，门窗安装前，应对门窗洞口尺寸及相邻洞口的位置偏差进行检验。

【说明】根据最新规范《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB 50210—2018），位置也是安装门窗前门窗洞口的检查项目，将A项“位置”改为了“防水层”。

3.关于涂饰工程基层处理的说法中，错误的是（）。

A.新建筑物抹灰基层直接涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆

B.既有建筑墙面直接涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层

C.混凝土基层直接涂刷水性涂料时，对其含水率无要求

房地产项目开发全套流程管理办法

项目开发业务管理办法

提纲

一、市场拓展

1、土地信息获取•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第四条，N天）

2、投资意向前期市场调研•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第五条，15天）

3、意向土地持续跟踪•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第六条，37天）

4、土地公告及竞买••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第七条，21天）

二、市场营销

1、项目可研前期市场调研•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第八条，15天）

2、土地购置前期深度市场调研•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第九条，15天）

3、项目启动前期市场深度研究•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第十条，30天）

4、项目亮相前准备•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第十一条，197天）

5、项目亮相••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••（第十二条，60天）

城市房地产开发经营管理条例(2020修订)

城市房地产开发经营管理条例

（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第一次修正根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修正根据2020年3月27日国务院令第726号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决

定》第三次修订）

第一章总则

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

城市房地产开发经营管理条例

ckb02B199**** ****-07-20

中华人民共和国国务院令第248号

《城市房地产开发经营管理条例》已经一九九八年七月二十日国务院常务会议通过，现与公布施行。

中华人民共和国国务院总理朱镕基

一九九八年七月二十日

第一章总则

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

房地产开发与经营流程及管理

11
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项目基本建设程序
❖项目基本建设程序的概念
▪ 基本建设——是指利用国家预算内基建资金、自筹资
金、国内外基建贷款以及其他专项资金进行的，以扩大生产能力（或新增工程效益）为主要目的的新建、改扩建工程及有关工作。 ▪ 项目基本建设程序——是指国家按照项目建设的客观规律制定的项目从设想、选择、评估、决策，到设计、施工、投入生产或交付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序
再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。
❖ 核准制：《政府核准的投资项目目录》。仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。
➢ 按投资额划分
大中型项目：
❖ 基本建设项目生产性建设项目中的能源，交通、原材料部门的工程项目，投资额达到 5000万元以上为；
❖ 其他部门和非工业建设项目，投资额达到3000万元以上为大中型建设项目；
❖ 更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目；
理
6. 勘察设计部门验槽售
组织桩基验收
后
隐蔽工程预验
服务
结构签订验收
建立物管机构建立房屋档案建立服务制度
日常管理

房地产开发全套流程大全完整版)

第一章房地产开发程序简介 (1)

第二章房地产开发公司的设立 (6)

第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)

第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)

第三章土地使用权取得流程 (6)

第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)

第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)

第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)

第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)

第四章房地产开发阶段 (10)

第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)

第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)

第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)

第五章项目建设阶段 (12)

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)

第六章销售经营阶段 (15)

第七步销售经营阶段的法律程序 (16)

第七项销售经营阶段的相关税费 (16)

第七章物业管理 (17)

第八步物业管理阶段的法律程序 (17)

第八项物业管理阶段的相关税费 (17)

附录：房地产开发专业术语 (18)

第一节面积类 (18)

第二节价格类 (20)

第三节实务类 (22)

第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。

房地产开发程序与管理_真题-无答案

房地产开发程序与管理

(总分92,考试时间90分钟)

一、单项选择题

1. ( )是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A. 投资机会选择与决策分析

B. 前期工作

C. 建设阶段

D. 租售阶段

2. 工程成本控制的主要对象是主要费用的( )。

A. 变动费用

B. 同定费用

C. 材料费用

D. 人工费用

3. 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由( )负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A. 政府部门

B. 建设部门

C. 房管部门

D. 开发企业

4. 房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是( )。

A. 选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B. 规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C. 选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D. 规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

5. 房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。

A. 施工单位

B. 建设单位

C. 监理单位

D. 设计单位

6. 开发商取得( )后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A. 《规划意见书(选址)》

B. 《建设用地规划许可证》

C. 设计方案审批阶段

D. 《建设工程规划许可证》

7. 制订进度计划时，( )法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

城市房地产开发经营管理条例(2020年11月29日起施行)

城市房地产开发经营管理条例

(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订根据2020年3月27日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第四次修订根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第五次修订)

第一章总则

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、

环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

(一)有100万元以上的注册资本；

房地产项目建设开发流程全过程[详细]

房地产项目开发流程全过程

第一章:项目决策阶段

第二章:前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章:工程建设阶段

1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要

2、施工场地平整,达到施工条件

3、施工通道疏通,满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章:项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》

四、申办建设工程规划验收

五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章:交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.

第一章: 项目决策阶段

产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.

可行性研究的主要内容有:

(1)项目概况;

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;

(3)市场分析和建设规模的确定;

房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程(一)

房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主

要阶段和过程(一)

房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶

段和过程(一)

引言

房地产开发经营是指房地产企业依法开展开发经营活动的过程。随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为国民经济的重要支柱

产业之一。了解房地产开发经营的程序和主要阶段、过程，对于房

地产企业的发展具有重要意义。本文将介绍房地产开发经营的程序

和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程。

房地产开发经营的程序

房地产开发经营的程序包括规划、设计、筹备、批准、施工和

销售等环节。以下是每个环节的详细介绍：

1. 规划阶段

规划阶段是房地产开发经营的起始阶段。在这个阶段，房地产

企业需要进行市场调研和风险评估，确定项目的定位和发展方向。

同时，还需要与相关部门协商，获取用地手续和规划许可证。

2. 设计阶段

设计阶段是将规划方案转化为具体的设计方案的过程。在这个

阶段，房地产企业会邀请设计公司进行项目的建筑设计、结构设计

和景观设计等工作。设计阶段还包括施工图设计和项目预算的编制。

3. 筹备阶段

筹备阶段是为了获取资金和其他资源，准备开展项目建设所需

的各项工作。在这个阶段，房地产企业会与银行和其他金融机构协

商贷款事宜，并与供应商签订合同，采购建设所需的材料和设备。

4. 批准阶段

批准阶段是为了获得政府相关部门的批准和许可手续，正式开

始房地产项目的建设。根据不同国家和地区的规定，房地产企业需

要向城市规划和土地管理部门申请开发许可证和施工许可证等手续。

5. 施工阶段

施工阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程。在这个阶段，

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房地产项目的开发程序与政府管理(1)
3．2政府对房地产开发的管理
3）对闲置土地的管理
经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。
（1）闲置土地的范围
（2）闲置土地的处置方式
建筑面积之比。（14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间
的持续时间。
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房地产项目的开发程序与政府管理(1)
3．2政府对房地产开发的管理
2）非居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业
零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。
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房地产项目的开发程序与政府管理(1)
3．1房地产项目的开发程序
3．1．5规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。
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房地产项目的开发程序与政府管理(1)
3．2政府对房地产开发的管理
2）对出让土地的管理土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在
一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
3．2政府对房地产开发的管理
2．政府在房地产开发过程中的规划管理具体来说，政府在房地产开发过程中的规
划管理内容主要体现在：开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
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3．2政府对房地产开发的管理
2．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标
1）居住区开发项目技术经济指标
（1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。
（2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。
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3．2政府对房地产开发的管理
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理
土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
政府对划拨土地的管理体现在以下几点：（1）划拨土地使用权的范围（2）对划拨土地的管理
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3．2政府对房地产开发的管理
（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。
（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。
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3．2政府对房地产开发的管理
1．目标的确定性这些目标通常包括：
1）使存量房地产资源得到最有效的利用。 2）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 3）引导新建项目的位置选择。 4）满足特殊群体的需要。
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（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。
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（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。
（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。
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3．2政府对房地产开发的管理
（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。
（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．4政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现
在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．1投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要
的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．2初步可行性研究
初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。
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3．2政府对房地产开发的管理
1．政府在土地使用权出让过程中的规划管理在国有土地使用权出让之前，政府应当制
定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
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3．2政府对房地产开发的管理
（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。
（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．4详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对
该项目进行详细的、正式的可行性研究。详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。
在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。
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2020/11/19
房地产项目的开发程序与政府管理(1)
第3章房地产项目的开发程序与政府管理
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产项目的开发程序与政府管理(1)
需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续程序产生重要的影响。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．3政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理
我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、税收政策、利率政策等。
3．1房地产项目的开发程序
3．1．7施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工
使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。
完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。
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3．1．8市场营销与物业管理当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
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销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收
的迫切程度及开发物业的类型有关。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业
及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
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3．2政府对房地产开发的管理
（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。
（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．3土地使用权谈判土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行
性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。
通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
3．2政府对房地产开发的管理
3．2．5政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则
政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。
政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。
（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。
（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。
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3．2政府对房地产开发的管理
（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．6签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签
署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
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（3）征收土地闲置费
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3．2．2政府在房地产开发中的规划管理城市规划是在一定时期内城市建设的发展
规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。