物业管理概述

第一章物业管理概述第一节物业管理基本概念一、物业与物业管理基本概念（一）物业1.物业的含义“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。

从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。

附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

2.物业的分类根据使用功能的不同，物业可以分为以下四类：（1）居住物业。

包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。

（2）商业物业。

包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。

（3）工业物业。

包括工业厂房、仓库等。

（4）其他用途物业。

如车站、机场、医院、学校等。

（二）物业管理1.物业管理的含义物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。

其中委托和有偿是物业管理的两个基本特点。

委托应有委托合同。

物业管理企业，通常称为物业管理公司。

业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。

业主可以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。

2.物业管理的目的物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。

二、物业管理的性质物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。

按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。

（一）物业管理的基本特性社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

1.社会化物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业管理企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主委员会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

2.专业化物业管理的专业化，指的是由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。

因此，物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。

这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

物业管理专业化是现代化生产的社会专业分工的必然结果。

3.市场化市场化是物业管理最主要的特点。

在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，由物业管理企业来具体实施的。

物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。

物业管理企业将日常管理工作纳入市场经济运行轨道，推行有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业、自我发展的道路；向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。

在这样一种新的机制下将逐步地形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能挤进和占领这个市场。

这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。

三、物业管理与传统的房地产管理的区别物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度上都有本质的区别，主要体现在以下四个方面。

1.管理体制不同传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行的福利型封闭式管理，管理单位是终身制。

物业管理则是专业化的企业通过市场由业主选择，并且通过合同方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。

即传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理则是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。

2.管理内容不同传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。

物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。

物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不给补贴，实现资金的良性循环。

3.所管房屋的产权结构不同传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人。

随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台以及外国人拥有产权的产权多元化格局。

4.经营机制不同传统的房地产管理是一种福利机制，由管理者按自身的意愿去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。

用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。

物业管理则是市场经营机制，产权人和使用人有权选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择，签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。

物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。

四、物业管理实施的基本原则社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

随着我国住房制度改革的不断深入和住房商品化进程的加快，房屋产权多元化格局逐步形成，这就要求物业管理体制能适应产权多元化的需要，实行业主自治与物业管理企业专业化管理相结合。

在产权结构逐步走向多元化的情况下，实行业主自治是很必要的，但是，也正由于产权格局多元化，管理问题更加突出，为摆脱过去那种自建自管的分散管理体制，克服各自为政、互相扯皮的旧体制下的种种弊端，在确立业主的主人翁地位、实行业主自治的前提下，将物业的管理委托给物业管理企业实行统一专业化管理。

1.业主自治自律首先，业主是物业的所有人，业主对自己的财产负责，拥有占有、使用、支配、处分权。

其次，每个业主既是自己拥有独立产权的那部分物业的主人，同时又是物业的共用部位、共用设施设备的产权共有人。

物业管理的好与坏，是全体业主共同的责任，关系到每一位业主和使用人的切身利益。

在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主相互之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。

公众利益和单个业主的各自利益之间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系，单个业主的利益要服从公众利益。

这就要求所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受管理为以主人翁的姿态主动地行使管理权。

业主自治包含两个关键环节，一是要建立全体业主共同遵守的《业主公约》，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。

业主公约是所有人和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。

二是要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理、承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。

业主大会、业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。

2.物业管理企业统一专业化管理一宗物业应由一家物业管理企业实行统一管理，对物业管理负总责，而不应分割管理，避免出现分散多头的管理形式。

物业管理涉及方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一的专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。

3.业主自治和物业管理企业专业管理相结合业主自治和物业管理企业专业管理相结合是房地产管理体制改革的客观要求，是通过业主委员会自主选聘物业管理企业来实现的。

两者之间的关系是委托与被委托的关系，是平等的关系。

双方的权利、义务通过物业管理委托合同来明确和保障。

业主自治使广大业主和使用人以主人翁的身份参与管理，把大家的实际利益、思想感情与物业管理联系起来。

物业管理专业化是现代化大生产的社会专业分工的必然结果。

物业管理企业接受业主委员会的聘用，履行业主委员会赋予的权力并承担管理责任，提供统一专业化的管理和周到的服务，结合业主自治的参与管理，共同实现物业管理的预期目标，这就是社会化、专业化、市场化物业管理体制实施的基本原则。

第二节物业管理的产生与发展一、物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国。

当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大。

随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。

一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。

由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济效益。

当时有一位名叫奥克特维亚·希尔（Octavia Hill）的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。