商业地产运营风险与机遇并存
大型商业地产风险
项目选址的风险
二、选址风险分析的内容
选址风险分析 的内容
政府出让土地方式 选址地块的商圈饱和度指数 选址地块的周边人口密度 选址地块客流情况调查 选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况 选址地块商圈内商业（竞争对手）情况 选址地块交通道路 选址地块公交设施情况 选址地块建筑物可视效果 地块平整条件 地块拆迁条件 选址地块规划经济技术指标
大型商业地产风险
项目选址的风险
一、商业地产项目选址的原则：
世界商业界公认一个原则，一个商业项目要成功，重要的就是3L。 第一是 Location（位置） 第二是 Location（位置） 第三是 Location（位置） 但是，一个商业地产项目的风险是多方面的，看上去非常良好的 地段，其实未必良好。看上去可以成功的商业地产项目，未必可以 取得成功。 一个商业地产项目是否取得成功，除规划、运营、招商组合等因 素外，单单就选址这一项工作，就可以细分出很多内容，它们每一 个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于 交通总流量有多大。
对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道 交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。
大型商业地产风险
政策法规风险
3、项目所需要具备的交通条件 从交通角度对建设项目的选址作出评价，以周边商业设施的服务水平不
项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业 氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。
为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不 通了呢？
经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天 河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐 在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此， 政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通 过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。
房地产市场的市场机遇与威胁
随着房地产市场的不断发展，竞争也越来越激烈，企业需要 不断提升自身的竞争力，包括品牌、服务、质量等方面，才 能在市场竞争中立于不败之地。
市场竞争的加剧可能会导致价格战、营销战等竞争行为的出 现，从而增加了企业的经营成本和风险。
经济周期波动的威胁
经济周期波动对房地产市场的影响也 非常大，经济繁荣时房地产市场也繁 荣，经济衰退时房地产市场也会受到 影响。
风险，提高整体收益。
关注政策动向
密切关注政府政策动向，及时调整投 资策网、大数据等技术，探索新 的业务模式，如共享经济、长租公寓 等，以满足市场需求。
提升品牌影响力
加强品牌建设，提高品牌知名度和美 誉度，以吸引更多客户和投资者。
应对市场威胁的建议
风险控制
随着房地产市场的不断发展，竞争也 日益激烈，房地产企业需要不断提升 自身的竞争力，才能在市场中立足。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能会 对房地产市场产生影响，如限购、限 贷等政策可能导致购房需求下降，对 房地产市场产生负面影响。
05 应对策略与建议
抓住市场机遇的策略
多元化投资组合
通过在不同地区、不同类型和不同周期 的房地产项目中投资，降低单一项目的
建立健全的风险管理体系，对项目进 行全面风险评估，制定风险应对措施 ，降低投资风险。
市场调研
定期进行市场调研，了解市场需求和 竞争态势，及时调整产品和服务策略 。
优化资金管理
加强资金管理，优化现金流，提高资 金使用效率，降低财务风险。
合作共赢
与优秀的合作伙伴共同开发项目，实 现资源共享和优势互补，提高市场竞 争力。
02 市场机遇分析
城市化进程的机遇
总结词
城市化进程为房地产市场提供了巨大的发展空间，随着城市化率的提高，城市 人口数量不断增加，对住房、商业和工业用房的需求也随之增长。
中国商业地产面临的问题及发展机遇评述
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文◎
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邵丽 （ 中建 ＜ 京 ＞ 北 国际 设 计 顾 问有 限 公 司 北京 ）
获 得 更 大 的 发展 机 会 。 ② 出售 套 现 机 会 运 营 良好 的 商 业 物 业 可 能成 为 国外 基 金 的 收购 对象 。海外基 金的运营 主要是依 靠物
牢的情况 。其实 ，商业拼 的就是 经营管理 ， 级 政 府 对 商 业 网 点 进 行 控 制 性 规 划 ， 规 范 再 好 的 地 理 位 置 ， 没 有 先 进 的 经 营 理 念 、 成 商 业 地 产 开 发 ， 并 积 极 引 导 商 业 地 产 的 健 康 熟 的 管 理 模 式 、 优 秀 的 人 才 团 队 ， 也 不 敢 保 经 营 ，这 在 一 定 程 度 上 避 免 了商 业 地 产 局 部 的 恶 性 竞 争 ，保 障 了城 市 商 业 地 产 的 良性 发 汪 能长 期 发 展
一
现 的商业地 产布局 上的矛盾 ，商业 地产 的问 题不是 出在供给 总量上 ，而是 出在 结构上 ， 乏 协 调 ， 经 常 发 生 业 态 调 整 与 品类 调 整 引 发 判 断一个地 区商业地 产结构 是否合 理，要看 纠 纷 ； 另 外 ， 项 目整 体 推 广 后 劲 足 ，难 以
展。 ３ 小结 、
本 文 分 析 了 中 国 商 业 地 产 存 在 的诸 多 问 题 ， 但 是 随 着 目前 外 国基 金 进 军 我 国 商 业 地 产 业 ， 我 国 的 商 业 地 产 发 展 面 临 前 所 未 遇 的 机 遇 ，如 何 把 握 这 种 机 遇 ， 这 需 要 认 真 地 分 析 研 究 ， 从 而 提 出 更 有 效 的对 策 。 参考 文 献 ： ［】 黄安永 ，中国商业地产现 状及其发 １ 展 ，建筑与文化，２ ０， ８ １－ ０ ８ ， １ ３ ５ ［】 黄国雄 ，商业地产的新拐 点，商业 ２ 时 代 ． 场 ， ２ ０ ，６ － 市 ７ ，４ ５ ０ 【】 冯伦 ， 中外房 地产商业模 式研 究 ， ３
社区商业市场市场风险与机遇分析
社区商业市场市场风险与机遇分析社区商业市场是指位于居民社区的小型商业场所，包括超市、便利店、餐饮店等，为居民提供日常生活所需。
随着城市化进程的不断推进，社区商业市场在满足居民生活需求的同时，也面临着一系列的市场风险与机遇。
一、市场风险分析1.人口流动风险：社区商业市场的主要顾客来源于居住在周边的居民。
如果社区所在地的人口流动大，如人口净流出或大量外来人口的涌入，将直接影响到商场的客流量。
因此，社区商业市场需密切关注周边人口的变化。
2.竞争压力风险：随着社区商业市场的不断发展，竞争对手也在逐渐增多。
大型超市、连锁便利店等品牌的进入，将加剧市场竞争。
社区商业市场需要加强自身核心竞争力，提供独特的产品与服务，以应对竞争压力。
3.消费习惯变化风险：随着居民收入水平的提高和消费观念的变化，他们的消费习惯也在不断演变。
社区商业市场需要及时了解顾客的需求变化，灵活调整产品结构和服务方式，以迎合顾客的消费习惯。
4.管理风险：社区商业市场面积相对较小，管理压力相对较大。
缺乏专业的管理人才和科学的管理经验，容易导致人员管理、货物管理、资金管理等问题。
社区商业市场应注重人才培养，引入现代化管理手段，提高管理水平。
二、市场机遇分析1.人口结构优势：社区商业市场的受众主要是邻里居民，人口结构相对稳定。
特别是在老龄化社会的背景下，社区商业市场可以针对老年人的需求，开设专门的老年人服务中心或提供便捷的老年人购物服务，满足他们的特殊需求。
2.品牌建设机遇：随着品牌意识的提升，消费者对社区商业市场的品牌形象要求也越来越高。
社区商业市场有机会通过品牌建设，提升消费者对品牌的认可度和忠诚度。
可通过良好的产品质量、服务态度和宣传推广等方式，建立良好的品牌形象。
3.社区服务机遇：社区商业市场不仅仅是提供商品销售的场所，更可以成为居民生活的综合服务商。
与其他商贸中心相比，社区商业市场更亲近居民，更了解他们的需求。
社区商业市场可以提供更多的便利服务，如洗衣服务、快递代收等，提高顾客满意度。
房地产行业的机遇与挑战
房地产行业的机遇与挑战随着经济的持续快速发展，房地产行业成为一个充满机遇和挑战的行业。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业当前面临的机遇和挑战，并讨论相关问题的解决方案。
一、市场需求的增长随着人口的增加和城市化进程的推进，房地产行业面临着巨大的市场需求。
新的家庭、年轻人的婚房需求以及老年人的养老住房需求都对房地产市场提出了更高的要求。
同时，城市人口的不断增加也为发展商提供了更多的商业地产机会。
因此，与日俱增的市场需求为房地产行业带来了巨大的机遇。
二、政府政策的支持为了稳定和促进经济发展，政府出台了一系列扶持房地产行业的政策。
这些政策包括降低购房门槛、提供购房补贴、放宽购房贷款等，旨在激发市场活力，带动房地产的发展。
政府的政策支持为房地产行业带来了有力的推动力，同时也为企业创造了更多的商机。
三、技术创新的驱动随着科技的不断进步，房地产行业面临着数字化、智能化的发展机遇。
通过引入人工智能、大数据分析等先进技术，房地产企业可以更好地了解市场需求和消费者的意愿，提供更适合的产品和服务。
同时，技术创新还能够提高生产效率和管理水平，降低成本，为企业带来更高的竞争力。
然而，房地产行业也面临着一些挑战。
一、土地资源的有限性在城市化进程中，土地资源的供应不足成为制约房地产行业发展的重要因素。
由于土地资源的有限性，房地产企业往往需要花费更多的成本和努力来寻找适合开发的土地，并在竞争激烈的市场中占据一席之地。
解决这一问题需要与政府合作，加强土地规划和利用的管理，合理分配土地资源，确保其有效利用。
二、产业链的不完善房地产行业是一个涉及多个产业的综合性行业，它涵盖了房地产开发、建筑施工、装修装饰、物业管理等多个领域。
然而，当前房地产行业的产业链仍存在一些问题，例如信息不对称、合作不够紧密等。
这些问题导致了效率低下、成本高企、服务质量不高等问题。
因此，加强产业链上下游的协作与合作，完善房地产行业的产业链是一个亟待解决的挑战。
浅谈楼市新政下中国商业地产面临的机遇和挑战
１ 扩 大 内需 、 ． ６ 收入 提 高 。 消费观 念 的 改变 以及 消 费水 平的大 幅提 升都是 商 业地产 不可 多得 的利好
① 政府扩大 内需的政策 导向是商业地产 的重大利好 。② 收
入 的提 高 ，使 消 费成 为 可 能 。否 则 消 费水 平 的提 高 就 是 一 句
１ 国 际经 济堪 忧 ，对通 货膨 胀 的预 期成 为 商业 地产 ． ２ 的助 推器
当前 国 际 经 济 低 迷 ， 市 不 被 看 好 ， 胀 预 期 Ｈ益 加 重 ， 股 通 投 资 者 手 中 的大 量 资 金 ， 资 渠 道 过 窄 ， 了 投 向不 动 产 、 金 等 投 除 黄 硬 通货 外 ， 有 更 好 的选 择 。 没 商 业地 产 非 但 不 限购 ， 提 高 首付 ， 上 浮 利 率 ， 且 商 业 不 不 而 项 目的 租 金 回报 较 高 。这 种 兼 具 抗 通 胀 、 值 、 值 功 能 与 一 体 保 增 的 产 品 ，一 成 为 投 资 者 追逐 的热 点 。 跃
反 而 迎 来 了盼 望 已久 的 春天 。长 期 以来 因 商 住 倒挂 ， 成 了价 格 洼 地 ， 投 资 价 值 被 看好 ， 到青 睐 和 追 捧 。在 宏观 调 控 、 胀 预 期 、 形 其 受 通 旧城
改造 、 城市化进程、 扩大 内需等为商业地产 的发展带来千载难逢机遇 的同时， 商业地产业也 临着诸多的挑 战和风 险。 人才 、 资金 、 招商等 几大瓶颈 ， 制约 了中国商业地产 的发展 。中国商业地产任重而道远。 关键词 ： 楼市新政； 中国商业地产 ； 机遇 ； 挑战
目前 中国的城市化率还较低 ，城市化进程为商业地产的发
展 提 供 了广 阔 的 空 间 。
论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战
市 。只要人 口迁 移 ， 居住 场所 便 是人 们首 先 考虑 的重 要 问题 ， 因此 ， 人 口转 移势 必带 来 了商业 地 产业 的发 展机 遇 ， 促进 了商业 地产 业 的 发展， 同时也 带动 了我 国经济 的快速 发展 。 然而， 在 商业 地产 业高 速 过 去 的限购 、 限贷 、 限价 等全 面束 缚 ， 回归 市场 主 导 常态 。全 国商 业
不 会特别 的大 。 由此 可 以看 出 ， 三 四线商 业地 产 市场 的房 价基 本 不 求稳 步发 展 ， 才 能规 避风 险 ， 抓住 机 遇 。善 于运用 市 场 ， 才能 不 断发
会再 出现大 幅 的上涨 或 下跌 ， 而是 上 升下 降并 存 。房 价会 逐渐 平稳 波动， 总 体保 持缓速 上升 。 同时 ， 也体现 出三 四线城市 商业地产 的可调 控性 比较 强 。 二、 三四 线城 市商 业地产 面 临 的风险
三 四线 城市 ； 而本 来 居住 在 三 四线城 市 的人 口则 转移 到 了一 二线 城
图的下 一个 蓝海 。 三 四线 城市 在城 市规 模 ， 城 市建 设 程度 ， 居 民收 入 和 生活水 平 等方 面都 表 现 出很 有力 的增 长趋 势 ， 城 市实 力 总体 在增 强 。三 四线 城市 的开 发 需要 大量 的人才 去经 营 管理 ， 所 以 三 四线城 市 的隐性 需求 比较 大 。 三 四线城 市商 业地 产 市场 的快 速发 展在 整体
一
强烈 。从 而为 三 四线城 市 的商业 地产 业带来 更 多 的需求 。三 四线 城
商业地产市场调研报告
商业地产市场调研报告1. 市场概况商业地产市场是指以商业为目的的房地产投资和开发活动。
随着城市化进程的加速，商业地产市场规模不断扩大。
目前，商业地产市场主要以购物中心、写字楼和酒店为主要形态。
2. 市场需求随着人们生活水平的提高，消费习惯和需求也发生了巨大变化，对商业地产市场提出了更高的要求。
居民们希望能在购物中心中找到品牌品质、舒适便捷的购物环境，为企业提供写字楼的要求也越来越高。
同时，酒店市场也受到了旅游业的快速发展的推动。
3. 发展趋势未来商业地产市场的发展趋势将更加多样化。
一方面，随着物流、电子商务的快速发展，购物中心可能面临线下实体店铺转型问题；另一方面，共享经济的兴起也可能改变写字楼和酒店市场的格局。
4. 区域分析商业地产市场的需求与区域发展密切相关。
一线城市的商业地产市场发达，但也面临着土地资源紧缺和市场饱和的问题。
二线及以下城市的商业地产市场发展潜力巨大，但也面临着市场认可度和品牌体验的挑战。
5. 品牌营销在商业地产市场中，品牌对于企业的竞争力至关重要。
企业需要通过有效的品牌营销策略来提升品牌知名度，增强消费者对于品牌的认可。
同时，品牌形象也需要与商业地产的定位相匹配，以提升消费者的购物体验。
6. 创新技术随着科技的发展，商业地产市场也需要借助创新技术来提升运营效率和用户体验。
例如，人工智能、大数据分析和无人零售等技术已经开始应用于购物中心，提供更便利和个性化的服务。
7. 地产投资商业地产市场的发展需要大量的资金支持，地产投资是其中主要的资金来源。
投资者需要考虑市场需求、项目定位和运营模式等因素，以降低投资风险并获取回报。
8. 消费升级随着人们生活水平的提高，消费观念也在不断升级。
人们更加关注产品质量、品牌形象和购物体验。
商业地产企业需要根据消费升级的需求来调整经营策略，提供更优质的产品和服务。
9. 环保可持续发展商业地产市场的可持续发展越来越受到关注。
企业需要注重环保和资源节约，采用绿色建筑和可再生能源等措施，以减少对环境的影响。
2023年房地产销售总结：挑战与机遇并存
2023年房地产销售总结：挑战与机遇并存2023年房地产销售总结：挑战与机遇并存房地产是中国经济的支柱之一，也是人们生活的重要组成部分。
在经历了一段时间的调整之后，2019年开始，中国房地产市场出现了明显的回暖态势。
然而，在2020年开始受到新冠疫情的影响，房地产市场再次面临着不小的挑战。
2023年的房地产市场形势如何？挑战与机遇在哪里？一、政策调控趋紧随着房地产市场的回暖，政策调控也开始趋紧。
2023年，政府会继续出台更加严格的房地产政策，限制土地供应和购房者的贷款，使得房地产企业的融资环境更加艰难。
城市化进程将继续推进，尤其是在“一带一路”建设的背景下，房地产企业需要面对更加复杂的市场环境。
二、行业升级面对政策的调整，房地产企业需要适应新的发展环境，加快产业升级。
通过创新设计、智能化建造、经营模式创新等手段，提升产品品质和服务水平，满足消费者个性化和多元化的需求。
同时，房地产企业将在住宅、商业地产、物业管理、科技创新等领域不断创新，形成全产业链、智慧城市服务的新格局。
三、人口老龄化随着人口老龄化趋势的加剧，房地产企业需要深入思考如何以老年人健康、舒适、方便的生活为主题，开发更加适合老年人居住的住宅、养老地产、康养地产等产品。
通过适应老年人的生活习惯和需求，营造更加宽松、舒适、温馨的住宅环境，使市场逐渐成熟。
四、数字化转型在2023年，随着智能化技术和数字化手段的发展，房地产企业将迎来数字化转型的重要时期。
建筑信息模型（BIM）、大数据、物联网等技术的广泛应用，将为房地产企业提供更加精准、个性化和量身定制的服务。
这些技术与业务融合的模式、开放的平台架构、生态共建的合作模式等也将在数字化转型中扮演重要角色。
五、人才培养与引进在2023年，房地产企业需要通过人才引进和培养来弥补行业亟需的技术、管理和市场型人才。
同时，还应该构建一整套健全的人才管理机制，以提高人才的工作效率和工作质量。
通过建立人才评价体系、培训机制、激励机制等手段来培养和留住人才，加速房地产企业的快速发展。
商业地产行业的机遇与挑战
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业是一个充满机遇和挑战的领域。
随着经济的不断发展和城市化进程的推进，商业地产在提供办公、零售、餐饮等各类商业场所的同时，也为投资者带来了丰厚的回报。
然而，随着竞争的加剧和市场的变化，商业地产行业也面临着一些挑战。
本文将探讨商业地产行业的机遇与挑战，并提供一些应对之道。
1. 机遇1.1 经济发展带来的需求增长随着经济的不断发展，人民收入水平的提高和消费观念的转变，对商业场所的需求也越来越大。
企业增加拓展办公空间的需求、居民对购物中心和娱乐中心的需求等都为商业地产行业带来了机会。
投资者可以抓住这一机遇，通过建设符合市场需求的商业地产项目，获得可观的回报。
1.2 城市化进程的推动随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市规模不断扩大。
这为商业地产行业提供了更多的机会。
新的城市开发区、城市更新项目以及市中心的商业办公区域都需要大量的商业地产。
投资者可以关注城市规划和土地开发的动态，抓住城市化进程中的机遇。
1.3 创新科技的应用随着科技的飞速发展，商业地产行业也受益于各种创新科技的应用。
比如，智能化建筑管理系统可以提高商业场所的运营效率和用户体验。
虚拟现实和增强现实技术可以为购物中心和酒店等商业地产项目带来更加沉浸式的体验。
投资者可以关注科技创新的最新趋势，将其应用于商业地产项目中，提升竞争力。
2. 挑战2.1 市场竞争加剧商业地产领域竞争激烈，各类商业地产项目如雨后春笋般涌现。
投资者面临着与其他项目争夺租户和用户的竞争。
为了应对这一挑战，投资者需要进行市场调研，了解市场需求和竞争对手的情况，并制定差异化的经营策略，提供独特的价值和体验。
2.2 市场变化的不确定性市场变化是不可避免的，有时候变化可能来得非常迅猛，投资者需要灵活应对。
比如，经济下行周期可能导致租户需求减少，影响商业地产的出租率和租金水平。
此时，投资者可以通过降低租金、优化服务等方式吸引租户，并稳定资产收益。
商业地产面临的机遇与挑战
商业地产面临的机遇与挑战中国房地产协会秘书长顾云昌各位嘉宾上午好!很高兴有机会共同讨论中国商业地产的话题。
我想这个题目是商业地产发展机遇和挑战。
讲这个问题以前,就宏观调控下的模式发表一点个人看法。
因为现在关于中国房地产市场有没有泡沫,这个问题又引起新一轮的争论。
有的人认为当今世界上出现由谁来争最大的泡沫,说房地产最大的泡沫制造国是中国和美国。
而且说中国的房地产泡沫不久就会破灭不会超过一年．我想就这一点简单表述我的看法。
我觉得中国房地产正在进行减肥与健身运动.所谓减肥固定资产增长投资速度要放慢,房地产行业作为固定资产投资组成部分有理由适当放慢发展速度．这就是我说的减肥，我的意思就是减肥的人要健康,我们的小姐长的很漂亮，身材不够苗条，需要减肥。
宏观经济不要求房地产速度太快,速度太快会导致加重投资增长过快,所以需要适当放慢．从实践来看,今年1到10月份房地产开发投资和竣工量比去年同期增长速度有一定的回落．投资大概回落五个百分点,供应量增长速度回落比较快，大约回落十几个百分比,今年1到１0月份固定房地产竣工大概是增加百分之九点几,去年同期是30%的增长速度.ﻫ所谓健身,我讲的就是房地产业本身它的游戏规则更加符合市场化、国际化.我们房地产发展中有两大游戏规则,一个是土地政策,是以协议出让的政策,这种政策容易导致腐败．必须加快进行改革。
所以现在决定进行的土地要出让，必须实行召开发。
第二项就是融资,我们的融资渠道比较单一，主要靠银行，由于房地产这种融资它的风险性和银行安全性有矛盾,再加上房地产融资主要长期，银行的是短期，长短项资金有矛盾，要加强对房地产金融的监管。
这也是对我们房地产的一个考验。
我把这两个方面的作就叫做健身运作。
房地产作为知识产业要不断做大做强健康发展，必须自觉的进行健身运动。
现在中国房地产市场正在减肥和健身中。
具体情况如何呢?第一点从今年１到10月份情况看供应增幅回落快于需求增幅回落.也就是房地产健身运动和减肥运动，要求房地产增长速度回落。
我国商业地产发展面临的机遇与挑战
的商业地 产发 展来说 是个 大 好 的机 遇 ， 尤 其 是 城市 综 合 体 ，
投 资价值 将会逐 渐 凸显 出来 。其次 ， 第二、 三 产业 不 断 向城 镇 聚集 ， 促使 经济结 构 发生 转 变 ， 产 业转 移 这一 趋 势 有利 于
中 国第 三产业 发展 ， 商业 地 产作 为 服 务业 的发展 平 台， 人 们 对 其需求 量 也 将 不 断增 加 。再 次 ， 根 据 国家 发 改 委规 划 预
算， 城 镇化在 未来 十年可拉 动 ４ ｏ万亿 人 民币的投 资 ， 对一个 县 域经 济繁荣 ， 在 城镇化政 策领导 下能 推动县域 商 业地 产 的
发 展 。最后 ， 商业地 产 因为 承担着 扩大 内需 、 促进 消 费 ， 解决 就业、 持续税 收等 方面 的重 大作 用 ， 在 中 国城镇 化 进 程 因素 驱 动下 ， 将会 不断 得到政府 的大力 支持 。 ３ ． “ ＴＯＤ ” 轨道交通 模式 带来 的机遇 ２ ０ １ ２年 底 ， 北 京 开 通 运 行 了 ９号 线 北 段 ， １ Ｏ号 线 二 期 ， ６ 号线 ， ８号 线 二 期 四 条 地 铁 。在 轨 道 交 通 建 设 力 度 不 断 加 大 的情形下 ， 为防止 城市 的边 缘 组 团和 卫 星城 镇建 设 的滞 后 ， “ 以公 共 交 通 为 导 向 ” 的“ Ｔ０Ｄ（ Ｔｒ ａ ｎ ｓ ｉ ｔ ～ Ｏｒ ｉ ｅ ｎ ｔ ｅ ｄ — Ｄｅ ｖ ｅ ｌ — ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ） ” 开发模 式被采 用 。 “ Ｔ ＯＤ” 模 式给 我国商 业地 产 发展 带来 的机 遇可 以从 两 个 方面 考虑 。一方面 ， 从概 念上来 说 ， 机场 、 客运 、 码头、 地铁 都 是交 通枢纽 站 ， 落实 到“ 人 气就 是 财 气” 的商业 上 ， 是 商业 项 目天 然 的聚宝盆 ， 其 最大 的 特点 就 是 不用 培 育人 流 ， 每天 有不 间断 的人流从 四面八方 汇集 而来 ， 为商业 地产 开发 提供 人 流 。另一方 面 ， 从“ Ｔ ＯＤ” 开发 模 式 的作 用上讲 ， 打 破 以往 轨道交 通建设 “ 交 通需求 型” 的单一模 式 ， 进入 “ 交 通需 求 型” 与“ 引导发 展型” 紧密结 合 的双 向模 式 ， 使城市 的各 种设 施 和 居住人 口向线 路两侧 集聚 ， 导致 城市沿 轨道交 通线 路轴 向发 展， 呈现 出明显 的“ 廊道 效应 ” 。商 业 地产 在 “ 廊 道效 应 ” 下， 发展 不再仅 限制在 城 市 的核 心 Ｃ Ｂ Ｄ 区域 ， 而 是 朝着 轨 道交 通沿线 扩大 发展 。
房地产行业的发展机遇与挑战
房地产行业的发展机遇与挑战随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产行业成为了中国经济的支柱产业之一。
然而，这个行业也面临着一系列的机遇和挑战。
本文将就房地产行业目前面临的发展机遇和挑战进行探讨，并分析其对行业未来的影响。
一、发展机遇1. 城市化进程的推进：中国经济快速增长带来了大规模的农民工和人口流动，城市化的进程不断加速。
城市化的推进为房地产行业提供了巨大的发展机遇，需求量的增大带动了房地产市场的繁荣。
2. 政府政策的支持：为推动经济增长，政府相继出台了一系列的政策来促进房地产行业的发展。
例如，减税优惠政策、土地出让政策等都为房地产企业提供了更好的发展条件和机会。
3. 科技进步的加快：科技的快速发展改变了人们的生活方式，也给房地产行业带来了新的机遇。
例如，智能家居和虚拟现实技术的应用，不仅提升了房屋的品质，也为房地产企业创造了更多的附加值。
二、面临的挑战1. 资金压力：房地产行业是一个资金密集型行业，企业需要大量的资金来购买土地、开发建设、销售等。
然而，目前国内金融市场的资金供给面临压力，房地产企业的融资难题成为了行业面临的一大挑战。
2. 政策调控的风险：近年来，为了控制房价过快上涨和防范房地产市场风险，政府相继出台了一系列的调控政策，如限购、限贷、限售等。
这些政策的实施对房地产行业的发展带来了一定的不确定性和风险。
3. 市场竞争的加剧：随着房地产行业的发展，竞争也越来越激烈。
各大房地产企业在市场份额争夺上加大了投入，导致市场竞争的加剧，企业的利润空间不断被挤压。
三、展望未来面对发展机遇和挑战，房地产行业需要积极应对，努力寻求突破和创新。
以下是几点展望：1. 深化企业内部改革：房地产企业应积极推进内部管理体制改革，提高企业的经营效益和竞争力，从而更好地应对市场竞争和外部环境的变化。
2. 积极拓展新的发展领域：房地产企业可以拓展新的业务领域，如物业管理、长租公寓等，通过创新业务模式和拓展市场空间来实现持续增长。
商业地产投资的机会与前景
商业地产投资的机会与前景商业地产投资是指投资者将资金投入到商业地产领域以获得回报的一种投资方式。
随着经济的发展和城市化进程的推进，商业地产投资市场呈现出巨大的机会和潜力。
本文将探讨商业地产投资的机会和前景，并介绍相应的投资策略。
一、市场需求的增长随着经济的发展，人民生活水平的提高，对商业服务和消费品的需求也在不断增长。
尤其是一线城市和发达地区的商业地产市场，供不应求的情况比较普遍。
这为商业地产投资者提供了大量的机会。
他们可以购买商业地产物业，并通过出租或销售等方式获取稳定的现金流和资本增值。
二、行业特点的机遇商业地产投资相比于其他投资方式，具有一些独特的特点。
首先，商业地产的租金收入通常相对较高且稳定，在一定程度上能够抵御经济周期的影响。
其次，商业地产投资也可以获得不同形式的增值，例如土地价值的增长、物业改造或者重新开发带来的增值。
最后，商业地产市场相对成熟，建立起了相应的交易和运作机制，投资者可以获得更多的信息和渠道。
三、投资策略的选择在商业地产投资中，选择合适的投资策略至关重要。
以下是一些常见的投资策略：1. 购买稳定收入型物业这种策略适用于那些希望获得稳定现金流的投资者。
他们可以通过购买已有商业物业并租给稳定的企业或机构，获得稳定的租金收入。
这种投资策略的风险相对较低，但回报率可能相对较稳定。
2. 投资于发展前景良好的地区选择投资于处于发展阶段的地区，可能会获得较高的资本增值。
这些地区通常具有较低的土地成本和物业价格，发展潜力较大。
投资者可以通过购买土地或新建商业物业来获得更高的回报。
3. 转型和再开发商业地产市场中，有一些老旧或者低效的物业，通过改造和再开发可以获得较高的增值空间。
这种策略需要投资者对市场有一定的了解和判断力，同时需要投入更多的时间和资金。
4. 长期投资和管理商业地产投资是一个长期的过程，需要不断地进行租户管理、物业维护等工作。
投资者需要有足够的耐心和专业知识来进行长期的投资和管理。
商业地产投资分析报告
商业地产投资分析报告一、市场背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，商业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。
商业地产投资成为了众多投资者关注的焦点。
本报告旨在从市场背景、投资机会、风险控制等方面进行分析，为投资者提供有价值的参考意见。
二、市场概况商业地产市场主要包括购物中心、写字楼、酒店等一系列商业用途的地产项目。
根据市场调研数据显示，商业地产市场在过去几年中保持了稳定增长的态势。
城市化进程的推动和消费升级的趋势，为商业地产市场带来了巨大的发展潜力。
三、投资机会1. 购物中心随着人们消费观念的改变，购物中心成为了人们日常消费重要的场所。
从小型社区购物中心到大型综合性购物中心，投资者可以根据市场需求选择合适的项目投资。
2. 写字楼随着互联网和科技的发展，众多初创企业和科技公司涌现，对写字楼的需求逐渐增加。
投资写字楼可以获得稳定的租金回报，并且长期发展潜力巨大。
3. 酒店旅游业的兴盛促进了酒店业的发展。
投资酒店项目可以获得旅游业的红利，并且通过提供优质的服务和体验，成功吸引更多的游客。
四、市场竞争商业地产市场竞争激烈，投资者需要了解相关竞争对手的情况。
通过分析竞争对手的产品定位、运营策略和市场占有率，可以更好地把握市场机会，提高投资成功的概率。
五、风险控制投资商业地产不可避免地伴随着一定的风险。
为了降低风险，投资者可以采取多样化投资策略，包括选择不同类型的商业地产项目、在不同的地理区域进行投资等方式。
六、资金筹措投资商业地产需要大量的资金支持。
投资者可以选择借款、引入合作伙伴等方式进行资金筹措。
同时，投资者还需要进行资金规划，确保资金使用的合理性和效益。
七、法律法规商业地产投资牵涉到众多法律法规，投资者需要了解相关法律法规的内容，并且遵守相关规定。
法律意识的缺失可能会导致投资者不必要的风险。
八、市场前景商业地产市场具有长期的发展潜力。
随着经济的不断增长和人们消费观念的进一步升级，商业地产市场将迎来更多的机遇。
商业地产销售中的发展趋势和机会
商业地产销售中的发展趋势和机会随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产销售行业正面临着巨大的机遇和挑战。
在这个竞争激烈的市场中，专业销售人员需要紧跟时代的步伐，深入了解行业的发展趋势，以抓住机会并取得成功。
本文将探讨商业地产销售中的发展趋势和机会，并提供一些建议，帮助销售人员在这个行业中取得成功。
一、城市化进程推动商业地产销售增长随着城市化进程的加速，越来越多的人涌入城市寻求就业和生活机会。
这导致了商业地产市场的快速增长，包括购物中心、写字楼、酒店等。
销售人员应关注城市化进程的发展趋势，选择适合投资和发展的地区，并与开发商、投资者等合作，共同推动商业地产销售的增长。
二、数字化转型为商业地产销售带来新机遇随着科技的不断进步，数字化转型已经成为商业地产销售的重要趋势。
销售人员应积极采用数字化工具和平台，如虚拟现实技术、人工智能等，以提供更好的销售体验和服务。
通过数字化转型，销售人员可以更好地展示商业地产的优势，吸引潜在客户，并提高销售效率。
三、注重客户体验成为关键竞争因素在竞争激烈的商业地产销售市场中，注重客户体验已成为关键竞争因素。
销售人员应关注客户的需求和偏好，提供个性化的解决方案，并确保客户在购买过程中得到良好的体验。
通过建立良好的客户关系和口碑，销售人员可以吸引更多的潜在客户，并提高客户的忠诚度。
四、可持续发展成为商业地产销售的重要议题随着社会对环境保护和可持续发展的关注度不断提高，可持续发展已经成为商业地产销售的重要议题。
销售人员应关注可持续发展的趋势，了解相关政策和标准，并与开发商合作，推动绿色建筑和环保设施的发展。
通过提供可持续发展的解决方案，销售人员可以满足客户的需求，同时提高企业的社会责任感和形象。
五、挖掘新兴市场和业态的机会在商业地产销售中，挖掘新兴市场和业态的机会是取得成功的关键。
销售人员应密切关注市场的变化和趋势，发现新兴行业和业态的发展机会，并及时调整销售策略。
例如，随着共享经济的兴起，共享办公空间成为一个快速增长的市场，销售人员可以与共享办公空间运营商合作，开展商业地产销售。
新形势 新机遇 新挑战——商业地产机遇背后的挑战
下， 投资者会弃 “ ” “ ” 放 住 投 商 ，
心大胆 地往 商业 地产上 “ 钱 ” 撒 。
此 时 的 商 业 地 产 ，机 遇 是 否 大 于
味地 采用这种操作 手法是非常危 险
的， 因为购物 中心 、 商业街一旦被卖 了
就很难实行统一管理 。 而且 ， 由于开发
商不可 能全 部卖 出，势 必造成银行 债 务 无法 还清 ，同时把 风险转嫁给集 团
目之 间应 实 行 错 位 经 营 ，包 括 行 业 间
时 对郑 州百 货大楼 的冲 击非 常厉害 ， 保持足够的稳定。 其开业 ７个月就实现了销售收入 ９ ０ ００
的错位 、 档次 上的错位 ， 从而避免因同
万元 ，１９ ９ ０年达 到了 １８ ．６亿元 ，１ 年
就跨入 了大 型商场的 行列。虽然它最
一
务设施构成 了社 区商业的主要内容。
中 国城市商业 网点建设管理联 合会会长 、中国商业地 产联 盟
会长 苟培路
如果商业项 目布 局在区域商业中
心 ，就要考 虑如 何保持至少 ｌ ～２ 年 ｏ ０
的持续发展以及区域整体布局和结构 ，
还要 考虑其商业吸 引力能辐射到更大
“ 国六条”新政的条条款 款都 指 向 了普通 住宅 ，有 人说商 业地 产将 “ 因祸得福 ” ，在新政的重压
栏 目策划／ 张红娜
新形势 新机遇 新挑战
维普资讯
特别关 注 吲刚 ｕ
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商业地产机遇背后的挑战
文 ／苟 培 路
两张皮 的现 象没有根 本改 变
现在的 商业地产开发商大部 分是
从住宅地产开 发商转变过来的 ，对 商 业 特性 的把握存 在偏差 ，对商业规 律 不太 了解。 因此 ， 许多开发商没有注 意 到商 业地产 开发 和住宅 开 发的差 别 ， 在商业住宅开发 中套用住宅开发 的模 式， 先设计后销售 。 但是 ， 商业地 产是
房地产行业的机遇与挑战
房地产行业的机遇与挑战近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。
然而，随之而来的是机遇与挑战并存。
本文将就房地产行业的机遇和挑战展开论述。
机遇一：城市化进程的加快随着城市化进程的加快，越来越多的人涌入城市，对住房需求迅速增长。
这无疑为房地产行业提供了巨大的机遇。
房地产企业可以通过开发建设新的住宅区，满足市民对住房的需求。
同时，城市化带动了商业地产的发展，商业综合体、购物中心等形态应运而生，为房地产企业创造了更多的投资和发展机会。
机遇二：政策利好的支持为了促进经济增长，政府实施了一系列的房地产相关政策，如降低购房贷款利率、放宽购房限制等，这无疑为房地产行业带来了良好的发展机遇。
政策的利好支持可以帮助房地产企业降低成本、增加销售，从而助推行业的持续发展。
机遇三：投资需求的增加随着人们对房地产投资意识的觉醒，越来越多的人将资金投入到房地产市场。
尤其是在经济不稳定和通货膨胀压力加大的情况下，房地产被认为是一种相对稳定和长期回报较高的投资方式。
这为房地产企业提供了巨大的投资需求，进一步推动了行业的发展。
挑战一：调控政策的不断加强面对房地产市场出现的泡沫和投机行为，政府出台了一系列的调控政策，如限购、限贷、限售等措施，以保障市场的稳定。
然而，这些政策也对房地产行业造成了较大的挑战。
政策的不确定性和频繁调整使得房地产企业难以预测市场走势和制定长期发展计划。
挑战二：市场竞争的加剧随着房地产行业的发展，竞争也日益激烈。
大量的房地产企业进入市场，导致同质化产品的竞争加剧，房价竞争日趋激烈。
在这样的环境下，房地产企业需要不断提高自身的竞争力，通过创新、品质提升等方式来占据市场份额。
挑战三：环境压力的加大随着可持续发展理念的逐渐普及，社会对于环境保护的要求也越来越高。
房地产行业作为资源消耗大、环境影响较大的行业，受到了更多的关注。
环境规划、能源利用、绿色建筑等问题成为了房地产企业发展过程中不可忽视的挑战。
谈企业经营的风险与机遇
谈企业经营的风险与机遇在当今竞争激烈的商业环境中，企业经营面临着各种风险和机遇。
正确评估和应对这些因素，对企业的成功与否起着至关重要的作用。
本文将探讨企业经营的风险与机遇，并提供一些应对策略。
一、行业竞争带来的风险与机遇随着全球市场的开放和经济的全球化，行业竞争日益激烈。
企业面临着来自同行业竞争对手的压力。
这带来了一定的风险，使企业陷入价格战和市场份额争夺的局面。
然而，竞争也带来了机遇，激励企业不断提高产品质量和服务水平，以保持竞争力并赢得更多市场份额。
二、经济波动带来的风险与机遇宏观经济环境的变化往往会对企业经营产生重大影响。
经济波动包括通货膨胀、利率上升、国际贸易政策变化等。
这些变化可能带来风险，例如，企业成本上升、需求下降和利润减少。
然而，经济波动也提供了机遇，企业可以通过灵活的市场战略和创新的产品设计来适应经济变化，甚至在逆境中实现增长。
三、技术进步带来的风险与机遇科技领域的快速发展不仅带来了众多的机遇，也带来了一系列的风险。
企业面临着技术过时、信息安全漏洞和市场变化等风险。
然而，技术进步也为企业带来了创新的机遇，例如，通过采用新技术提高生产效率、开发新产品和服务，以及开拓新的市场。
四、人力资源的风险与机遇人力资源是企业最宝贵的资产之一，也是一个重要的经营风险和机遇来源。
企业面临着员工离职、招聘困难和人才流失等风险。
但好的人力资源管理也可以给企业带来巨大的机遇，例如，积极培养和发展人才、建立团队合作文化以及提供良好的工作环境和福利待遇，可以增强员工的忠诚度和士气，提高企业绩效。
五、市场需求的风险与机遇市场需求的变化可能对企业经营产生重大影响。
企业面临着需求下降、市场饱和和消费者偏好变化等风险。
然而，市场需求的变化也为企业带来了机遇，企业可以通过及时调整产品和服务的定位，适应市场需求的变化，甚至创造新的市场需求。
六、金融风险与机遇金融风险包括汇率波动、资金不足和信用风险等。
这些风险可能对企业的资金流动和融资能力产生负面影响。
中国房地产市场的风险和机遇分析
中国房地产市场的风险和机遇分析近年来，中国房地产市场上涨势头明显，但随之而来的是市场波动和风险，亦有新的机遇涌现。
在这个复杂多变的市场中，了解风险并把握机遇，将有助于我们更好地投资和经营。
本文从不同角度分析中国房地产市场的风险和机遇。
一、政策风险首先，政策风险是房地产市场中最为重要的风险之一。
随着近年来国家宏观调控的加强，房地产市场政策趋严，一些限购、限贷、限售等政策相继出台。
这些政策的实施直接影响到了市场的供求关系和价格走势，也对开发商的运营模式、销售策略等方面产生了重要影响。
然而，政策的不确定性也为市场带来很大的风险。
政策突然变动或干预可能会导致市场波动、投资回报下降、甚至整个市场的崩溃。
此外，在政策的执行过程中，存在一些漏洞和不合理的规定，这也会为市场运作带来风险。
尽管政策风险无法完全避免，但我们可以从法律法规的角度加以规避。
在进行房地产投资和经营时，我们需要深入了解有关政策，保持敏感，及时调整策略和风险防范措施，防范政策风险的影响。
二、市场波动风险除政策风险外，房地产市场波动风险也是需要关注的。
市场波动风险具体表现为市场的价格、交易量、融资成本、土地价格等方面的波动，着重影响到买卖双方的利益。
波动不可避免，在波动中掌握机遇才是关键。
在市场波动中，我们需要寻找出与市场趋势相符的机遇。
用传统的开发模式、销售方式很难满足市场需求，这时就需要创新、差异化以及多元化的策略。
如投资商和开发商可以抓住政策与市场无缝衔接的时机，推动地产业创新向规模化和专业化方向发展，不断提升企业竞争力。
同时，也要注意防范市场波动带来的不良影响，比如精细化管理、扩大品牌影响力、成本控制效率等方面，都有一定的缓冲能力。
三、项目运营风险房地产市场中，项目运营风险往往被忽略，它包括开发、销售及运营等方面。
如开发阶段，可能存在开发资金不足、工期延误等问题；销售方面，过于着急回收资金，导致房源剩余、价格下降、信誉受损；运营阶段，未能满足客户需求、服务不到位等问题，则容易使项目深陷困境。
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商业地产运营风险与机遇并存
2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报
当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。
从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者的追捧。
昆明本土一些开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。
在这许许多多的变化之中，有一条看不见的主线一直如影随形，能否与预期一致“退出”“变现”成为决定开发商前途的“命运之神”。
商业地产运营之路上，风险与机遇并重。
如何才能保证投资有回报？如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度？如何才能有效解决招商与养商的矛盾及困难？如何吸取成功的商业项目的精髓？一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着本土开发商们。
本期报道，云信记者邀请了多位业内人士前来支招，也为即将步入推售的昆明商业地产物业指点迷津。
商业地产规划设计要与招商有效衔接
开发商专访
昆明迎来综合体商业起跑时代
高云生(欣都龙城之维仕商业运营总监)
新昆明在“国际都市”的发展规划进程中，城市面积不断扩张。
目前以三市街为商业中心的格局已经不能满足城市商业发展的需求。
昆明迫切需要一批主题定位精准、规划设计鲜明、功能产品合理的“城市综合体”项目，来支撑城市化进程的需要。
昆明属于二线城市，不管从经营性投入资金量、市场品牌竞争度还是投资经营回报率来讲，都让人看到了希望。
对于品牌经营者来说，昆明现阶段的商业环境处在一个快速建立品牌市场占有率及扩充企业经营规模的最佳时期。
这样的市场环境，为时下兴起的综合体商业起跑奠定了基础。
就目前来看，昆明的综合体商业还存在一些问题：首先，开发商对市场定位以及自身实力分析出现偏差，造成供应与需求的比重失衡；其次，综合体商业的大量崛起，就要求更多的复合型人才充当运营角色，而昆明此方面人才相当缺乏；第三，部分商业地产开发商更习惯于先规划再招商，最后才来考虑商业运营定位，这样很难打造针对性的卖场；第四，商业物业短时间大规模涌入市场，势必导致优质品牌资源的紧缺。
因此，开发商在运作综合体商业时，应该有以下考虑：第一，正规的商业模式，是先有经营定位才有规划设计，最后才是招商，这样做可规避重复建设的问题；其次，商业运营不能为了租赁而招商，应
该从商业运营定位来选择符合规划的品牌商家。
最后，目前昆明的商业运营方式较单一，应多吸收一些特色鲜明的主题商业运营理念。
昆明商业呈五角星方式延展
杨帆(新亚洲·体育城商业运营总监)
随着地铁一号线以及之前几年南北方向的项目铺垫、人脉聚集，昆明南北方向的商业将迎来一次井喷式的迅速发展。
东西方向虽然不会像南北方向这样迅猛地发展，但也会稳定成熟起来，而昆明南市，主要以滇池路和彩云路为两个核心点。
昆明以主城区为中心，形成五个角度的商业延展。
商业的发展是随着城市的需求而发展的，低端、中等、高档立体格局已基本实现。
但是，昆明商业发展过程中也存在一些问题。
比如，昆明商业受老城交通及相关配套束缚多，交通拥堵、禁左、单行以及没有停车位等等问题，严重制约了主城区的商业发展。
城市已经在不断扩大了，消费者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不断涌现出新的商业中心区，大有取代传统主城区的态势。
改变有两种含义，一种是主动的，一种是自然、被动的，我个人更倾向于由市场、由消费者来推动商业新中心的形成。
昆明商业的发展相对于全国特别是沿海发达城市来说，还处于起步阶段，一方面是商业发展所需要的经济、社会基础还不算坚实，另一方面，也说明昆明未来商业价值还有很大的挖掘潜力。
未来，这个
美丽的旅游城市会因为城市基础配套设施的完善、城市功能的升级变化，给商业地产项目的发展带来更多机遇。
业内人士专访
本期嘉宾
云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪
昆明温州总商会商业地产商会会长杨斌
商业规划设计需在招商中不断优化
云信：商业规划设计如何与招商运营相协调，如何创新？
王詠雪：创新其实就是在继承了前人基础上的发展。
北京有个很好的案例：苹果社区，它将商业和艺术进行了很好的整合，不仅提升了地产的价值，还让艺术走进了商业和生活。
商业+艺术，创造性地开辟了艺术地产的新领域。
其次，开发商、商家、商业运营机构有机的结合，才能让商业项目在规划时，就具有一定高度。
而在招商及养商过程中的有机调解，能够让商业地产的利益得以最大化体现。
杨斌：商业地产价值的体现源于商业规划设计，好的商业规划设计可以为商业地产后期的运营服务，商业的规划设计不仅仅是前期的，还需要在招商运营的过程中，不断的改进优化，不断完善。
商业地产创新做法很多，在商业地产运营中应该引入第三方中介顾问机构
参与，因为专业的中介顾问公司比业主方掌握更多的商业地产设计及运营经验。
明确责权开发商应与合作方长期共赢
云信：如何规避开发商与品牌商家的后期运营合作风险？
王詠雪：商业运营与管理，具有复杂性、不确定性，合作主体多。
因此开发商与运营商、商家合作的过程中应该提高法律意识，明确各方的责任与利益。
对某些经营风险估计不足或盲目相信合作方，有可能导致后期合作上产生纠纷；其次，与商业运营公司一定要有可量化的指标作为考核，责权明确。
杨斌：从目前商业地产开发的情况看，开发商与品牌商家的矛盾主要表现在开发商前期为引进主力店，让利给了商家，但后期运营中为了实现自我回报又想从商家身上获取利润。
这需要开发商与合作商家形成共生共荣共发展的共识，不要为了自己的利益一味从对方身上争取利益，而是双方联合起来向第三方获取利益，才能实现长期的共赢。
养商期“管”好商户才能规避风险
云信：商业地产项目招商容易养商难。
在养商过程中，应该注意哪些问题及风险？
王詠雪：商业地产的工作任务在进入到养商阶段时已经发生了根本性的转变。
“养”其实就是“管”，要养好商业，核心在于管好商。
从养到管，虽然只是一字之差，但体现出开发商对待商户管理的主动与被动的区别。
昆明开发商的做法大多是委托一家代理公司，先进行招商，招商任务完成以后，代理公司退出项目，交由开发商自行收取后续物业的租赁费。
这种做法的弊端，在于忽略了对商户的有效管理，商业地产项目成功的可能性就大大下降了，风险无形增加。
杨斌：养商还是要注意利益共同体的问题。
卖掉的商铺不叫商业地产，那是房地产。
在养商过程中，开发商需要持续投入，短期的斤斤计较不利于商业地产的发展。
开发商要敢于取舍有时要甘做“第二”
云信：如何有效解决昆明商业地产面临的产品同质化问题？
王詠雪：商业地产招商的瓶颈主要来自项目开发和定位缺乏差异化，喜欢跟风，缺乏个性。
开发商忘记了商业需要的就是个性。
你的项目凭什么来吸引品牌商家的入住，凭什么来吸引消费者的目光？这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。
如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划个电影院，随大流，那是做不好商业地产的。
创新、个性、特色和不一样，是商业地产同质化的解决之道。
杨斌：商业地产同质化竞争在昆明商业地产开发中客观存在，开发商要清醒地认识到：一个区域内不可能500米内就有一个沃尔玛或者家乐福。
要避免同质化的问题，首先开发商要结合地段周边的设施，消费能力及自身物业情况，寻找最佳定位。
其次开发商要有取舍，甘做绿叶，附近有成熟的商业，就要宁愿做第二或是第三，与周边成熟商业配套发展。
第三，敢于选择别人想不到或者不敢做的业态，通过把特色做精做好，带动更多消费人群，带来整个物业的升值。
记者手记
商业运营需结合本土实际
回首2010年过去的这8个月，太多的开发商，无论实力强弱，都频频活跃于商业地产领域。
这种势头或将一直延续到未来的一至两年。
市场是检验开发商实力、商业项目成功与否的试金石。
盘点推售及运营成功的商业项目，它们都存在一些共同之处。
比如开发商资金雄厚、商家资源整合能力强、后期商业运营成功、舍得花钱推广项目等要素。
但有一个不能让人回避的事实就是：商业地产的规划设计、招商、养商，都与项目的有效运营、管理密切联系。
的确，商业地产的价值建立于有效的策划和发展以及一支优秀的资产管理团队。
昆明的开发商，已经看到了商业地产带来的潜在价值，也在试着引进一线城市的商业运营、管理机构来运作手中的项目。
但
是，如何有效进行商家、商业管理机构及自身企业之间的合作，还正在处于探索过程。
或许，我们可以借鉴沿海一线城市不少成功商业项目的经验，比如在开发阶段就引进商业管理机构，接管项目，从规划设计、前期招商方面规避硬伤；也或许，在引进了商业运营机构的基础上，让其熟悉本土市场、消费风格后再让这些团队对地块进行量体裁衣，而不是一味复制或是模仿一线商业的运营方式。
正所谓，经验可以学习，但也需要结合实际，方能达到团队作战的最佳状态。