新景祥-上海朗诗项目营销竞标报告(最终版)2011-129P

合集下载

2011上海朗诗绿色街区企划提报129P(新景祥中标版)

PART 1 认知朗诗有些居住，不仅仅是居住……
因为有些居住关乎时代、关乎未来更关乎越过时代预见未来的人
认知朗诗也许就要从认知时代与时代中人开始
时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索，当人类持续对地球的寿命进行预言，一场关乎人类存亡的话题席卷全球
从京都议定书到哥本哈根气候大会从北京的绿色奥运到上海的绿色世博全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
人们在反思—— 有人看到居住等于平方米的家，有人明白居住是天空下的世界。一场智慧与责任的行动全面发起……
从个人价值到社会价值从生存意义到生命意义时代精英在改变——更具社会责任感、更懂生活本真
张朝阳获绿色财富领袖奖，不仅是企业家中的明星，也是公益活动的榜样。他热爱自然，热爱登山，所领导的搜狐公司目前已经成为中国最领先的新媒体、电子商务、通信及移动增值服务公司，是中文世界最强劲的互联网品牌。
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后，大量的科技名词术语是否就能俘获人心？从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求，能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性产品层面——生活层面产品舒适——精神享受
让我们乐观的是在中国没有几个城市能够像上海这样……
上海，21世纪的世界城市
中国最具国际化视野的城市拥有最丰富的国际智慧精英
海纳百川、兼容并蓄成就一群独立精神的时代精英
生活方式的本体承载者—— 朗诗绿色街区的产品特质
认识绿色科技住宅

循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量

上海嘉定新城项目项目营销提案报告(59页)

假性回暖、酷政加码，看弱2011
从去化看政策
数据截止至2011.04.20
宏观市场呈现假性回暖，但幅度有限，总体为价平量增态势：
截止到4月25日成交量达38万方，整个4月成交量将达到50万方左右，虽然4月成交量仅为去年同期50%，但2、3、4月成交连续上行、而价格未连续下行，市场面已为政府不悦。从去年到目前，楼市供求比关系总体倒置，供小于求的比例仅占25%。
安亭板块
马陆板块南翔板块江桥板块
主城(老城)和新城板块合称嘉定核心板块
三、核心板块认知-主要大盘
嘉定西站新城西尚海
新城悠活城
保利家园
盘古天地中信泰富又一城
龙湖蓝郡
案名
新城悠活城盘古天地保利家园
新城西尚海中信泰富又一城
龙湖蓝郡
保利湖畔阳光嘉宝紫提湾
开盘时间
2010年3月 2010年8月 2010年7月 2010年3月 2010年6月 2010年4月
人口规模：在2020年导入人口预计50万，居住人口将控制20万以内，实现大规模宜居之地。
经济发展：以汽车产业文化为基地，现代服务业和创新产业为主流，结合教育研发等长效经济发展。
文化交流：高端人文会所，专业剧院营造高档生活享受便利交通：11号线分段轨道交通，三纵两横公路贯穿
规划完善、人文综合、实力超群的未来新城
宝山嘉定闵行嘉定闸北
顾村板块江桥板块江川紫竹板块嘉定新城板块大宁板块
中海御景熙岸南汇
周康板块
恒盛湖畔豪庭圣骊河滨苑新城悠活城仁恒怡庭
奉贤杨浦嘉定杨浦
南桥板块东外滩板块嘉定新城板块新江湾城板块
供应面积 (㎡)
40,468 51975 40,016 43,827 21,997

5_营销方案：2018.2同策-朗诗重庆蔡家项目营销策略方案

内环核心二环区域
备注：数据来源于铭腾机构，统计单位为建面，统计时间截止2017年12月31日
沙坪坝区（15宗）供应土地面积约139万方，可建体量约276万方楼面价：3737元/㎡
大渡口
大渡口区（13宗）供应土地面积137万方，可建体量354万方楼面价：4194元/㎡
大杨石
渝中区（3宗）
u 预计2018年上半年银行新增贷款额度，将部分用于 2017年未放款份额，贷款基准利率或上调，贷款政策或将持续收紧
u 住建部推进住房租赁市场立法工作，多家银行宣布进入住房租赁市场
土地风向
土地市场需求猛增，二环组团加大放量，地价上涨将刺激房地产市场新一轮价格革新
n 2017年重庆主城土地成交集中在6-9月。 n 2017年主城累计住宅用地成交127宗，占地面积约1221万方，可建体量约2502万方，成交楼面价约4635元/㎡。 n 2018年1月龙湖以8亿总价拿下照母山稀缺地块，楼面价11393元/㎡。
0
0
0
80-90
90100
100110
110- 120120 130
130140
140150
150- 合计 160
0
0
0
0
0
0
0
0
621
0
0
0
0
0
0
0
0
1057
41
0
0
0
0
0
0
0
1028
2304 20
0
0
0
0
0
0
3335
0
2220 651
0
0
0
0

××项目营销推广执行报告(1).doc

冠华项目营销推广执行报告（框架）总经理提要：一、竞争分析：1、竞争板块态势图；2、竞争对手态势分析；3、竞争对手媒体推广策略研究。

二、目标市场研究：1、目标客群分析；2、目标客户特点研究；3、针对不同客户媒体通路研究。

三、营销目标：四、营销主题；五、营销战略；六、分阶段战役组团；1、蓄水期；2、公开及一次强销；3、二次强销；4、三次强销；5、清盘期。

七、营销预算明细表；八、广告表现策略。

一、竞争研究：1、板块竞争态势图：研究结论：1）佘山板块对本项目的影响并不大，因为产品和目标群定位的较大差异，不形成直接竞争；2）泗泾板块由于目前已形成的规模化别墅社区，以及成熟个案的品牌积累，加上产品的同质化，会对本板块形成一定是竞争压力；3）沪青平板快作为虹桥别墅板块的有效延伸，正在形成一个大西郊别墅聚集区，而朱家角、赵巷等地将近8000亩的别墅规划用地，则是未来最大的竞争威胁，与本板块互动性最强。

2、竞争个案态势分析：3、竞争对手推广媒体策略研究：1）平面媒体投放比例分析：分析结论：A、主流媒体仍然在整个投放中占据绝对优势的比例，尤其以新民晚报和解放日报为主，特别是新民晚报虽然效果相对以前有所下降，但凭其极大的发行量达到前期宣传中的人群覆盖作用，两大媒体的费用达到总投放费用的70%以上；B、一些专业性的针对高端客户群的媒体如生活速递、东方航空在整个投放中的比例也在不断提高，该类媒体具有更加针对性，用于锁定目标群。

2）主要竞争别墅户外广告分析：研究结论：A 、竞争别墅基本上主要以楼盘周边的路牌为主，起到引导客户进入小区的作用，佘山银湖别墅除外，做在远离基地的高架路边，主要起到品牌形象宣传的作用；B 、由于路牌的费用比较巨大，竞争别墅最多也只做了2块，由于目前主干道两侧的路牌数量迅速增多，高炮路牌的广告效果正在大打折扣。

二、目标市场研究：1、目标客群分析：2、目标客群生活习惯分析：A、喜欢独处、但也不愿远离繁华；B、喜欢和相同阶层的人在一起；C、有一部以上的私家车，一般喜欢自己开车；D、喜欢附庸风雅，虽然其中的一部分人属于白手起家的爆发户，但往往喜欢比较有文化氛围的区域；E、重视子女教育，许多人将子女送到海外读书，或者到双语学校等贵族学校就读。

上海朗诗绿色街区节能案例简介[全文]

上海朗诗绿色街区建筑节能案例简介朱国平上海中大亮桥房地产有限公司主要内容概况节地与室外环境节能与能源利用节水与水资源利用室内环境质量结束语概况上海朗诗街区由朗诗集团上海朗诗科技有限公司研发，上海朗锐置业有限公司投资新建的居住小区项目，项目秉承了朗诗贯有的“高舒适低能耗科技住宅”的特点，以国家绿色建筑三星级为设计标准，已与近期通过审查，获得国家三星级绿色建筑设计标识，这是朗诗继苏州朗诗国际街区之后获得的第二个国家三星级绿色建筑设计标识的住宅项目。

概况本项目地处上海市嘉定新城南翔组团的东部社区的嘉浩地块，地块东至雅翔路、南至陈翔路、西至宝翔路、北至东排水河—芳菊路。

该地块总用地面积46000m2,总建筑面积120000m2。

地上建筑共11栋住宅，以及一栋综合用房，主要功能为居委会文化活动室和老年康体活动室。

其中1-6#楼为18层高层住宅，7-11#楼为6层多层住宅。

住宅共667户，主要由16个户型，户型面积主要为90m2,110m2和200m2。

本项目的地下建筑面积共27455m2，地下室主要功能为机动车停车库、储藏室、设备用房等。

（一）节地与室外环境室外风环境项目场地内建筑布局合理、疏密有度，通过对室内外风环境的模拟，建筑物周围人行区距地11></a>.5m高处的风速在各季节工况下均不超过5m/3,有利于室外行走及自然通风。

计算目的：总图布局是否有利于各单体在夏季利用自然风带走能量、是否利于室内空气流通；冬季是否存在滞风现象，是否有利冬季室内防风；和对基地周边污染物的消散。

考核点以下几点考核组成：考核点流场春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目大部分建筑周边的流场分布较均匀，无明显滞风现象；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目一期建筑周边存在局部涡流区域。

考核点考核点风速风速：春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目建筑周边风速基本处于0.5～4 m/s间，局部风速风速变化较大；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目东侧及一期项目北侧局部区域风速稍大，约处于3.2～4.8 m/s之间，局部达到5 m/s左右。

天玺项目营销报告

安全保障
采用智能安防系统，保障住户的安全和隐私。
产品创新点
智能家居
天玺项目引入智能家居系统，实现智能化控制和便捷生活。
定制服务
提供个性化定制服务，满足住户的特殊需求和喜好。
社区文化
注重社区文化建设，打造温馨、和谐的居住氛围。
04 营销策略与推广
定价策略
成本加成定价
根据产品成本和预期利润，确定每个单位产品的售价。
客户满意度
根据调查数据，客户对天玺项目的整体满意度较高，其中对项目的地理位置、周边环境、内部配套设施等方面给予了高度评价。
06 下一步营销计划与展望
未来市场趋势预测
消费者需求变化
随着生活水平的提高，消费者对产品的需求将更加多元化和个性化，对产品的品质、功能和用户体验将有更高的要求。
技术创新
截至目前，天玺项目共售出住宅单位X套，总面积达到X平方米，总销售额达到X万元。
各户型销售业绩
根据统计数据，A户型共售出X套，B户型共售出 X套，C户型共售出X套。
3
各时间段销售业绩
在过去的三个月中，第一个月售出X套，第二个月售出X套，第三个月售出X套。
销售策略效果评估
价格策略效果
通过定价策略，我们成功吸引了目标客户的关注，并实现了较高的转化率。
天玺项目定位为高端豪华住宅，注重居住品质和舒适度。
独特设计
建筑外观和内部设计均由知名设计师操刀，充满艺术感和现代感。
绿色环保
采用环保材料和绿色技术，打造健康、宜居的生活环境。
产品优势
地理位置优越
位于城市核心地段，交通便利，配套设施完善。
视野开阔
住宅区拥有宽广的视野和良好的采光，享受高品质的居住体验。

上海万科琥珀墅营销策略报告

年收入（不含其它投资收益）
企业类别
重点单位普陀区政府、百联集团、中环百联购物广场、农工商超市 118 /
单位数
总人数
高端人数
中端人数
私营公司、商业
事业单位6 私营单位 2867
共计86010人基层人员68790 中高级管理13341 私营业主3969
/
基层人员—5-10万管理者—20-70万私营业主—120万以上 /
重点单位闽钢材电子交易中心商务大楼、星都市工业楼、刘行工业园区国江标准化农贸市场上海逸隆汽车销售服务有限 /
总人数共计36780人基层人员24350 中高级管理者 6210 私营业主6220 共计2481人个体业主1020 个体从业1461 /
园区产业
200 6
6220
6210
公元1860
106-170
绿地公园壹品
125-190
在售个案以小联排为主，注重别墅居住概念，居住舒适度和品质欠缺
后续：常规联排
项目名称主力面积剩余套数形象展示户型
北郊壹号
205
209
保利叶语
230-270
223
后续供应联排别墅产品品质常规，缺乏别墅高端居住品质和氛围
新聚仁对北区市场理解
北区不缺乏高端物业购买力，而缺乏真正代表北区高端居住品质个案
高端客源集中
主要街道罗店镇月浦镇罗泾镇顾村镇杨行镇大场镇淞南镇高境、庙行吴淞街道合计 15269 34700 7370 12760 3682 7552 4217 14388 产业高端客源产业中高端客源
高端客源基数大，不缺乏高端物业购买力
高端品质个案需求稳定

杭州朗诗·田园绿郡XXXX年度营销报告

小结
作为主要城市之一，杭州房地产市场受到宏观调控政策的影响较为严重，2011年杭州市场商品房同期销量创五年新低、住宅存量创新高、土地买卖交易额创四年新低……在政策打压、民众看跌、资金三重压力下，一些楼盘无奈之下选择低价开盘，以价换量，以解决现金流问题。
一、市场背景
政策背景杭州市场表现
后市研判
本案应对策略：
强调项目独一无二的稀缺生态环境，以及科技系统打造的居住的健康舒适。
明年存在竞争和交叉竞争的项目均存量巨大，楼盘销售竞争将变得更为激烈！
案名
田园牧歌桦枫居华润.翠庭田逸之星万泰.新语泰地.北上新城昆仑天籁四季公馆天阳观筑丽晶湾名城公馆吉祥半岛合计
所属板块
田园
政策频出，全面抑制房价暴涨
•1000万套保障房建设 •公租房供应量增加
•首套房首付提至30% •二套房首付比提至60% •三套房限购
•短期转手住房全额征税 •贷款利率提高
增加房屋供应量
抑制投资型需求
调整供求，抑制暴涨
打击投机行为
政策调控下，2011年主要城市房产市场表现
第一阶段 1-3月
第二阶段 4-6月
本案竞争应对策略：
不以刚需为目标，区分项目定位，拔高调性，瞄准具有一定生活品质追求的改善性居住客户。
三、竞争分析
同板块竞争市场近板块竞争市场其他同价位竞争市场
其他同价位竞争市场
杭州其他近主城区板块，如申花、桥西的同价位项目，与本案也存在交叉竞争（其地段认同度甚至高于本项目）。
案名丽晶湾名城公馆吉祥半岛 ……
三、竞争分析
同板块竞争市场近板块竞争市场其他同价位竞争市场
相近板块竞争市场

上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX

➢从项目的总体量来看，区域内的项目都在21万㎡以上，都具有一定的规模和效应；而本项目只有3.4万㎡，规模小，可借助同期入市项目尤其是板块内项目，以达到本项目知晓度的提升。 ➢从产品品类来看，本项目的花园洋房产品填补了区域内的产品空白，在华泾板块内来比较，多层花园洋房填补了多层公寓与联排别墅之间的空白
PPT文档演模板
•项目地处外环线外，但交
通便捷上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•二、配套认知
•规划中
•华泾公园
•华联超市
•公交站点
•位育中学
•华泾镇政府
•紫•规阳划中中学
•板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套
PPT文档演模板
•规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。
•108平方米3房
经济、紧凑的三房
PPT文档演模板
大尺度、大面积的四房
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•项目解读——板块案例：印象欧洲
永新丰富的开发经验，其过往项目的装修品质已经得到市场的认可。
其3000元/㎡的装修标准，充分体现了其品质，同时也是其附加值的体现。
PPT文档演模板
•规划主题： •规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色 •建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。
•滨江休闲规划导入，
•区位提升为徐汇滨江板块
PPT文档演模板
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•过往——华泾市场空白，长桥、江川板块作为区域指向标 •现在——华泾首个项目即将入市，永新21万㎡综合项目“印象欧洲城” 填补华泾板块空白，吸引市场目光，聚焦关注度。

某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告

某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告
尊敬的领导：
首先，我们感谢您考虑选择我们公司担任住宅房地产项目的销售代理
公司。

我们是一家有着丰富销售经验的房地产经纪公司，致力于提供专业、
高效、个性化的服务。

首先，作住宅房地产项目的销售代理公司，我们将提供全方位的服务：
2.营销分析：我们将实施数据分析，如项目的销售范围，潜在客户群体，客户偏好及购买意愿等，以便根据这些数据制定针对性销售策略。

3.宣传推广：我们将根据您的意愿进行项目的宣传推广，利用有效的
渠道，提高项目的知名度，以及吸引更多潜在客户。

4.个性化客户服务：我们给每个客户提供个性化客户服务，以确保每
个客户的满意度。

此外，我们还会根据销售状况进行定期报告，并给出具体的改进意见，以提升项目的销售业绩。

最后，我们衷心希望能够服务您的住宅房地产项目，并期待能够与您
建立长期的合作关系。

祝：
谨上！。

上海市华江居住区竞标营销策划报告

2、江桥绿化规划----两生态区、两纵两横一环 ◆两生态区：曹安公路北侧高尔夫、沪宁铁路西侧农业生态休闲林 ◆两纵：沪杭铁路、新华公路间和封浜河的绿化带、沿外环线西侧500 米宽绿化带 ◆两横：沿曹安路两侧100-500米的绿化带；沪宁高速两侧100米绿化带
◆一环：沿吴淞江的绿化带
13
周期对本板块的影响
1、在空间上具有都市和城郊的双重性，是典型的都市“凤尾”和城郊
“龙头”的双重组合。在营造上可以突出都市概念，而在价位和目标市场定位接近城镇，市场具有广泛的亲和力。区位上的双重性可转化为市
场对各类消费群体的兼容性。

2、双重性决定了不适宜开发大量的高档物业，成为中低价房的首选地，作为都市腹地，人口导入好；土地动迁费用低，运作资金压力小，适合
25
本板块之于嘉定
四大板块之特性
1、嘉定镇（菊园新区）板块：嘉定西部，嘉定的政治商业中心，生活配套完善，有较强的嘉定工业园产业经济依托，本地人的居住中心区。 2、南翔板块：嘉定北部，工业园没有形成产业，但悠久的历史文化古韵，自然生态环境，以及紧邻市区的位置，将成为低密度的中高档住宅区。 3、安亭板块：嘉定南部，依托汽车产业，是规划九镇之一，属于上海发展的第六环内，将建成德国小镇，满足产业发展带来的居住需求。
Ò Æ Ì Ö Õ æ È ç µ Ø Ç ø ¾ ù ¼ Û

2002年4季度之前，价格围绕着3500元/平方米上下波动，但是 2002年4季度由于受全市市场全面走高的影响，区域均价一举突破4000元/平方米大关，达到4284元/平方米
21
20
02
ê Ä
4¼ ¾
È ¶
华江至于普陀
桃浦真如板块桃浦真如板块主要围绕上海万里城向西开发，随着该区域房价突破4000元的大关，已经达到4284元/平方米，为整个西部腾出4000元的大板块空间。

海上海项目营销投标报告

海XX项目营销投标报告我们的做法与传统的代销公司有所不同。

因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein教会我们如何使用水杯。

Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。

Zoom教会我们用各种姿势拿笔。

Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。

ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。

都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，XX之于X爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。

而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。

“海XX”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新XX城市精神，创造XX居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！「海XX」项目概况"海XX"项目位于杨浦区XX路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起XX路，北靠XX西路，南至飞虹路，东接XX自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。

第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部XX路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。

项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。

基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。

2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。

营销报告

Having professional Having appreciation烨隆房产 2003前言华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇，是上海近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的基础上规划发展成上海都市型工业园区中心。

本报告从上海房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系列的市场调查结果，对本案进行总体的分析，提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略，以达到顺利销售的结果。

我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进行有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。

Having professional Having appreciation烨隆房产 2003第一章市场篇一、上海房地产市场总体现状和趋势2002 年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。

市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。

8 月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。

去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入WTO 的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。

因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。

在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。

去年松江大学城附近的地价为40 万元一亩，而如今已经达到80 万元一亩。

又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。

不仅上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

朗诗产品与客群的精神契合
项目特质
低碳节能的肩负人类发展的时代命题科技集萃的人类最顶尖的居住文明智慧集萃恒温、恒湿、恒氧、恒静、无尘营造舒适静谧健康的、轻松无压享受的心境城市、生态、生活、终极住宅、服务打造可持续居住环境
客户特质
时代精神、社会责任感
国际视野的世界观更懂生活、关注情感交流、懂得犒赏 LOHAS精神
商业秘密声明
本文内包含的资料属于新景祥事业机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对新景祥公司与合作伙伴内部之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果新景祥有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包
朗诗生活方式的品牌特征—— 国际境界的生活观献给具有独立精神的时代精英
生活方式传播关键词？
低碳？
1、朗诗倡导的：绿色科技住宅，我方认为其核心在于具有环保功能的，但却是给客户带来更高级的享受的（更健康、更舒适、更私密……） 2、低碳作为企业的一个公益名片是可行的，但针对居住社是核心诉求低碳，容易陷
懂得尊重每一位客户的生活需求
为追求生态自然而舍弃生活不是绿色住宅所倡导的价值观家乐福、国际风情街、双语幼儿园、英国学校等生活配套环伺
选取高污染元素吸收率、高纯氧排放率的树种、灌木、花草给社区安装绿肺
选取一线品牌精装每一户，打造一次购买终极健康居品
用朗诗对居住者生命本真的尊重理念，致以360°绿色物业服务
健康关注环保。
他们尊重生命，追求健康，懂得在奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求，追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
朗诗项目成功的条件
通过案例分析，上海作为一个国际性大都市，从来不缺对科技住宅的追求。然，中鹰黑森林所贩卖的是“德国生活方式”。我们的目标客户是：欣赏时尚新潮和有科技含量的产品，讲求有效率、积极而健康的生活，追求财富，同时保有精神的独立 “潮” • 明确我们的主张：教育中国的富人阶层，对豪宅进行重新定义 • 解构我们的主张：明确必须的所有价值点 • 坚持、执行我们的主张：每一个价值点，可以做到什么样的程度 • 建立标准：赋予项目差异化的产品内涵、重新定义板块属性、引导客户需求建议项目的装修标准重新检讨，引入德国品牌作为项目的科技权威的基础。
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后，
大量的科技名词术语是否就能俘获人心？从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求，能够满足高端客户的精神需求吗？
营销战略
朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性
产品层面——生活层面产品舒适——精神享受
中鹰黑森林项目不仅在设计师、设计监理和系统安装施工全面引入用德国合作方，同时在技术应用、系统采购和建造方面也全部采用德国标准。该项目同时满足国际ISO7730标准、热湿环境国际标准和欧洲 3L房节能标准，在德国也属于高标准要求，节能80%，包括抗震、防水等标准都远远高于目前的国家标准。中鹰的产品技术标准带来了成本的增加，这是大多数开发商都比较关注的问题，然而中鹰始终坚持“多1000的投入将换来多3000的回报”，在坚持品质标准与计算成本投入之间达成默契。
1997年在日本京都召开的《气候框架公约》第三次缔约方大会上通过的国际性公约，为各国的二氧化碳排放量规定了标准，即：在2008年至2012年间，全球主要工业国家的工业二氧化碳排放量比1990年的排放量平均要低5.2％。2005年2月，《京都议定书》正式生效。 2001年，北京赢得奥运会举办权，向全世界承诺，践行“绿色奥运”。北京奥运会采取了新能源汽车、建筑节能、可再生能源供应以及绿色照明等大量的节能减排措施。 2009年12月哥本哈根联合国气候变化大会结束以来，秘书处已收到55个国家递交的到2020年温室气体减排和控制承诺，这些国家温室气体总排放量占目前人类总排放量的78%。 2010年，上海世博会将打造“有序的世博、安全的世博、环保的世博、绿色的世博”，通过一连串的建设最终体现“城市，让生活更美”的主题。
营销策略
挖掘朗诗绿色街区的项目精神核心围绕精神核心进行高形象力高感染力的视觉传播进行高影响力的事件传播
不再不拘于一隅，立足上海的渠道广度拓展
大户型高端客群为主力目标，渠道深度耕耘
生活方式的主体享受者—— 朗诗绿色街区的客群特质
一个圈层的精神需求
他们有国际化的视野与世界观
他们或者是拥有较高学历或是有海外留学经历或是具有丰富的人生阅历。
入一种教育式的销售基调。因为低碳更多的是国家至上而下的教育引导式宣传模式。
3、在目前的社会现状下，纯粹诉求低碳容易给消费者带来不便，不享受的面孔。
他们怀抱LOHAS精神
LOHAS是英语Lifestyles of Health and Sustainability的缩写，强调“健康、可持续的生活方式”。“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。 “健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。他们关心生病的地球，也担心自己生病，他们吃健康的食品与有机蔬菜，穿天然材质棉麻衣物，利用二手家用品，骑自行车或步行，练瑜伽健身，听心灵音乐，注重个人成长，通过消费和衣
食住行的生活实践，希望自己有活力。
身心平衡的城市智慧精英具备独立精神的时代俊杰
城市精英，处于最快速发展阶段，有着国际化的视野和高品质的生活需求。
他们是智慧精英，
懂得工作与生活的协调，注重生存与心理内外环境的平衡。生活的压力、城市的污染是他们面对的2大难题，
生存环境与心理环境的双重压迫下渴望得到解放。
而今，朗诗已携两部力作进军上海
朗诗绿岛
朗诗绿色街区
传承朗诗一贯主题，留给上海品牌印象——
一部深奥的绿色科技住宅巨著
是的，世界科技、未来理念赋予朗诗区别传统住宅的非凡高度。所以，我们不愿把朗诗与99.99%的住宅进行比较，因为朗诗不是传统意义的住宅！但是，透过高科技的外衣，我们更想传达的是朗诗独一无二的品牌精神—— 从“有一种房子叫朗诗！” 到“有一种生活方式叫朗诗！”
是否有那么一种居住能够承受如此重大的生存命题？能够寄托如此厚重的生活希冀？
朗诗，反思中的意义探索，探索下的积极改变一种世界当下命题下的未来居住理念
PART 2 朗诗印象有一种生活方式，叫朗诗！
从南京、苏州、绍兴……到杭州，从恒温恒湿恒氧到全球领先10大科技系统，作为中国绿色科技地产先行者和领跑者，十余年来朗诗的自我告白—— 有一种房子叫朗诗！
更低碳、更便捷
绿色科技体统，其低碳低耗能不仅对人类环境带来卓越的利好，对于居住其
内的每一个客户，恒温、恒湿、恒氧防潮透气性，为居住空间带来芬多精和
负离子，而他们能够杀死空气中的细菌以遏制人类疾病、增强免疫力；加上无噪音、无沙尘污染，对人体恢复清醒、提高记忆力、降低血压、安定人体
自律神经从而使人身心舒爽等有明显功效。
追求居住环境的健康、舒适！追求心理环境的轻松、自由！追求人际环境的和谐、单纯！
让我们乐观的是在中国没有几个城市能够像上海这样……
上海，21世纪的世界城市
中国最具国际化视野的城市拥有最丰富的国际智慧精英海纳百川、兼容并蓄成就一群独立精神的时代精英
生活方式的本体承载者—— 朗诗绿色街区的产品特质
随着教育经历、工作经历、消费经验的积累拥有国际化的视野，消费具有国际化的特性。偏爱国际性的事物，树立起中西合璧的世界观，喜欢高品位、创新、符合国际趋势的产品，重视社区文化和交流圈，心态较为开放。
他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生活观念，关注时事、关注国际、关注人类、关注和平、关注健康、关注社会民生问题……注重文明环保，并且乐于在生活中积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注
含数据的使用授权的情况。
PART 1 认知朗诗有些居住，不仅仅是居住……
因为有些居住关乎时代、关乎未来更关乎越过时代预见未来的人认知朗诗也许就要从认知时代与时代中人开始
时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索，当人类持续对地球的寿命进行预言，一场关乎人类存亡的话题席卷全球
从京都议定书到哥本哈根气候大会从北京的绿色奥运到上海的绿色世博全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
认识绿色科技住宅
循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量温水循环，冷却闷热，加热干冷
低碳、低耗能温度更均衡
混凝土顶棚辐射制冷/制热系统屋顶/地面严密热阻隔系统
节能外墙外保温系统高效节能隔热外窗系统抗干扰隔音降噪系统同层排水系统防辐射外遮阳系统臵换新风系统
24小时热水供应系统
透视成功进军上海的品牌地产
用唯美的画面和实景诉说浪漫
龙湖
华润
用深邃的故事诉说人文
星河湾
用身份与实景诉说奢侈
朗诗：绿色科技
一种物理属性，一种建筑符号
龙湖：浪漫|华润：人文星河湾：奢侈
一作，以产品科技诉求为核心，绿色科技住宅物理属性的全面解读是成功的，因为我们的产品以及产品带给大众的生活方式是全新的，几乎是前所未见，这必然需要一段时间的概念引导。诚如，成功的星河湾，在广州北京的运作上，依然需要通过考究的产品细节来征服客户一样…… 但，我们也看到，星河湾到上海，线上传播完全是诉求精神高度与身份高度。
在世界城市打造绿色新奢华，为大客户定制205-242㎡科技大平层