深圳万韬咨询 标杆企业集团房地产成本核算指导
万科集团房地产企业成本核算指导
万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
《标杆房地产企业成本管理流程核心精解课件》(内部版)
工程合同管理
二、如何设置标准工程合同主要条款
13
工程合同管理
2.1 FIDIC条款解释
合同主要条款
FIDIC合同条件FIDIC即是国际 咨 询工 程 师联 合 会（Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils），它于1913年在英 国成立。第二 次 世界 大 战结束后FIDIC发展迅 速起来。至今已有60多个国家和地区成为其会员。中 国于1996年正式加入。FIDIC是世 界上多数独立的咨询工程师的代表，是最具权威的咨询工程师组织，它推动着全球范围内 高质量、高水平的工程咨询服务业的发展。
合同主要条款
-承包方责任包括：
① 履行工程本身的责任（人员、工期、现场文明施工、图纸 及验收）
① -乙方配合义务：销售配合、甲供材的管理、各种政府报 建:甲供材的二次转运费放在总包合同中，墙改基金等
② -乙方分包的管理：分包配合费、安全文明施工的专项权 利：避免分包直接找总包谈判，存在要价太高等现象；维护大公司形象
肥捡瘦
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工程合同管理
2.3.9 支付条件与程序
合同主要条款
预付款的支付 进度款付款条件说明 进度款审核及支付手续和要求 结算款与保修金的支付 往来款扣除方式 甲供材付款的控制 超付款的处理：影响季度、年度考核
26
工程合同管理
2.3.10违约、索赔与奖惩、争议的解决及合同的中止方式
合同生效、解除与终止
第三部分 合同附件 附件1 工程质量保修协议书 附件2 阳关合作协议 附件3 关于设计变更、工程指令及签证的协议 附件4 收款账号资料证明 附件5 关于及时支付劳动者报酬的承诺函 附件6 禁用材料清单 附件7 其它
房地产公司项目成本后期评估作业指引
7
其
他
八
开发间接费
1
工程管理费
2
资本化利息
3
营销费用
4
物业完善费
5
不可预见费
合计
审核：
填表：
注明：
1、表中单位成本数据为整数不计小数点；其他金额数据计到小数点后两位。
2、本表填报应以项目分期为对象，多项目、分期开发项目应分表反映。
3、本表内容可结合项目实际情况增减。
表单编号：GYZY/YG-QR-CG-016
5.2.2.成本管理部负责对比项目结算与项目工程目标成本中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性；分析各期动态成本信息报告，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。
5.2.3.成本管理部负责对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响。
4.职责
参见工作程序。
5.工作程序
5.1.编制计划
5.1.1.成本管理部根据《项目开发节点计划》和项目竣工结算时间，确定工程建安部分项目成本后期评估相关的内容及编制的时间计划。
5.2.编制工程建安部分的《项目成本后期评估》报告
5.2.1.成本管理部负责归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目工程目标成本、动态成本信息报告等；并汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证等资料。
项目成本后期评估作业指引
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
Байду номын сангаас日期
修订状态
修订内容
某地产房地产开发企业成本核算指导DOC
万科房地产开发企业本钱核算指导1、总则（1）为了增强本钱治理，范例团体房地产开发企业本钱核算，正确盘算开发产物本钱，便于本钱资料的比力和阐发，凭据《股份有限公司管帐制度—管帐科目和管帐报表》及其附件三“房地产开发业务管帐处置惩罚划定”与我国具体管帐准则等有关划定，以及团体《财政治理规矩》和《管帐治理规矩》的要求，制定本指导。
（2）团体房地产开发企业本钱核算的任务是：创建和完善本钱核算底子事情，严格遵守本钱开支范畴，公道确定本钱盘算工具，正确归集和分派开发本钱及用度，实时、准确、完整地提供本钱核算资料，实时发明本钱治理中存在的问题，以便寻求低落本钱的途径。
（3）各房地产开发企业，创建本钱核算责任制，不停完善本钱核算底子事情，革新本钱核算步伐，严格凭据国度以及团体本钱治理的要求，正确组织本钱核算事情，并自觉担当团体的监督。
2、本钱核算的根本步伐本钱核算的一般步调：第一步：凭据本钱核算工具简直定原则和项目特点，确定本钱核算工具。
第二步：按本钱核算及治理的要求，设置有关本钱核算管帐科目和帐簿，按本钱核算工具归集开发本钱用度。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算工具之间的分派要领、尺度。
第四步：将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算工具之间进行分派。
第五步：体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算工具的开发总本钱。
第六步：正确分别完工和在建开发产物之间的开发本钱，分别结转完工开发产物本钱，按修建面积盘算完工产物单元本钱。
第七步：正确分别可售面积、不可售面积(由主管部分分别提供)，凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产物的销售本钱。
第八步：体例本钱报表，凭据本钱治理和核算要求，总括反应各本钱核算工具的本钱情况。
3、本钱核算工具简直定（1）本钱核算工具简直定原则：应满足本钱盘算的需要；便于本钱用度的归集；利于本钱的实时结算；适应本钱监控的要求。
恒大万科全套成本制度成本核算指引
恒大万科全套成本制度成本核算指引Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
房地产项目成本核算方法指引
房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件，它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。
下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。
一、成本核算步骤1.确定核算对象：确定项目的核算对象，这包括项目的地块、建筑物、设备等。
2.收集原始数据：收集项目各项费用的原始数据，包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。
3.制定成本分类表：根据项目的特点和需要，制定成本分类表，将各项费用按照一定的分类标准划分，方便后续的核算和分析。
4.按照分类表核算费用：根据成本分类表，将各项费用进行核算，包括费用的计算和摊销。
5.编制成本报表：根据核算结果，编制成本报表，直观地反映了项目的各项费用。
二、成本核算方法1.直接成本法：直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段，然后计算各个阶段的总成本。
这种方法简单直观，但对于复杂的项目会存在一定的误差。
2.比例成本法：比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中，然后计算各个成本要素的总成本。
这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。
3.单位成本法：单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值，从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。
这种方法可以直观地反映项目的经济效益。
三、主要注意事项1.注意成本分类准确性：成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果，因此在制定成本分类表时要慎重考虑，避免出现漏项或重复项。
2.注意费用摊销时机：对于一些需要摊销的费用，如土地成本、劳务费用等，要根据实际情况确定摊销时机，避免费用过早或过晚摊销，影响项目的经济效益。
3.注意费用计算的准确性：费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果，在进行费用计算时要严谨细致，避免出现计算错误导致核算结果的不准确。
4.注意成本核算的及时性：成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要，及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况，做出相应的决策。
地产集团项目成本归集与分摊管理办法
一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。
（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。
（三）本办法适用于国内各区域。
（四）本办法不适用海外区域。
海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。
（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。
二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。
4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。
5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。
（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。
可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。
2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。
3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。
说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。
4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。
三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。
（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。
（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。
四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。
恒大恒大万科集团房地产成本核算指导
恒大恒大万科集团房地产成本核算指导标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
万科集团房地产开发成本核算指导
4.1成本核算地基本程序
成本核算地一般步骤依次如下：
4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点，确定成本核算对象.
4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用.
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对 象之间地分配方法、标准.
4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象
B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地
房屋成本和相应税金等.
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造
费、管线铺设费、接口补偿费.
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支
出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等.
4.322开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、工程开发前期地水文地质勘察、测绘、
结构划分成本核算对象.
4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立地设计概算或施工图预算地配套 设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核 算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工 程成本且造价较低地配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生地 开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.
万科集团房地产开发成本核算指导
字体：小中大|打印发表于：2018-9-0110:14作者：鑫艺坊 来源：房地
产会计网
盒I更1•目地：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确 计算开发产品成本，便于成本资料地比较和分析.
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发 企业.
3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执 行情况；
房地产集团成本分摊管理指引模版
集团成本分摊管理指引总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
房地产成本归集及分摊的一般原则
房地产成本归集及分摊的一般原则
（一）成本归集以结算为依据
1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。
2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额 10%，应告之各相关业务部门签订补充协议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。
外包单位承建项目对于初步结算的处理方法
现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外，还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分开相关工程对应的合同。
解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合同补提。
具体做法：
①先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同没有包含附属工程的不需做该项工作）。
②把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。
③帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。
④补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。
⑤补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。
3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧一、成本分摊的步骤1.确定投资方：确定项目的投资方，一般包括开发企业自筹资金、银行贷款、与合作方的股权投资等。
2.确定项目预算：通过项目前期的市场调研和可行性研究，确定项目的总投资额和分项工程的预算。
3.制定投资计划：根据项目的投资额和预算，制定投资计划，明确每个投资方的出资比例和时间安排。
4.成本分摊：按照投资计划，将不同投资方的出资按比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
二、成本核算的技巧1.成本控制：通过制定预算和严格执行，控制项目成本在可控范围内。
在项目实施过程中，及时记录和核算各项成本，确保不超出预算。
2.时点核算：将开发项目的成本按照发生的时间点进行核算，即按照项目周期将成本分为前期开支、建设成本和后期费用，分别进行核算和报账。
3.分项核算：将开发项目的成本按照不同的分项工程进行核算，包括土地购置费、建设工程费、市政配套费、装修费等，确保每个分项工程的成本控制和核算准确。
4.成本分类：将开发项目的成本按照性质进行分类，包括直接成本（如人工成本、材料成本）、间接成本（如管理费用、利息支出）等，便于成本分析和管理。
5.成本依据：将开发项目的成本按照规范和法律法规的要求进行核算，明确成本依据和计算方法，确保成本核算的准确性和规范性。
6.成本监控：建立成本监控体系，及时掌握项目成本的动态变化，通过成本监控报告或成本监控会议，对项目成本进行分析和评估。
7.成本优化：通过成本核算和成本控制，发现和分析成本的潜在问题，制定成本优化措施，降低成本，提高项目收益。
三、案例分析以开发商开发住宅项目为例，该项目总投资额为1000万元，投资方包括开发商自筹资金和银行贷款，其中开发商自筹资金为600万元，银行贷款为400万元。
根据投资计划，开发商自筹资金的出资比例为60%，银行贷款的出资比例为40%。
在成本分摊方面，根据投资计划将开发商自筹资金按照60%的比例分摊到各项投资工程上，将银行贷款按照40%的比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
【完整】深圳地产项目工程成本测算基准单价表
普通实木入户门， 普通实木入户门，按 高档多点锁实木入户
按1200元/樘
1200元/樘
门，按2000元/樘
通常不考虑，如需要，应根据实际要求补充。单价900-1200元
/m2
通常按毛坯房考虑，如需带精装修，应根据实际要求补充。
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序号
费用项目名称
其他土建专业分包（主 体构筑物、防水）
小区车行道路工程（土方 、路基、基层、砼面层、 排水、路灯等）
供配电设备及安装
3.1.9 外线高压电缆
3.1.10 水泵房设备及安装
3.1.11 消防设备及安装
3.1.12 直饮水处理设备及安装
3.1.13 中水处理设备及安装
3.1.14 3.1.15 3.1.16
3.2
热力站设备及安装
各项增容费 其他 环境
元/M2可销售面积 元/M2可销售面积 仅包括消防水泵及自动报警控制中心大型消防设备
无
3.00-5.00 元/M2可销售面积
无 2.00-5.00
3.00-5.00 元/M2可销售面积
元/M2可销售面积 元/M2可销售面积
南方城市不考虑 正逐步取消。
40.00 120.00 200.00
10.00
400.00
3.2.1 绿化（含土方平整）
3.2.2 硬质地面
主题广场（结构及装修， 3.2.3 含广场附带的小品等）
3.2.4 构筑物及小品
围墙、大门、值班室 3.2.5
室外环境照明 3.2.6
低档
无 无
深圳地区住宅小区工程成本测算基价表（专业版）
成本指标 中档
高档
指标单位
计算说明（标准及配置）
房地产企业成本分摊方法整理
房地产企业成本分摊方法整理范本一：一、引言本文档旨在整理房地产企业成本分摊方法，以促进企业成本的合理分配和管理，提高企业经营效益。
本文档将详细阐述房地产企业的成本分析，包括人力资源成本、生产设备成本、土地成本等各个方面，企业全面了解成本结构并制定相应的分摊策略。
二、人力资源成本分摊1.员工薪酬及福利成本1.1 员工薪资分析1.2 国家法律法规的规定与要求1.3 企业福利政策1.4 薪酬及福利成本分摊方法2.培训与发展成本2.1 培训需求分析2.2 培训计划制定2.3 培训成本分摊方法三、生产设备成本分摊1.设备购置成本1.1 设备选型与采购1.2 设备购置成本计算1.3 设备折旧计算1.4 设备维护与修理2.设备能耗成本2.1 设备能耗分析2.2 能耗测算方法2.3 设备能耗成本分摊方法四、土地成本分摊1.土地租赁成本1.1 土地租赁合同分析1.2 土地租赁付款方式1.3 土地租赁成本分摊方法2.土地使用权费用2.1 土地使用权费用计算方法2.2 土地使用权费用分摊方法五、风险管理成本分摊1.保险费用1.1 企业风险管理与保险需求分析1.2 保险费用计算方法1.3 保险费用分摊方法六、附件附件一：员工薪酬及福利成本计算表附件二：设备购置成本计算表附件三：土地租赁合同样本七、法律名词及注释1.人力资源成本：指企业为雇佣劳动者提供工资、福利待遇等所需支出。
2.生产设备成本：包括设备购置成本、折旧费用以及设备维护和修理费用等方面的支出。
3.土地成本：指企业用于购买或租赁土地以及支付土地使用权费用的支出。
4.风险管理成本：包括保险费用等企业为规避风险而支付的费用。
范本二：一、引言本文档旨在归纳整理房地产企业成本分摊方法，为企业提供参考依据，合理分摊成本，实现资源优化配置，提高企业的经营效益。
本文档将细化介绍人力资源成本、生产设备成本、土地成本等各个方面的分摊方法，企业全面了解成本结构并制定科学的分摊策略。
深圳XX集团有限公司成本项目核算管理办法17页
深圳中洲集团有限公司成本项目核算管理办法一、科目设置与运用5002 二级开发成本一、本科目核算企业（房地产开发）在开发土地、房屋、配套设施和代建工程的过程中所发生的各项成本。
对出租房进行装修、改造及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
来自资料搜索网( 海量资料下载二、本科目应按成本项目，分别“土地获得价款”、“前期工程费”、“主体建安工程”、“公共配套设施费”、“资本化费用”、“营销成本”、“其他开发费用”、“已结转的各项成本费用”等设置明细账，并按房地产开发项目、施工单位和合同名称进行明细核算。
（一）土地获得价款核算内容包括：政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政配套费、拆迁及其他补偿费、支付的拆迁代理费用、土地契税等。
（二）前期工程费核算内容包括：前期调研及策划费、勘察丈量费、规划设计费、三通一平费、临时设施费、监理费、咨询顾问费、报批报建费、招投标代理费、其他前期费用等。
1、规划设计费包括方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、其他设计等。
2、三通一平费包括临时道路、临时用水、临时用电、场地平整等。
3、临时设施费包括临时围墙、临时办公场所等。
4、监理费包括主体监理、燃气监理等。
（三）主体建安工程核算内容包括：基础工程、主体结构工程、门窗制安工程、外墙装饰工程、阳台栏板制安工程、防水工程、装修工程、人防工程、白蚁防治工程、主体电气工程、主体给排水工程、消防工程、电梯工程、燃气工程、变配电工程、柴油发电机组购置安装及环保工程、空调工程、采暖工程、弱电工程、其他建安工程等。
1、基础工程包括土方工程、基坑工程、桩基工程、桩基检测、其他基础工程等。
2、主体结构工程指主体结构、主体粗装修、楼梯间装修、楼梯栏杆、保温工程等，包括承台、地梁土方、基坑土方回填等。
3、外墙装饰工程包括外墙涂料、外墙面砖及石材、玻璃幕墙等。
4、门窗、阳台栏板制安工程包括塑钢和铝合金门窗、入户门及防火门、阳台栏杆、护窗栏杆、露台栏杆、残疾人坡道栏杆等。
深圳万韬咨询标杆企业集团房地产成本核算指导
标杆企业集团房地产成本核算指导目录第一章总则第二章成本核算的基本程序第三章成本核算对象的确定第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置第六章成本费用的归集与分配第七章成本报表第八章附则房地产开发企业成本核算指导（讨论稿）第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
房地产成本估算的办法
房地产成本估算的办法房地产成本估算是房地产开发过程中的重要环节，它对于项目的可行性和经济效益具有重要影响。
准确估算房地产项目的成本可以帮助开发商制定合理的销售策略和定价策略，最大限度地降低开发风险，提高投资回报率。
本文将介绍房地产成本估算的几种办法。
1. 直方图法直方图法是一种常用的房地产成本估算方法，它通过收集和分析相关的数据，绘制直方图来估算房地产项目的成本。
具体步骤如下：1.收集相关数据，包括土地成本、建筑材料成本、施工费用、设备采购费用等。
2.对收集到的数据进行分类和整理，确定各项成本的范围和分布情况。
3.根据数据的分布情况绘制直方图，用于分析和估算各项成本的概率分布。
4.结合直方图的分析结果，计算出房地产项目的总成本。
直方图法的优点是可以直观地展示各项成本的分布情况，帮助开发商了解成本的概率分布，做出更准确的决策。
但是直方图法也有一些局限性，例如对数据的要求较高，需要收集大量的数据并进行统计和分析。
2. 比较法比较法是一种常用的房地产成本估算方法，它通过比较已经完成的类似项目的成本来估算当前项目的成本。
具体步骤如下：1.查找和收集与当前项目相似的已完成项目的相关数据，包括土地成本、建筑材料成本、施工费用等。
2.分析已完成项目的相关数据，确定其与当前项目的相似性和可比性。
3.根据已完成项目的成本数据，进行加权平均或调整，估算当前项目的成本。
4.结合项目的具体情况和市场需求，对估算结果进行修正和调整。
比较法的优点是相对简单易行，可以快速估算项目的成本。
但是比较法也有一些限制条件，例如需要足够的可比项目数据，而且项目的相似性和可比性需要经过较为严格的分析和判断。
3. 投资回报率法投资回报率法是一种常用的房地产成本估算方法，它通过计算项目的投资回报率来估算项目的成本。
具体步骤如下：1.确定项目的预计销售价格和销售量。
2.计算项目的净现值和投资回报率。
3.根据预期投资回报率反推项目的成本。
投资回报率法的优点是能够将项目的成本和预期回报结合起来考虑，更全面地评估项目的可行性和经济效益。
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标杆企业集团房地产成本核算指导
目录
第一章总则
第二章成本核算的基本程序
第三章成本核算对象的确定
第四章成本费用项目及核算内容
第五章会计科目与帐簿设置
第六章成本费用的归集与分配
第七章成本报表
第八章附则
房地产开发企业成本核算指导
（讨论稿)
第一章总则
1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1－３各房地产开发企业,建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤:
第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步:按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步:编制成本报表，根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定
３-１成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4）根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3－３成本核算对象一般应在开工前确定。
一旦确定,不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第四章成本费用项目及核算内容
４-１开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：
1) 土地征用及拆迁补偿费
２)前期工程费
３) 基础设施费。