赢商共享-万科分析龙湖857369066
企业盈利能力分析--以万科地产为例
企业盈利能力分析--以万科地产为例摘要：随着经济的不断地发展，企业在我国的发展经济的道路上占有重要的地位，企业如何能更好的发展盈利能力分析对于企业是非常的重要的，他可以通过财务报表分析出企业的盈利的情况，以及企业一些近些时间经营的状况。
通过对公司的盈利分析，可以让投资者和股东更好的了解这个公司的状况，更好的分析出这个公司的未来的前景，以及将来的发展的模式。
我国的房地产事业不断的发展壮大，作为房地产行业的龙头老大的万科公司，他的盈利能力虽然说比较的平稳，但是还有一些波动，所以去分析万科集团的盈利能力分析是有必要的，本文以万科地产为例，去分析他的盈利能力，这样更好的有助于管理者的管理以及投资者了解公司的状况，从而使万科集团更好的发展壮大，本文首先通过盈利能力分析的相关的概念进行简述，然后搜集万科地产的相关的数据进行盈利能力分析，通过有关的数据进行分析，找到万科地产在盈利能力方面错存在的问题，并且在最后提出相关的建议，使万科集团发展的越来越好。
同时也对我国的房地产事业有一定的现实的指导的作用。
关键词：万科房地产；盈利能力分析；竞争力Abstract: with the continuous development of economy, enterprises play an important role in the economic development of our country's road, how can the enterprise profit ability to develop better analysis is very important for the enterprise, he can through the financial statement analysis of enterprise profitability, and some enterprises in some time management situation. Through the analysis of the company's earnings, investors and shareholders can better understand the situation of the company, a better analysis of the company's future prospects, and future development model.China's real estate industry to continue to develop and grow, as the real estate industry big boss Vanke Company, although his profitability is relatively steady, but there are some fluctuations, so to analyze Vanke Group's profitability analysis is necessary, the real estate Vanke as an example, to analyze his profitability, so better help managers and investors understand the company's situation, so that the development of Vanke Group better and stronger. This paper describes the first through the analysis of profitability related concepts, and then collect a million estate data related to profitability analysis, through the analysis of relevant data, to find out the problem. In terms of profitability Vanke Real estate, and finally proposes suggestions, the Vanke Group development is getting better. At the same time, China's real estate industry has a certain role in guiding the reality.Key words: Vanke Real Estate; profitability analysis; Competitiveness一绪论 (1)（一）研究背景以及研究意义 (1)（二）国内外研究现状 (1)二、企业盈利能力相关理论概述 (2)（一）企业盈利能力内涵界定 (2)（二）企业盈利能力特点 (2)（三）企业盈利能力指标分析 (2)三、对万科股份有限公司盈利能力分析 (3)（一）万科股份有限公司概况 (3)（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (4)1.盈利模式分析 (4)2针对财务数据对万科进行分析 (5)四、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (6)（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (6)1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (6)2、运营能力波动大 (7)3、成长能力缺乏稳定性 (10)4、流动性强，负债率下降 (11)（二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (12)五、对万科股份有限公司的相关建议 (12)（一）增强企业核心竞争力 (12)（二）增强公司获取现金的能力 (13)（三）加强公司内部结构的治理 (14)（四）改善企业的资产质量 (14)（五）健全外部监管机制 (14)参考文献 (16)辞谢 (17)一绪论（一）研究背景以及研究意义我国在全球一体化的趋势下，我国已经进入了经济快速发展的时代。
1 、龙湖领先万科的绝活
第一篇龙湖领先万科的绝活——龙湖车库深度优化技术标准龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。
在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。
龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。
车位面积优化目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定(如图1所示)；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。
经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。
实际操作是20%--30%。
图1: 微车位尺寸规定示意图小型车+ 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。
可以适应多种柱网尺寸。
车位设计控制尺寸(图2所示)：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。
（注：柱大小按600x600计）图2 车位设计控制尺寸示意图按规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。
也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。
微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。
据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
体验式营销：龙湖VS万科
体验式营销：龙湖VS万科体验式营销为目标客户创造了一个全景体验的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。
通过让顾客体验产品、确认价值、促成信赖后自动贴近该产品，成为忠诚的客户。
龙湖地产、万科是体验式营销方面较为成功的开发商，他们前期都非常注重研究客户的属性，喜好，然后根据客户的需求，拿地、盖房子，搭建体验区，提高服务。
一、龙湖：为客户创造“全景体验”过程龙湖项目首次开盘一般提前三个月开始起势宣传，以品牌导入为先，接着项目产品形态、项目信息与项目价值推广为主，积累客户让客户充满期待，以示范区的惊艳开放达到全城轰动、获得客户的高度认可，达到推广宣传的一大高潮，紧跟着开盘，以水到渠成地取得首次开盘的良好业绩。
由于体验区打造需花费较多的时间，实际上开始宣传启动的时间是以体验区的开放节点倒推，开盘时间再根据开放时间顺推半个月。
1.以客户最佳体验为导向设计情景体验区如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。
体验区客户参观流线：停车场——售楼处——体验区——样板房——（售楼处）。
1）体验区的选址和定位a.体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。
b.体验区的特征：包括显性和隐性特征。
显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计隐性特征：消费者的感官、情感、思考、行动和关联c.体验区的选址原则：交通便捷性原则、楼盘形象展示性原则、客户体验原则。
2)情景体验区设计风格及要求a.景观概念：创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲。
b.空间组织及游线：注重空间的节奏变化和客户的游线感受。
c.情景体验区设计整体要求色：四季常绿要有花，体现季节的变化交替；香：景观区植物的搭配，展示中心鲜花、香水；味：展示中心现场提供水果点心，咖啡等饮料；形：植物是建筑的外立面，项目未动，园林先行，全冠移植；声：让喷泉叠水唱歌，现场音乐系统。
龙湖地产运营七巧板模型详解
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1 PMO预案决策会
拿地前
2 PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3 阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
4 PMO关键决策会
根据需要
5 半年年度运营总结会
6月15日或 12月15日
6 PMO月度运营会
《公司项目计划管理》模块
项目团队成员
项目负责人
提供计划编制 的信息
计划编制
计划反馈
反馈点评
反馈点评
项目启 动 决策会
每月1日前 每月5日前
项目月度报告提交
提供计划调整 的信息
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项目计划调整
PMO月度 运营会
A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导 致后期会议大量增加；
4、每次PMO会议必须作出决定；
5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承 诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；
6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施 深度的方向）向承诺人追问；
每月头3个工 作日
7 项目周例会
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每周五
非运营会议体系
1 办公周例会
每周一
2 季度综合指标回
顾会
每季结束 后15日内
3 跨部门研讨会
根据需要
4 高层座谈会
每季或不 定期
5 半年年度总结表彰会
半年
6 年度总结表彰会
龙湖与万科对比XXXX
• 用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产 品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
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• 万科
• 产品标准化提出背景
– 通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左 右的时间，缩短至一年半的时间
– “像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化 生产和跨地域开发的问题
住宅、商 业、办公
约14万
住宅及配 套
居住及商 业
24.29 15.38
居住
31.64
约38 11 13.22 15.15
2007 .10 .1 5
通州区半 壁店
住宅兼容 商业服务 27.36 业
68.4
2007 .12 .1 9
海淀区中 关村甲3
号
F1多功能 （包括 2500平方 米公交场 5.66 站用 地）、消 防站
• 对细节充分重视
– 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
– 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
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• 万科
– 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
• 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万 科住宅产业化研发中心
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一、土地
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万科
地块位置
丰台区小屯路
时间
取得方式
2005.5.20 摘牌
建面（万 平方米）
11.5万
楼面地价 项目名称 （元/平米）
3600
万科紫台
顺义望泉寺地块 2005.12.8 招标
赢商共享-商厦业态定位及招商方案
赢商共享-商厦业态定位及招商方案赢商共享-商厦业态定位及招商方案一、业态定位商厦业态定位是指商厦在市场中的定位，即商厦所能提供的服务、产品和体验。
商厦的业态定位直接关系到商厦的盈利能力和发展前景。
1. 定位目标赢商共享商厦的目标是成为一个多元化、高品质的购物中心，满足消费者多样化的需求，引领时尚潮流，打造出与众不同的购物体验。
2. 定位原则（1）多元化：赢商共享商厦将引入不同类型的商铺，包括服饰、餐饮、娱乐、文化艺术等，以满足不同消费者的需求。
（2）高品质：赢商共享商厦将重视商铺质量和服务质量，只与具有优秀品牌形象和声誉的商家合作，提供高品质的商品和服务。
（3）时尚潮流：赢商共享商厦将密切关注时尚潮流的变化，引入具有时尚元素和个性化设计的商铺，吸引潮流消费者。
（4）购物体验：赢商共享商厦将注重购物环境和服务体验，在方便的交通、舒适的设施、愉悦的购物氛围等方面做出努力，为消费者提供愉快的购物体验。
二、招商方案1. 招商策略（1）主动拓展：赢商共享商厦将主动寻找高品质品牌、时尚潮流品牌以及有潜力的新兴品牌，通过线上线下的渠道建立沟通并邀请其入驻商厦。
（2）灵活合作：赢商共享商厦将灵活运用合作模式，既可选择收取固定租金，也可选择按销售额提取一定比例的提成，以满足不同品牌商的需求和利益。
（3）定制化服务：赢商共享商厦将为合作的品牌商提供定制化的服务，包括宣传推广、店面设计、活动策划等，以提升品牌商的市场曝光和影响力。
2. 招商流程（1）调研市场：赢商共享商厦将通过市场调研和竞品分析，了解市场需求和竞争情况，以制定合适的招商策略。
（2）招商推介：赢商共享商厦将通过线上线下的渠道，向品牌商推介商厦的定位和优势，并邀请其参观商厦的展位。
（3）洽谈合作：赢商共享商厦将与有意向的品牌商进行进一步的洽谈，商讨合作方式、租金条件和服务需求等，以达成合作意向。
（4）签订合同：赢商共享商厦将与品牌商签订正式合同，明确合作的细节和责任，以确保合作关系的顺利进行。
万科集团营运能力分析案例研究
万科集团营运能力分析案例研究万科集团营运能力分析案例研究一、公司背景介绍万科集团是中国房地产开发商之一，在中国房地产行业具有重要地位。
成立于1984年的万科集团，是一家全国性的综合性房地产开发企业，总部位于深圳市。
自成立以来，万科集团始终致力于为社会提供优质住宅和商业物业开发服务，通过持续创新和不断改进运营能力，创造了良好的经营业绩和声誉。
二、营运能力分析1. 项目选择能力：万科集团在项目选择方面具有突出的能力。
其良好的运营能力使其在众多地区和领域内开展业务，并能够在不同市场条件下选择适合的项目。
万科集团不仅注重开发规模，还注重项目所处的地理位置、市场需求和规划等因素。
通过深入的市场调研和分析，万科集团能及时捕捉到市场变化，并精确判断项目的潜力和市场前景。
2. 资金管理能力：万科集团在资金管理方面表现出色。
公司严格遵守资金的规范管理制度，合理安排资金使用，确保项目的正常运营。
万科集团通过建立和完善内部资金管理制度、加强内部控制，确保资金流动的透明度和安全性。
此外，万科集团还积极与金融机构合作，获得多元化的融资渠道，提高资金使用的灵活性和效率。
3. 供应链管理能力：万科集团的供应链管理能力也是其竞争优势之一。
公司与众多产品供应商建立了长期稳定的合作关系，形成了完善的供应链网络。
通过与供应商的密切合作，万科集团能及时获得优质的建筑材料和服务，并在项目开发中实现成本控制。
此外，万科集团还通过信息技术的应用优化供应链的运作，提高了整体供应链的效率和资源利用率。
4. 市场拓展能力：万科集团在市场拓展方面具备良好的能力。
公司通过深耕本土市场和积极拓展二三线城市市场，实现了多元化的业务发展。
与此同时，万科集团还注重国际市场的拓展。
通过多元化的战略布局和市场开发，万科集团能够应对市场的变化和竞争的挑战，保持持续的增长势头。
5. 项目管理能力：万科集团在项目管理方面具备高效能力。
公司建立了完善的项目管理制度和标准化流程，并通过信息技术的应用实现了项目管理的数据化和智能化。
华润、万科,恒大,宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析
华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析一、万科(000002，SZ)赢商网优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、赢商网万科(专题阅读)强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
赢商网4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为283>.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁赢商网绿城、恒大(专题阅读)等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产(600048，SH)优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东赢商网保利(专题阅读)集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
万科盈利能力分析2篇
万科盈利能力分析第一篇：万科盈利能力分析1. 引言万科作为中国领先的房地产开发商之一，其盈利能力一直备受关注。
本文将对万科的盈利能力进行分析，以了解其盈利情况和发展趋势。
2. 财务指标分析2.1 营业收入首先，我们来看一下万科的营业收入情况。
根据万科的财务报表，其营业收入在过去几年稳步增长。
这主要得益于公司积极拓展业务、推出新项目和持续提升市场份额。
由于中国房地产市场的持续繁荣，万科能够获得更多销售额和合同金额，从而增加公司的营业收入。
2.2 净利润净利润是衡量公司盈利能力的重要指标之一。
根据万科的财务报表，其净利润也在过去几年保持了稳健增长的态势。
这说明万科除了增加营业收入外，还能够有效控制成本和费用，提高利润率。
2.3 毛利率毛利率是衡量企业销售产品或提供服务所获得利润的指标。
根据近年来的财务数据，万科的毛利率一直保持在相对稳定的水平。
这表明万科在产品定价、采购成本控制等方面有较好的管理能力。
2.4 资产收益率资产收益率是评估管理层资本配置能力的重要指标。
根据财务数据显示，万科的资产收益率逐年上升。
这意味着万科有效地利用了公司的资源，为股东创造了更多的价值。
3. 影响盈利能力的因素3.1 宏观经济环境宏观经济环境对房地产行业的盈利能力有着重要影响。
在经济增长放缓或不确定性加大的情况下，万科的盈利能力可能受到挑战。
因此，企业需要密切关注宏观经济环境的变化，及时调整经营策略。
3.2 市场竞争力房地产行业竞争激烈，市场份额和产品质量是影响企业盈利能力的重要因素。
万科作为行业领先者，一直致力于提升产品质量、增强品牌影响力，以获得更多的市场份额和较高的销售额。
3.3 成本控制成本控制是提高盈利能力的关键。
万科在物料采购、人力资源管理等方面通过建立完善的成本管控体系，不断提升效率和降低成本，以实现更高的利润率。
4. 发展趋势展望未来，万科将继续加大市场拓展力度，加强技术创新和品牌建设，以进一步提升盈利能力。
龙湖地产与万科地产对比分析
龙湖与万科战略及执行力研究一. 当前大环境和小环境概述1.当前我国房地产市场：二. 标杆企业选取标准1. 战略发展规划2. 资本配置策略3. 人才配置与激励三. 标杆企业名单1. 全国范围：万科2. 本土企业：龙湖四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析1. 发展阶段分析：1）万科发展四阶段：2）龙湖发展四阶段：2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强☆——较强或正构建中五杆标企业核心竞争力1.共性：1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才2) 政策研究3) 项目管理经验与权责体系融合4) 资本配置手段5) 学习能力与团队建设6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉2.个性：A.万科：1) 国外工业发达国家对比研究2) 可持续可实践的战略研究3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作4) 对企业文化、价值观的秉持B.龙湖：1) 标杆分析与流程研究能力强2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心六. 标杆企业过去及未来主要成长点1.万科发展四阶段：2.龙湖发展四阶段七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才）1.资金平台1）万科：资金结算⌝1996年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、监管资金运作、加强资金筹集能力、提高管理效益起着重要促进作用。
融资能力⌝万科公司的融资能力相当出色，公司和国内银行之间有良好的关系，并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等；完成了由项目到公司，由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到2014年，万科的销售额将由2004年90多亿增长到1000亿）。
2006年7月8日，万科发布公告称，万科与RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美兀，万科与RZP各占50%的股份。
龙湖地产财务分析
四、SWOT分析
优势（ S ） 劣势（W）
SWOT
分析
机会（O）
威胁（T）
优势（S）
• 清晰的发展战略 • 健全的运营管理体系
• 引领市场的产品研发能力
• 一流的物业管理
清晰的发展战略
战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发 展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多 业态的开发 业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升： 先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城 市、引领生活、创造机会
③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍 比中西部地区要高 ④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对 外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开 放程度相对较低
机会（O）
•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及 成渝经济新区的快速发展
区 域 规 划 政 策
今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革 发展若干意见》正式发布。其中一项新的内 容就是国务院通过了两江新区开发。重庆 “两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津 滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。
随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增 长，房地产业得到飞速发展，近20 年的发展取得 了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到25 平方米，住宅业增加值 占GDP 的比重达到了7.5%，房地产业已成为国 民经济的支柱产业。
存在的问题
1、住房市场交易量增加，交易价格上升 2、投机过热 3、房地产企业增加 4、消费者缺乏理性，消费结构失衡 5、金融市场资金大量流向楼市
企业记事
• 1994年6月龙湖地产创建于重庆 • 1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南 苑动土奠基 • 2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标 • 2004年10月与香港臵地签约合作，世界500强 首次进入重庆房地产市场 • 2008年3月龙湖新品牌标识全面启用 • 2009年重庆龙湖企业拓展发行总值 1,400,000,000元人民币债券
[重磅]万科物业平台盈利最新模式,开发商不得不看的好文
![[重磅]万科物业平台盈利最新模式,开发商不得不看的好文](https://img.taocdn.com/s3/m/1293bf00b7360b4c2e3f6480.png)
［重磅］万科物业平台盈利最新模式，开发商不得不看的好文互联网视角下，万科物业变革暗流涌动。
万科物业的大招是移动互联网技术的应用，在次基础上推出“住这儿”社区生活APP。
1万科物业的运营体系基于线上线下“睿服务”体系，通过“住这儿”APP客户端完善服务体验。
目标客群：万科物业的业主专属（用户注册手机号和万科物业方面留下的手机号对应才可成为APP会员）。
服务内容：“住这儿”APP 提供物业服务、社区交流、商圈服务三大类服务。
服务盈利实现路径：前台APP端与后台睿服务体系结合，通过APP 端功能为媒介，睿服务从技术、管理到现场服务全面升级，提升用户服务体验，创造服务增益。
2万科物业的核心功能围绕社区物业、社区社交和周边商圈，构筑社区生活服务体系。
首页：物业最新公告、社区活动召集、社区热点议事。
房屋：访客通行证生成、在线报修、在线房屋交易、投诉物业、表扬物业、物业账单查询、一卡通账单查询。
随手拍：通过手机拍照功能，完成分享社区新鲜事、现场取证报修等。
良商乐：社区周边商家的业主评分.活力排行、黑榜。
关系：房下账号查询、邮包查询、活动通知、访客通知、报修通知、投诉通知。
社区物业：线上物业服务流程，使服务更高效，信息更透明，沟通更及时。
借助移动互联网，在服务全流程中，业主与物业及时沟通和充分交互，使业主感受到提出话题被关注，需求被满足，自身价值得到尊重。
社区社交：线上社区社交，促进了邻里间、物业业主间互动交流，营造良好的氛围。
“住这儿”APP的社区社交功能，是以社群的运营为核心。
鼓励拥有共同兴趣与爱好业主形成自组织，以模糊身份、去中心、去权威的交流形式，提升用户互动效果。
周边商圈：赋予业主话语权，从线上口碑影响线下商家行为，突显对业主尊重。
“住这儿”的周边商圈服务功能，由用户线下实体商家体验到线上交流反馈，形成线上社区业主口碑监督体系，促使商家服务意识强化，完善产品体验，维护社区共同利益。
也为日后万科社区商业上线形成社区O2O闭环奠定基础。
龙湖万科这样的好物业,到底比别人好在哪儿？
安保管理
02
03
客户服务
采用先进的安保系统和专业的安 保人员，保障业主的人身和财产 安全。
提供24小时的客户服务，及时解 决业主的问题和需求，增强业主 的归属感和信任感。
通过提升服务品质提高客户满意度
定期调查反馈
定期进行业主满意度调查，了解业主的需求和意见， 针对性地改进服务品质。
培训提升
对员工进行定期培训，提高服务技能和态度，确保为 业主提供优质的服务。
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好物业如何提升服务品质
创造机会和客户多互动
定期沟通
物业应定期与客户进行沟通，了解客户需求和反馈，及时 调整服务内容和方式。
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线上互动
利用社交媒体、APP等线上平台，与客 户保持互动，提供便捷的信息查询和报 修服务。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
社区活动
组织各类社区活动，增进客户之间的 交流与互动，增强客户归属感和凝聚 力。
创新服务
不断探索创新服务模式，引进新技术、新设备，提升 服务效率和品质。
增值服务从需求出发
个性化服务
根据业主的需求提供个性化的增 值服务，如代租代售、室内装修 等，满足业主的多元化需求。
社区文化活动
组织丰富多彩的社区文化活动， 增进业主之间的交流与互动，营 造和谐温馨的社区氛围。
资源整合
整合内外部资源，为业主提供更 全面的生活服务，如教育、医疗 、金融等。
工作效率。
福利体系
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除了基本薪酬，好物业公司还会提供完善的福利体系，如五险
一金、商业保险、节日福利等。
提供培训和上升通道
培训计划
好物业公司会为员工提供系统的培训计划，提升员工的专业技能 和综合素质。
万科案例分析总结
一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。
二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
万科龙湖综合对比分析
一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。
在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。
虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。
龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。
龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。
万科和龙湖评级
万科和龙湖评级万科和龙湖是中国房地产行业中知名度较高的两家房地产公司。
它们在房地产开发、物业管理等领域取得了较为显著的业绩，受到了市场的认可和投资者的青睐。
下面将对万科和龙湖进行评级，并分析其优势和劣势。
一、万科评级万科是中国房地产行业的龙头企业之一，拥有较强的资金实力和品牌影响力。
在过去的几十年里，万科以其专业的开发能力，在全国范围内建设了大量的优质住宅、商业地产和文化旅游项目。
万科的产品质量和售后服务一直受到消费者的认可。
从财务指标来看，万科具有较强的盈利能力和健康的资产负债状况。
公司的净利润持续增长，资产负债率保持在合理的范围内。
此外，万科还拥有丰富的土地储备和多元化的业务布局，为未来的发展奠定了坚实的基础。
然而，万科也存在一些挑战和风险。
房地产市场的周期性波动、政策调控和竞争加剧等因素可能对公司的业绩产生不利影响。
此外，万科在一些二三线城市的项目销售情况相对较差，需要加强市场开拓和项目管理能力。
综合考虑以上因素，对万科的评级为A级，即优秀。
万科作为中国房地产行业的领军企业，具有较强的盈利能力、稳定的财务状况和良好的品牌形象。
然而，公司仍需面对市场竞争和市场波动的挑战，需要持续提升自身的创新能力和市场适应能力。
二、龙湖评级龙湖是中国房地产行业的知名企业，以其规模化的房地产开发和物业管理能力而闻名。
龙湖在全国范围内拥有多个项目，包括住宅、商业地产、文化旅游等多个领域。
公司注重产品质量和用户体验，广受市场和消费者的认可。
财务方面，龙湖具有较强的盈利能力和健康的财务状况。
公司的净利润持续增长，负债率保持在合理的范围内。
此外，龙湖还注重风险控制和资本运作，为公司的稳定发展提供了保障。
然而，龙湖也面临一些挑战和风险。
房地产市场的波动、政策调控和市场竞争可能对公司的业绩产生不利影响。
此外，龙湖在一些项目的销售情况相对较差，需要加强市场推广和项目管理能力。
综合考虑以上因素，对龙湖的评级为B级，即良好。
龙湖作为中国房地产行业的知名企业，具有较强的盈利能力、稳定的财务状况和良好的品牌形象。
赢商共享石家庄商业地产专业市场调研报告
赢商共享石家庄商业地产专业市场调研报告关于石家庄商业项目和专业市场调研报告二零一二年十一月目录第一章前言————————————————————3第二章石家庄商业现状——————————————3第三章商业市场发展及现状—————————————3第四章石家庄专业市场概述分析———————————5第五章家具建材项的分析——————————————6一. 建筑情况分析—————————————————6二. 装饰家居——————————————————— 7三. 建材—————————————————————10第六章工业园和仓储物流——————————————11一.工业园————————————————— 12二.仓储物流———————————————————13第七章商业项目分析———————————————15一.租赁和售价——————————————————15二. 融资项目———————————————————15三. 市场分析———————————————————17前言为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从10月8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场,服装鞋帽箱包, 家居建材装饰, 钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配, 日用百货, 数码, 圈书, 五金机电, 医药烟酒食品, 艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。
第二章石家庄商业现状商业是城市的窗口，每个城市都印刻着商业的足迹。
如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，特别是改革开放以来的商贸流通业发展历程中，迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。
华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。
华北地区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市，而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。
龙湖运营对标分析-华为
龙湖运营对标分析-华为引言：据说龙湖的吴亚军是王石的弟子，但除了听说吴曾于十几年前经拜访过王之外，似乎也没有太多的依据，这样的说法，势必有些牵强。
龙湖的运营管理体系，专业而精细，若说是对万科有所借鉴，自也在情理之中，谁让万科是国内房地产行业的管理标杆呢，倒也未就见得谁是谁的弟子。
去年在成都，同一个新进入龙湖几个月的朋友聊天，他应该就是龙湖所谓的PMO召集人吧，也是地区知识管理官，负责两个在建项目的协调和管理。
这位朋友以前也在另一家大型房地产企业做了许多年，聊起龙湖，前后对比起来，颇有些感触。
而我听着这些龙湖的人和事，慢慢的竟有一种似曾相识的感觉，就似早就遇到、听到过一样，不知不觉竟将这家房地产企业的黑马，同当年中国通讯行业的黑马、今天中国通讯行业的龙头：华为公司，联系了起来。
两者居然有许多相似之处。
相似点之一：战略聚焦这些年来，当很多房地产企业热衷于“快速滚动、快速开发”的“抢钱”、热衷于“3+X”、“3R+ 3C+nP”的全国圈地的时候，龙湖的战略却是“区域聚焦”，即“城市占比优于区域规模”，说得直白点，就是先作强，再作大，而不是一味追求利润和规模。
据说，龙湖总部对于重庆公司的考核，就是看其与第二名拉开的差距有多大，所以，在重庆这样一个平均房价只有4500元左右的城市，2008年可以实现38.1亿元的销售额。
对于其它城市公司的考核，则是看其与第一名的差距有多小。
而对于新进入城市，龙湖的要求是在三年内成为NO.1和NO.2，否则坚决退出。
这里又是一个听起来耳熟的名词，“数一数二”战略？GE……同时，对于产品，龙湖也作了非常清晰的定位，即住宅集中于中高端市场，不做首置产品，只做再改和豪宅客户。
这点相对于万科的“全面客户细分研究”、金地的“有选择的专门化……为中产阶层各个主要层次的客户提供高品质的生活和增值服务……”要聚焦和清晰的多，是以龙湖才能在二三线城市也能获得比较高的收入水平。
与龙湖类似，华为公司也采取了战略聚焦的策略。
万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
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绿地/花阵/植被/灌木/大灌木
露台的场景 随处可见的鸟笼
北京龙湖
快速的市场反应
08年5月，北京市场进入深度调整，龙湖两 个在售项目销售难度加大，新项目惨淡入市。 三个项目均为龙湖自己的销售团队销售，对 市场和客户态度的变化快速把握。 半个月内T2项目迅速降价，C品类立即加装 精装修，通过价格调整在市场深度调整前实现部 分存货快速出售。
相框里的留言
整齐的鞋套
书房一角
北京龙湖
1：
魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
北京龙湖
魔鬼在细节
停车场标识的与园林浑然一体
维护中的大树
保洁对园林细节的维护
露台 的烧 烤场 景
精致的树根处理
北京龙湖
魔鬼在细节
随处可见的不死花
十字隔窗，相框的感受
五重景观一角：
惊艳的展示区
供来访客户小孩游戏
儿 童 戏 水 场 景
分不清稻草人还是园丁
北京龙湖
惊艳的展示区
生活中水池场景
调味品真实呈现
真实的生活化的冰箱
生活中的儿童桌
Angle女儿房
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领 景观出众 最佳体验
花盛香醍售楼处
香醍漫步售楼处
龙湖集团
严格的标准化动作
不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户 定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深， 品质更高。
香醍漫步连排别墅
滟澜山连排别墅
龙湖集团
成本控制
严格控制成本，材料尽量选普通的材料。 同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚 至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
2聚焦高端 创新引领 进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同 行。
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。
2007年 2008年
2009年 2004年
数据来源:龙湖内部会议
龙湖集团
企业战略
区域聚焦，城市占比优于区域规模
区域与业态双重平衡发展风险
区域聚焦的多业态布局
单一城市占比优于区域 规模增长
数据来源:龙湖内部会议
龙湖集团
企业战略
业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，
只做再改和豪宅客户）
数据来源:龙湖内部会议
龙湖集团
成本控制
自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同 时节约成本。
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
多项目多业态 1 大规模快节奏 2
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
惊艳的展示区
没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！
北京龙湖
惊艳的展示区
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
为数不多的硬质铺装
更多采用大量的软景
北京龙湖
精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！
惊艳的展示区
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
北京龙湖
惊艳的展示区
注重色彩搭配，
善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
入口外秩序化种植雪松辅以低矮的 花灌木突出礼仪性与归属感
入口内部秩序化的银杏简洁大 气限定出导向性强烈的空间
院墙外的植被景观渐趋自然 缓和客户的心态
入户的处理温馨、私密使客户 最限度放松自我
宅间近人尺度的灌木花卉给 客户心理上的减压
水景的加入成为秩序与自然的 过渡
北京龙湖
通过示范区、售楼 处和样板间展示出 客户未来的生活场 景，通过体验营销 感染客户
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
惊艳的展示区
内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：
通往项目的路，已有改变，还未明显
入口，眼前一亮 样板间，亲和温馨 售楼处，趣意盎然
北京龙湖
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
3
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目
香醍漫步
滟澜山
花盛香醍
滟澜山 香醍漫步 花盛香醍
TOP2 T2 C
独栋、联排 联排、洋房 叠拼、洋房 再改客户 豪宅客户
位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早， 最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。
位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通 便捷、自然环境好 临近东五环，京沈高速路旁
北京龙湖
以客户需求为中心
0
2007年9月
10月
11月
12月
2008年1月
800
752 573
香醍漫步销售走势图
均价1.05万
570
700
600
08年5月，北京市场进入深 度调整，滟澜山和香醍漫步价 格没有调整，新推盘销售依然 良好，形成新一轮增长。 花盛香醍5月推出70套，仅 销售16套。龙湖迅速反应，半 个月内决定加精装修，变相降 价，6、7月分别销售32、22套， 改变了入市冷清的不良现象。
龙湖集团
公司理念：善待您一生。
企业战略
为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规
划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上
，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵 的社区生活。
企业产品观——
不卖我们能造的，要卖客户需要的； 忘掉自己想要的，想想客户愿付的！
北京龙湖
魔鬼在细节
龙湖服务，秉承“善待你 一生”的服务理念，贯穿到每 一个细节，以细节感动客户， 以专业打动客户，进而形成美 誉度。
—— 重庆香樟林，示范区每 平米需有多少银杏落叶也写入
物业管理人员的工作指引里。
北京龙湖
至上 而下 的对 细节 关注
马桶插座高度的考虑
魔鬼在细节
入门换鞋套处配饰可直接茶饮
08. 03. 26 Page 1
他山之石 龙湖
深圳区域本部市场营销部
北京龙湖
250
销售走势
滟澜山销售走势图
156
220
200
均价3.3万
150
110
100
110 64
126 100 63 26 37 5 0 2月 32 6 3月 21 4月 19 5月 32 13 6月 7月
50
07年9月艳澜山及香醍漫步 两新项目几乎同期上市。入市 后凭借较好的产品里获得客户 认同，销售反响较好。特别在 07年末大势趋冷的情况下，逆 势上扬，实现淡季旺销，巩固 其市场地位，并为其客户口碑 添墨加彩。
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。
4 全国标准
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品
质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料， 优化成本。
成本优化
5
细节品质 人性服务
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
3
景观出众 最佳体验 全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
4
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
优质区位和高端目标人群
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核
3 景观出众 最佳体验 心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生
活情景营销激发客户购买欲望。
4
全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
这些细节是否似曾相识？
“全心全意全为您”的物业服务
欢快明亮的展示区
井盖上的LOGO，冰箱上的留言
生活氛围的营造
战略上： 1. 一切以客户为中心，营销至上 2. 区域聚焦，单一城市占比优于区域规模增长。
3. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。