第六章 物业管理企业的基础工作
河南省物业管理条例（2010年修正）
河南省物业管理条例（2010年修正）文章属性•【制定机关】河南省人大及其常委会•【公布日期】2010.07.30•【字号】河南省人民代表大会常务委员会公告第36号•【施行日期】2010.07.30•【效力等级】省级地方性法规•【时效性】失效•【主题分类】物业管理正文河南省物业管理条例（2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议《关于修改部分地方性法规的决定》修正）目录第一章总则第二章业主、业主大会及业主委员会第三章物业的使用和维护第四章物业管理企业第五章物业管理服务第六章物业管理费用及专用房屋第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。
第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。
第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。
鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。
第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。
市、县（市）人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
第六章物业管理企业的基础工作
第六章物业管理企业的基础工作引言物业管理企业是为业主提供全面管理服务的机构，其基础工作是确保物业的正常运营和维护。
本章将介绍物业管理企业的基础工作包括安全管理、清洁与环境卫生管理、设备设施维护管理以及与业主的沟通与服务等。
1. 安全管理安全是物业管理企业的首要任务之一。
物业管理企业需要制定与实施安全管理制度，包括编制应急预案、安全防火检查、安全巡查、监控设备运行和监管等措施，以确保小区的住户和财产安全。
同时，物业管理企业还要组织开展安全教育和培训活动，提高住户的安全意识。
2. 清洁与环境卫生管理物业管理企业负责小区的清洁与环境卫生管理工作。
包括定期清扫、垃圾处理、绿化养护等工作。
物业管理企业需要制定相应的清洁计划和标准，确保小区的环境整洁，并积极参与社区环境卫生整治活动，维护小区的形象和环境质量。
3. 设备设施维护管理物业管理企业需要做好小区设备设施的维护管理工作。
包括电梯维保、消防设备检查、水电设备维修等。
物业管理企业需要建立健全的设备设施维护管理制度，定期对设备设施进行检查和维护，确保其正常运行和安全可靠。
4. 业主沟通与服务物业管理企业需要与业主进行沟通和服务。
包括及时回应业主的问题和投诉，组织业主大会、业主委员会等形式的沟通与交流活动，收集业主的意见和建议，并及时向业主反馈工作情况。
物业管理企业还要提供各种便民服务，满足业主的需求。
5.物业管理企业的基础工作是确保物业的正常运营和维护。
安全管理、清洁与环境卫生管理、设备设施维护管理以及与业主的沟通与服务是其主要工作内容。
通过做好这些基础工作，物业管理企业可以提供优质的服务，满足业主的需求，并保障小区的安全和舒适。
山东省物业管理条例(全文)
山东省物业管理条例(全文)山东省物业管理条例第一章总则第一条为推进物业管理行业的规范化发展，维护广大业主和物业管理服务提供者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和其他相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例所称物业，是指居民住宅、商业办公楼宇、工贸企业园区、物流仓储中心、旅游景区等不同用途的不动产及其附属设施在运营管理过程中直接关系到日常生活秩序和正常经营秩序的活动。
第三条居民住宅物业管理应遵循依法有序、公开透明、服务便利、互利共赢的原则。
第四条商业办公楼宇物业管理应遵循公平竞争、效率优先、合理收费的原则。
第五条工贸企业园区物业管理应遵循提供优质服务、促进企业发展的原则。
第六条物流仓储中心物业管理应遵循安全高效、规范有序的原则。
第七条旅游景区物业管理应遵循景区旅游服务、环境保护的原则。
第八条物业管理服务提供者应当遵守法律、法规，履行合同，保护业主权益，提供安全、便利、高效、优质的物业管理服务，并接受业主监督。
第九条物业管理服务提供者应当建立健全物业管理制度和服务体系，加强业务培训，提高服务质量。
第十条物业管理服务提供者应当将业主投诉、建议等信息及时向业主大会或业主委员会报告，并按照业主大会或业主委员会的决议及时处理。
第二章物业管理企业的设立与登记第十一条物业管理企业应当按照国家有关规定，依法注册，具备下列条件：（一）取得《企业法人营业执照》；（二）具备相应的物业管理经营能力；（三）有与经营范围相适应的场所、设备和专业人员；（四）有健全的内部管理制度和财务管理制度。
第十二条物业管理企业应当按照国家有关规定，向所在地县级以上地方人民政府登记备案。
第十三条物业管理企业的名称应当清晰真实，不得违反公序良俗，不得与他人名称相同或者相近。
第十四条物业管理企业及其从业人员应当保护业主隐私，不得泄露业主姓名、住址等个人隐私信息。
第三章业主大会和业主委员会第十五条业主大会是业主依法行使物业共有权益，管理物业事务的最高权力机构。
物业公司流程
物业公司流程物业公司是负责管理和维护房地产物业的专业机构，其流程涉及到多个环节和部门，需要严密的组织和管理。
本文将从物业公司的日常运营、服务流程和管理流程三个方面进行介绍。
首先，物业公司的日常运营流程包括接待业主、安保巡逻、环境卫生、设备设施维护等多个环节。
接待业主是物业公司日常工作的重要组成部分，业主的投诉、建议和需求都需要得到及时的响应和处理。
安保巡逻是保障小区安全的重要环节，需要保安人员按照规定的路线和时间进行巡逻，确保小区的安全。
环境卫生和设备设施的维护也是日常运营中不可或缺的环节，保持小区的整洁和设施的正常运转是物业公司的基本职责。
其次，物业公司的服务流程主要包括投诉处理、维修服务、公共设施管理等环节。
业主的投诉处理是物业公司服务流程中的重要环节，需要建立健全的投诉处理机制，及时、准确地处理业主的投诉，保障业主的合法权益。
维修服务是物业公司服务流程中的另一个关键环节，需要建立健全的维修管理体系，保障小区设施设备的正常运转。
公共设施管理也是物业公司服务流程中不可或缺的环节，需要对小区的公共设施进行定期检查和维护，确保业主的生活环境质量。
最后，物业公司的管理流程主要包括人员管理、财务管理、合同管理等环节。
人员管理是物业公司管理流程中的重要组成部分，需要建立健全的人员管理制度，包括招聘、培训、考核等环节，确保物业公司的员工队伍稳定和高效运转。
财务管理是物业公司管理流程中的另一个重要环节，需要建立健全的财务管理体系，包括预算编制、费用核算、资金监管等环节，确保物业公司的财务运作安全、规范。
合同管理也是物业公司管理流程中不可或缺的环节，需要建立健全的合同管理制度，包括合同的签订、履行、变更等环节，确保物业公司与业主、供应商之间的合作关系稳定、有序。
综上所述，物业公司的流程涉及到日常运营、服务流程和管理流程三个方面，需要严密的组织和管理。
只有建立健全的流程体系，才能保障物业公司的正常运转，提升服务质量，满足业主的需求，实现可持续发展。
第六章 物业管理法制
第六章物业管理法制教学目标（5学时）熟练掌握物业管理制度的类型及物业管理法律责任，了解物业管理法律关系的要素和特征及物业管理法律规范的层次。
教学重点与难点：物业管理违法行为及其制裁和处理。
教学手段及方法：采用多媒体课件教学，课堂讲授及案例分析相结合开篇案例:刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。
于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。
刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。
之后管理处多次协调、回访，本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。
分析：1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。
2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。
3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。
第一节制定物业管理制度的法律基础一、物业管理法律关系的要素（一）主体：是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。
法律所规定的物业管理法律关系的参加者。
物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或能力，即权利能力和行为能力。
同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。
物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。
物业公司基础物业服务内容
物业公司基础物业服务内容
★秩序维护服务
不断完善安保服务模块，坚持园区安保服务队伍的军事化管理，定期进行军事化训练；园区安防、消防等技防系统岗位安排专业持证人员上岗，确保园区秩序安全、井然。
★环境维护服务
始终坚持园区环境维护队伍精细化管理，保洁、绿化人员定期进行专业培训，各项服务配备专业化的工具设备，各类药剂使用实行专人管理，保证园区环境清洁、美观。
★工程管理服务
坚持工程技术人员专业化管理，园区特种设施设备外包专业公司维保，工程人员持证上岗。
针对园区不同的配套设施设备制定合理、专业的维保方案，延长房屋、设施寿命，提供快捷的入户维修，解决业主生活的后顾之忧。
★至尊管家服务
坚持客户服务亲情化、线上化，开通24小时客户服务热线及服务APP，服务以业主评价为导向，为业主提供可视化、可跟踪、可评价的立体式服务。
2024年最新物业管理条例全文
2024年最新物业管理条例全文第一章总则第一条为了规范和提升物业管理水平，保障业主和居民的合法权益，构建和谐稳定的社区环境，制定本条例。
第二条本条例适用于全国范围内的住宅小区、商业综合体、办公楼宇等各类物业管理区域。
第三条物业管理应遵循公平、公正、公开的原则，依法维护业主和居民的合法权益。
第四条物业管理应依法合规，遵守相关法律、法规和政策，不得违反国家、地方的规定。
第二章物业管理责任第五条物业管理企业应持有相应的资质，建立健全管理制度，保证提供规范、高效的物业管理服务。
第六条物业管理企业应建立居民委员会或业主委员会，由住户选举产生。
委员会在物业管理中扮演沟通、协调、监督的角色。
第七条物业管理企业应制定物业管理规划，明确物业管理目标和任务，并定期向业主或居民公开。
第八条物业管理企业应及时修缮和维护物业设施设备，确保其安全、正常运行。
第九条业主和住户有义务遵守物业管理规定，共同维护小区的安全、卫生和良好秩序。
第三章物业管理服务第十条物业管理企业应提供规范、优质的物业管理服务，包括但不限于以下内容：（一）公共事务管理，如小区绿化、道路、电力等设施的管理和维护；（二）安全防范和保卫工作，如小区安全设施的管理、巡逻等；（三）环境卫生和垃圾处理，如小区清洁、垃圾分类等；（四）基础设施维护和维修，如电梯、水、电、气等设备的日常保养和维修；（五）社区服务设施管理，如小区门禁、停车场、健身房等服务设施的管理。
第十一条物业管理企业应建立投诉处理机制，及时处置业主和住户的投诉和意见，保证公正、有效地解决问题。
第十二条物业管理企业应定期组织业主或居民开展文明公约宣传教育活动，提升社区文明素质。
第四章物业费用管理第十三条物业费用由业主按照楼栋、房屋面积等方式缴纳，用于小区的维护、维修、管理等费用。
第十四条物业费用应由物业管理企业进行公开清算，并向业主或居民提供详细的费用明细。
第十五条物业管理企业应定期召开业主大会或居民代表会议，就物业费用的使用情况向业主或居民说明，并接受监督。
物业基础岗位职责
物业基础岗位职责
1. 负责物业维护和保养工作，包括清洁、绿化、设施设备的维修保养等，保持物业设施的良好状态。
2. 协助物业主管进行日常巡检工作，发现问题及时上报并协助处理。
3. 协助租户进行入住、搬迁和退租等手续办理工作，维护良好的租户关系。
4. 负责处理物业设施的日常报修工作，及时安排维修人员进行维修和改造工作。
5. 做好安全巡查和消防设施的检查，及时发现和排除安全隐患。
6. 负责小区环境卫生、垃圾清运等日常维护工作，保持小区清洁整洁。
7. 配合物业主管做好物业服务工作，解决住户投诉和问题，提高物业服务质量。
8. 完成物业主管交办的其他临时性工作任务。
基础物业管理知识培训
基础物业管理知识培训一、物业管理概述物业管理是指对房地产的日常管理、维护和运营，其主要职责包括维护物业设施、管理物业人员、协调居民关系等。
良好的物业管理可以提升房产的价值，增加居住者的生活便利性。
二、物业管理的重要性良好的物业管理可以提供居民舒适、方便的居住环境，保障物业的长期价值，提升社区的整体品质。
物业管理还可以有效管理物业上的问题，提高居民满意度。
三、物业管理的基础知识1. 物业管理的组成物业管理主要由物业管理公司、物业管理人员、业主委员会等组成。
物业管理公司是负责整体管理的主体，物业管理人员负责日常运营，业主委员会代表业主监督物业管理公司。
2. 物业管理的职责物业管理的主要职责包括维修维护、安全管理、环境卫生、物业秩序管理、居民服务等。
物业管理人员需要具备各项技能，如沟通能力、解决问题能力等。
四、物业管理的流程1. 入住环节物业管理的第一步是入住环节，包括签订租赁合同、办理入住手续等。
物业管理人员需要在此阶段提供必要的协助和服务。
2. 日常管理日常管理是物业管理的核心工作，包括维修维护、安全管理、环境卫生等方面。
物业管理人员需定期巡查、处理常见问题，确保物业设施正常运转。
五、物业管理的挑战与应对1. 人员管理物业管理人员需面对各种居民问题，需要具备良好的沟通能力和解决问题能力。
2. 设施维护物业设施的维护是物业管理的关键工作，需要定期检查、维修，确保设施的正常运转。
六、总结良好的物业管理对于提升物业的价值、提高居民生活质量至关重要。
物业管理人员需要具备丰富的知识和技能，不断提升自身能力，才能更好地履行职责，为社区的发展做出贡献。
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物业房屋管理规章制度
物业房屋管理规章制度第一章总则第一条为了加强物业管理，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，结合实际情况，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于本物业管理区域内的房屋及其附属设施、设备的使用、维护、管理。
第三条物业管理企业应当依法经营，诚信服务，提高服务质量，保障业主的合法权益。
第四条业主应当遵守物业管理规定，配合物业管理企业的工作，共同维护物业管理区域的秩序。
第二章物业管理企业职责第五条物业管理企业应当建立健全物业管理制度，明确各部门和人员的职责，确保物业管理工作的顺利进行。
第六条物业管理企业应当定期对房屋及附属设施、设备进行巡查、维护、保养，确保其正常使用。
第七条物业管理企业应当做好物业管理区域的绿化、清洁、安全等工作，创造良好的居住环境。
第八条物业管理企业应当及时处理业主的投诉、建议，积极为业主提供服务。
第九条物业管理企业应当建立健全财务制度，定期公布物业管理费用收支情况，接受业主监督。
第三章业主义务第十条业主应当按照约定时间支付物业管理费用，配合物业管理企业的工作。
第十一条业主不得擅自改变房屋结构和用途，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十二条业主应当遵守物业管理区域内的公共秩序，不得妨碍他人正常生活。
第四章物业管理区域内的禁止行为第十三条禁止在物业管理区域内从事下列行为：（一）损坏公共设施、设备；（二）乱扔垃圾、杂物；（三）擅自占用公共空间、场地；（四）擅自改变房屋结构和用途；（五）噪音扰民；（六）其他违反法律法规和管理规定的行为。
第五章违规处理第十四条违反本规章制度的，物业管理企业应当及时制止，并告知当事人；当事人拒不改正的，物业管理企业可以采取措施予以制止，并报告有关部门处理。
第十五条物业管理企业应当建立健全档案管理制度，妥善保管业主资料和物业管理相关资料。
第六章附则第十六条本规章制度自颁布之日起实施，如有未尽事宜，可由物业管理企业根据实际情况予以补充。
小区物业管理规章制度
第五十七条物业管理企业应建立健全突发事件应对机制，制定详细的应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速有效地进行应对和处置。
第五十八条业主应遵守小区的公共秩序，不得在公共区域堆放杂物，不得损坏公共设施，共同维护小区的环境整洁和安全。
第三十五条物业管理企业应通过多种渠道，如公告栏、业主微信群等，及时发布小区管理信息，包括但不限于小区维修计划、临时性服务变更、社区活动通知等，确保信息的及时性和准确性。
第三十六条物业管理企业应建立健全员工考核制度，对员工的服务态度、工作效率等进行定期评估，激励员工提供优质服务。
第三十七条物业管理企业应积极推动智慧小区建设，运用现代信息技术，提高物业管理水平和效率，为业主提供更加便捷、高效的服务。
第十八条物业管理企业应制定小区突发事件应急预案，包括自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等，确保在突发事件发生时能迅速、有效地进行应对。
第十九条物业管理企业应定期对小区内的共用设施设备进行检查、维护，保证设施设备的正常运行，对发现的问题及时进行整改。
第二十条物业管理企业应加强小区安全管理，包括但不限于：
第五十条物业管理企业应尊重和保护业主的隐私权，不得泄露业主个人信息，不得在未经业主同意的情况下，将业主个人信息用于物业管理以外的目的。
第五十一条物业管理企业应通过合法途径解决与第三方服务机构的合作纠纷，确保小区内各项服务的正常运行，不损害业主的利益。
第五十二条物业管理企业和业主应共同遵守国家有关环保的法律法规，共同维护小区的环境卫生，不得在小区内进行违法排污、噪音扰民等活动。
第四十七条物业管理企业应配合政府相关部门做好小区的安全防范工作，如疫情防控、治安维护等，确保小区的安全稳定。
2024物业管理条例全文公布住宅十一
2024物业管理条例全文公布住宅十一合同目录第一章：总则1.1 目的和适用范围1.2 定义1.3 基本原则第二章：物业管理企业的资质与职责2.1 资质要求2.2 职责范围2.3 服务标准第三章：业主大会与业主委员会3.1 业主大会的成立与职责3.2 业主委员会的选举与职责3.3 业主大会与业主委员会的关系第四章：物业的使用与维护4.1 物业使用规定4.2 物业维护责任4.3 物业维修基金第五章：物业服务费用5.1 物业服务费用的构成5.2 物业服务费用的收取与使用5.3 物业服务费用的调整机制第六章：物业的安全管理6.1 安全管理责任6.2 安全管理制度6.3 应急预案与事故处理第七章：物业的环境保护与绿化7.1 环境保护责任7.2 绿化管理7.3 环境保护与绿化的实施措施第八章：物业的装饰装修管理8.1 装饰装修的申请与审批8.2 装饰装修的施工管理8.3 装饰装修的验收与违规处理第九章：物业的转让与租赁9.1 物业转让的规定9.2 物业租赁的管理9.3 转让与租赁的合同要求第十章：合同的变更、解除与终止10.1 合同变更的条件与程序10.2 合同解除的条件与程序10.3 合同终止的条件与后果第十一章：违约责任11.1 违约行为的认定11.2 违约责任的承担11.3 违约赔偿的计算方法第十二章：争议解决12.1 争议解决的原则12.2 争议解决的途径12.3 争议解决的程序第十三章：附则13.1 本条例的解释权13.2 本条例的施行日期13.3 其他规定第十四章：合同生效14.1 签字栏14.2 签订时间14.3 签订地点第十五章：合同附件15.1 相关法律法规文件15.2 物业服务合同范本15.3 其他相关文件合同编号______第一章：总则1.1 目的和适用范围本合同旨在规范物业管理活动，明确物业管理企业、业主大会、业主委员会以及业主之间的权利和义务，保障住宅小区的和谐稳定。
1.2 定义1.2.1 物业管理：指物业管理企业接受业主大会或业主委员会的委托，对住宅小区内的建筑物、设施设备、环境等进行维护、修缮、管理的活动。
物业运营基础工作计划范文
物业运营基础工作计划范文
月度工作计划
一、业务经营
1. 开展物业维修工作，及时处理业主投诉。
2. 确保小区公共设施的正常运行和维护。
3. 加强对物业管理公司的监督，确保其按时履行合同约定的服务内容。
二、财务管理
1. 定期对物业费收缴情况进行核对，及时催缴欠费业主。
2. 制定合理的物业费使用计划，确保资金的有效利用。
3. 对物业费的使用情况进行定期审计，确保合理使用。
三、安全管理
1. 安排物业人员定期巡查小区安全隐患，及时处理。
2. 组织开展应急演练，确保小区突发事件时的应急响应能力。
3. 加强小区的安全防范措施，提高居民的安全感。
四、环境卫生
1. 组织开展小区的卫生清洁工作，确保小区环境整洁。
2. 解决小区绿化、污水处理等环境问题，提高小区环境质量。
3. 加强垃圾分类工作，提倡居民参与环境保护工作。
五、市场推广
1. 加强与业主和居民的沟通和交流，听取他们的意见和建议。
2. 定期举办社区活动，增进居民的归属感和满意度。
3. 开展小区形象提升活动，打造绿色、和谐的社区环境。
六、人员管理
1. 对物业人员进行培训，提高他们的服务意识和专业水平。
2. 搭建员工交流平台，促进团队合作和共同进步。
3. 组织开展员工激励活动，调动员工工作积极性和创造性。
以上工作计划仅供参考，具体执行工作还需根据实际情况做出相应调整。
包头市物业管理条例
包头市物业管理条例⽬录第⼀章总则第⼆章业主、业主⼤会及业主委员会第三章前期物业管理第四章物业服务第五章旧住宅⼩区改造与物业管理第六章物业使⽤和维护第七章法律责任第⼋章附则第⼀章总则第⼀条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华⼈民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古⾃治区物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第⼆条本市⾏政区域内的物业管理、使⽤及其相关监督管理活动，适⽤本条例。
第三条物业管理应当坚持以⼈为本，实⾏业主⾃治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条市、旗县区⼈民政府及有关部门应当制定⿎励和扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务⾏业的健康发展。
第五条市房产⾏政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理⼯作，可以委托市物业管理机构进⾏⽇常监督管理。
旗县区房产⾏政主管部门负责本⾏政区域内物业管理活动的监督管理⼯作，业务接受市房产⾏政主管部门的指导和监督。
包头稀⼟⾼新技术产业开发区管理机构根据市⼈民政府规定，负责本区域内物业管理活动的监督管理⼯作。
发展和改⾰、规划、国⼟资源、城乡建设、公安、环保、⽔务、⼴播电影电视、⼯商、民政、⼈防、城市管理⾏政执法、财政等部门及供⽔、供热、燃⽓、供电、通讯等专业经营单位，按照各⾃职责做好与物业管理活动相关的⼯作。
第六条街道办事处、镇⼈民政府协助旗县区房产⾏政主管部门做好本辖区业主⼤会成⽴和业主委员会选举和换届⼯作，监督业主⼤会和业主委员会依法履⾏职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民委员会、社区服务站协助街道办事处、镇⼈民政府做好物业管理有关⼯作。
第七条物业管理实⾏联席会议制度。
联席会议由房产⾏政主管部门、街道办事处、镇⼈民政府、居民委员会、社区服务站以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关⾏政管理部门等各⽅代表组成，由街道办事处、镇⼈民政府负责召集。
物业管理制度实施细则
物业管理制度实施细则第一章总则1.1 为规范物业管理活动，提高物业管理服务质量，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据相关法律法规，结合本物业的实际情况，特制定本实施细则。
1.2 本细则适用于本物业管理区域内的所有业主、使用人及物业管理企业。
1.3 物业管理企业应遵循公平、公正、公开的原则，依法经营，接受业主和使用人的监督。
第二章业主大会与业主委员会2.1 业主大会是本物业管理区域最高权力机构，由全体业主组成。
2.2 业主委员会是业主大会的执行机构，负责日常物业管理事务的决策和执行。
2.3 业主大会和业主委员会的组织、职责、会议召开等事项，依照相关法律法规和本物业管理区域的实际情况执行。
第三章物业管理企业的职责3.1 物业管理企业应负责本物业管理区域的日常管理，包括但不限于安全保卫、环境清洁、绿化养护、公共设施维护等。
3.2 物业管理企业应制定详细的服务标准和操作规程，并定期对服务质量进行评估和改进。
3.3 物业管理企业应建立完善的财务管理制度，合理使用物业管理费用，定期向业主公布财务状况。
第四章业主的权利与义务4.1 业主享有对物业管理企业的服务进行监督、建议和投诉的权利。
4.2 业主应遵守本物业管理区域的管理规定，不得妨碍物业管理企业的正常工作。
4.3 业主应按时缴纳物业管理费及其他相关费用。
第五章公共设施与环境卫生5.1 物业管理企业应确保公共设施的正常运行和维护，定期进行检查和保养。
5.2 物业管理企业应保持本物业管理区域的环境卫生，定期组织清洁工作。
5.3 业主和使用人应爱护公共设施，维护环境卫生，不得随意丢弃垃圾或损坏设施。
第六章安全管理6.1 物业管理企业应制定安全管理措施，包括但不限于门禁系统管理、监控系统维护、安全巡查等。
6.2 物业管理企业应建立紧急事件处理机制，确保在紧急情况下能够迅速有效地应对。
6.3 业主和使用人应遵守安全管理规定，配合物业管理企业的安全管理工作。
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4、综合管理制度 ——是物业管理公司内全体员工和各个部门都必须遵守、执 行的一些跨部门沟通关系的协调性、综合性制度。包括员 工守则、专业制度、培训制度、学习制度、办公例会制度、 清洁卫生制度、计划总结制度、经济核算制度、考核奖惩 制度及合同管理制度等； 5、管理程序制度 ——是确定物业管理公司运作过程中所经历的环节和衔接程 序的制度。包括各类计划、报表、报告、总结的传递制度， 物业管理公司部门费用申报程序，工程立项申报程序，员 工任免申报程序，对外交往送审程序，交接班程序和安全 操作程序等。
④ 文化素质 物业管理人员应该接受良好的教育，知识面要宽，接 受信息的能力要强，要懂得社会学、心里学等学科知识。 ⑤ 身心素质 物业管理人员应身体好、精神饱满、仪表端庄、热情 大方、知难而进、不怕挫折，这些是搞好物业管理的基 础。 ⑥ 具有较强的管理能力 物业管理人员应具备较强的管理能力，要脑勤、眼勤、 口勤、手勤、脚勤。工作中要开动脑筋，善于观察发现 问题，遇到问题要耐心，服从指导，要身体力行，搞好 各项管理。 3、人才选拔的方式一般包括： ① 提拔 ② 工作调动或轮换 ③ 从人才市场公开招聘
（二）制度的执行 1、要组织物业管理公司全体员工特别是业务骨干认 真学习管理制度及其要求，是全体员工对各项制 度有全面、较为透彻的了解，这事是制度在各部 门、个岗位得以落实和执行的前提。 2、制度的执行应当规范化，履行必须的手续和程序， 并明确各级、各部门的责任制，全面监督和检查 制度的执行情况。 3、建立定期的员工和各部门的述职制度。 4、制度的执行关键在于考核。 5、建立定期的业主走访和征求意见的工作制度。
物业管理
武汉外语外事职业学院
第六章 物业管理企业的基础工作
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 物业管理企业的制度建设 物业档案资料管理 人才选拔与员工培训 物业管理质量体系 物业管理的CI设计 物业管理现代化
学习目的
理解物业管理制度建设的作用，掌握物业 管理制度的内容与制定 了解物业管理档案资料的构成，掌握物业 管理档案资料管理的工作内容 理解物业管理的人才选拔与培训的内容 理解物业管理质量体系 了解物业管理CI设计的意义，理解物业管理 CI设计的原则。掌握物业管理CI设计的程序 与内容 掌握物业管理现代化的内容与其实现的途 径和方法
三、物业档案资料管理的工作内容
1、物业管理文件材料的形成
——是物业档案资料的基础，没有规范完整的物业管理文件就不会有规范齐全的物 业管理档案。
2、物业档案资料的积累
——积累是十分关键的。物业管理中形成的资料如果不注意积累，造成丢失、散失、 损坏。归档时就会出现残缺不全。
3、物业档案资料的归档
——归档是一个重要环节，是文件处理和档案工作的交接点和结合部。通过归档， 文件就形成了档案。 ——归档应该按照“统一领导、分级管理”的原则。
第二节 物业档案资料管理
一、物业档案资料 二、物业档案资料管理的作用 三、物业档案资料管理的内容
一、物业档案资料
定义： 物业档案资料是指物业管理公司在物业管理 过程中形成、积累的有保存价值的文件材料，包 括文字，图像，声像以及其他各种载体由有关部 门整理立卷可供查询的原始记录。 广义的物业管理资料，包括： 1、物业管理公司在其管理过程中形成的档案资料 2、业主委员会在其自治过程中形成的档案资料 3、专业服务公司在其受雇过程中所形成的档案资料
②
③
第四节 物业管理质量体系
一、物业管理质量体系概述 二、物业管理质量体系与认证
一、物业管理质量体系概述
1、物业管理推行ISO9000族标准时必由之路 物业的价值不仅在于物业的设计水平、建造水 平和环境水平，还包括其后期的物业服务质量， 这是影响物业保值增值的重要因素之一。 2、ISO9000族标准简介 ISO9000族由若干个质量保证标准组成，其中核 心为： ISO9000：2000质量管理体系—基本原则和术语 ISO9000：2000质量管理体系—要求 ISO9004：2000质量管理体系—改进指南 ISO90011：2000质量和环境审核指南
解析
① 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公 约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开 发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房 屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业 管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见 而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发 商对业主违约，也是对业主权益的侵害。 逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国 家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业 管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管 理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可 以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并 要求其承担违约导致的损失赔偿。
二、制度建设的原则
五大原则： 1、实事求是原则 制度的制定，并须结合本公司实际情况，才能充分调动员工的积极性， 主动性和创造性 2、责权利相结合原则 物业管理公司的制度应该明确显示：员工负责什么工作，就赋予其相 应的权力，给予相应的报酬、奖励。 3、定性与定量相结合原则 如果公司制度的制定只有定性要求而没有定量标准，就会使检查考核 没有尺度和根据；只有定量标准而没有定性要求，又会使考核无法准 确定位。 4、简明扼要原则 物业管理公司制度的制定应简明扼要，便于理解和记忆，使员工容易 接受和执行。 5、相对稳定原则 制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在，如 果制度朝令夕改，员工就会无所适从，从而失去制度的严肃性
档案管理资料通常包括以下内容：
1、物业的接管验收资料（房产资料、技术资料、接管资料） 2、住、租户入住资料（入住通知书、住户家庭情况登记表 等） 3、物业租赁材料（租赁合同、租赁审批材料、委托书等） 4、物业维修材料（维修审批表、维修图纸、验收合格证明 等） 5、物业行政管理材料（公司组织沿革、领导办公室会议文 件、公司机构设置文件等） 6、物业经营管理材料（公司经营发展文件、小区管理文件、 小区建设文件等） 7、物业财务管理材料（公司财会的政策性文件、公司财会 明细文件、财会工作计划总结等） 8、物业人员管理材料（公司人员设置、调配、变迁文件等） 9、物业设备仪器管理文件 10、物业公司或代表参加各种活动材料文件
（二）制度建设的内容
1、领导管理制度： （1）董事会制度 （2）总经理制度 2、职能管理制度 3、岗位管理制度 4、综合管理制度 5、管理程序制度
四、制度的制定与执行
（1）制度的制定 1、物业管理公司制度的制定、执行、检查、 修改、废除等应当规范化，履行必要的手 续和程序。 2、规章制度的制定有相对稳定性，不能朝令 夕改，以免使人无所适从。 3、规章制度执行的关键在于考核，考核也必 须规范化。
三、制度建设的分类和内容
（一）制度建设的分类
1、领导管理制度 ——是管理物业管理公司运行的最高层次的制度，主要是确 定物业管理的领导体制。包括董事会制度和总经理制度。 2、职能管理制度 ——是确定各部门职能划分及其相应职责的制度。包括办公 室、财务部、管理部、工程部及经营部等部门的职责，在 每个部门中，还需要赋予保证其完成职能的相应权限。 3、岗位管理制度 ——是确定物业管理公司各个不同岗位的责、权、利的制度。 可分为两大块——管理人员岗位责任制；操作人员岗位责 任制。
4、物业档案资料的更改
——更改是有其原则、制度和要求的。必须根据实际情况的变化，及时对有关的档 案资料进行相应的修改和补充。
5、物业档案资料的保管和移交
——物业管理公司在受聘期间内，是有责任保管物业档案资料。当业主委员会改聘 物业管理公司是，原公司应经由业主委员会，将物业档案资料完整地移交给新 受聘公司。
Hale Waihona Puke 案例分析小王购买了一套期房。住房建成后，在办理 入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一， 签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。 小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不 一样，同时他认为签订3年得管理协议也不是合理 的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该 物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请 问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么 办？
第三节 人才选拔与员工培训
一、人才选拔与员工培训的意义 二、人才选拔 三、员工培训的内容 四、员工培训的形式和方法
一、人才选拔与员工培训的意义
1、人才选拔与员工培训是物业管理市场竞争 的核心“软件” 2、人才选拔与员工培训是实现物业管理公司 经营战略的重要条件 3、人才选拔与员工培训是物业管理公司实现 现代化的基础环节和可靠保证
三、员工培训的内容
员工培训工作是物业管理公司能否取得成功 的关键。 培训的内容主要包括： 1.思想建设 2.职业道德建设 3.文化技术业务培训
四、员工培训的形式和方法
员工培训的形式和方法多种多样，在培训中因地制宜，根据 公司特点进行。 方法通常有： 1. 上岗培训。这是针对新员工开展的，为他们提供基础的 上岗知识。 2. 在职培训。这是针对在职员工开展的，通过轮岗实习， 自我总结，使他们进行交流、探讨。 3. 专题讲座。邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一 专题与公司员工进行交流，探讨。 4. 学历教育。着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力 的员工，使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理 的高级人才。
第一节 物业管理的组织形态
一、制度建设的重要作用 二、制度建设的原则 三、制度建设的分类与内容 四、制度的制定与执行
一、制度建设的作用
主要体现在： 1、有助于物业管理公司依法、有序、规范地展开物 业管理工作，并逐步向社会化、专业化、现代化、 集团化的方向发展。 2、有利于物业管理公司经营目标的实现。 3、有利于规范、约束物业管理公司员工的行为。 4、有助于协调公司各部门之间的关系。 5、有利于加强物业管理公司与业主、物业使用人进 行沟通。 6、制度建设有助于树立物业管理公司的良好形象。