房地产不可不知的“税务陷阱”
房地产企业常犯的8个纳税风险点分析
房地产企业常犯的8个纳税风险点分析一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。
这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。
例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。
该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。
税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
房地产交易中的税务风险有哪些
房地产交易中的税务风险有哪些在房地产交易这个复杂的领域中，税务问题是一个不容忽视的重要环节。
了解并防范其中的税务风险，对于买卖双方以及相关的利益方来说都至关重要。
那么，房地产交易中究竟存在哪些税务风险呢？首先，我们来谈谈增值税方面的风险。
在房地产交易中，如果出售的房产不符合增值税的免税条件，卖方就需要缴纳增值税。
这可能会出现卖方对相关政策理解不准确，或者故意隐瞒交易信息以逃避增值税的缴纳。
例如，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，需要全额征收增值税；而购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。
但如果卖方在计算时间上造假，或者故意混淆住房的性质（如将非普通住房说成普通住房），就可能导致增值税的漏缴，从而引发税务风险。
其次，个人所得税也是容易出现风险的领域。
对于个人转让房产取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
然而，有些卖方可能会通过虚报房产原值、伪造扣除项目等方式来减少应纳税所得额，从而降低个人所得税的缴纳金额。
比如，卖方可能会故意隐瞒房产在交易过程中产生的合理费用，或者虚报房产的取得成本，以此来减少应纳税额。
再者，契税方面的风险也不容小觑。
在房产交易中，买方需要缴纳契税。
但如果买方对契税的税率和计税依据理解有误，就可能导致契税缴纳不足。
例如，对于非首套房的契税税率可能较高，如果买方误以首套房的税率进行计算和缴纳，就会存在少缴契税的风险。
土地增值税也是房地产交易中的一个重要税种。
对于符合土地增值税征收条件的房产交易，卖方需要依法缴纳。
但在实际操作中，由于土地增值税的计算较为复杂，涉及扣除项目众多，有些卖方可能会故意遗漏一些扣除项目，或者对增值额的计算不准确，从而导致土地增值税的少缴或漏缴。
除了以上这些直接的税种风险，还有一些间接的税务风险也需要引起关注。
比如，在房产交易合同的签订过程中，如果对税务承担的条款约定不清晰，可能会导致买卖双方在税务问题上产生纠纷。
房地产行业偷税方式及对策
房地产偷税方式及对策
一、形式
（一）收入
1、隐瞒收入
（1）将收入划分为配套费、商品房收入（土地使用权转让收入），其中配套费收入以内部收据出具，直接冲减业务成本。
其他收入方开发票，达到双偷目的。
（2）未按规定确认收入。
已达到房地产收入确认标准的，未按规定确认收入。
如按揭的，应自按揭款收到之日起，确认收入。
2、隐瞒预收款。
预收款以“其他应付款”、“应付帐款”等名义收取，未按规定列入“预收帐款”
（二）成本，
1、发票
（1）虚假发票
（2）大头小尾
（3）税务机关代开发票，花点税费，虚列成本
2、未按规定结转成本。
按规定，应
收入大于成本现象
3、工程费用
钢材
4、多/提前结转成本。
（三）费用
1、销售外包。
向房地产销售公司支付代销费，收入2%。
2、预提费用。
预提利息支出
（四）资金流通
1、存在多方单位资金借贷关系，代付、代收等现象。
是否存在借用资金帐户现象
2、投资方无偿占用资金，未按营业常规支付利息
二、对策
1、资金流。
至银行调查，了解其现金缴款情况，了解按揭办理情况
2、销售情况。
房产交易中心、预售证。
3、销售面积。
4、外调。
5、发票真伪请地税协查。
【老会计经验】房地产行业的涉税误区
【老会计经验】房地产行业的涉税误区目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。
1.不能按时结转销售收入。
房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。
《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。
2.没有明确的成本结转办法。
按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以预收账款的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。
3.费用无法计提。
由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。
诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。
4.跨年度工程的成本更加难以确认。
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按开办费对待，还是按工程成本对待，无法确认。
特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。
由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。
售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。
从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。
从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。
按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。
按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
房屋买卖常见陷阱
房屋买卖常见陷阱买卖房屋是人们生活中重要的一部分，然而在这一过程中，常常会遇到各种陷阱和问题。
本文将介绍房屋买卖常见陷阱，并给出相应的应对方法，以帮助读者避免可能的风险。
一、虚假房产信息在房地产市场上，存在一些不法分子通过发布虚假信息来引诱购房者。
他们会故意掩盖某些关键信息，以吸引购房者的眼球。
购房者应当保持警惕，提高辨别能力，对所看到的房产信息进行核实。
可通过与房产中介、房东或第三方机构（如政府房地产部门）联系，以确保所收集到的信息的准确性。
二、过度承诺和不履行责任另一个常见的陷阱是买卖双方之间的过度承诺和不履行责任。
在房屋买卖过程中，卖方常常会做出各种承诺，以吸引买方。
然而，一旦买卖成交，卖方可能会违背承诺或未能履行责任。
为了避免这种情况，买卖双方应当将所有协议和承诺以书面形式记录下来，并在合同中明确规定各方的权利和义务。
三、违约和合同纠纷买卖房屋过程中，违约和合同纠纷是常见的问题。
一方可能在签订合同之后，不履行约定的条件，导致另一方遭受经济损失。
购房者在签订合同之前，必须仔细阅读合同条款，并确保自己理解每一项条款的含义。
如果对合同有任何疑问，应该咨询专业人士或请律师审查，以确保自身利益受到保护。
四、房屋质量问题购买的房屋可能存在一些质量问题，例如结构不稳定、漏水、电路故障等。
为了避免这些问题，购房者应在购房前进行全面的房屋检查，并与卖方讨论潜在的问题。
如果发现房屋存在质量问题，应要求卖方在购买之前解决问题或承担相应的修复费用。
五、房屋产权问题房屋产权问题是房屋买卖过程中最重要的一环。
购房者必须确保所购买的房屋具有清晰的产权证明，并且没有任何法律纠纷。
购房者可以通过查询不动产登记信息、查阅相关法规以及请律师协助来核实房屋的产权情况。
此外，购房者还应注意确认房屋是否存在抵押或担保等法律问题。
六、税务和贷款问题在房屋买卖过程中，税务和贷款问题也是需要注意的。
购房者应了解相关税费规定，并及时缴纳相关费用。
房企违规代收业主契税 税务提醒小心五大风险
房企违规代收业主契税税务提醒小心五大风险房地产开发企业可能存在超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款以及进行虚假申报、逾期申报的情况，上述违规风险由纳税人自行承担。
近年来，随着房地产市场的发展，房地产开发企业违规代收业主契税的情况较多，滞留、挪用甚至卷款潜逃的案件时有发生。
为使纳税人了解掌握契税相关知识，28日，广东省地税局在其网站上发布了“契税十问十答及相关案例”，其中指出，纳税人委托房地产开发企业代办契税申报事宜，房地产开发企业可能存在超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款以及进行虚假申报、逾期申报的情况，上述违规风险由纳税人自行承担。
代办纠纷时有发生从广东地税介绍的情况看，《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
因此，广东省并无委托任何单位代征契税，任何私自代征契税的行为均属违规行为。
至于纳税人购买了一套商品房，是否可委托房地产开发企业代办契税的问题，广东地税的答复是：纳税人自行委托房地产开发企业或其他单位代为办理契税申报、缴纳事宜的，不免除纳税人的纳税义务；若未能按时、如实申报和缴纳税款的，纳税人须自行承担税收法律法规规定的法律责任以及相关的法律风险和经济风险。
而从近年来各地曝出的一些案件看，房地产开发商与购房业主之间，因代办契税，时有纠纷产生甚至诉至法院。
若逾期缴税须加收滞纳金纳税人委托房企代办契税申报事宜，具体会有什么风险？从广东地税的答复看，主要存在五大风险：房地产开发企业超标准多收代理契税代收款、滞留代理契税代收款、挪用代理契税代收款、虚假申报、逾期申报等。
值得注意的是，若房地产开发企业未能按时缴税，纳税人尚须承担按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
也就是说，如果房企在代办契税时逾期申报，滞纳金将由购房者即纳税人承担。
另外，若房企在代为申报契税前携款失踪或破产倒闭，纳税人要另行向税务机关申报缴纳契税。
案例买房缴税不及时卖房少挣79万近年来，围绕房地产交易国家出台了减免税优惠政策，而这些政策涉及购房时间、面积、套数等关键问题。
房地产业78个税收风险(老会计人的经验)
房地产业78个税收风险（老会计人的经验）为保护纳税人合法权益，防范税务风险，避免税收风险产生的损失，收集整理了房地产业由地税管理的十大税种78个税收风险点，房地产业纳税人可以对照查看自身是否存在相应的税收风险点。
一、营业税1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。
销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。
4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。
5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。
6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。
7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。
8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。
9.发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。
10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
房地产开发十大税务问题
房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
房地产行业常见的税务风险有哪些
房地产行业常见的税务风险有哪些在当今社会，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
然而，由于其业务的复杂性和涉及的资金规模巨大，房地产企业在税务方面面临着诸多风险。
接下来，让我们一起深入探讨一下房地产行业常见的税务风险。
首先，土地增值税清算风险是房地产企业不容忽视的一个重要方面。
土地增值税的计算和清算规则较为复杂，涉及到众多的扣除项目和税率的确定。
在实际操作中，企业可能会因为对政策理解不准确、扣除项目核算不规范或者清算时间把握不当等原因，导致少缴或多缴土地增值税，从而引发税务风险。
比如，有些企业在计算扣除项目时，将不符合规定的费用也进行了扣除，或者没有按照规定的分摊方法对共同成本进行合理分摊。
还有些企业故意拖延土地增值税的清算时间，以延迟纳税，这都可能被税务机关认定为违规行为。
其次，企业所得税的税务风险也较为常见。
房地产企业的收入确认和成本核算具有特殊性。
在收入方面，预售房款的确认时间和金额可能存在偏差。
按照规定，房地产企业在收到预售房款时，应按照预计毛利率计算应纳税所得额，但有些企业可能没有及时确认收入或者确认的金额不准确。
在成本方面，房地产企业的开发成本包括土地成本、建筑成本、配套设施成本等。
这些成本的核算需要遵循严格的规定，如果企业在核算时将不应计入成本的费用计入，或者对成本的分摊方法不正确，就会导致企业所得税计算错误。
另外，房地产企业在关联交易方面也容易出现税务风险。
由于房地产开发项目通常涉及多个关联企业，如母公司、子公司、兄弟公司等，在资金往来、劳务提供、资产转让等方面可能存在不符合独立交易原则的情况。
例如，关联企业之间的资金拆借可能没有按照规定计算利息收入或利息支出，或者关联企业之间转让资产的价格不公允，从而导致企业少缴税款。
增值税方面的税务风险同样需要引起重视。
在房地产销售环节，增值税的计算和申报需要准确把握销售额和销项税额。
如果企业存在将价外费用未计入销售额、销售不动产的增值税纳税义务发生时间确认错误等情况，就会产生税务风险。
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。
这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。
例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。
该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。
税务机关对该房地产开发有限公司2016年至2016年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2016年12月累计少申报计税收入4700万元。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析在房地产业这一大环境下，税收是一个必不可少的环节。
税收政策的调整常常会给企业带来不同的影响，而很多企业可能并不清楚这些税收风险点。
本文将对房地产业六大环节中的30个涉税风险点进行深入剖析，帮助企业更好地了解并应对这些风险。
一、房地产开发环节1. 土地购置税风险点：包括土地交易价款规定、土地评估价值、土地竞拍投标等方面的涉税风险。
2. 房地产开发企业所得税风险点：包括成本认定、税前扣除、技术合同费用等方面的涉税风险。
3. 房地产企业增值税风险点：包括增值税计税方法、免税项目、减免税政策等方面的涉税风险。
二、房地产销售环节1. 增值税风险点：包括增值税的计税方法、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
2. 印花税风险点：包括印花税的计算、纳税义务、税率适用等方面的涉税风险。
3. 个人所得税风险点：包括个人所得税的纳税义务、税率适用、免税额计算等方面的涉税风险。
三、房地产投资与融资环节1. 资金池管理风险点：包括如何合理安排资金池管理、避免出现非法集资等涉税风险。
2. 股权投资风险点：包括股权投资的税收政策、税率适用、纳税义务等方面的涉税风险。
3. 资金调拨风险点：包括不当的资金调拨、资金隐匿等可能导致涉税风险的情况。
四、房地产租赁环节1. 企业所得税风险点：包括企业所得税计税方法、税前扣除、免税项目等方面的涉税风险。
2. 增值税风险点：包括租赁业务的增值税税率适用、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
3. 房产税风险点：包括房产税计税方法、纳税义务、税率适用等方面的涉税风险。
五、房地产管理与服务环节1. 企业所得税风险点：包括企业所得税的计税方法、税前扣除、技术服务费用等方面的涉税风险。
2. 增值税风险点：包括管理服务费用的增值税计税方法、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
3. 个人所得税风险点：包括个人所得税的纳税义务、税率适用、免税额计算等方面的涉税风险。
六、房地产项目退出环节1. 营业税风险点：包括房地产项目退出的营业税计算、纳税义务等方面的涉税风险。
房地产商偷税10招
房地产商偷税10招
1、预售购房款挂账
2、整体转让“楼花”不做收入。
偷退税款。
3、钻政策“定子”不及时清算土地增值税
4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
5、以正当的理由的明显偏低的价格销售开发产品。
6、将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。
7、以收取联建款的形成的收取转让土地使用权款作为固定收益，不做收入处理，偷逃税款。
8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。
9、按收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”。
10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷逃企业所得税。
房产交易要小心避税带来的陷阱
房产交易要小心避税带来的陷阱中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。
今天为房屋交易双方提示其中的四大风险。
风险一：以租待售房价变化一方吃亏。
目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。
风险二：把交易价格“做低”对买房人再次交易不利。
高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。
风险三：不过户先公证公证效力受质疑。
只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。
一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。
另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。
风险四：找物业改底单合同效力将失去。
改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。
原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
税务专家请，税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。
“税务筹划的根本属性是合法性，决不能做法律禁止的事，但要大胆做法律没禁止的事。
”我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策，纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。
房地产行业偷逃所得税案例分析
房地产行业偷逃所得税案例分析引言随着房地产行业的快速发展，其对国家经济的贡献日益显著。
然而，由于行业特殊性以及监管力度不够强大，一些个人和企业往往通过偷逃所得税来获取非法利益。
本文将通过分析几个典型案例，探讨房地产行业中存在的偷逃所得税问题，以期引起人们对税收合规的重视。
案例一：虚构成本某房地产开发公司为了偷逃所得税，通过虚构成本的方式来减少应缴纳的税款。
公司采取了以下操作手法： - 以高额采购价格购买施工材料，然后从供应商那里获得回扣差价。
- 虚构施工人员的数量，提高人工成本，从而减少应纳税所得额。
这种偷逃所得税的方式在行业中很常见，但也是最容易被监管机构发现和打击的。
案例二：偷逃居民所得税一个富有的个人在购买一套豪华住宅时，通过虚构抵押贷款的方式来减少应纳税所得额。
该个人将一部分购房资金以贷款的形式支出，然后在虚构的贷款合同中返还给自己，以此减少应纳税额。
这种偷逃所得税的方式不仅损害了国家的税收利益，还破坏了市场经济的公平竞争环境。
案例三：利用境外公司某房地产开发公司为了避免在国内缴纳所得税，成立了一家境外公司来进行房地产开发业务。
公司将国内的房地产项目的利润通过虚构费用以及其他手段转移到境外公司，并在境外投资国家实现资金的洗白和避税目的。
这种偷逃所得税的方式需要相关人员具有一定的财务和法律知识，并且往往需要通过与境外合作伙伴的勾结实施。
监管措施与应对策略为了防止和打击房地产行业偷逃所得税，监管机构可以采取以下措施： - 加强税收法规的制定和修订，增加对偷逃所得税的处罚力度。
-提高税务部门的执法能力，增强对房地产行业的监管力度。
- 引入现代化税收征管系统，提高对税收收入的监控和核查能力。
- 加强国际合作，打击利用境外公司逃避所得税的行为。
房地产行业企业和个人也需要积极配合，加强税收合规措施，确保按照法律规定缴纳所得税，树立诚信经营的良好形象。
结论房地产行业偷逃所得税的案例分析表明，该问题在行业中存在，并且带来了严重的损失。
房地产建筑业偷漏税的几种手段
房地产建筑业偷漏税的几种手段房地产建筑业是我国重要的经济支柱之一，然而，由于行业特性复杂和监管难度较大，房地产建筑业中存在着一些偷漏税的手段。
这些手段既有潜在的法律风险，也给国家财政带来了一定的损失。
因此，了解和防范这些手段对于保障税收的合法性和公平性至关重要。
首先，房地产建筑业中的偷漏税手段之一是虚构或隐瞒交易。
在这种情况下，企业往往通过虚构或隐瞒交易的方式，将一部分收入从正规账目中剥离出来，以减少应缴纳的税费。
虚构交易的方式可能包括虚构贷款、购销合同等，企业通过伪造相关凭证来掩盖收入。
其次，调整成本和费用也是房地产建筑业中常见的偷漏税手段。
这些企业可能通过夸大成本和费用，将一部分应纳税额减少或抵消，以实现减税的目的。
这种手段通常会存在多个环节，包括夸大设备采购成本、合理费用转移等，企业通过这种方式将应纳税额转嫁给其他企业或转移至其他地区。
第三，房地产建筑业偷漏税的另一种手段是恶意逃避税务稽查。
在这种情况下，企业可能会采用各种手段来逃避税务机关的稽查。
这些手段包括虚假账簿、隐瞒资金流动、合理利用跨区域经营等。
企业通过这些手段来掩盖真实的经营状况，以逃避税务机关的调查和审查。
此外，房地产建筑业中利用税收优惠政策漏洞也是一种常见的偷漏税手段。
尽管税收优惠政策是鼓励企业发展和促进经济增长的手段，但部分企业可能会利用这些政策的漏洞，以获取非法的税收减免或豁免。
企业可能通过伪造相关文件、虚构投资等手段来获取税收优惠，从而规避应该缴纳的税款。
为了有效打击和防范房地产建筑业中的偷漏税行为，税务部门可以采取一系列措施。
首先，对房地产建筑业进行严格的税务管理和监管。
税务部门应加强对企业的日常监督和审查，严防虚构或隐瞒交易、调整成本和费用等行为。
其次，加大对可能存在偷漏税行为的企业的特别调查力度，通过加强税务稽查，发现和查处违法行为，维护税收法律的执行和公平性。
同时，进一步健全税收法律制度，减少税收政策的漏洞和关键环节的缺失，降低偷漏税的机会。
房地产企业财务不得不看的涉税风险点(老会计人的经验)
房地产企业财务不得不看的涉税风险点（老会计人的经验）房地产作为国民经济支柱产业对拉动经济增长，带动相关行业发展发挥了重要作用，因其税收贡献大因而也常常是税务检查关注的重点与难点，在本文中，笔者通过对房地产企业在税务检查中易发生的问题进行梳理汇总，列举了九个具有代表性的涉税问题，希望能与广大读者一起交流探讨。
问题（一）因交付完工产品时点不同产生的涉税问题案例简介：某房地产开发企业主要从事住宅开发与销售业务，根据该企业规划安排该项目共分为三期共18栋楼，其中1-6#属于一期项目，7—12#属于二期项目，13—18#为三期项目。
因满足按时交房需要，企业在一期项目6栋楼基础工程完成后，集中建设1-3#楼，因此出现1-3#楼已向购房者交付钥匙办理入住相关手续，4-6#楼尚出未完工状态。
在会计核算上，针对1-3#楼企业按达到以完工条件结转收入成本方式核算，4-6#楼按处于未完工状态采取预售方式进行核算。
那么这种核算方式是否正确呢？政策依据：1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）第一项规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
2、根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
3、国税函〔2010〕201号规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产不可不知的“税务陷阱”文档讲课文档
八条中有“在开发区内”字样，对于开发区内是指在房地产公司土地使用权证 的用地范围内，而小学用地不在此范围内，不应作为配套设施，不能将小学成 本分摊到房地产公司开发产品成本内。
➢ 类似的问题
✓ 房地产企业在红线为发生的园林设计费和施工费
支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除
✓ 认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司
✓ 集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司 4 第四页，共55页。
陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发
➢ 如何应对此种取得土地的操作模式
✓ 部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加盖国土 资源局的公章外加证明
陷阱之：红线外各种形式的支出问题
➢ 某房地产公司在红线外配建小学案例
✓ 某房地产开发企业在某市开发区内开发“上上城”项目，为提升所开发
房地产项目的综合品质，结合开发区的教育发展规划，2010年4月经房地 产公司与开发区教育局协商并报市教育局批准，决定在开发区高湾经 济区建设一座实验小学。实验小学用地为政府教育用地，土地使用权 证列明所有权人为开发区教育局，在小学建设过程中，立项和《建设程 规划许可证》、《建设工程施工许可证》均是以开发区教育局名义办理。房地
• 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付 的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有 效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
• 《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发【 2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的
如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险
如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险房地产行业涉及的税费多达十五个，是我国税制相对比较复杂的行业之一，同时也常年成为税务机关稽查和评估检查的重点。
小编通过总结实际工作中的各项案例，通过问答和解析的形式，谈一谈如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险。
1、“金九银十”期间，许多开发商通过现场发金条，抽豪车，送iphone等营销手段积聚人气。
这些营销手段涉税吗？分歧点：不少财务人员以为只有与员工相关的福利才需要缴纳个人所得税，而且在会计处理上通常赠送客户的礼品在购买时即计入了相关费用，现场人流过多也导致无法统计具体哪些人获取了礼品，上述各种原因导致企业可能一时疏忽而没有为营销现场获取礼品的个人代扣代缴个人所得税。
政策依据及解析：根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）的规定：“二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
”房地产开发企业营销手段多样，因各种原因而导致个人所得税未及时代扣代缴的税收风险较大，需要特别注意。
2、购房人与开发商签订的购房合同通常会约定，如果购房人延迟交房款会产生滞纳金或者违约金，这些收入是否要缴纳相关税费？分歧点：如果买房人超过时间交房款，会按日产生滞纳金或者违约金。
但是开发商一般不会就滞纳金或者违约金开具发票给买房人，滞纳金或者违约金的收入可能会计入“营业外收入”，这导致部分房地产企业会忘记将上述收入计入到营业税（营改增后为增值税）或者土地增值税的计税依据中。
政策依据及解析：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
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不同的分摊方式对土地增值税的影响情况对比
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陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊
问题产生的根源
各地方政府性政策性保障性住房的配建压力 目前很多土地出让条件中均有此类配建保证性住房的规定 有的地方税务机关土地增值税清算文件出的比较早，没有 考虑到这个问题。
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陷阱之：红线外各种形式的支出问题
某房地产公司在红线外配建小学案例
2012年6月开发区国税局稽查局对房地产公司进行税务检查，检查年 度为2009-2011年。国税稽查局认为国税发【2009】31号文件中第十 七条和第十八条中有“在开发区内”字样，对于开发区内是指在房地 产公司土地使用权证的用地范围内，而小学用地不在此范围内，不应 作为配套设施，不能将小学成本分摊到房地产公司开发产品成本内。
陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊
问题的解决思路
从政策上寻找突破口
• 《江苏省地税局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规 【2012】1号）规定，同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该 类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权 所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。 但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占 该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
电子信箱：nfcta_xh@ 微博：@资本税收-徐贺 博客：关注资本税收——徐贺 （新浪）
陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发
某房地产集团公司拿地案例
2010年2月某房地产集团公司与国土资源局签订国有建设用地使用权 出让合同，合同约定宗地占地面积10万平方米，建筑面积24.8万平方 米，建筑容积率不高于2.5，土地出让款总额为20亿元，其中土地使 用权出让金11亿元，土地开发补偿费9亿元，合同签署3日内房地产集 团需要向国土资源局缴纳全部土地出让金，土地开发补偿款由房地产 集团直接支付给土地一级开发单位某基础设施建设公司。…………
事前从土地出让合同上作出安排 通过立项分期等方式解决 与主管税务机关进行充分的沟通 向上级税务机关反映税务诉求
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陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定
某房地产企业前期规划案例
北京某房地产集团到湖南某市郊区开发住宅项目，在当地设立项目公 司进行开发运作，项目公司在在规划设计阶段就开发项目规划设计情 况涉及的税务问题进行事前的安排和筹划。主要的筹划点在于通过项 目的户型设计，使之能充分享受到普通标准住宅的土地增值税税收优 惠政策。财务人员与设计规划部门人员会商后，做出了如下的户型设 计规划方案：
类似的问题
房地产企业在红线为发生的园林设计费和施工费 房地产企业在红线外发生的市政设施建设费 红线外代政府修建道路 此类问题在相关合同中都是可以看出来的
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陷阱之：红线外各种形式的支出问题
房地产企业面临的“税务陷阱”
企业所得税税前不得扣除 土地增值税不得作为扣除项目
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陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定
存在的税务风险隐患
B2户型的单套建筑面积在144㎡的临界点，施工过程中可 能会存在各种不确定性因素，导致实测面积超过标准 可能丧失享受土地增值税普通标准住宅的优惠条件 利用普通标准住宅的税收优惠政策时应该注意的问题
• 不同地区对于普通标准住宅认定条件的不同 • 具体操作时计算按照套计算还是按照整栋楼计算及案例 • 销售价格的参照物的试点确认问题及案例
3
陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发
项目公司面临的税务风险
项目公司土地增值税和企业所得税税前扣除凭证不合规， 部分税务干部对此种行为很不理解
• 《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发 【2008】80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票 特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、 抵扣税款、出口退税和财务报销。 • 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土 地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关 税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 • 《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税 发【2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时， 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除
从政策上寻找突破口
• 《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税 发【2009】91号）第三十一条规定，同一项目中建造不同类型房地产 的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 • 《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法> 的通知》(国税发【2009】31号)第三十条规定，土地成本，一般按占 地面积法进行分配。 • 《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充 通知》（甬地税二【2010】106号）规定，对不同房地产类型所属的 土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且 能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。 • 《金华市磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政 策的通知》（磐地税政【2010】6号）规定，对同一期房地产开发中 既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目， 土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用 11
认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司 集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司
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陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发
如何应对此种取得土地的操作模式
部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加 盖国土资源局的公章外加证明 重新签订合同和重新开具财政票据的比较难操作 部分地区通过会议纪要的方式解决及基层税务机关的态度
涉及到的税收政策及分析
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税 处理办法》的通知（国税发【2009】31号）第十八条规定， 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单 独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单 位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣
项目/户型 单套建筑面积（㎡） 套数 合计（㎡） A1 139 110 15290 A2 140 90 12600 B1 143.6 106 15221.6 B2 144 118 16992 424 60103.6 合计
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陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定
案例适用政策分析
《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通 知》（财税【2006】141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在 各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部 门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定 的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 《湖南省财政厅 湖南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土 地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税[2006]92号）关于 “普通标准住宅”的规定，我省按照《湖南省人民政府办公厅关于做 好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于“享受 优惠政策的普通住房”的标准认定，即：1、住宅小区建筑容积率在 1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米 以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以 下。
房地产不可不知的 “税务陷阱”
徐 贺
演讲者简介
徐贺，毕业于长春税务学院（原属国家税务总局系统）税务系， 现任北京某3A级税务师事务所税务技术中心负责人，中国税网特约 专家，长期从事税务咨询和税务审计等税收实践工作，曾为保利地 产、中国水电房地产、中国铁建房地产、路劲地产、节能臵业、中 国工商银行、中国农业银行等多家大型企业提供过税务咨询、税务 审计和税务培训等专业服务。 徐贺先生通晓中国税收政策及相关财税法规，擅长将税务知识 与企业运营实际相结合，能站在商业模式设计和企业流程管理的角 度提出解决税务问题的方案。服务的客户群体涵盖制造业、流通业、 金融保险、科技、医药、能源、矿业以及房地产开发等行业。 徐贺先生已经累计为税务机关机关（海淀地税、大兴国税、丰 台地税、黑龙江国税、武汉地税以及徐州国税等）、多家大中型企 业以及专业培训机构（中国注册税务师协会、中国税网、中华会计 网校、聚智共赢、东奥网校、第一税务、协同共享、北京融资租赁 协会等）进行过八十多场税务演讲和培训，演讲内容涵盖企业所得 税汇算清缴、并购重组税务管理、房地产税收以及“营改增”等， 税务培训的水平和效果得到了听众的一致好评，善于将晦涩难懂的 税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的 税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策法规。 徐贺已经出版个人专著•资本交易税务管理指南及案例剖析‣ （中国税务出版社出版），税收实务界第一本以实际案例形式解读 应用资本交易税收政策的专著，该书出版后受到了大企业集团，律 师事务所，证券公司投行部、财税专业服务机构以及税务机关等的 相关人士的大力关注。另外，在经常就财税热点问题接受•中国税 2 务报‣等采访，同时在相关专业媒体发表了数十篇专业文章。
• 《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽 地税函【2012】92号）规定，属于同一项目的土地成本，地方税务机 关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售 建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
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陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊
问题的解决思路
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陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊
某房地产公司土地成本分摊案例
某房地产开发公司，在某地开发一个建筑面积为26万平方米的项目， 其中政策性住房（经济适用房、公租房等）建筑面积13万平方米，商 品房（花园洋房和小高层）建筑面积为13万平方米。政策性房的容积 率比较高，虽然建筑面积占总建筑面积的50%，但是其占地面积占总 用地面积的26%；商品房的容积率较低，其占地面积占总用地面积的 74%。土地成本总额为20.4亿元。当地发改委和规划委给房地产公司 的立项批复中规定，该项目是一期立项一期开发。