土地增值税处理与清算实务
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七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已 使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由 各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地 方税务局具体规定。
财税字【1995】第048号
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转让旧房扣除项目
第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物 的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金 额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。 国税发[1995]48号
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收入确认的特殊事项
1、合同签订了，对方付了全款，但没有开 具发票，业主也没有入住是否确认销售收 入？ 2、合同规定的付款日业主没有付款是否全 额确认收入？ 3、没有产权的地下车库出售永久使用权的 问题？
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稽查要点（1）
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个 人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收 土地增值税。
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政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局 发布《关于土地增值税优惠政策延期的通 知》，规定：‚‘1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定 投入资金进行开发，其在1994年1月1日以 后5年内首次转让房地产的，免征土地增值 税’的税收优惠政策已于1998年底到期。 延长至2000年底。
列举
④结建人防经费（经济适用房含安居工程 免收）——“公共基础设施费‛； ⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程 免收或减收）——“前期工程费‛； ⑥消防设施建设费——“公共基础设施费‛ ； ⑦煤气建设费——“公共基础设施费‛；
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列举
⑧散装水泥专项资金——“建筑安装工程费 ‛； ⑨教育地方附加费“经济适用房含安居工 程和已配套教育设施的项目免收）——公 共基础设施费（建委代收）。
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政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 国税发“2006”187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
பைடு நூலகம்欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网
二、清算实务
一、收入的确认问题 （1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入 （摘自国务院第138号令发布的《土 地增值税暂行条例》） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产 的全部价款及有关的经济收益。 （摘自财法字(1995)6号《土地增值 税暂行条例实施细则》）
稽查要点（2）
(2)审核收入确认的符合性 重点对低价销售的情况进行核实，对销售 价格明显偏低且无正当理由的，按规定进 行纳税调整处理。
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稽查要点（3）
(3)审核收入确认的准确性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企 业对外出租房产的收入记入‚其他业务收 入‛科目，房产销售记入‚主营业务收入 ‛科目，对于部分房地产开发企业对外出 租门面房的收入和集体土地上的房产销售 行为（即房产所占土地性质为集体土地） ，不应在清算土地增值税时计入的转让收 入总额中，而相应的成本也不能扣除。
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代收费用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上 人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项 费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收 取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果 代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取 的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣 除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入 计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
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政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定： （1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售 和居民个人转让普通住宅的征免税问题 （2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算 问题
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自用时限
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房 ，已自用或出租使用年限在一年以上再出 售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规 定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税 清算的范围。 京地税地[2007]134号
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计算
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一、重要政策回顾
土地增值税溯源 追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土 地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征 和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名 义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内 地和台湾。
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政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
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政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月 1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值 税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签 订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让 ，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金 进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转 让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以 有偿受让土地合同签订之日为准；
（1）审核收入确认的完整性 根据商品房销（预）售许可证、物价部门 核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关 项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿 和销售发票存根等资料，并结合售楼处现 场销控表勘查情况，与‚主营业务收入‛ 科目进行比对，判定其是否存在未完全确 认收入的情况。
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起源：
征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。 例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建 筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
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政策梳理
1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民 共和国土地增值税暂行条例》。该条例规 定‚转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人，为 土地增值税的纳税义务人，应当依照本条 例缴纳土地增值税‛，并于1994年1月1日 实施。
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具体计算
解： （1）评估价格=600×70%=420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) （4）增值额=500-447.5=52.5(万元) （5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73% （6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万 元） 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
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视同销售收入的确认
(2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产。
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确认方法和顺序
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列举:
①市政公用基础设施配套费（经济适用房 含安居工程免收）—— “土地征用及拆迁补 偿费气‛； ②建制镇市政公用基础设施配套费——“ 土地征用及拆迁补偿费‛； ③发展新型墙体材料专项用费（经济适用 房含安居工程免收）——“建筑安装工程费 ‛；
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自用的收入确定
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。 （国税发“2006”187号规定）
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旧房的定义
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销 售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号
土地增值税处理与清算实务
主讲:易坤山 主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
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课程安排
时间:四小时左右 内容: 第一节：增值税历年重要政策回顾 第二节：清算政策分析及实务处理 第三节：三个清算案例分析 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 专题：合作建房涉税分析
评估的基本方法是：对于出售的旧房及建 筑物， 第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成 本价 第二步：再确定其新旧程度（即成新度折 旧率） 第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率 ，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目 金额。
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案例
案例（1） 某房地产公司2007年11月2004年2月建成 自用的房屋1000平方米，当时造价300万元 ，转让方式取得土地使用权。 如果按现行市场价的材料、人工费计算， 建造同样的房子需600万元，该房子为7成 新，按500万元出售，支付有关税费计27.5 万元。 计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。
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政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局 发布《关于土地增值税一些具体问题规定 的通知》，对于以房地产进行投资、联营 ，合作建房，企业兼并转让房地产的征免 税问题等进行了相关规定。 国税发[1995]48号
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政策梳理
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政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：‚一对在1994年1月1日以 前已签订房地产开发合同或立项并已按规 定投入资金进行开发，其首次转让房地产 的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复 征税。 二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。‛
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
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政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： ‚普通标准住宅‛ 的认定，可在各省、自治区、直辖市人民 政府根据《国务院办公厅转发建设部等部 门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》(国办发[2005]26号)制定的‚普通住房标 准‛的范围内从严掌握。
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已 使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由 各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地 方税务局具体规定。
财税字【1995】第048号
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转让旧房扣除项目
第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物 的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金 额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。 国税发[1995]48号
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收入确认的特殊事项
1、合同签订了，对方付了全款，但没有开 具发票，业主也没有入住是否确认销售收 入？ 2、合同规定的付款日业主没有付款是否全 额确认收入？ 3、没有产权的地下车库出售永久使用权的 问题？
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稽查要点（1）
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个 人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收 土地增值税。
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政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局 发布《关于土地增值税优惠政策延期的通 知》，规定：‚‘1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定 投入资金进行开发，其在1994年1月1日以 后5年内首次转让房地产的，免征土地增值 税’的税收优惠政策已于1998年底到期。 延长至2000年底。
列举
④结建人防经费（经济适用房含安居工程 免收）——“公共基础设施费‛； ⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程 免收或减收）——“前期工程费‛； ⑥消防设施建设费——“公共基础设施费‛ ； ⑦煤气建设费——“公共基础设施费‛；
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列举
⑧散装水泥专项资金——“建筑安装工程费 ‛； ⑨教育地方附加费“经济适用房含安居工 程和已配套教育设施的项目免收）——公 共基础设施费（建委代收）。
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国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 国税发“2006”187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
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二、清算实务
一、收入的确认问题 （1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入 （摘自国务院第138号令发布的《土 地增值税暂行条例》） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产 的全部价款及有关的经济收益。 （摘自财法字(1995)6号《土地增值 税暂行条例实施细则》）
稽查要点（2）
(2)审核收入确认的符合性 重点对低价销售的情况进行核实，对销售 价格明显偏低且无正当理由的，按规定进 行纳税调整处理。
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稽查要点（3）
(3)审核收入确认的准确性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企 业对外出租房产的收入记入‚其他业务收 入‛科目，房产销售记入‚主营业务收入 ‛科目，对于部分房地产开发企业对外出 租门面房的收入和集体土地上的房产销售 行为（即房产所占土地性质为集体土地） ，不应在清算土地增值税时计入的转让收 入总额中，而相应的成本也不能扣除。
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代收费用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上 人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项 费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收 取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果 代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取 的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣 除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入 计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
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财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定： （1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售 和居民个人转让普通住宅的征免税问题 （2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算 问题
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自用时限
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房 ，已自用或出租使用年限在一年以上再出 售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规 定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税 清算的范围。 京地税地[2007]134号
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一、重要政策回顾
土地增值税溯源 追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土 地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征 和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名 义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内 地和台湾。
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1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
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1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月 1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值 税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签 订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让 ，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金 进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转 让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以 有偿受让土地合同签订之日为准；
（1）审核收入确认的完整性 根据商品房销（预）售许可证、物价部门 核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关 项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿 和销售发票存根等资料，并结合售楼处现 场销控表勘查情况，与‚主营业务收入‛ 科目进行比对，判定其是否存在未完全确 认收入的情况。
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征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。 例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建 筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
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1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民 共和国土地增值税暂行条例》。该条例规 定‚转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人，为 土地增值税的纳税义务人，应当依照本条 例缴纳土地增值税‛，并于1994年1月1日 实施。
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具体计算
解： （1）评估价格=600×70%=420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) （4）增值额=500-447.5=52.5(万元) （5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73% （6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万 元） 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
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(2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产。
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列举:
①市政公用基础设施配套费（经济适用房 含安居工程免收）—— “土地征用及拆迁补 偿费气‛； ②建制镇市政公用基础设施配套费——“ 土地征用及拆迁补偿费‛； ③发展新型墙体材料专项用费（经济适用 房含安居工程免收）——“建筑安装工程费 ‛；
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自用的收入确定
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。 （国税发“2006”187号规定）
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旧房的定义
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销 售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号
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主讲:易坤山 主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
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评估的基本方法是：对于出售的旧房及建 筑物， 第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成 本价 第二步：再确定其新旧程度（即成新度折 旧率） 第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率 ，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目 金额。
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案例（1） 某房地产公司2007年11月2004年2月建成 自用的房屋1000平方米，当时造价300万元 ，转让方式取得土地使用权。 如果按现行市场价的材料、人工费计算， 建造同样的房子需600万元，该房子为7成 新，按500万元出售，支付有关税费计27.5 万元。 计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。
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政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：‚一对在1994年1月1日以 前已签订房地产开发合同或立项并已按规 定投入资金进行开发，其首次转让房地产 的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复 征税。 二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。‛
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
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政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： ‚普通标准住宅‛ 的认定，可在各省、自治区、直辖市人民 政府根据《国务院办公厅转发建设部等部 门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》(国办发[2005]26号)制定的‚普通住房标 准‛的范围内从严掌握。