上海航头a1地块项目分析
航头镇住宅项目施工组织计划
本项目位于上海市浦东新区航头镇（四至范围:东至航鸣路，西至海洲桃花园社区，南至航头路，北至航圆路）。
该项目总建筑面积为159300.68平方米，其中地上建筑面积106900.35平方米，地上建筑主要包含商品住宅、保障性住房和公建配套设施；地下建筑面积为52400.33平方米，地下建筑主要有机动车停车库、非机动车停车库和设施设备用房等，本项目最大建筑高度42.7米，最大跨度8.1米，最大单体建筑面积约43500.00平方米。
上部结构是装配式剪力墙结构。
室外总体工程配套完成给排水、供水、消防、绿化等附属工程。
施工组织机构、施工总平面布置图、施工总体进度计划表第一节、施工组织机构项目经理土建生产经理安装生产经理项目技术负责人安全部工程部安装部经营部技术部质量部职责安全管理文明管理消防管理环境管理场区管理职责施工管理设备管理物资调配分包管理计量管理职责水电安装设备安装机电管理消防分包管理职责合同管理预算管理招投标管理成本管理职责测量管理技术管理试验管理翻样管理档案管理职责质量计划质量管理质量检验质量记录质量评定第二节、施工总平面布置图第三节、施工总体进度计划表质量目标、工期目标、安全目标及承诺（1）工期目标：计划施工工期930日历天。
计划开工时间2023年2月20日，计划竣工时间2025年9月6日。
（2）质量目标：确保本工程质量一次性验收合格100%。
（3）安全目标：市、区两级安全文明工地（4）建设要求：2023年9月15日前，售楼处交付使用。
2023年7月30日前景观展示区范围的地库顶板及相关防水工程完成并移交景观单位进场施工。
2023年7月15日前样板房所在的楼栋（2#、5#和7#楼）完成第5层的结构施工、样板房所在的第3层具备外墙门窗安装条件、并交付样板房精装修单位进场施工。
2023年9月30日前完成样板房精装修施工。
2023年9月30日前完成1#、2#、5#、7#楼第5层及以下的外架拆除以及第5层及以下外墙真石漆的施工。
上海市住房保障和房屋管理局关于提供2013年度本市保障性住房在建住宅项目清单的函
上海市住房保障和房屋管理局关于提供2013年度本市保障性住房在建住宅项目清单的函文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2014.01.07•【字号】沪房管配[2014]7号•【施行日期】2014.01.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文上海市住房保障和房屋管理局关于提供2013年度本市保障性住房在建住宅项目清单的函（沪房管配〔2014〕7号）东方有线网络有限公司：根据市物价局、市住房保障房屋管理局、市文广影视局联合下发的《关于规范本市保障性住房有线电视工程配套收费行为的若干意见》（沪价费﹝2013﹞9号）要求，为进一步推进本市保障性住房建设，我局对2013年度本市保障性住房在建住宅项目进行了梳理汇总，并形成项目清单。
本次所列的保障性住房项目包括共有产权保障住房、征收安置住房及公共租赁住房（单位租赁住房），共涉及17个区，总建筑面积约1671.93万平方米（详见附件）。
请你公司接函后，及时会同相关区有线电视配套单位，抓紧梳理并落实各基地有线电视配套计划，加快推进项目建设，确保与住宅同步建设、按期交付。
同时，对本市保障性住房大型居住社区内的公建配套项目有线电视配套工作也请给予支持。
特此致函，请大力支持为盼。
附件：1. 2013年度上海市保障性住房在建项目清单（共有产权保障住房、征收安置住房）2. 2013年度上海市保障性住房在建（新建、改建）项目清单（公共租赁住房）上海市住房保障和房屋管理局2014年1月7日附件12013年度上海市保障性住房在建项目清单（共有产权保障住房、征收安置住房）附件22013年度上海市保障性住房在建（新建、改建）项目清单（公共租赁住房）。
技术要求
金地航头项目公寓样板房、会所精装修工程
招标技术要求
1、工程概况
2、工程分判
3、工程施工进度要求
4、工程质量要求及验收标准
5、成品保护措施
6、其他要求
7、投标注意事项
8、技术标编制要求
1.工程概况
1.1本项目位于上海市浦东新区航头镇。
场地东侧邻近已建航三路，西侧临近明珠河，南部为规划中的方窑路，北侧为航头路。
整个场地总体平面形状呈矩形。
基地总面积为约17.8万㎡，总建筑面积约35万㎡。
1.2 投标文件中项目名称一律为“新建航头中心镇A1储备地块商品住宅及商业用房项目”。
1.3 本次精装修工程为公寓样板房及会所的精装修工程，位于本项目的8#（西一单元）、12#（东一单元）及B9#房全部（具体位置详见附图），共6套样板房（3套90户型其中一套包括地下室赠送空间、3套190户型包括地下室赠送空间），以及楼梯间电梯厅等公共区域。
2.工程分判：
2.1工程范围
本次招标工程的具体范围为90公寓样板房、190公寓样板房、B9会所装饰，工作内容见施工图纸及发包方提供的工程量清单，材料除甲供材料、甲方指定分包工程外由中标单位自行采购，但需在报价中列明产品厂家、品牌，经发包方同意并封样后方可使用。
本次招标划分三个标段
2.2施工界面及材料分判标准
2.2.1精装修工程施工界面划分
精装修单位与土建施工单位界面划分表（8#、12#、B9#楼）。
上海轨道交通18号线航头定修段1A标、A标项目施工总承包管理中的BIM技术应用
BIM常态化管理
工程规模大 注重进度管理
构件体量大 注重方案策划
轨道精度高 技术提高品质
基坑开挖深 模拟排除问题
通过BIM技术模拟、比 对施工进度，优化现场 平面布置方案
通过土建、安装、钢结 构等专业的建模，辅助 方案、交底过程
利用模型辅助方案设计， 制定最优的轨道施工方 案 ； 利 用 Trimble 机 器 人辅助测量放线。
15
3.1.1 前期准备
图纸会审：在建模过程中，及时发现图纸中的设计问题、软硬碰撞等，在施工开 展前排除隐患。
3.1 深入“设计优化、方案细化”的主线
16
3.1.1 前期准备
施工工序模拟：通过工况图、施工模拟动画等形式，预模拟工程的施工顺序，保 证总施工流程的合理性。
3.1 深入“设计优化、方案细化”的主线
17
3.1.2 基础施工
基础施工可视化交底：在比对、深化过程中得出基础施工最终方案，利用BIM技 术对管理人员进行可视化交底。
3.1 深入“设计优化、方案细化”的主线
18
3.1.2 基础施工
基础钢筋节点深化：承台施工前，根据施工图纸，对承台、地梁钢筋进行全面建 模和深化，指导基础钢筋的下料和安装。
前期准备 1
基础施工 2
劲性柱施工 3
上盖平台板施工 4
检修坑与 地下通道施工
5
3.1 深入“设计优化、方案细化”的主线
14
3.1.1 前期准备
模型建立：在工程筹划阶段，对图纸进行全面建模。模型精细度达到BIM策划书 中的要求，并分类归档，为后续的BIM工作打下基础。
3.1 深入“设计优化、方案细化”的主线
项目部BIM工作室配备Dell precision5810台式工作站、HTC VIVE VR设备等硬件， 以满足日常BIM建模、模型应用、VR展示等需求。
南汇航头项目市场分析报告-终
近12个月成交面积段统计
4271
150以 上
133 250
131～ 150 111～ 130
2.34% 4.40%
645
101～ 110
11.35%
382 0
81～ 100
6.72%
80以 内 0.00%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
75.18%
4000
4500
面积段
成交面积
供大于求
南汇供应量
南汇成交量
南汇成交均价
从图表中看出，南汇区市场与上海整体房地产市场发展趋势一致，过去的 一年内区域市场经历了“低谷——平淡——膨胀”阶段。
“低谷——平淡”2008年7月至2009年3月，公寓成交均价6998元/ ㎡， 波动幅度为15%。
“膨胀”2009年4月——8月17日，公寓成交均价突破8128元/ ㎡大关；
南汇航头项目市场
目录
上海南汇区房地产市场分析
土地市场分析 公寓市场分析 公寓市场总结
区域板块房地产市场分析
周康板块 新场板块 航头板块
3
南汇航头项目市场
南汇区房地产市场分析
4
南汇航头项目市场
土地市场分析
土地供应放缓，区域土地供应紧张
平方米 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
近12个月成交面积段统计
46139
4494 131 229
150以 上 131～ 150 111～ 130 101～ 110
81～ 100 80以 内 0
0.25% 0.44%
5000
航头土方施工方案
航头镇7街坊19/7丘地块改扩建工程施工方案上海万吉机械施工工程有限公司2010年11月2日施工目录1.1总说明1.2施工组织设计方案1.2.1土方投标技术方案1.2.1.1地质地貌1.2.1.2施工中的重点与难点1.2.1.3施工准备1.2.1.4土方开挖原则及方法1.2.1.5土方开挖要点1.2.1.6机械设备计划1.2.2项目经理及主要管理人员的名单和简框1.2.3施工进度计划及确保计划实施的措施1.2.3.1施工进度计划1.2.3.2保证措施1.2.4质量、安全及文明施工保证体系的具体内容和实施措施1.2.4.1质量保证措施1.2.4.2安全生产保证措施1.2.4.3文明施工措施1.3营业执照、资质证书等资质资料1.1总说明航头镇7街坊19/7丘地块改扩建工程位于上海市南汇航头镇，周围环境相对较为简单，无特殊保护的重要建（构）筑物，基坑开挖面积约为17390平方米，周长约625m。
分三块区域，其中底层为人工清理。
开挖深度车库约6米，号房约5.5米，挖运方量暂估为8万立方米。
1.2施工组织设计方案1.2.1土方开挖技术方案1.2.1.1地质地貌在挖土深度范围内的地基土主要素填土、粉质粘土、淤泥质粉质粘土、粘质粉土。
1.2.1.2施工中的重点与难点(1)为了基坑开挖安全，保护周围建筑物，故基坑围护结构、支撑及地下水位的环境监测为本工程的重点。
(2)因土方开挖较深，开挖过程中降水效果将直接影响到土方开挖的进度、安全及质量，故降水质量是本工程土方开挖的重点。
(3)本工程基坑占地面积大，周边管线复杂，工期紧，如何合理安排施工工序，“分区、分层、对称、平衡、限时、分段”开挖，成为本工程施工难点。
1.2.1.3施工准备(1)将施工区域内的障碍物，如地上和地下管线、线缆及原有基础等进行拆除、清理。
(2)做好测量放线工作，在不受基础施工影响的范围，设置监测控制网，包括轴线和水准点。
灰线、标高、轴线进行复核检查验收后，方可施工。
上海航头a1地块项目分析讲解
供应 去化 供求比
0 0.67 0.00
0 0.56 0.00
0 1.53 0.00
0 1.96 0.00
0 5.98 0.00
0 1.35 0.00
4.93 3.88 1.27
0 1.68 0.00
0 0.18 0.00
0 0.1 0.00
0 0.36 0.00
0.2 0.04 5.00
0.02 0
2 21
1、 航头联排别墅成交总价段分布
总价段分布 套数 面积
200万以下 49
11749.55
09年1月至今
200-300万 74
15567.33
300-400万 185
42190.58
400-500万 46
11016.79
500万以上 26
6281.71
近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。
弥补区域内现有商业的不足
强化车型交通的便捷度和对外的连接， 辐射能力
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 18
规划利好
商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇
宜居区位的规划起点
大型居住区规划
既有可借助的发展优势
商业、医疗等配套规划建设
日益提升、成熟的生活条件
轨道交通规划建设
规划时间节点
城市化进程及辐射能力的质变
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 16
同同策策咨咨询询 TTOOSSPPUURR
1 17
3、航头板块总体规划
重项大目规划利好
介绍
周康航大型居住社区 （在建）
南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15以北、 A3以西、周祝公路以南，规划面积1.3平方公里,计划建设 150万平方米配套商品房，其中住宅138万平方米。人口容 量为56500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土 地约460亩,为五灶港以南、A15以北，涉及沉香、王楼两个 村。其首批住房计划于2012年6月交付使用。
浦东新区航头镇住宅项目建筑设计方案
航头镇三单元B1-02地块
已建成规划道路
13M规划道路
贰
总图设计
Planning Design
规划理念 方案生成 总图设计 总图概念 节点设计
图例：
配套服务设施 保障房 租赁房 洋房 叠加 联排
航头镇三单元B1-02地块
设计思路：产品货值最大化
总图设计 方案生成
规划优势: 1. 叠加产品(下叠141，上叠135)做到最大容量， 产生最大货值；
企事业单位用地
幼儿园
现状 基地周边文教设施项目均在立项或建设，后期 发展潜力巨大。 。
综合分析：社区配套商业放置于基地北侧临主要道路，先期可达性和展示性好，未来辐射周边居住社区也具备一定的机会
航头镇三单元B1-02地块
用地价值分析—商业
该区域靠近20米宽规划道路，可达 性较强，对外展示性较好，商业价 值一般。
2. 可打造较好的低密度社区氛围；
规划技术指标要求
规划要求
中小套型面积 98799 ≥80%
方案指标
货值最大方案
中小套型面积 73454 59.48%
住宅套数要求 1271 下限
覆盖率 ≤30%
建筑限高 ≤24M
住宅套数 1183
覆盖率 28.86%
建筑限高 ≤24M
规划劣势：1. 中小套型面积比例不符合规划要求； 2. 住宅套数未达标； 3. 大面积段产品去化速度较慢； 4.产品类型较少，级配层次需优化；
和休闲活动的空间。公共艺术品，城市雕塑，四季乔木等相互结 合，创造舒适愉悦的敞开城市空间。
航头镇三单元B1-02地块
景观绿带-休闲步道
总图设计 空间节点
休闲步道贯穿南北，三步一景，亲水平台等节点设置，提高生
上海金地艺华年项目研究报告
绿化率
35%
物业费
3.6元/㎡/月
所属板块
航头
建筑类别
小高层（7-8F）、叠拼 、大平层
物业公司
上海金地物业服务有限公 司
别墅成交总价 别墅成交均价
440-530/套 24592元/㎡
户型面积
大平层：176-198平米 叠加：187-209平米 小高层：90平米
装修标准
叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡
2011年下半年上海住宅成交排名
序号编 号
名称
1
金地艺境
2 万科清林径
3 新城尚上城
4
保利叶语
5
万科尚园
6 龙湖好望山
7 仁恒森兰雅苑
8 中海御景熙岸
9 珊瑚湾雅园
10 龙湖郦城
区域
宝山 南汇 嘉定 宝山 青浦 松江 浦东 南汇 奉贤 嘉定
成交面积 总套数
146761 73958 66431 52801 47476 42476 42435 40420 38878 38017
中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常 绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化， 演绎不同景致。
产品研究·整体规划
产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。
• 别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求； • 采用棋盘式布局，部分错落分布； • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质； • 商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东
开发商
金地集团，上海航金房地产开发有限公司
产品研究·整体规划
景观设计运用了波士顿Back Bay East街区的规划理念，追求 宜居与融合，打造街区住宅模式
航头土方施工方案
航头镇7街坊19/7丘地块改扩建工程施工方案上海万吉机械施工工程有限公司2010年11月2日施工目录1.1总说明1。
2施工组织设计方案1.2.1土方投标技术方案1。
2.1.1地质地貌1.2。
1.2施工中的重点与难点1。
2.1。
3施工准备1。
2。
1.4土方开挖原则及方法1。
2.1。
5土方开挖要点1.2.1.6机械设备计划1.2.2项目经理及主要管理人员的名单和简框1。
2.3施工进度计划及确保计划实施的措施1。
2.3.1施工进度计划1.2。
3。
2保证措施1。
2。
4质量、安全及文明施工保证体系的具体内容和实施措施1。
2.4。
1质量保证措施1。
2。
4.2安全生产保证措施1.2.4。
3文明施工措施1。
3营业执照、资质证书等资质资料1。
1总说明航头镇7街坊19/7丘地块改扩建工程位于上海市南汇航头镇，周围环境相对较为简单，无特殊保护的重要建（构)筑物,基坑开挖面积约为17390平方米，周长约625m。
分三块区域，其中底层为人工清理。
开挖深度车库约6米,号房约5。
5米，挖运方量暂估为8万立方米。
1。
2施工组织设计方案1.2。
1土方开挖技术方案1.2。
1。
1地质地貌在挖土深度范围内的地基土主要素填土、粉质粘土、淤泥质粉质粘土、粘质粉土。
1。
2.1.2施工中的重点与难点(1）为了基坑开挖安全，保护周围建筑物,故基坑围护结构、支撑及地下水位的环境监测为本工程的重点。
(2）因土方开挖较深,开挖过程中降水效果将直接影响到土方开挖的进度、安全及质量，故降水质量是本工程土方开挖的重点。
（3）本工程基坑占地面积大，周边管线复杂,工期紧,如何合理安排施工工序，“分区、分层、对称、平衡、限时、分段”开挖,成为本工程施工难点。
1.2.1.3施工准备(1）将施工区域内的障碍物,如地上和地下管线、线缆及原有基础等进行拆除、清理。
（2）做好测量放线工作，在不受基础施工影响的范围，设置监测控制网，包括轴线和水准点。
灰线、标高、轴线进行复核检查验收后，方可施工.（3）在基坑施工前，对全体施工人员进行技术交底，使全体施工人员熟悉并掌握本工程所执行的各项技术措施和技术标准。
地下室夹层施工方案
地下室夹层施工方案新建航头中心镇A1储备地块商品住宅和商业用房项目一标段地下室夹层施工方案第一章工程概况第一节工程概况本工程一期工程13幢单体，其中1~8号楼为地下1层，地上8层建筑，剪力墙结构；9~12号楼为地下1层，地上7层建筑，剪力墙结构；B9楼为地下1层，地上2层建筑，框架结构；单体之间为地下车库，框架结构。
本工程于2011年10月18日开始挖土，结构施工阶段采用的施工图纸分别为2011.10.17版本、2011.11.7版本以及2012.3.2版本，业主陆续提供部分结构设计变更以及建筑设计变更图纸。
201.3.19业主签发工程联系单（编号Ⅱ-A-125），并提供公寓地下室夹层的附件图纸，以此附件图纸作为施工依据。
本工程的施工记录情况摘录如下：4#楼 8#楼 12#楼 3#楼 7#楼 11#楼底板 2011.12.3 2011.12.4 2011.11.29 2011.11.19 2011.11.15 2011.12.31 2012.1.11 2012.1.9~10 一层 2011.12.25~ 26 2011.12.21~22 2011.18~19 2012.3.11 2012.3.19 2012.3.20 2012.3.21 2012.3.22 由此可见，我司收到工程联系单（编号Ⅱ-A-125）时，3号楼、4号楼、8号楼、12号楼的0.00结构混凝土已经浇注完毕，7号楼0.00结构混凝土已经开始浇注，11号楼0.00结构钢筋、模板工程已经完成具备混凝土浇注条件。
3号楼、4号楼、号楼、8号楼、11号楼、12号楼的地下室夹层需要采取植筋方式与原有结构进行连接。
夹层施工所需的钢筋、模板、钢管以及混凝土必须通过下沉庭院洞口运输材料，施工条件恶劣，劳动效率低下。
作业区域光照时间短、强度弱，作业时需提供额外的照明设备。
1新建航头中心镇A1储备地块商品住宅和商业用房项目一标段第二节编制范围本施工方案的编制范围包括：3号楼、4号楼、7号楼、8号楼、11号楼、12号楼的地下室夹层结构施工的主要施工内容，如结构植筋、模板排架搭设、钢筋绑扎以及混凝土浇注等主要内容，以及满足施工所需的条件，如地下室照明、材料运输。
新建航头中心镇A1储备地块商品住宅和商业用房项目
新建航头中心镇A1储备地块商品住宅和商业用房项目
佚名
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2017(024)010
【总页数】3页(P33-35)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.杭政储出[2007]17号地块商品住宅及商业用房(三期酒店、办公)安装工程 [J],
2.航头镇聚航苑岩土工程勘察实践 [J], 李玉托
3.大型居住社区优质工程的技术创新与管控--以上海市航头基地21-05地块项目为例 [J], 洪建华;方荣
4.经济适用房景观设计浅析——以上海市航头镇6#地块为例 [J], 王硕
5.马陆镇43-05地块建造普通商品房项目 [J],
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浅谈上海张江A1-05地块工程的质量控制管理
3.1.1技术准备
（1）项目技术负责人组织施工单位的工程技术管理人员学习设计图纸，组织会审；组织学习相关施工规范、标准、图集。
（2）组织相关技术人员进行深化设计，经审批的深化设计图纸，组织工程技术人员学习，并进行设计交底。
（3）实施《工程样品、样板管理方案》，每个分项工程施工前做到样板先行，样板施工按预期目标导向进行管理，合理优化和调整，以达到最优效果。与监理单位一起审批，对符合要求的样板间，组织施工人员学习、交底。样板间审批后，允许施工单位大面积开展此项工程的施工。
（4）通过奖优罚劣措施，施工班组间展开质量竞赛，采取一定的现金奖罚。对不能满足工程创优要求施工水平差的班组予以退场更换处理。
3.1.3物资、机具保障
（1）根据施工进度计划、物资需用计划，按照招标文件及合同条款约定、设计要求和标准规范要求进行物资采购，从质量上严格把关。
（2）原材料质量是工程总体质量保证的前提，要求施工单位在进行大宗材料采购时，做好考察，选择优质的材料供应商合作。要求施工单位的采购材料符合设计要求和相关规范要求，严把材料质量关、设备的出厂质量和进场质量关，从而保证投入到工程中的所有物资满足工程需求。
2）在地下室施工阶段，利用施工道路两侧场地作为材料堆场、加工场地和周转场地，满足施工需求。
3）对现场进行功能分区，施工现场对人员车辆进行分流，车辆出入口设置挡车器，人员出入口设置电子门禁系统；合理安排混凝土输送泵位置，使材料运输车辆与混凝土车辆进出现场互不影响，保证在浇筑混凝土期间材料可以正常进场。
2）将各专业分包的计划管理纳入管理范畴，编制详细衍生计划。科学确定施工插入时间，确保关键工序。
3）在管理、劳动力、材料、机械设备、资金等方面加大投入，做好工期保证措施，保证施工的各个节点目标的完成。
浦东新区航头镇上海车市项目报告
7
宏观经济环境的影响
上海市的“商住倒挂”现象小幅收窄
上海11月一手商业物 业成交均价达到 16160元/㎡，一举创 下2009年1月至今最 高的成交均价。 上海一直存在着商住 价格倒挂的现象，但 从相关数据可以看出， 今年倒挂的差距将逐 渐收窄，相比2009年 11月，其收窄幅度大 约在8%左右。
区域规划
航头中心镇A1储备地块，成交溢价率达328%
项目位臵
航头中心镇A1储备地块于2010 年10月13日首次网上报价竟高 达195794万元，较之53370万 元的起始价，溢价率就达到 267%。而在10月14日上午，经 过一番争夺，金地（集团）股 份有限公司联合天津稳富股权 投资基金合伙企业共同以总价 22.86亿元拿下该地块，溢价率 竟高达328%。 该地块位于航头镇，东至航鹤 路，南至方窑路，西至规划路， 北至航三路，其容积率不大于 1.6，为居住和公共设施用地。 截至今日，该地块竞买人最多。 容积率 A1-01≤1.2、 A102≤1.6。
从短期来看人民币升值推动了房地产 价格的上扬。
5
宏观经济环境的影响
通胀压力继续加大 房地产投资看好
根据国家统计局此前发布的数 据显示，1-10月份，全国CPI同 比上涨3.0﹪，其中10月份CPI 同比上涨4.4﹪。 而上海市统计局发布的数据显 示，1-10月上海CPI同比上升 2.8%，从数据可以看出，上海 市CPI与全国CPI走势是一致的， 但实际情况上海的CPI应该更高 些。 同时根据“房屋价格指数”来 看，1-10月份，全国房地产 “土地开发面积指数”虽有下 降，但“国房景气指数”和 “销售价格指数”却与CPI呈正 比增长。 可见，由于通胀压力的持续加 大，对于房地产的投资是有增 无减。
上海航头a1地块项目分析69页PPT
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克上海航头a1地块项目分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
同策2019年09月上海航头A1地块的项目定位的报告69页PPT
同策2019年09月上海航头A1地块的
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
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29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
项目定位的报告
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
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向国家发改委报批中，现按何种制式仍未确定。
18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周
地块
邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航 鹤路至航头站。
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3、航头板块总体规划
重大规划利好 项目
周康航大型居住社区 （在建）
人口规模：居住人口约6.16万人。
同策咨询 TOSPUR 同策咨询 TOSPUR1153、源自头板块总体规划轨道交通规划
11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山 路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东 至规划迪斯尼项目。 21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳 路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站 、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南 站、浦东铁路站、临港1站、临港2站，下半年将
大量人口导入，加速区域城市建设。
林海公路 （在建）
大幅度缓解目前沪南公路交通压力。
11号线南段二期航头站 （21号线/在建）
与临港板块板块形成互动，加强大浦 东规划概念，扩大新场地区辐射范围。
航头镇中心商业街 （规划）
弥补区域内现有商业的不足
A3公路 （在建）
强化车型交通的便捷度和对外的连接， 辐射能力
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3、航头板块总体规划
根据2010年2月上海市政府批准的《上海 市大型居住社区第二批选址规划》，浦东 航头拓展基地属于23块大型居住社区之 一。 位于周康航大基地南侧，规划范围北至 S32公路（申嘉湖高速），西至沪南公路，
西北至配套商品房下沙基地边界，南至下
北蔡 三林
浦江 周康 徐浦大桥
航 头
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规划利好 整体规划 大型居住区 轨道交通 预计影响
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3、航头板块总体规划
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1、周康航大型居住社区预计2012年 2 3 4 首批交付使用。 2、林海公路航头段开工建设，预计 2010年10月通车。 3、11号线南段二期—航头站，预计 2012年通车。 4、航头镇中心商业街项目。 5、A3公路
航头A1地块项目定位报告
2010-09
上海同策房产咨询股份有限公司 咨询及研究发展中心
思路纲要
项目现状 区位条件 航头定位 四至环境 地块指标
发展契机 规划建设
发展预期
项目定位
市场空间 板块对比
市场表现
未来竞争
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项目现状 区位条件 航头定位 四至环境 地块指标
左右。
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2、区域公寓市场供求分析
2009年至今航头板块市场供求走势
7 6 5 4 3 2 1 0 供应 去化 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 -1.00
09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 0 0.67 0 0.56 0.00 0 1.53 0.00 0 1.96 0.00 0 5.98 0.00 0 1.35 0.00 4.93 3.88 1.27 0 1.68 0.00 0 0.18 0.00 0 0.1 0.00 0 0.36 0.00 0.2 0.04 5.00 0.02 0 0.00 0 0.01 0.00 0 0 0.00 0 0 0.00 0 0 0.00 0 0.01 0.00 0 0 0.00 0 0 0.00
盐公路，东至S3公路（罗南大道）。 用地规模：规划总用地面积292.23公顷，其中城市建设用地265.19公顷。 建筑规模：规划总建筑量约249.03万平方米，其中住宅建筑量约188.87万平方米，社区级服务设施建筑量7.47万平 方米，基础教育设施建筑量约26.36万平方米，公共设施建筑量约26.33万平方米。
配套 类型 编 号 1 2 教育 3 配套名称 南汇区下沙学校 南汇区下沙中心小学 航头镇中心幼儿园 航头镇中心小学 南汇区航头学校 航头镇社区卫生服 务中心 航头镇社区卫生服 务分中心 农工商 配套等级 12年学制 / / 建成时 间 已建成 已建成 已建成
4
5
/
9年学制 / / 中型
已建成
已建成 已建成 已建成 已建成
大麦湾工业区 航头镇居住区
城、南郊中华园、生茂绿洲别
墅、长泰东郊御园等项目。 2、大麦湾工业区：1999年启动，
占地约4万平米，南汇9个区级
工业开发区之一。
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4、地块区位现状
八 号 线 市 中 心 周康板块↑ 沪 南 公 路
交通条件:
位于南汇的西南部地区，连
供求比 0.00
航头板块公寓09年至今累计供应仅5万方左右，且只有海洲桃花苑一个项目，09年7月起基本处于零供应
状态，受此影响，成交也接近在零成交状态；
由于严重缺乏供应，市场目前处于空档状态。
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2、区域公寓市场价格分析
6、地块区位现状
2009年，南汇行政区域合并入大浦东，传统的南汇郊县概念被弱化，取而代之的是大浦东概念
紧邻周康的地段条件，加上城市规
划、建设的力度加大，其区位的价 值认同不断提升，构成形成大型居 住区的基础条件，俨然成为下一个 “周康”的发展趋势。
卢浦大桥 南浦大桥 人民广场
杨浦大桥
陆家嘴
花木
张江
400-500万 46
500万以上 26
面积
09年1月至今
11749.55
15567.33
42190.58
11016.79
6281.71
近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。
成交总价段主要集中在300-400万的总价段，其次是200-300万，板块内出现的小量的200万
24.9
容 积 率
A101≤1.2住宅 A102≤1.6商业
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2、区位概况
航头镇位于浦东新区南端， 南汇区西南部，地处奉贤、
闵行和南汇交界之处，素有
“金三角”之称，面积 59.9 平方公里。
航 块头 板
航头镇是上海市新一轮建设 发展的 22 个中心镇之一，是 上海市四大交通网络型商贸 中心之一，是原南汇区商贸 、物流基地。市政府规划确 定的“四高”小区。
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规划利好
商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 大型居住区规划 商业、医疗等配套规划建设 轨道交通规划建设
规划时间节点 FIT
宜居区位的规划起点 既有可借助的发展优势 日益提升、成熟的生活条件 城市化进程及辐射能力的质变
本案上市、入住时间节点
进入区域发地产发展的快速通道 地段价值发生质的变化 城市人口辐射能力更强 宜居性与城市化相结合
无建筑物，以建筑垃圾、杂草为主。
地块南面临河，有利于提升地块景观价值，西面有人工 河道，现已正在开发，这也能提高本地块项目品质。
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6、地块区位现状
规划路 航三路 地块西面、南面道路在建中，
北、东面人流、车流都较少。周边
配套不完善； 北侧隔街紧邻两河流域，少量 生活配套。附近超市、银行、购物 主要依托下沙镇配套。
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价值认可变化 客户结构变化 产品属性变化
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市场表现 区域市场表现 代表个案表现 未来主要竞争
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1、区域联排别墅市场分析
近两年航头板块联排别墅市场的供应量不大，板块内总共新增两个联排别墅项目，总供应
介绍
影响
南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15以北、 A3以西、周祝公路以南，规划面积1.3平方公里,计划建设 150万平方米配套商品房，其中住宅138万平方米。人口容 量为56500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土 地约460亩,为五灶港以南、A15以北，涉及沉香、王楼两个 村。其首批住房计划于2012年6月交付使用。 林海公路为杨高南路延伸，是一条市级跨区高等级公路，穿 越浦东、闵行、南汇、奉贤四区，北至浦东三林，其中的三 林至南汇康桥北段已建成，南至奉贤海湾。在南汇区范围内， 林海公路穿越康桥、周浦、航头三镇，航头镇长度最长，分 别涉及沈庄、牌楼、长达、丰桥四个村。航头段预计2010年 10月通车。 由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设周浦站、航 头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港 1站、临港2站，规划2012建成。 基地位于航头大道的南侧，为居住和商业用地及公共绿地。 南临航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约 2700米，总面积约22.5万平方米，现状为耕地与民房及部 分已建建筑，未明确建成时间。 上海A3公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公 路，北起A20罗山路立交，南至A4公路海湾路互通，经过南 汇康桥、周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约37公里。未 明确建成时间
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