房地产企业资金链管理浅析

房地产企业资金链管理浅析【摘要】资金是企业的血液，在房地产企业开发建设与经营管理过程中起着重要作用。

不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。

房地产行业存在资金投入量大、开发建设周期长、销售款回笼慢、投资风险高、资金缺口大等特点。

国家近期出台了一系列抑制房价的政策，使得房地产企业融资难度加大，资金链更加紧张。

分析我国房地产企业资金链管理存在问题的基础上提出对应性的解决对策。

【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。

资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。

经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。

房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。

2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。

[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。

随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。

房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。

一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减；另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。

一、我国房地产企业资金链管理存在的问题资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。

现金——资产——现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。

我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。

其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。

现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。

目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。

1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。

已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。

过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。

我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。

另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。

大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。

企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。

2、资金沉淀严重，效率低下房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。

房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。

企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。

3、资金链风险管理能力差房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。

企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。

融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。

销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。

2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。

我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。

开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部分自有资本，大部分银行借贷进行项目开发，销售货款不能及时收回，高额的银行利息将加剧企业资金紧张，项目开发工程款下不去，整个资金链就会断裂。

二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析1、受国家宏观金融政策的影响国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。

2009年12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50％[6]。

土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。

开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。

从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税，这意味着过去的二手房营业税优惠已于今年开始取消。

今年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。

2008年和2009年初，由于受金融危机影响，国家为了拉动内需，出台了一系列税收和利率优惠政策，使得开发商开发和建设房屋成本降低，房屋销售收入有所增加，开发商的资金紧张局面得到一定缓解。

今年货币政策由宽松转向紧张，开放商的资金链预计未来几个月会出现紧张状态。

2008年政府出台“四万亿”投资计划，开发商不顾企业资金紧张的情况，拼命拿地，也是导致今年企业资金紧张的重要原因。

土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。

2、尚未建立多元化的资金来源渠道高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司2010年依然“缺钱”。

截至2010年4月8日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。

但房企融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。

[7]2010年房企的资金问题将成为行业关注的重点。

房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，今年银行提高了信贷指标，按照IPO的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。

今年的信贷额度也较去年下降三分之一，这对于依靠银行贷款生存的房地产企业来说是重重一击。

目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。

三、加强房地产企业资金链管理的对策建议随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。

企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。

1、建立资金池，实行资金集中管理集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益[8]。

通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。

集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。

集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。

通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。

通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。

2、提高流动资产的比重，推行现金为王的持有政策银行界人士明确对房企的资信评价标准从原来的“土地为王”转变为“现金为王”。

房地产企业对国家政策的影响幅度很大，企业必须通过加强自身的财务管理建设，提高企业的品牌效应[9]，防止政策变化导致的企业资金链大幅度波动。

万科公司一直通过两个途径来降低企业固有风险：提高流动资产的比重和较高的现金持有量，万科的现金持有量长期占企业资产的10%-30%。

因为万科资金管理有度，即使在宏观收紧的情况下资金链也不会受到很大影响，银行对万科的信贷额度也不会大幅减少。

其他房地产企业特别是中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。

3、选择合适的融资渠道，巩固资金链对于资金雄厚、品牌度高的大型房地产开发企业来说，股票、债券、海外资金等融资方式是其最优选择。

对于大多数中小企业来说，由于本身企业规模较小，应积极按照企业自身特点选择融资方式，上市融资和发行债券的可能性较小，可以选择私募基金、开发商卖方信贷、联合开发等可以满足中小房地产企业规模特点的方式[10]。

从其他发达国家的发展历史看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。

通过国家进一步完善民间信贷制度，房地产企业可以通过民间借贷取得资金。

4、降低资产负债率，提高经营性现金流房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。

企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。

万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。

很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。

企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。