最新房地产开发贷款的调查和审查要点课件ppt
房地产市场调查与分析ppt课件
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1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
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⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如：
什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
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⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框 架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我 们才可能成为真正的市场专家。
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房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
房地产开发贷款审查要点
（六）风险性和投机性：房地产开发投资大、周期长，这使得房地产开发面临较大的信用风险、市场风险、通货风险、内部风险甚至政策风险，房地产投资的高回报及房地产的保值、增值性也使得投机成为可能。
（七）政策敏感性：房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关联度极大，因此，在一定的时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。房地产的政策敏感性还表现在，由于房地产不可移动和隐藏，所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。
（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为。
（5）严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。
（6）坚持和强化舆论引导，完善房地产统计和信息披露制度。
按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比例要达到70%以上。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供应量应达到15%-20%。
严格控制发放房地产开发贷款的客户：闲置土地较多、在建项目过多、摊子铺得过大、资金链条绷得过紧、商品房积压量较大、负债率超过75%的；项目“四证”不全不规范的客户；财务报表不全、现金流不清，管理线条不清晰的客户；资质较差或以往开发经验较差的客户；经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的客户；特别是对“外行人”（指不是专门从事房地产开发而搞其他经营的企业）开发的房地产项目更要谨慎从严。
房地产市场调查PPT
将分析结果整理成书面报告，提供 给相关决策者参考。
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02
可视化呈现
利用图表、图像等形式，直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通，确保分析结果 被正确理解和应用。
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结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡，但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著，需关注政策动向。
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调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷，向目标群体发放并收集数据， 以了地观察和记录，了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流，获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料，获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
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提高消费者对房地产市 场的认知，引导理性投 资，降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场， 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务，品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响，需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性，投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级，需 关注创新发展模式。
对策建议
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政府应继续加强房地产 市场调控，保持供需平 衡，防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度，探索多元化发 展模式，满足消费者多 样化需求。
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加强对房地产市场的监 管，规范市场秩序，防 止不正当竞争和违规行 为。
房地产市场调研要点和基本方法培训课件ppt(46张)
为什么要学习市场调研？
充分可靠的市场信息，不但带来无限的商机，并将帮助我们避免失误; 面对瞬息万变的市场，要善于捕捉信息，发现问题，并寻找对策; 市场调研不是简单的收集信息和统计数据，而是要带着问题去寻找答案; 掌握正确的调研要领与方法，将能帮助我们事半功倍的解决问题。
4、调查计划与准备工作
调研工具：地图、工作包、笔、笔记本、表格、问卷、相机、小礼品等。
调查表格与问卷设计相当重要，一份好的表格或问 卷，首先要解决的关键性问题，然后才是其他相关 问题。在实际应用时，可根据需要，对调查表格和 问卷样本进行调整或重新设计。
当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。要清楚你将要解 决的问题，并牢记在心里。
对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上）调查尽可能了解。
房地产市场调研要点和基本方法培训 课件(pp t46页)
4、信息收集
媒体信息收集：
网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问
向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总体看法，对 未来形势的判断，对竞争格局的评价，对价格走势的判断， 新项目的动态等等。
房地产市场调研要点和基本方法培训 课件(pp t46页)
房地产市场调研要点和基本方法培训 课件(pp t46页)
5、调调查查方方法 法
基本的方法——无孔不入，触觉敏锐 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中，凡是 能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。也许一些对你 非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此，要保持敏锐的触 觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息，并能有所发现。
项目周边环境：
房地产市场调查PPT(精)
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、
产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
对于不同的物业类型，所需调查的经济
环境内容有很大的不同，须结合具体项
目情况展开有针对性的调查
（3）区域市场调查 区域市场调研是针对于已经有投资意向、 目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在 区域、地段的市场状况，调查更具有针对性， 内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、 文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、 自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、 城市发展规划、区域功能等方面的内容。
2．房地产市场需求和消费行为调查
针对不同的产品分析其供给和需求状况 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、 房地产市场需求发展趋势 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国 民经济结构和房地产产业结构的调整和变化； 消费者的构成、分布及消费需求的层次状况； 消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的 收入变化及其购买能力与投向。
30第三章房地产开发贷款ppt
二、房地产开发贷款的风险管理的基本要求
1．商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同 类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批 标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构 的选择等内容。
2．商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场 风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的 风险管理及内控制度。
《房地产金融实务》（第3版）
第一节 房地产开发贷款基本知识
一、房地产开发贷款的含义及当事人
房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于 地产、房产（包括住房、商业用房和其他房产）开发建设的 中长期项目贷款。
房地产开发贷款的贷款人是各类银行业金融机构。在银行 业金融机构中，大型商业银行、股份制商业银行、外资银 行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、农村合作 银行、农村信用社等一般具有提供房地产开发贷款的资格。
《房地产金融实务》（第3版）
四、房地产开发贷款利率的确定
1．人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。 2．外汇贷款利率根据银行的有关规定和经办行资金筹
集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利 率。 3．贷款期间的利率变动根据银行的通知执行。 4．如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次 的，从展期之日起按新的期限档次利率计收。 5．逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。 6．挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息。
3．商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员 遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
《房地产金融实务》（第3版）
4．商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按 照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分 别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相 应的权责和考核标准。
贷款审查技巧培训课件.pptx
4、未按土地出让合同约定支付全部土地出 让金或取得《国有土地使用证》的。
5、按照土地出让合同约定进行投资开发， 属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上 的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其 他建设用地条件的。
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6、以划拨的土地使用权设定抵押，未取得 有权人民政府批准同意的，以划拨土地不得单独 抵押，以划拨土地抵押的在计算抵押率时因剔减 出让金因素。
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（四）抵押物状况及抵押限制 除了《担保法》规定的不能抵押的情形之外，
审查抵押物时还应关注以下情况： 1、抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范
围的房屋、设施。 2、抵押物权属是否有争议，房主抵押意图，
考虑抵押物变现能力。 3、以出让方式取得土地使用权满二年未动
工开发，可以无偿收回的土地使用权。
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引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有 关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发 育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方 面的政策和研究实时掌握土地价值状况，避免由 于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。 所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚 增风险。
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建议：谨慎采用评估公司评估数据，必须以 购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价， 防范抵押物虚高风险。 审查中对一贯缺乏职业道 德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结 果可不予认可。
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1、董事会或股东会同意贷款的决议书内容应
包括：经办社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期 限、还款计划、贷款方式等。
2、董事会或股东会同意抵押的决议书内容应
包括：借款人和经办社全称、贷款用途、贷款金额、
贷款期限、抵押物Βιβλιοθήκη 体情况（含抵押物名称、地理 位置、数量、状况等）法律责任。
房地产最新贷款课件
房地产最新贷款课件一、教学内容本节课的教学内容选自人教版五年级下册的数学教材，第四章“人民币的认识”，具体包括第二节“贷款与利率”。
教材通过生动的实例，让学生了解贷款的基本概念，掌握贷款的计算方法，以及利率对贷款的影响。
二、教学目标1. 学生能够理解贷款的基本概念，了解贷款的计算方法，理解利率对贷款的影响。
2. 学生能够运用贷款的知识，解决实际生活中的问题。
3. 学生能够通过合作学习，提高自主学习和解决问题的能力。
三、教学难点与重点重点：贷款的计算方法，利率对贷款的影响。
难点：贷款的实际应用，理解利率的概念。
四、教具与学具准备教具：多媒体课件、黑板、粉笔。
学具：教材、练习本、计算器。
五、教学过程1. 情景引入：通过一个生动的例子，引入贷款的概念，激发学生的学习兴趣。
2. 自主学习：学生通过教材，自主学习贷款的基本概念和计算方法。
3. 课堂讲解：教师通过多媒体课件，详细讲解贷款的计算方法和利率的影响。
4. 随堂练习：学生运用所学知识，解决实际问题。
5. 合作学习：学生分组讨论，共同解决复杂问题。
六、板书设计板书设计如下：贷款与利率1. 贷款的基本概念2. 贷款的计算方法3. 利率对贷款的影响七、作业设计1. 请解释贷款的基本概念，并给出一个贷款的计算实例。
答案：贷款是指借款人向银行或其他金融机构借入一定数额的资金，按照约定的期限和利率偿还本金和利息的行为。
例如，小明向银行贷款10万元，年利率为5%，贷款期限为5年，则小明每年需要偿还本金和利息共计2万元。
2. 请解释利率对贷款的影响，并给出一个实例。
答案：利率是指借款人借入资金所需支付的成本，也是银行贷款的收益来源。
利率越高，借款人还款的总额越大，负担越重。
例如，甲乙两人向银行贷款10万元，甲的利率为5%，乙的利率为8%，贷款期限相同。
则乙的还款总额大于甲的还款总额。
八、课后反思及拓展延伸本节课通过生动的例子和实际应用，让学生掌握了贷款的基本概念和计算方法，理解了利率对贷款的影响。
房地产开发贷款的调查和审查要点
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房地产开发贷款的调查和审查要点
------房地产企业资信情况 除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象 案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查
报告没有反映借款人有不良的信用情况. 在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼,
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房地产开发贷款的调查和审查要点
------对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注 房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注 由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史 房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过
-------我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分 析
房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源 不同,
应有不同的分析模式
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房地产开发贷款的调查和审查要点
•五、房地产项目的立项批准文件和“四证”
的取得程序
通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：
因此总行出具了初审退档的意见.
------房地产企业财务资料分析与说明 v 房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特
点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借 款(其他应付款)等科目。 v 存货及预收帐款的分析： ------对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐 务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项 目的投资情况、预售情况 ------在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明 v 应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况 v 股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款， 是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离 v 案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的 用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年 开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。
房地产开发贷款审查要点说明
房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌：（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；（2）股东主营业务板块构成。
关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。
是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二）周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点（一）项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
房地产开发贷款审查要点
房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款.二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌:（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者,须关注是否明股实债、股权结构的稳定性,授信方案须提出保障我行权益的措施;(2）股东主营业务板块构成.关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等;关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；(3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名.2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比.3、集团财务情况,关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况.五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一)地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况,以及当地居民对该区域的认可度.是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二)周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况(有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况）,六、项目自身审查要点（一)项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
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二、近年主要的房地产政策及内容要点
1、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发（2003）121号]---作出了多项具体规定，措施严厉
2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》[2003年18号文] 3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》[银监发（2004）57号]----自有
房地产开发贷款的调查和审查 要点
主要内容
一、房地产行业的主要特点 二、近年主要的房地产政策及内容要点 三、房地产开发贷款的基本性要求 四、房地产市场和房地产贷款的分类 五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序
六、《调查报告》的要点 七、《审批报告》的要点 八、房地产开发贷款的授信安排
一、房地产行业的主要特点
五、房地产项目的立项批准文件和“四证”
的取得程序
通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：
选地盘——项目可行性分析——在计划部门立项——初步设计——在国土部门办理 土地审批——领取《土地使用证》——在城市规划部门办理建设用地性质审批——领 取《建设用地规划许可证》——在城市规划部门办理工办理开工审批——领取《建设工程开工许可证》——进 行房地产开发建设——主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）——领取 《商品房预售许可证》—进行销售
二级资质的条件包括： （1）、注册资本不低于2000万元； （2）、从事房地产开发3年以上； （3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的
房地产开发投资额； （4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%； （5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开
资金比例不得低于35% 4、《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》[银
监通（2004）75号]
5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[04年12月]
6、《国务院发布稳定房价的八条意见》[2005年3月]------稳定房价的八条意见，要求各 地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条”
7、《国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”》[2005年4月] 8、《国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施》[2005年4月]-----指
出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进 行调控 9、七部委〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉[05年5月]----加大土地供应调控力度， 严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标 准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化 10、贷款基准利率上调[2004年10月] 11、住房按揭利率上调[2005年3月]
六、调查报告的主要内容
-----对借款主体资质的确认
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企业未取得房地产开发 资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活 动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地 产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款 前必须要关注借款主体的房地产开发资质
三、人民银行121号文件的要求
1. 不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款； 2. 不得对异地的房地产项目进行贷款； 3. 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让
金的贷款； 4. 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开
发项目总投资的35%; 5. 不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款； 6. 房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，
严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。
四、房地产市场和房地产开发贷款的 分类
1、按用途-----分为住宅、写字楼、商铺等
2、按经营对象----分为土地市场和房产市场 3、按市场层次----分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又
称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者， 并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场， 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转 让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市 场中调剂余缺、重新配置的市场 -------我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析 房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同, 应有不同的分析模式
按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国房地产开发企业按照自
有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发
的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：
一级资质的条件包括： （1）、注册资本不低于5000万元；
（2）、从事房地产开发5年以上； （3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房 地产开发投资额； （4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%； （5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开 发投资额； （6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不 少于4人； （7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度； （9）、未发生过重大工程质量事故。
发投资额； （6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于
20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人 员不少于3人；