建筑可售面积的划分
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模的判定标准通常会根据当地的法律法规、城市规划和建筑管理条例来确定。
以下是一些常见的判定标准：
1. 建筑面积：商业用地建筑规模可以通过建筑的总建筑面积来判定。
建筑面积是指建筑物各个楼层的平面面积总和，包括室内使用空间和外墙面积。
2. 层数：商业建筑的规模也可以通过楼层数来判定。
不同的地区和规定可能对商业建筑的最大楼层数设定了限制。
3. 建筑高度：商业建筑的规模还可以通过建筑物的最大高度来判定。
建筑物的最大高度可能由相关法规和建筑规范所限制。
4. 占地面积：商业用地建筑规模的判定还可以考虑建筑在地块上所占的面积。
有时候法规会规定商业建筑的最大占地面积。
5. 功能和用途：商业建筑的规模还可以与其功能和用途相关联。
例如，零售商店、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑可能会有不同的规模要求。
需要注意的是，具体的判定标准会因地区和国家而有所不同。
在进行商业用地建筑规划和开发时，应仔细研究和遵守当地的法律、规章和规划指导方针，并与相关部门进行沟通和核实，以确保项目符合规定的规模标准。
(完整版)建筑面积、可销售面积区分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示公摊公共产证面积=不参加公摊公共建筑面积建筑面积 -1、=套内建筑面积+面积可售面积=有产证不可售公共配套设施面积-产证面积 2、=不可售面积 3、+不参加公摊公共建筑面积有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
．计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在购房过程中，商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者需要了解和关注的重要内容。
本文将介绍商品房销售面积计算的相关规定以及公用建筑面积分摊的具体规则。
商品房销售面积计算规定通常，商品房的销售面积是指建筑面积减去公用部分面积后的净面积。
建筑面积包括房屋内部的净面积以及公共部分的面积，而公用部分则是指供所有业主共同使用的场所，如楼梯间、电梯间、走廊等。
商品房销售面积计算一般遵循以下规定：1.计算方法：按照建筑设计方案的图纸标准测算，以平方米为单位。
2.建筑面积：是指商品房建筑外边界线以及内墙、外墙、阳台、共用部位等周围构成的总面积。
3.净面积：是指除去公共部分后的实际使用面积，即购房者实际可以享用的私人空间。
在购买商品房时，购房者应当仔细核对销售合同中关于销售面积计算的相关信息，确保自己的权益不受损害。
公用建筑面积分摊规则在商品房项目中，公用部分的面积是由所有业主共同使用的，所以公用建筑面积的分摊规则至关重要。
一般情况下，公用建筑面积的分摊遵循以下原则：1.计算方法：公用部分面积一般按照建筑面积的一定比例计算，比如按照公共设施的面积比例或者建筑总面积的比例来分摊。
2.公用部分定义：公用部分包括但不限于楼梯间、电梯间、走廊、装修水电管线等共同使用的区域和设施。
3.公用部分费用：业主需要按照自己购买的房屋面积比例来分担公用建筑面积的管理、维护和修缮等相关费用。
这些费用一般纳入物业管理费用中，由物业公司统一收取。
购房者在购买商品房时，应当了解公用建筑面积的分摊规则，明确自己的权利和义务，保障自己的合法权益。
结语商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者在购房过程中需要重点关注的问题。
购房者在签订购房合同前，应当仔细核对上述规定，确保自己的权益不受损害。
同时，购房者也可以根据相关规定要求开发商提供详细的销售面积计算和公用建筑面积分摊方案，以便在购房过程中能够明晰自己的权益和义务。
建筑、可售面积的划分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
可售与不可售面积分摊
确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、 共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细 表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详 尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。
3．已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表 获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，已售 部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、 签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以 空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业转作固定资 产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资 产的开发产品，均应作为已售面积并按照同类开发产品的平均销 售价格确定收入并计入主营业务收入总额中。
开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和 应结转的销售成本：
开发产品单位成本=开发成本总额÷总可售面积本期应结转 的销售成本=开发产品单位成本×本期已售面积
至此，房地产企业开发产品面积的审核基本结束。 问：地下室车位面积可否计入可售面积结转税前成本费用？
答：按照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业 所得税问题的通知》（国税发[2006]31）和外资《国家税务总局
之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营 业务收入和主营业务成本。在单位成本已经确定的情况下，已售 面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。因为，我们永远 只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的 已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来 可以结转的收入和成本就越少。在开发产品全部销售完毕的时点 上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应 有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少 计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额 的减少。
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房产开发中的建筑面积介绍
房产开发中建筑面积介绍鼎益公司：郑强2015年3月课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较三个最基本面积概念最通俗的解释：公司新买一块地给划红线有个红线图，这个红线里面的就是用地面积（比如是30亩）；然后在这块地盖房子，（盖房子30亩内不可能整块地一点缝隙都没有），盖得所有房子的底座面积就是占地面积；各层房子的水平平面面积的总和就是建筑面积。
房产开发在不同阶段或不同用途中所使用的面积用词会有所不同。
之前所述面积中，日常可能被称为建筑面积的包括：房产开发过程中日常涉及的面积（土地招拍挂）：土地取得规划报建施工报建销售预结算计容面积规划许可证载明面积施工许可证载明面积可售面积建筑面积规划条件规划方案施工图预/实测绘计算规范过程内容来源上表中归类后主要面积包括以下三类：1、计容面积；（规划许可证中载明面积应与计容面积相同）2、可售面积；3、建筑面积。
课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较内容说明及计算依据计容面积即计算容积率面积。
计容面积一般为规划条件中载明或据此条件计算所得，即：计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。
计算时遵从当地规划部门规定或要求。
可售面积即可以进行预售或销售的商品房面积。
房产项目达到预售条件后销售所用面积为可售面积，房产证中载明的面积也为可售面积。
可售面积为测绘单位编制，各地有各自的测绘单位（房管局指定单位），面积测绘按各地的相关规定。
建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定计算建筑面积。
（中华人民共和国住房和城乡建设部）2014年7月1日实施目前，杭州市建筑计容面积计算依据：• 1.《建筑工程建筑面积计算规范》（2005）• 2.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）• 2.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）发布前曾出现未实施的讨论稿：《杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则（讨论稿）》其编制依据为：1.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）2.《房产测量规范》（GB-T17986-2000）3.《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》4.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）5.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）目前，杭州市房屋面积测绘依据：• 1 《中华人民共和国城市房地产管理法》；• 2 《中华人民共和国测绘法》；• 3 《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局）；• 4 《房产测量规范》：GB/T 17986.1—2000第1单元《房产测量规定》• 5 关于贯彻执行《房产测量规范》的若干规定的通知（建房发[2002]85号）• 6 《浙江省测绘管理条例》（2005年修订）；•7 《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》；•8 《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发[2007]458号）面积大小的一般性结论：地下室面积一般不计入计容面积及可售面积，故建筑面积>计容面积、可售面积。
房地产企业“可供销售建筑面积”确认的4步骤!
房地产企业“可供销售建筑面积”确认的4步骤!对于房地产企业而言，建筑面积是一个多种含义的专业名词，在不同的项目中具有不同的用法，然而对我们进行财税核算的人员来说，要求的是准确理解与把控，如果不能准确核算，那么将预示着有可能我们的税收缴纳会出现差错或存在风险。
因此，今天昌尧讲税就来同大家逐步分析一下房地产企业在增值税缴纳中对“可供销售建筑面积”的确认原则，希望能对你有所帮助。
一、什么是规划建设用地面积？规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
例如：某房地产企业购买一块土地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地，如：市政道路、路边高压线等，根据国家规定需要退出多少米才能建房，因此土地证面积并不一定是建设用地面积,土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。
二、什么是总建筑面积？总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
简单的说，就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
三、什么是可售建筑面积?可售建筑面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。
四、什么是房地产项目可供销售建筑面积?房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，即计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积和销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
计容积率地上建筑面积，一般情况下是指可以出售的总建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)确认房地产项目可供销售建筑面积的目的，是为了能更加准确的确认房地产项目的销售额。
一般计税方法下，房地产项目的销售额是以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
1、销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款3、房地产项目可供销售建筑面积=总建筑面积-地下车位建筑面积-未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积政策依据：1、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）2、国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。
(完整版)建筑面积、可销售面积区分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示(2012-09-11 19:15:37)转载▼标签： 杂谈分类： 知识共享作者：周运考标签：公共配套设施公共建筑 公共事业建筑面积房产分类： 房地产2、 产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、 不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
建筑面积、可销售面积区分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、?建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、?产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、?不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准?在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
?所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：?商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)?为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
?知识点二：建筑面积的测算原则?一般规定?(1)??????房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
?(2)??????房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
?(3)??????房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
?(4)??????房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
?(5)??????房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
?(6)??????房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
?计算全部建筑面积的范围?(1)??????永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则
一、商品房销售面积计算规定在我国商品房销售中，销售面积的计算是受到严格规定的。
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售面积是指商品房建筑面积和附属面积之和。
其中，商品房建筑面积是指商品房各层建筑面积之和，包括商品房各单元内房屋建筑面积、公用建筑内房屋建筑面积等，但不包括公用建筑面积。
1. 商品房建筑面积计算方法在计算商品房建筑面积时，一般是按照《建筑工程计量规则》的相关规定进行计算。
具体来说，商品房建筑面积应包括房屋各层面积和附属面积。
房屋各层面积是指房屋各层的建筑面积之和，包括房间、厨房、卫生间等使用面积，但通常不包括阳台、楼梯等空间面积。
附属面积包括所属车库、储藏间等附属空间的建筑面积。
根据这些规定，开发商在销售商品房时应严格按照规定的计量方法进行销售面积的计算，确保符合法律法规的要求。
2. 相关政策规定除了《商品房销售管理办法》的规定外，我国国家相关政策也对商品房销售面积计算进行了规范。
最近出台的《城市商品房销售管理办法》对商品房销售面积计算提出了更为具体的要求，明确规定了商品房销售面积的计算方法和标准。
这些政策的出台，有利于维护购房者的合法权益，保障商品房销售活动的合法性与规范性。
二、公用建筑面积公摊规则在商品房建筑中，公用建筑面积的公摊也是十分重要的。
公用建筑面积公摊规则旨在合理确定购房者共同使用公共设施和设备所需负担的费用，确保各业主的公摊面积合理、公平。
1. 公用建筑面积的确定公用建筑面积是指商品房建筑中用于共同使用的设施和设备的建筑面积。
一般来说，公用建筑面积包括但不限于电梯间、楼梯间、门厅、管理用房、地下室等。
这些面积是供各业主共同使用的，因此需要进行公摊，确定每个业主需要负担的公用建筑面积费用。
2. 公用建筑面积公摊费用的确定公用建筑面积公摊费用的确定是按照相关规定和业主大会的决议进行的。
在商品房交付时，开发商一般会委托专业的测绘单位对公用建筑面积进行测绘，并根据测绘结果计算出每个业主应该负担的公用建筑面积费用。
房地产项目成本控制限额指标
房地产项目成本控制限额指标1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。
2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。
3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。
第二章、成本控制限额指标（一）综合限额标准指标序号项目名称档次调整系数住宅类指标说明别墅住宅及公寓1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。
1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；主体概念设2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗计（方案评、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。
审会）3、高地价项目可适当调高。
1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。
1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要主体概念设求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；计（方案评3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1O/个；超过1/2时，车位审会）面积增加3O/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3O/个。
可售比计算公式
可售比计算公式可售比这个概念在房地产领域可是相当重要的呢！咱们先来说说啥是可售比。
简单来讲，可售比就是指可以销售的面积占总建筑面积的比例。
那这可售比计算公式是怎么回事呢？可售比的计算公式其实并不复杂，一般来说就是：可售面积÷总建筑面积×100%。
这里的可售面积，通常包括住宅、商业、车库等能够出售获得收益的部分。
而总建筑面积呢，则包括了所有的建筑物面积，像楼梯、电梯间、设备房等等这些公共区域也都算在内。
我给您讲个事儿啊，就前阵子，我有个朋友小李，他准备投资一套房产。
他在看楼盘的时候，对可售比这个概念那是一头雾水。
他给我打电话说：“哎呀，这可售比到底咋算啊，我都快被搞晕了！”我就跟他详细解释了一番。
我跟他说：“小李啊，你看，比如说这个楼盘，总建筑面积是 10 万平方米，其中可售的住宅面积是7 万平方米，商业面积是1 万平方米，车库面积是 1 万平方米，那可售面积加起来就是 9 万平方米。
用 9 万除以 10 万再乘以 100%，这楼盘的可售比就是 90%。
”小李听了之后，还是有点迷糊，说：“那这可售比高好还是低好呢？”我告诉他：“一般来说，可售比越高，说明开发商能够拿来销售赚钱的面积越大，相对来说成本分摊就少些，对开发商和购房者可能都更有利。
但也不是绝对的，还得综合考虑楼盘的品质、配套设施等等因素。
”后来小李又去看了几个楼盘，每次都会按照我教给他的方法算一算可售比。
最后，他终于买到了一套可售比相对较高，而且各方面都比较满意的房子。
在实际的房地产项目中，影响可售比的因素那可多了去了。
比如说建筑设计，如果设计不合理，公共区域过大，那就会降低可售比。
还有规划要求，有些地方对某些类型的建筑有特定的面积比例要求，这也会影响可售比。
另外，不同的地区、不同的楼盘类型，可售比也会有所差异。
比如说在一些繁华的商业区，商业部分的可售比可能会相对较高；而在一些以住宅为主的小区，住宅的可售比就会是重点关注的对象。
可售与不可售面积分摊
房地产企业开发产品面积的涉税审核编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。
为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对房地产开发企业相关证件的审核、开发产品面积的审核、合同的审核、票据的审核、合作建房的审核、减免税的界定等方面阐述了房地产税收审核的方式方法，供读者参考。
房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的税款计算（包括企业所得税和土地增值税）。
确定开发产品面积的用途房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。
1.总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性；2.伙数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。
确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本•很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，|反之亦然。
3.从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。
确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营业务收入和主营业务成本。
在单位成本已经确定的情况下，已售面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。
因为，我们永远只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。
在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额的减少。
可售面积与不可售面积的划分从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。
销售面积确定操作要点
销售面积确定操作要点销售面积确定操作要点一、销售面积确定的时间要求销售面积是销售合同的组成部分，当项目施工图出图并经政府部门批准后，就具备了计算销售面积的基础条件，因此，项目销售前，包括内部认购前，必须完成销售面积的计算，并确定可售单位的平面图面积。
二、销售面积的计算要求1、合同销售面积与实际面积如存在过大的差异，会导致顾客纠纷，甚至引致法律诉讼及退赔等问题，为此，要求每个单元的销售面积与实际面积的误差率应在1%以内。
2、总销售面积应符合土地合同和建设规划许可证中的规定，否则会引至补地价等问题。
三、销售合同的相应条款由于施工过程中可能发生的设计变更及其他变化因素的存在，销售合同面积与物业竣工最终的丈量面积可能会有差异，因此，要在销售合同中规定相应面积差异互不追讨或对楼款总价多退少补的条款。
四、销售面积预测1、了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。
2、由产品技术部提供基础资料，主要是经政府部门批准后的建筑面积及所有建筑物的平面图。
3、由产品技术部委托有测量资质的单位，根据国家及当地政府的有关规定对销售面积进行预测。
4、由产品技术部组织市场营销部等相关部门对预测结果进行会审，并报地总审批。
5、将经地总审批过的预测面积报政府有关部门审批。
五、政府对销售面积的审定政府审定销售面积程序，各地有所不同，一般在取得建设工程规划许可证后可申请进行图测，有部分地区在发出“预售许可证”前须对在建工程进行预测。
在竣工之后，再进行实测，最后确定销售面积。
六、有关面积测定的一般情况1、一套房屋的销售面积由两部分组成。
套内建筑面积+公用分摊面积。
这里的公用面积是指按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊，公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。
公用建筑面积一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
2、在预实测提交文件中有一份小区共用面积的分摊说明。
开发商要根据本小区的实际状况，确定是否将配套设施用房（会所、超市、道路等）纳入销售面积的分摊范围。
土地增值税清算-建筑面积的审核
土地增值税清算，建筑面积的审核要抓住4个步骤我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。
土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。
在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤：（一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。
例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。
在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。
企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。
(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。
将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。
将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。
成本测算面积计算规则
成本测算面积计算规则一、面积计算规则1．可售比计算规则可售比计算公式为：住宅小区可售面积/ 住宅小区总建筑面积。
(可售面积不含地下车库)注：①可售面积是指取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。
在方案及前期测算时可以按照可以销售的住宅、商业等计容面积及可纳入销售的不计容面积总和来计算。
住宅小区总建筑面积包括计容建筑面积和不计容建筑面积。
②住宅区的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积，不可以分摊，不计入销售面积，但是计入总的建筑面积之内。
2．计算钢筋、混凝土指标的建筑面积计算规则除以下特殊说明以外，采用《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005计算建筑面积。
注：①除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，能在改造后形成封闭房间的，按照结构板面积的1计算；不能形成房间的按照结构板面积的1/2计算。
②基础埋深超过5m的高层住宅，考虑做地下室及夹层，避免做闷层。
3．窗地比计算规则窗地比计算公式为：（住宅外墙门窗洞口面积）/［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。
注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；不含入户门、公共交通部分门窗、管道井门、装饰百叶等。
（成本目前统计口径：分子的门窗面积包括采光井门窗）4．墙地比计算规则：墙地比计算公式为：[外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面、阳台及设备平台板面积）] /［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。
注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；5．景观绿化面积软硬比计算规则：小区景观面积是小区红线范围内的景观面积总和。
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建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准？在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
？所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：？商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)？为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
？知识点二：建筑面积的测算原则？一般规定？(1)房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
？(2)房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高米(含米，下同)以上的永久性建筑。
？(3)房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
？(4)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
？(5)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
？(6)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
？计算全部建筑面积的范围？(1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
？(2)多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
？(3)房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在米以上的按其墙外围水平面积计算。
？(4)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
？(5)楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
？(6)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
？(7)房屋天面上属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
？(8)原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
？(9)挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。
？(10)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
？(11)房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
？(12)层高在米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
？(13)有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
？(14)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。
既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。
？(15)属永久性建筑层高在米以上有柱的车棚，货棚等按柱外围水平面积计算。
？(16)与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。
雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
？(17)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆(场)看台下空间加以利用的，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
？(18)机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
？(19)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平投影面积计算。
？(20)房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
？计算一半建筑面积的范围？(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。
？(2)独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
？(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
？(4)无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。
？(5)有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
？不计算建筑面积的范围？(1)层高小于米的房屋及房屋附属部位。
？(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
？(3)房屋之间无上盖的架空通廊。
？(4)房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
？(5)顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。
？(6)房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
？(7)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
？(8)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
？(9)屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
？(10)利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。
？(11)广场式室外楼梯。
？(12)独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
？(13)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
？辨别原则？在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。
判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高米（含米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。
？(1)计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。
？(2)计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。
？(3)不计算建筑面积通常是小于米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。
？特殊墙体及部位处理原则？(1)非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度米处的水平投影面积测算房屋建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
？(2)不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于米时，按其外墙高度米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。
内凹高度低于米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。
当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
？知识点三：套内建筑面积的测算？套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
即：？套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积？套内使用面积？套内使用面积，系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙组水平投影计算。
它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
？计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
？套内墙体面积？套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：？(1)共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。
？(2)非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
？阳台建筑面积？套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内有多个阳台的，全部计算。
？一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。
其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
？知识点四：公摊面积的测算？共有建筑面积的构成？商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：？(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程功能等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。
？(2)套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。
？也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。
？共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等？共有建筑面积的分摊系数？整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。
？公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和？共有建筑面积的分摊方法？分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数？知识点五：其他相关面积指标及系数？实用面积？是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
？面积误差比？面积误差比＝（产权登记面积－合同给定面积）÷合同约定面积×100%？产权面积？房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
？预测面积？预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
？实测面积？实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
？居住面积？居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。