全球七大CBD核心模式及12个案例分析(麦肯锡出品)
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•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 •通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 •通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象
•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 •期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 •利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期
备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司 资料来源：文献检索；麦肯锡分析
3
建设一流的中央商务区是一个极大的挑战， 尤其是处在竞争激烈的环境中
各大中央商务区都面临着巨大的挑战
案例
•多克兰/加纳利码头 •拉德方斯 •柏林新城 •丹佛CBD
众多中国城市都在兴建中央商务区
中央商务区
北京朝阳 上海陆家嘴 （即将竣工） 广州珠江新城
经验
经过15年建设获得很大成功，但过程中主要 开发商曾经破产
•
投资额（亿人民币）
120 1.135 50 15 N/a N/a 50（基础设施）
•建设需要40年 建筑不错，但入住率比预期低 •受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断 挣扎 •Fra Baidu bibliotek功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展
案例
•加纳利码头（伦敦） •陆家嘴（上海） •拉德方斯（巴黎） •柏林新城（柏林） •丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市） •奥斯汀市区 （德州奥斯汀市） •香港数码港 （香港） •堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
主要经验
在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间 的 本地需求 •依赖于行政指令，带来场地需求
阶段2：1991-1993 应对金融挑战
•全球经济衰退 •伦敦办公楼供应过剩 •新开通的多克兰区轻轨故障频频 •1991年，大楼竣工可供入驻
•汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） •拉斯维加斯（美国） •莫尼黑会展中心
•堪培拉（澳大利亚）
•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 •通过独特的博彩定位，吸引参展商
•政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心
建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼
资料来源：文献检索
形象定位：伦敦领先的现代化金融区
7
加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇
阶段1：1981-1991 设定方向 挑战 机遇 关键举措
•多克兰区60%的土地多年未开发 •地区人口减少，失业率居高不下 •此前的重建计划以失败告终 •撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划
全球七大CBD核心模式及12个案例分析 (麦肯锡出品）
1
全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例
CBD模式
金融保险中心 全国性总部 地区性总部 全球CBD 模式 高科技中心 公司服务中心 博览中心 政府中心 案例 加纳利码头（伦敦） 陆家嘴（上海） 拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林）
6
加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD
加纳利码头的主要特点 位置/规模 —距离伦敦城5公里 —占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里
入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面
功能组合 —加纳利码头：商务占95%，零售占5% —多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施
丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）
奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）
堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
堪培拉（澳大利亚）
2
国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示
深圳福田中心区 大连中山 成都 郑州
•德州奥斯汀 •勘萨斯市中心 •汉诺威
•堪培拉
“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” ——柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言
资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析
4
案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功
5
全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心
举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头
► ► ► ►
纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴
►
►
芝加哥内环
香港中环
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
位置/规模 位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 入驻企业 主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、 律师事务所等），可能包括证券交易所 基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 空间/服务特点 高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 严格的技术设施要求，如：三层电源保护 大型楼面，供大型企业扩展业务所用 功能组合 包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “天之骄子”
•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 •通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 •通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象
•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 •期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 •利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期
备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司 资料来源：文献检索；麦肯锡分析
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建设一流的中央商务区是一个极大的挑战， 尤其是处在竞争激烈的环境中
各大中央商务区都面临着巨大的挑战
案例
•多克兰/加纳利码头 •拉德方斯 •柏林新城 •丹佛CBD
众多中国城市都在兴建中央商务区
中央商务区
北京朝阳 上海陆家嘴 （即将竣工） 广州珠江新城
经验
经过15年建设获得很大成功，但过程中主要 开发商曾经破产
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投资额（亿人民币）
120 1.135 50 15 N/a N/a 50（基础设施）
•建设需要40年 建筑不错，但入住率比预期低 •受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断 挣扎 •Fra Baidu bibliotek功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展
案例
•加纳利码头（伦敦） •陆家嘴（上海） •拉德方斯（巴黎） •柏林新城（柏林） •丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市） •奥斯汀市区 （德州奥斯汀市） •香港数码港 （香港） •堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
主要经验
在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间 的 本地需求 •依赖于行政指令，带来场地需求
阶段2：1991-1993 应对金融挑战
•全球经济衰退 •伦敦办公楼供应过剩 •新开通的多克兰区轻轨故障频频 •1991年，大楼竣工可供入驻
•汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） •拉斯维加斯（美国） •莫尼黑会展中心
•堪培拉（澳大利亚）
•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 •通过独特的博彩定位，吸引参展商
•政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心
建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼
资料来源：文献检索
形象定位：伦敦领先的现代化金融区
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加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇
阶段1：1981-1991 设定方向 挑战 机遇 关键举措
•多克兰区60%的土地多年未开发 •地区人口减少，失业率居高不下 •此前的重建计划以失败告终 •撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划
全球七大CBD核心模式及12个案例分析 (麦肯锡出品）
1
全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例
CBD模式
金融保险中心 全国性总部 地区性总部 全球CBD 模式 高科技中心 公司服务中心 博览中心 政府中心 案例 加纳利码头（伦敦） 陆家嘴（上海） 拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林）
6
加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD
加纳利码头的主要特点 位置/规模 —距离伦敦城5公里 —占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里
入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面
功能组合 —加纳利码头：商务占95%，零售占5% —多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施
丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）
奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）
堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
堪培拉（澳大利亚）
2
国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示
深圳福田中心区 大连中山 成都 郑州
•德州奥斯汀 •勘萨斯市中心 •汉诺威
•堪培拉
“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” ——柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言
资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析
4
案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功
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全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心
举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头
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纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴
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芝加哥内环
香港中环
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
位置/规模 位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 入驻企业 主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、 律师事务所等），可能包括证券交易所 基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 空间/服务特点 高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 严格的技术设施要求，如：三层电源保护 大型楼面，供大型企业扩展业务所用 功能组合 包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “天之骄子”