宜宾项目房地产市场专项调研报告

宜宾房地产市场专项调研报告武汉太阁房地产营销顾问有限公司二零一一年五月目录第一部分:概论一、序言二、市场调查目的第二部分：宜宾市概况一、地理位置二、行政区域三、交通四、宜宾印象五、宜宾城市规划1、城市性质2、城市规模3、城市发展方向4、城市功能定位第三部分：宜宾市宏观经济环境分析一、经济发展情况二、人均GDP三、“三大产业”结构四、宜宾市财政收入五、固定资产投资六、宏观市场分析结论第四部分：宜宾市房地产市场概况一、宜宾楼市新格局二、宜宾土地市场分析三、宜宾楼市走势分析四、宜宾房价分析五、宜宾房地产市场结论第五部分：典型项目分析第六部分：地块概况分析一、地块位置及现状分析二、地块所在区域城市规划分析三、周边环境分析四、地块所在区域认知度分析五、地块概况分析结论六、地块经济指标七、项目地块成本测算第七部分：市场调研结论第八部分：目标消费群分析第一部分:概论一、序言2010年的宜宾房地产市场日益壮大，在这个机会与挑战并存的时代，若要取胜于此，则我们必须面对如下课题：1、宜宾市的宏观市场调查2、2010年宜宾房地产市场调查（住宅、商业）3、宜宾市区及区域竞争楼盘调查4、区域地块价值分析5、大型项目、畅销项目和个性项目的特色配套设施调查（住宅、商业）6、项目地块价值、周边环境及宜宾城市发展状况分析7、目标群体分析（对消费群体进行区域划分和针对分析）8、宜宾居住文化分析、项目周边居住人群分析9、宜宾市商业氛围消费力情况的分析和研究10、主要目标群体、投资商、经营业户的调查分析11、宜宾住宅和商业物业的发展前景调查分析本调查报告旨在围绕上述问题（包括但不限于）展开，通过数据、资料的整理、分析，得出市场调查结论，提出项目发展建议。

二、市场调查目的本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在充分了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而论定项目在本区域房地产市场的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供有效的数据支持，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。

为此，我司组成了专业的调研小组对宜宾房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宜宾的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。

第二部分：宜宾市概况一、地理位置宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。

市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。

宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。

北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。

由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。

宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.64公顷，全市总人口534.93万，其中其中中心城区总人口110万。

二、行政区域宜宾市现辖有翠屏区、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县等1区9县。

共有72个乡、104个镇、10个街道办事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。

宜宾城由“一心十组团”构成：“一心”即三江口核心区，“十组团”分别为旧城组团、旧州组团、南岸东区、南岸西区及赵场拓展区、白沙及至诚港组团、莱坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄组团、罗龙组团和象鼻组团，2009年宜宾城区建成区面积55.14平方千米。

全市总人口为534.93万人，其中非农业人口99.44万人，占18%，全市人口密度为每平方千米402.72人。

三、交通宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。

至2008年末，全市公路总里程达11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四级以上公路5995.26千米。

建成通乡油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。

告诉公路直驶成都、重庆及云南水富县。

先后开通了直达北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、重庆、贵阳、北海、海口等城市的航线。

其中1000吨级船舶和3000吨级船队可常年昼夜通航。

宜宾市按照突出南向、西向，拓展北向、东向的思路，确立了“66111”综合交通枢纽蓝图，即：6条高速公路（内宜、宜水、乐宜、宜泸渝、宜攀、宜叙），6条铁路（内昆、成贵、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威毕）、1条黄金水道（长江航道），1个港口（宜宾港），1个机场（宜宾航空港）。

加快构建水路、公路、铁路、航空、港口相配套，四通八达、覆盖全市的立体交通网络，建设承东启西、连南接北、通江达海的综合交通枢纽，成为西部综合交通枢纽的区域性次级枢纽。

四、宜宾印象1、宜宾是国内著名历史文化名城宜宾是国务院公布的国家历史文化名城，曾出土马门溪龙河珙县石碑龙等恐龙化石，现存底面文物2000多处。

全国重点文物保护单位8处，省级文物波爱护单位35处，市级文物保护单位27出，县（区）级文物保护单位100处。

全国爱国主义教育示范基地1处，江安县城为省历史文化名城，李庄镇、龙华镇是省历史文化名镇。

2、宜宾特色旅游文化资源丰富宜宾具有地方特色的文化成果有僰文化、酒文化、竹文化研究、阳翰笙研究、铜鼓文化、岩墓文化、木刻印书、苗乡风情、夕佳山民俗风情文化等等。

宜宾山川壮美，风光秀美，城区尚有以翠屏山、流杯池、天池、人民公园等4座公园及四川著名城市人工林为代表的山水园林文化，先后有杜甫、岑参、苏轼、苏辙等历史名人留下了瑰丽诗文。

2、宜宾经济和社会事业呈现较快发展态势作为全省第四大工业、旅游业重点示范城市，及最具投资潜力中小城市，在新一轮县域经济发展大潮中，这颗明珠绽放出夺目光彩。

2010年，全市实现生产总值870.85亿元，比上年增长15.6%，总量是2005年的2.4倍，稳居全省第4位；地方财政一般预算收入55.6亿元，比上年增长35.6%，总量是2005年的3.7倍，由全省第5位上升至第3位；全社会固定资产投资534.2亿元，比上年增长31.1%，五年累计完成1635.8亿元，是“十五”时期的3.3倍；城镇居民人均可支配收入15261元，年均增长14.9%；农民人均纯收入5610元，年均增长12.8%。

宜宾经济发展已步入历史最好时期。

这是全市上下深入贯彻落实科学发展观，大力实施新型工业化、农业产业化、城镇化“三化联动”，深入推进“三个集中”获得的丰厚回报。

3、宜宾市是四川最大的港口工业城宜宾市得天独厚的地理位置赋予了其成为四川省内最大的港口工业城市。

2010年工业生产总值突破千亿大关，对经济增长的贡献率达75%。

五、宜宾市城市规划中心城区总体规划图1、城市性质宜宾市被誉为“中国白酒之都”、“早茶之乡”、及“中国优秀旅游城市”的称号；是一个以工业、农业、旅游业为主的港口城市。

中心城市结构为1主2副结构：即中心城区为主城区、旧州工业开发区及宜宾经济开发区为副城区。

2、城市规模2009年末，宜宾市总人口534.93万人，比2008年末增加4.12万人，中心城市人口约110万人。

全市总人口中，非农业人口99.44万人，农业人口435.49万人，人口自然增长率2.6‰。

全市人口密度每平方千米为402.72人。

到2015年人口规模为85万人，用地规模为80.8平方公里，人均用地指标为95平方米/人。

远期规划到2020年人口规模为102万人，用地规模为102.6平方公里，人均用地指标为100.6平米/人。

3.城市发展方向在以老城区为商业区，旧州工业开发区为工业重镇的基础上，进行对南岸新城的重点培养及开发，以南岸西区为中心逐步向东区发展。

形成行政、商业、居住新城区。

4.城市功能定位中心城区职能定位为：中国具有重要影响力的白酒生产基地；国家西电东送的重要能源基地；国家历史文化名称及区域性的旅游服务中心；长江上游川滇黔结合部区域性中心城市；川南及川滇黔结合部地区的以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心；川南及川滇黔结合部地区的交通枢纽；以食品加工、能源、机械加工、化工为主导产业的区域制造业基地；全市的行政管理中心。

第三部分：宏观经济环境分析一、经济发展情况宜宾市为四川省农业、水能、矿产资源丰富，水、火、核能资源富集配套的城市，重点产业有食品、能源、化工、化纤、机械、造纸、旅游等，其城市建设围绕“一道、二港、三铁、四路、五码头、六高速”为目标，全力推进铁、公、水、空立体交通网络的规划和建设，着力构建大交通、大通道、大动脉，为把宜宾建成长江上游川滇黔结合部综合交通枢纽和经济强市，“一枢纽、一城两中心、四基地”（即：综合交通枢纽，百万人口大城市、商贸和物流中心，酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地）。

全市经济呈现出快速发展的良好势头。

为了纵深对比宜宾市在全国类似城区经济中的优势、劣势及总体的运行水平，分别将近5年七市州的统计结果公布如下：（攀枝花、宜宾、凉山、丽江、大理、楚雄、昭通）七市州近5年地区生产总值（图1）宜宾市近年来整体经济得到快速发展，生产总值达到720.78亿元，居全省第四；同比增长14.9%，生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为宜宾房地产业发展奠定良好、坚实的基础。

二、人均GDP七市州近5年人均GDP（图2）2009年开始宜宾市人均GDP已达到16163元，比上年增长1942元。

根据近5年的增长势头来看，在宜宾当前人均GDP水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。

七市州近5年城乡居民储蓄存款余额（图3）七市州近5年社会消费品零售总额（图4）近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，消费是反映地区繁荣的主要指标之一。

从社会消费品零售总额来看，宜宾具名消费能力同比增长 1.1%，城镇居民消费稳定快速增长，将为房地产业发展快速上升提供了条件。

三、“三大产业”结构从各产业占总投资的比重看，第二、三产业保持良好发展势头。

宜宾市三大产业结构不断优化，其中第二产业（尤其是工业）是拉动经济增长的主导力量，第三产业对经济增长的拉动作用相对有限，宜宾市二产业投资增速较快，让将以高于三产业的速度发展。

四、宜宾市财政收入七市州近5年地方财政一般预算收入（图5）随着经济的快速发展，近年宜宾市财政收入显著提高，到2009年全市财政收入达110.97亿元，比上年增长18.7%。

宜宾市财政收入不断创新高，2006年突破3亿元大关，到2008年突破4亿元大关，2009年突破6亿，2010年更加值得期待。