物业管理法律知识讲座

一、开发商“购房赠送前期物业费”承诺 是否对物业公司有约束力
原告：某物业服务有限公司 被告：吴某 案情简介： 被告吴某与开发商于2003年5月签订商品房买卖契约， 并于2004年10月入住小区。2005年11月，开发商与 原告签订了《前期物业服务合同》，约定从2006年起 由原告为花园小区提供物业服务，物业服务费按建筑 面积2.4元/平方米向业主计收。当原告向被告收取物 业费时，被告以开发商当时承诺其免收两年物业服务 费的期限尚未届满为由拒付。原、被告双方由引引发 纠纷并诉至法院。
物业服务专题法律讲座
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物业服务纠纷的主要类型
伴随着商品房市场的迅猛发展，物业服务纠纷也 就随之产生,物业服务纠纷在数量上有上升的趋 势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象 1、物业的维护与使用管理纠纷 2、物业服务标准纠纷 3、物业服务收费纠纷 4、人身损害纠纷 5、其他纠纷
物业管理纠纷形成的原因
1、是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实 际是开发商遗留的一些问题; 2、是相关的法律规定不足; 3、是一些业主对物业付费的概念接受不了; 4、是业主的期望值过高; 5、是物业管理服务的质量有待于进一步的提高; 6、是对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护 意识。
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三、业主家中被盗，物业公司是否应承担 赔偿责任
原告：某小区业主李某 被告：某物业公司 案情简介： 2004年原告购买了某小区房产，并于同年5月办理了入住手续。 2006年9月8日，该市公安局某派出所接到原告报案，称涉其家 中被盗，派出所为原告出具了接警回执。同年10月24日，派出 所出具证明：2006年9月8日23时许，我所接报称原告所居住的 某小区住处于当日17时至23时之间被盗一部联想手提笔记本电 脑、一块男式卡迪亚手表、一部索尼数码相机、一块肖邦手表。 原告认为被告由于保安设施不全、保安人员经常不在岗，对外来 人员经常不登记，不分日夜大门常常不关，致使原告家中被盗， 故请求法院判令被告赔偿其经济损失35万余元。被告答辩称：1、 本案物品损失系由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担，与被
需要了解的物业管理法规
1、《中华人民共和国物权法》 2、《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务 会议通过，自2003年9月1日起施行，又于2007年6月8日 修订。 3、《江苏省物业管理条例》 4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》，2009年4月20日通过，同年10月1 日施行 5、江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题 的意见》（2009年9月29日） 6、《物业服务收费管理办法》 中华人民共和国国家发展和 改革委员会、中华人民共和国建设部 2003年11月13日制 定，自2004年1月1日起执行。
三、
告没有关系；2、被告已经履行了物业管理义务，且被告与原告间不 形成保管关系；3、物品是否被盗，被盗窃物品的情况及损失情 况并无证据证明，故无从确定。 法院裁判意见： 原告提交的派出所的证明仅能证实该派出所接到报案称被盗一批物 品，而原告未能提交证明涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破， 或其他能够确认被盗物品种类和数量的证据，故无法确定原告是 否有损失及损失的具体数额。被告作为涉案房屋所在小区的物业 服务企业，已对该小区实施了相应的社区保安措施，履行了相关 安全保障义务，原告虽主张被告在履行物业服务职责过程中存在 过错，致使涉案房屋被盗，财物严重损失，但未能提供有效证据 加以证明，故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求， 法院不予支持。
二、
法规提示： 最高院物业服务纠纷案件司法解释第10条规定： 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物 业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和 相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代 管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物 业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义 务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
一、
律师提示： 1、合同相对性原理 2、物业服务企业与开发商在签订前期物业服务 协议中应注意的问题
二、物业服务企业被解聘之后仍在小区提 供物业服务的，业主应否交纳物业服务费
原告：某物业公司 被告：某小区业主陈某、张某 案情简介： 2005年6月1日，某小区业主委员会解除了与某物业公司 签订的《物业管理服务合同》，经选聘由新的物业公 司接管小区的物业管理。但某物业公司在合同解除后， 并未撤出该小区，也未向小区业主委员会及新的物业 公司办理移交手续，而是继续留在小区，并向被告等 一部分不明真相的业主催收物业费。遭拒绝后，某物 业公司向法院提出诉讼，要求两被告支付物业费并承 担诉讼费。
一、
双方诉辩意见： 原告认为：原告作为小区的物业服务企业，依约为小 区提供了物业服务；被告作为小区业主，享受了原告 提供的物业服务，理应支付相关费用。 被告认为：开发商在售楼广告中明确承诺购房业主送 年物业服务费。而原告是开发商聘请的物业服务企业， 该承诺当然对原告具有法律约束力。因此被告可以免 交截至2006年9月份的物业服务费。
二、
法院裁判意见： 法院经审理认为：原告与小区业主委员会签订的《物业 管理服务合同》已经解除，原告与小区的业主委员会 关于物业管理的权利、义务已经终止。依照合同法的 有关规定，合同的权利义务终止后，当事人应当履行 相应的义务，并遵循诚实信用原则，根据交易习惯履 行通知、协助、保密等义务。因此，某物业服务公司 应撤离该小区。而原告在合同解除后，仍然留在该小 区，经多次通知仍未撤出，并向有关业主收取物业管 理费，没有合同及法律依据。判决驳回原告的诉讼请 求。
一、
法院裁判意见： 法院经审理认为：开发商在售楼广告中关于免交物业服 务费的承诺，仅对开发商具有法律约束力。原告虽然 是开发商聘请的小区前期物业服务企业，但是，其与 开发商并非同一民事主体，开发商的承诺对原告并不 具有法律约束力。被告以开发商的承诺作为拒绝向原 告支付物业服务费的理由缺乏法律依据。被告就开发 商未能履行承诺的行为可另循法律途径解决。据此法 院判决被告向原告支付拖欠的物业服务费和相应的滞 纳金。