物业管理讲座PPT课件

物业管理讲座
引言
• 1､南京江宁托乐嘉小区业主战物业 • 11月5日江宁最大小区（80多万平方） • 江苏爱涛物业与万科物业交接 • 2､物业管理与我们息息相关，衣食住行 • 3､物业费涨价？物业拆除小区私搭乱建？
车位管理？
目录
• 一、关于物业管理 • 二、物业管理公司选聘 • 三、物业管理主体 • 四、物业管理收费 • 五、物业管理服务 • 六、商业物业管理服务
• (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主 委员会作出的决定;
• (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; • (五)按时交纳物业服务费用; • (六)法律、法规规定的其他义务。
• 物业服务合同通常约定： • (一)未经相关业主同意并依法办理相关手续，擅自改变房屋用
途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌。
知情权和监督权;
• (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称 专项维修资金)的管理和使用;
• (十)法律、法规规定的其他权利。
• 义务 • (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; • (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用
设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方面的规章制度;
企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应 当签订书面的前期物业服务合同。 • 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前， 制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、 管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务， 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。 • 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业 买受人的合法权益。
三、物业管理主体
• （一）业主和物业使用人 • （二）业主委员会 • （三）物业管理企业 • （四）物业房地产开发企业
（一）业主和物业使用人
• 1､定义 • 业主，物业的所有权人。 • 物业使用人，对物业具有占有和使用权但
不具有所有权的人 • 2､分类 • 单独产权业主和共同产权业主 • 自然人业主和非自然人业主
（二）业主委员会Hale Waihona Puke Baidu
• 1.定义 • 物业项目内代表本区域的全体业主、物业使用
人对物业项目实施自治性管理的组织，业主委 员会是业主大会的执行机构。 • 依法登记备案的具有法人资格的社团性组织。 • 《条例》第十六条 业主委员会应当自选举产 生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇 人民政府备案。
• 2、业委会的职权
• 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职 责：
• (二)私自或不按统一要求封闭阳台或改造阳台。 • (三)在天台、窗外及其他公共部位架设天线及安装卫星天线接
收器。
• (四)在天台、屋面安装太阳能热水器及搭建阳光房。 • (五)在楼宇外墙或阳台上安装或悬挂广告牌。 • (六)违章搭建，私设摊点。 • (七)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放
• 物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于 建筑物共有部分，归小区业主共有。
• 但一般的物业公司操作都说是：“补充物业管 理费的不足”。
二、物业管理公司选聘
• 1､建设单位选聘 • 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务
有毒有害物质或超标噪音。
• (八)随意安装防盗网。
• (九)私自占用公共区域，随意堆放物品，丢弃垃圾和高空抛物。 • (十)在小区内公共区域乱贴、乱挂、设置各类标识牌等。 • (十一)在小区内无证饲养宠物，有证者亦应对其行为负责，应自觉遵
守政府部门限养宠物的规定，禁止其在楼梯间、走廊等公共场所便溺。
一、关于物业管理
• 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业 管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
• （物业管理条例第二条） • 1､合同约定2､管理范围3､管理内容
• 4､出租物业用房及电梯或房屋外立面广告收入 怎么处理？
• 3.业主的权利和义务 • 权利： • （1）业主对物业及物业公共部分的所有权。 • （2）对整体物业的管理权
• 业主在物业管理活动中，享有下列权利： • (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; • (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建
议;
• (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; • (四)参加业主大会会议，行使投票权; • (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; • (六)监督业主委员会的工作; • (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; • (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有
• 2、业主委员会选聘物业企业
• 《条例》第十二条：“业主大会会议可以 采用集体讨论的形式，也可以采用书面征 求意见的形式……业主大会作出制定和修 改业主公约、业主大会议事规则，选聘和 解聘物业管理企业，专项维修资金使用和 续筹方案的决定，必须经物业管理区域内 全体业主所持投票权2/3以上通过。……”
• (十二)更换防盗门，或在窗户上张贴广告等。 • (十三)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 • (十四)随意乱停放机动车辆、乱鸣喇叭或占用他人专有车位。 • (十五)随意停放非机动车或推车上楼。 • (十六)随意在公共区域晾晒衣服和被褥。 • (十七)随意践踏绿地、损坏绿色植物等。 • (十八)空调不按照空调预留位置安装，或者外挂。 • (十九)随意改动室内供暖设施。 • (二十)法律、法规、规章禁止的其他行为。
• 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开 发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。
• 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式 选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少 于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可 以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务 企业。