房地产企业会计实务常见问题简答
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策1. 资产计量问题：房地产企业的主要资产是房地产项目。
在进行资产计量时，会遇到以下问题：房地产项目价值确定的难度较大，因为其价值受到市场供需、地理位置、政策环境等因素的影响；如何确定房地产项目的使用寿命和残值，以便进行折旧和摊销计算；如何处理土地使用权的计量，特别是土地使用权的转让和出租。
对这些问题，房地产企业可以借鉴其他企业的计量方法，结合自身特点进行合理确定。
2. 收入确认问题：房地产企业的收入主要来自房地产销售、物业租金、物业服务等方面。
在进行收入确认时，会遇到以下问题：房地产销售收入如何确认，特别是预售房的销售收入如何分期确认；物业租金和物业服务的收入如何确认，特别是服务费用的确定。
对于这些问题，房地产企业可以参考会计准则和相关规定，制定相应的收入确认政策。
3. 费用计提问题：房地产企业的费用主要包括房地产开发成本、销售费用、管理费用等。
在计提费用时，会遇到以下问题：房地产开发成本的界定较为模糊，如何确定开发成本包括哪些费用项目；销售费用和管理费用的界定也较为模糊，如何区分开销售费用和管理费用。
对于这些问题，房地产企业可以根据实际情况，制定明确的费用计提政策。
4. 政策变化对会计处理的影响：房地产行业受到政策环境的影响较大，政策包括土地政策、房地产调控政策等。
政策的变化会对房地产企业的业务和财务状况产生较大影响，并对会计处理带来挑战。
房地产企业需要及时对政策变化进行研究和分析，合理调整会计处理方法，确保财务报告的准确性和真实性。
1. 建立规范的会计制度和会计政策：房地产企业需要建立适应自身特点的会计制度和会计政策，明确资产计量方法、收入确认方法、费用计提方法等。
2. 加强内部控制：房地产企业应加强内部控制，确保会计信息的准确性和真实性。
对于资产、收入和费用等重要项目，要建立相应的内部控制流程，加强审计和监督。
3. 关注政策变化：房地产企业需要关注政策的变化，及时调整会计处理方法。
房地产会计核算中存在的问题及对策
房地产会计核算中存在的问题及对策一、房地产会计核算中存在的问题1. 资产估值问题房地产企业的资产主要包括土地、房屋及土地上的建筑物等，其中土地的价值随市场行情的波动而变化，而房屋及土地上的建筑物的价值也受到市场供求关系、政策调整等多种因素的影响。
如何对这些资产进行合理估值，成为了困扰房地产企业的一个重要问题。
2. 政策调整对会计核算的影响房地产行业受到政府政策的直接影响，政策的变化会对企业的会计核算产生较大的影响。
政府对于土地使用权的出让方式、税收政策的调整等都会对企业的会计核算产生重大影响。
3. 合同条款的处理在房地产交易中，合同条款往往比较复杂，其中包括了房屋的交付时间、价格支付方式、质量保证等内容。
企业需要在会计核算中合理处理这些合同条款，以保证合同的履行和对企业的财务报表造成的影响。
4. 资金运作和现金流问题房地产企业存在着较大的资金运作和现金流问题，这就要求企业在会计核算中加强对资金的管理和现金流的监控，以确保企业的资金安全和稳健经营。
二、对房地产会计核算中存在的问题的对策1. 加强资产估值管理房地产企业应建立健全的资产估值管理制度，结合市场行情及政策调整情况，及时调整资产的估值，确保资产估值的真实可靠。
2. 加强政策风险的预警房地产企业应及时关注政策的变化，充分了解政策对企业会计核算的影响，并在制定会计核算政策时充分考虑政策风险，提前做好预案。
3. 建立合同管理制度房地产企业应建立合同管理制度，加强对合同条款的管理与控制，确保合同的履行和对企业财务报表的准确反映。
以上就是关于房地产会计核算中存在的问题及对策的分析。
房地产行业的复杂性决定了房地产会计核算中的问题和难点，但只要企业深入分析问题，合理制定对策，并加强内部管理，就能够有效应对这些问题，实现企业的健康持续发展。
房地产公司财务会计主要问题及策略
关键词:房地产公司;财务会计;问题;解决策略随着我国经济水平的提高，我国房地产发展也越来越迅速，其经济效益也日益增长，经济的快速增长使得财务会计的地位愈发凸显出来，财务会计在整个房地产公司中的重要性不言而喻，做好财务会计工作同样是房地产公司安全稳定运营的基础。
因此，重视财务会计工作是必要的，当前房地产公司的财务会计仍存在问题，文章就结合现实存在问题提出相应的解决对策，在提升房地产公司财务工作质量和效率的同时促进经济效益的提升。
一、房地产公司财务会计简述房地产公司的资金流动量大，相比其他企业，对财务会计工作的相关要求也更高，房地产公司财务会计的工作也相对比较复杂，其职能也比较多，需要具备以下特点:①房地产企业的资金流量大，但资金占用时间长，资金的消耗量也相对较大，房地产企业的财务会计人员的标准更加严格;②由于资金周期长、资金大等特点，房地产公司财务会计工作面临的风险因素也比较多，对财务人员的综合素质及专业技能的要求也很高;③房地产企业和购房者、税务部门等都存在业务往来，相互之间的资金流向需要进行管理，除此之外，多方之间的交流也需要财务人员妥善处理，否则势必会对房地产公司的运营产生影响。
二、房地产公司财务会计存在的主要问题(一)体系问题就当前我国房地产公司财务会计工作中存在的问题而言，最主要的就是财务相关体系不完善的问题，这也是财务会计问题的重点，严重制约着房地产公司财务会计工作的效率和质量的提升。
一方面，当前很多房地产公司缺乏一套完善的财务管理体系，有些公司即使有相关体系，其配套的监管工作也没做到位，导致整个财务体系没有发挥出相应作用，体系的不完善是导致财务会计问题频频出现的根本原因，同样也是房地产公司面临的主要问题［1］。
另一方面，房地产项目中的各项费用比较复杂，资金的周转周期长，这也导致了整个公司的财务体系很复杂，不便于财务人员进行管理。
(二)人员问题任何管理工作都离不开人员的支持，房地产公司财务会计工作也是如此，专业素质高、技能强的财务人员对整个财务管理工作有着极强的促进作用，反之亦然。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策房地产企业会计核算问题主要分为以下几个方面：1.资产负债表项目的确定问题资产负债表是房地产企业最基本的财务报表之一，它反映了企业的资产、负债和所有者权益。
然而，在资产负债表项目的确定中，房地产企业面临着多样化的选择。
比如，在开发商销售房产前，项目土地可以作为未开发工程固定资产计入资产负债表，也可以作为投资性房地产计入长期投资。
此外，开发商在房地产销售过程中，也需要确定营业收入和延期收益等项目。
因此，在资产负债表项目的确定中，需要严格按照法律法规和会计准则的规定进行，确保会计核算的准确性和合法性。
2.收入核算问题房地产企业的收入核算涉及到多种收入来源，例如房地产开发销售收入、长期租赁收入等。
在收入确定的过程中，涉及到许多因素，例如商品房销售周期、房地产项目的拓展、房地产的价格波动、投资房产的租金等。
而房地产企业的收入核算又有着严格的规定，一些收入项目如销售价差、拆迁补偿金的收益等必须按照法律法规和会计准则的规定进行核算。
因此，在收入核算的过程中，房地产企业需要充分考虑各种因素，确保收入核算合法、准确和科学。
房地产企业的成本核算主要包括房地产项目的开发成本和长期租赁成本的核算。
而这两种成本的核算方式也各有不同，开发成本包括土地成本、建设工程成本、融资成本等，而长期租赁成本通常采用折旧法来核算。
但是，在成本核算过程中，会有许多复杂的情况，例如工程进度、工程质量等因素的影响，同时也需要充分考虑税务等方面的影响。
房地产企业在面临以上问题时，需要采取相应的对策：1.加强内控管理房地产企业需要严格遵守法律法规和会计准则规定，强化内部管理制度建设，加强账务记录和日常会计核算的相关人员的培训教育，减少会计核算漏洞，确保会计核算的准确性和合法性。
2.提高信息化水平加强工程管理系统、销售管理系统、财务管理系统等信息化平台的建设，利用现代化科技手段对财务管理过程进行全面控制、精细管理，提高会计核算效率和精度。
房地产会计核算中存在的问题及对策
房地产会计核算中存在的问题及对策房地产会计核算是指对房地产项目进行财务核算和报表编制的过程。
在房地产业中，会计核算存在一些问题，如下所示，并提出相应的对策。
问题1：资产评估困难房地产项目的价值不容易确定，且评估周期长，导致资产评估困难。
这可能导致资产负债表中的资产价值被低估或高估。
对策：1.定期进行资产评估：房地产公司应定期委托专业机构对资产进行评估，确保准确反映资产价值。
2.建立资产评估制度：房地产公司应建立资产评估制度，明确评估频率和评估方法，提高评估的准确性和可靠性。
问题2：预售款会计处理不当预售款是房地产公司的重要资金来源，但由于预售款的特殊性，会计处理不当可能导致财务数据不真实或虚假，给企业带来财务风险。
对策：1.严格遵守相关会计准则：房地产公司应遵守财务会计准则，明确预售款的会计处理方法和时机。
2.建立预售款管理制度：房地产公司应建立预售款管理制度，包括款项监管、专项账户设立等，确保预售款的安全和正确使用。
问题3：土地使用权会计处理困难土地使用权是房地产项目的重要组成部分，但土地使用权的会计处理存在困难，如土地使用权转让、租赁等。
对策：1.合理确定土地使用权的成本：房地产公司应根据实际成本，合理确定土地使用权的成本，并进行摊销和减值测试。
2.建立土地使用权管理制度：房地产公司应建立土地使用权管理制度，明确土地使用权的准确计量和会计处理方法。
问题4：资产减值准备不足市场环境变化、政策调整等因素可能导致房地产资产价值下降，但由于资产减值准备不足，会计报表无法真实反映房地产公司的财务状况。
对策：1.定期进行资产减值测试：房地产公司应定期进行资产减值测试，根据测试结果提前提取减值准备。
2.建立风险管理制度：房地产公司应建立风险管理制度，包括对市场、政策等外部风险的监测和预警，及时应对可能的资产减值风险。
问题5：金融资产会计处理复杂房地产公司可能持有各类金融资产，如股权、债券等，但金融资产的会计处理相对复杂，容易出现错误或遗漏。
房地产招聘会计面试题目及答案
房地产招聘会计面试题目及答案房地产行业会计面试题目及答案一、选择题1. 根据《企业会计准则》，房地产开发企业在进行土地开发时，下列哪项成本应计入土地开发成本？A. 土地购置费B. 土地使用权转让费C. 土地开发过程中的人工费用D. 土地开发过程中的利息支出答案：ABCD。
所有这些费用都应计入土地开发成本。
2. 房地产开发企业在销售房产时，应如何确认收入？A. 收到款项时B. 房产交付时C. 合同约定的交房日期D. 房产实际使用时答案：B。
根据收入确认原则，房产交付时确认收入。
二、简答题1. 请简述房地产企业在会计核算中如何处理预收账款。
答案：房地产企业在会计核算中，预收账款通常是指企业在销售房产过程中，客户预付的款项。
这些款项在房产交付前，会计上作为负债处理，不确认为收入。
待房产交付时，根据合同约定，将预收账款转为收入，并结转相应的成本。
2. 房地产企业在进行土地使用权的会计处理时，应注意哪些问题？答案：在进行土地使用权的会计处理时，房地产企业应注意以下问题：首先，土地使用权的取得成本应准确计量；其次，土地使用权的摊销应根据使用年限进行；再次，土地使用权的减值测试应定期进行，以确保资产价值的准确性。
三、案例分析题假设你是某房地产公司的会计，公司在2023年1月与客户签订了一份房产销售合同，合同约定2023年6月交付房产，合同总价为1000万元。
客户在2023年1月支付了500万元预付款，剩余款项在房产交付时支付。
请问你将如何进行会计处理？答案：- 2023年1月收到预付款时：借：银行存款 500万元贷：预收账款 500万元- 2023年6月房产交付时：借：预收账款 1000万元贷：主营业务收入 1000万元同时，根据房产的成本结转：借：主营业务成本贷：存货（房产成本）四、论述题请论述房地产企业在进行财务报表编制时，应如何确保报表的准确性和完整性？答案：房地产企业在编制财务报表时，应确保报表的准确性和完整性，具体措施包括：- 严格按照《企业会计准则》进行会计处理和报表编制。
房地产开发企业会计实务问题解答
房地产开发企业会计实务问题解答房地产开发企业会计实务问题解答1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发的通知》文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。
对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。
2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发的通知》规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。
但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。
那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。
建议结合本公司情况做判断进行账务处理。
3.房地产企业预计毛利额是否可以弥补以前年度亏损问：我公司是房地产企业，在所得税季报时，销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额是否可以弥补以前年度亏损？答：可以弥补以前年度亏损。
会计实务实操面试题目及答案
会计实务实操面试题目及答案一、简答题1. 请简述会计的基本职能是什么？答案：会计的基本职能包括核算、监督、分析和决策支持。
核算职能是指对企业经济活动的记录、分类、汇总和报告；监督职能是指对企业经济活动的合规性、合法性进行监督；分析职能是指对会计信息进行分析，为企业决策提供依据；决策支持职能是指利用会计信息帮助企业做出经济决策。
2. 什么是权责发生制和收付实现制？它们有何区别？答案：权责发生制是指以权利和责任的发生时间为依据，确认收入和费用的会计处理方法。
收付实现制则是指以现金的实际收付时间为依据，确认收入和费用。
两者的主要区别在于确认收入和费用的时间点不同，权责发生制更注重经济实质，而收付实现制更注重现金流动。
3. 请解释会计要素中的资产、负债、所有者权益、收入和费用的概念。
答案：资产是企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源；负债是企业因过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务；所有者权益是企业所有者对企业净资产的权益；收入是企业在正常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益总流入；费用是企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益总流出。
二、案例分析题案例：某公司在2023年1月购买了一台价值100万元的设备，预计使用年限为5年，采用直线法进行折旧。
请计算该设备的年折旧额。
答案：根据直线法折旧的计算公式，年折旧额 = 固定资产原值 / 使用年限。
在这个案例中，设备的原值为100万元，使用年限为5年，所以年折旧额 = 100万元 / 5年 = 20万元。
三、实操题1. 给定以下会计分录，请指出其对应的会计事项：借：库存现金 5000元贷：银行存款 5000元答案：这个会计分录表示企业从银行提取了5000元现金，增加了库存现金，同时减少了银行存款。
2. 如果一家公司在年末进行存货盘点，发现实际存货数量比账面记录的存货数量少了1000元，应该如何进行会计处理？答案：公司需要根据盘亏的存货金额进行会计处理。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策房地产企业是一个涉及多个环节、多个部门的复杂经营体系，其会计核算问题也相对较为复杂。
以下是对房地产企业会计核算问题的简单分析及对策建议。
1.资产计量问题：房地产企业会计核算中面临的一个重要问题是如何正确计量其资产。
房地产项目的价值不仅包括建筑物本身，还包括土地使用权等因素。
由于房地产项目的长期性质，其价值会随着时间的推移而发生变化。
解决这个问题的对策包括建立科学的资产计量方法和准确评估资产价值的机制。
2.成本核算问题：房地产企业的成本核算面临很多挑战。
由于房地产项目的复杂性，其成本分摊问题比较困难，特别是在多个主体参与的情况下。
房地产开发项目通常涉及多个年度，如何正确分摊项目成本也是一个挑战。
对策包括建立合理的成本核算制度，明确各项成本的归属和分摊原则，并建立严格的成本控制机制。
3.收入确认问题：房地产企业的收入确认也是一个比较复杂的问题。
房地产项目的销售收入通常是分期确认的，即按照工程进度或买方付款进度来确认收入。
在实际操作中，一些企业可能存在虚增收入或滞后确认收入的问题。
对策包括建立科学严谨的收入确认制度，明确各种情况下的收入确认原则，并进行必要的内部控制和审计。
4.资金管理问题：房地产企业需要大量的资金用于项目开发和运营，因此资金管理成为一个重要问题。
其中包括资金的筹集、运用、流动性管理等方面。
房地产企业通常面临的问题包括资金周转周期长、投资风险大、利息支出高等。
对策包括建立科学的资金管理制度，合理安排资金配置和运用，优化资金结构，降低融资成本。
5.税务合规问题：房地产企业需要遵守大量的税务规定，而房地产行业税务政策相对较为复杂。
一些房地产企业可能存在避税和偷税漏税的问题。
解决这个问题需要加强税务合规意识，建立规范的税务管理制度，重视内部税务合规控制，确保企业纳税行为合法合规。
6.信息披露问题：房地产企业作为上市公司，需要进行信息披露，向投资者和各方公开其财务状况和经营情况。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策房地产企业会计核算问题主要包括以下几个方面：1. 评估和计价问题：房地产企业的资产主要是土地和房屋，其价值容易受到市场供需及政策变化的影响，长期持有的房产可能存在价值下降的风险，因此房地产企业需要定期对房产进行重新评估及计价，以保持账面价值的准确性。
对策：房地产企业可以委托独立的房地产评估机构对房产进行定期评估，根据评估结果对房产进行价值调整，并及时反映到财务报表中。
2. 历史成本与公允价值的披露问题：房地产企业对房产的计价方式可以是历史成本法或公允价值法，但在财务报表中必须明确披露计价方式。
如果房地产企业采用公允价值法计价，需要充分披露公允价值的确定方式和相关假设，并说明对财务报表的影响。
对策：房地产企业应该制定明确的会计政策，包括计价方式的选择和公允价值的确定方法，并在财务报表中做出相应的披露，以增加财务报表的透明度和可比性。
3. 长期房地产项目的确认和收益确认问题：房地产企业的开发项目通常是长期项目，涉及土地购置、开发、销售等多个阶段，会计核算对这些阶段的确认和收益的确认具有一定的难度。
对策：房地产企业可以根据项目的不同阶段确定适当的会计确认原则，例如土地购置费用可以在购置阶段确认为资产成本，开发阶段的费用可以确认为开发成本，销售阶段的收益可以确认为销售收入。
需要严格把控收益确认的条件，确保项目真正实现经济利益后再确认收益。
4. 租赁合同的会计处理问题：房地产企业通常会与租户签订租赁合同，涉及租金收入、租赁费用等会计处理问题。
租赁合同的会计处理涉及租赁期限、租金支付方式等多个因素，需要依据会计准则进行合理的分类和确认。
房地产企业会计核算问题涉及评估和计价、历史成本与公允价值的披露、长期项目的确认和收益确认、租赁合同的会计处理等方面。
房地产企业需要根据实际情况制定相应的会计政策，并严格按照会计准则进行合理的分类和确认，同时做好相关的会计披露工作，以保证财务报表的准确性和可比性。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策一、资产负债表问题房地产企业的资产负债表主要存在以下问题：土地、房屋等不动产的估值问题、土地使用权的账务处理问题、待售房产的估值问题等。
对于这些问题，企业可以采取以下对策：1. 提高土地估值的准确性，可以委托专业评估机构进行评估，避免人为干预造成的估值失真。
2. 对土地使用权进行明确的会计处理，区分土地购置权和土地使用权的权益，确保账务处理的准确性。
3. 对于待售房产的估值，在公允价值模型下进行评估，及时更新房产的市场价值，避免资产负债表失真。
二、成本费用核算问题房地产企业在成本费用核算方面存在以下问题：房地产开发项目的成本核算问题、土地使用权出让费的会计处理问题、利息费用的确定等。
对于这些问题，企业可以采取以下对策：1. 在房地产项目开发过程中，严格把控成本，明确项目的直接成本和间接成本，并合理分配到各个开发项目中，确保成本的准确核算。
2. 对土地使用权出让费的会计处理，根据土地出让合同的约定，将土地使用权出让费按照合同约定分期摊销到利润表，确保费用的合理分配。
3. 对于利息费用的确定，要根据实际借款利率和借款期限计算利息费用，并将其在适当的时期确认为成本费用。
三、收入确认问题房地产企业在收入确认方面存在以下问题：项目开发周期长、收入确认时间点模糊等。
对于这些问题，企业可以采取以下对策：1. 根据《企业会计准则》的规定，收入应当在商品所有权或者劳务服务已经交付给买方，买方享有相应的收益，有权要求支付的时点确认收入。
企业可以根据具体项目的交付标准和合同约定，明确收入确认的时间点。
2. 对于长期工程和长期合同项目，企业可以采用完工百分比法或合同完工法，根据已经完成的工程量或合同进度比例，确认相应的收入。
3. 对于预收款项，企业要及时统计、监控和控制，根据实际发生的收入确认时机进行核算，避免收入重复或者遗漏的情况。
房地产企业会计核算问题主要涉及到资产负债表问题、成本费用核算问题和收入确认问题。
房地产企业会计实务中存在的问题及其对策(全文)
房地产企业会计实务中存在的问题及其对策一、房地产企业会计实务中存在的主要问题会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。
虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的进展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。
限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。
(一)房地产企业收入确认存在的问题房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。
在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采纳预售和分期付款的办法。
房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。
大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权酬劳是否转移的风险。
(二)地产企业成本结转存在的问题土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。
所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及治理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。
总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。
所以,对于房地产企业成本的治理非常重要。
由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本操纵体系。
在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本操纵上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本治理的盲目性,有些情况下,甚至使得治理目标难以实现。
②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本治理方式为主,缺乏竞争意识。
房地产会计常见会计问题汇总会计实务,会计实操
房地产会计常见会计问题汇总会计实务，会计实操----c8db0f88-6eb2-11ec-8f82-7cb59b590d7d财会类价值文档精品发布！房地产会计常见会计问题概述[会计实务，会计实务]1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。
2.房地产测绘处项目进度达到正负0线后，即可进行在建项目的测绘工作。
估价机构只能在构筑物封顶后制作整个项目的抵押价值评估报告。
测绘、评估是在建工程抵押的必要环节。
企业最早和最好的在建工程抵押贷款时间是什么时候？答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。
当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
法律没有规定在建工程抵押的条件。
但是，根据相关法律法规，一般认为在建工程抵押必须满足以下条件：⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
（2）取得建设用地规划许可证和建设项目规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应当载明土地使用许可证、建设用地规划许可证和建设项目规划许可证的编号。
2、⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，。
房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集
房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集2009-8-5 9:49:00 文章来源：网络字体：【大中小】【打印】开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5．配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6．开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策1. 收入确认问题：房地产企业通常以售楼、出租、物业管理等方式获取收入。
但是这些收入的确认存在一定的困难，如何准确确认收入是一个亟待解决的问题。
对策可以是建立完善的收入确认制度，明确各种收入的确认时点和条件，并严格执行。
2. 成本核算问题：房地产项目存在大量的成本，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本等。
如何准确核算这些成本对于企业的经营管理至关重要。
对策可以是建立全面的成本核算制度，记录和统计各项成本，并结合项目进度和实际发生情况及时进行调整。
3. 资产和负债的计量问题：房地产企业拥有大量的固定资产和应收账款，并且通常存在高负债的情况。
如何准确计量这些资产和负债对于企业的财务状况和经营情况分析非常重要。
对策可以是建立完善的资产和负债计量制度，密切关注资产和负债的变动情况，并及时调整计量方法和估计假设。
4. 税务筹划问题：房地产企业往往采取各种税务筹划方式，以减少税务负担。
但是这些税务筹划活动必须符合相关税法法规，并且需要进行合理的会计处理。
对策可以是增加税务风险评估，确保税务筹划活动的合法性和合规性，并且在会计报表中充分披露相关事项。
5. 会计信息披露问题：房地产企业是上市公司的一种常见形式，必须按照相关法律法规和会计准则要求进行信息披露。
但是房地产企业的经营特点决定了其信息披露存在一定的特殊性。
对策可以是加强内部控制，确保会计信息的准确性和完整性，并及时对外披露相关信息。
房地产企业会计核算问题涉及收入确认、成本核算、资产负债计量、税务筹划和信息披露等方面。
针对这些问题，企业可以采取建立制度、加强内控、提高风险评估和加强合规性等对策来解决。
这些对策的实施将有助于提高房地产企业的会计核算质量，保证企业的财务状况和经营情况的准确反映。
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房地产企业会计实务常见问题简答
问:房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。
分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。
可销售面积是单位成本计算基础。
参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。
分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。
但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。
如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。
在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。
因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。
但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同**质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。
所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确**。
区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。
对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。
这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确**。
问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费
“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需
要核算的内容包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利**且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业
单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行
处理。
?
（2）属于营利**的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无
偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除开发企
业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
?
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。
但如果
无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费.
问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
问:为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工
成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？
答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。
问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
问:销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外
发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。
业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告**支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告
费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。
不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
问:对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费
核算，这涉及应交个人所得税问题吗？
答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。
如果直接发进工资则需要缴纳个人所，顺便提一下,关于通讯费。
浙江省的标准是主要负责人500元与一般人员300元,免交个人所得税.但需要到地税局备案
问:31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：
⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准
建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。
预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取
预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。
配套设施建设全部结束后，应进行汇算。
售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
”外资房企在开发
费用预提方面有更大的空间。
问:计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。
现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？
答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％－5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。
问:广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊
登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？
答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。
刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。