从美国次贷危机谈商业银行住房抵押贷款风险防范
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示.
福建金融年第 07期次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言 , 指专门为资金不足、信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提供的一种短期低息、中长期高息的房屋贷款品种。
在美国 , 个人信用评级标准以 660分为及格线 , 大于 660分的个人被视为优质受贷者 , 而低于 660分的则是次级受贷者。
由于优质抵押贷款门槛较高 , 大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款 , 该类贷款对信用要求程度相对较低 , 但贷款利率通常比一般抵押贷款高出 2%~3%。
由于次级贷款的逾期还款比例高 , 次级市场放贷机构面临的风险也就更大。
据统计 , 在规模 3万亿美元的整个美国按揭贷款市场上 , 约有 6000亿美元是次级抵押贷款 , 占比约 20%。
另据瑞银国际 (UBS 的研究数据显示 , 截至 2006年底 , 美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达 10.5%, 是优惠级贷款市场的 7倍。
次级抵押贷款通常会被证券化 , 然后出售给投资者 , 以帮助贷款机构降低风险。
前几年 , 在多方面因素的刺激和影响下 , 美国次级抵押贷款市场得以产生并快速发展 , 极大地促进了美国房地产市场的发展 , 有效地帮助了低收入群体实现拥有自有住房的梦想 , 并使很多次级贷款放款机构获得了巨额利润。
如今 , 这项曾被认为是了不起的金融创新 , 因为违约率的不断攀升 , 正在美国乃至全球范围内掀起一场金融风暴。
从 2006年中期开始 , 美国房地产市场开始降温 , 房地产价格出现下跌。
2006年 3季度 ~2007年 7月 , 美国房价跌幅超过 10%, 房屋销售锐减。
美国房地产市场情况不断恶化 , 引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。
近期美国商务部报告显示 , 2007年美国住宅开工数量下降了 24.8%, 为 1981年以来最大降幅 ; 2007年 12月 , 美国新屋销售数据跌至 12年来的低点 , 为有记录以来最大年度跌幅。
市场分析人士指出 , 通常情况下 , 住房抵押机构出现问题总是与经济艰难相伴 , 住宅投资的持续减少可能助长国民经济的下滑趋势。
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款的启示
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款的启示2007年，美国次贷危机全面爆发。
次贷危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理，信用风险最终借助金融衍生品的渠道进行放大和扩散。
美国次贷危机愈演愈烈,已演变为国际金融危机,这与美国当初次级抵押贷款市场是分不开的。
虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。
因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。
但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。
个人住房贷款风险,既有来自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。
但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升，这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。
除了通常的一些风险管理措施,比如健全银行绩效评价、激励约束机制与风险管理体系,加强贷前与贷后的风险管理等外,通过借鉴美国发生的次贷危机,结合我国的实际情况,特提出以下完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议。
(一)对资质较差的货款人适度提高首付比例提高首付比例虽然没有直接加重购房者的利息负担,但当购房者一旦发生违约,由于已经支付了较高的首付款,其遭受的实际损失会较低首付比例时提高(与此相对应,银行的损失则会降低)。
因此,部分还款能力较差的客户也会主动放弃用住房信贷的方式购房。
银行住房信贷资产的质量因而可以得到一定程度的提高。
美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示
（ ） 一 我国商业银行住房贷款面临的问题 １ 商业银行个人住房贷款增长过快 ．
２ ０ 年 ｌ 月末 ，个人住房贷款余额 ２ 万亿 ０７ ０ ． ６ 元， 比年初增加 ６ ９ 亿元 ， １２ 同比增长 ３ ． ％。 ５ ７ 占金 ５ 随着我国房地产市场 的蓬勃发展 ，极大地扩 融 机 构 人 民 币 各 项 贷 款 总 余 额 的 ６ ６ ． ％和 ７
市场的贷款利率通常 比优惠级抵押贷款高 ２ ％
３ 。 ％
房地产金融机构为了迅速 回笼资金 ，以便提
供更多笔抵押贷款 ，在 投资银行 的帮助 下实施证 券化 ，将一部分住房抵 押贷款债权从 自己的资产 负债表中剥离 出来 ，以这部分债权 为基础发行住 房抵押贷款支持证券 （ Ｂ ）而投资银行 以中间级 Ｍ Ｓ。
长沙 。１０４ ４００
［ 文献标识码 ］ Ａ
［ 文章编号 ］ ０７ ７２ （０９０－ ０ １ ００ １０ － ７３２０ ）２ ００－ ０３
Ｍ Ｓ为基础 发行 的债券 ，被称为 担保债务权 证 Ｂ 前 言 Ｃ Ｏ 。信用评级机构对这些证券的评级 ， 在次贷 美 国次贷危机 自从 ２０ 中期爆发 以来 ， （ Ｄ ） ０７年 以 危机中扮演 了一个推波助澜的角色。 人们始料未及的迅猛方式 继续蔓延。美 国次贷危 但随着美联储逐步上调联邦基金利率 ， 逐渐刺 机 已演变为 国际金融危机 ， 并愈演愈烈 ， 迅速从局
张了商业银行个人住房贷款。同时也面 临着商业 银行个人住房贷款增长过快 的问题。
９９ ％ 。 ．９
表 １ 我 国个人住房贷款余额一览表
年 份 ｌ ９ ９７ １９ ９８ １ ９ ９９ ２ ０ ００
（ 单位 ： 亿元）
２ Ｏ ０１ ２ ０ ０２
借鉴美国房地产次贷危机防范商业银行金融风险
市 场 风 暴 ， 由次 贷 危 机 快 速 发 展 为 次 贷 支 持 债 券 危 机 、 贷 危 机 和 并 信 全 面 的金 融 危 机 ． 向 实 体 经 济 蔓 延 ， 终 导 致 全 球 性 的 金 融 危 机 。 并 最 在
此 次 金 融 风 暴 中 ， 尔 斯 登 、 曼 兄 弟 等 大 型 金 融 机 构 倒 下 ． 旗 集 贝 雷 花
财政金融
借 鉴 美国房地产 次贷 危机 防 商业银 行金融风险 博科信 息产业（ 深圳 ） 限公 司 曹 玉 华 有
１优 化 资 产 负债 管 理 ， 高 资产 流 动 性 ． 提
一
、
美 国次 贷 危机 至 金 融危 机 产 生 背 景
２０ ０ ６年 春 天 美 国 “ 贷 危 机 ” 始 逐 步 显 现 ，ｏ ７年 ８月 席 卷 美 次 开 ２ｏ 国、 欧盟 和 日本 等 世 界 主 要 金 融 市 场 ．０ ８年 美 国金 融 危 机 全 面爆 发 ２０
生 而停 止 金 融改 革 的步 伐 ，今 后 应 该 积 极 慎 重 地 推 进 金 融 系 统 改 革 ， 沿 着 系统 化 、 际化 、 场 化 的 方 向 改 善 金 融 服 务 ， 高金 融 效 率 和 国 国 市 提 际竞争力 。
３ 深 化 银 行 改 革 ， 高 内部 治 理及 风 险 管理 能 力 ． 提
二 、 融 危 机 下 我 国商 业 银 行 面 临 的 风 险 金
１ 流 动 性 风 险 ．
金 融 危 机 中 ． 动 性 风 险 导 致 欧 美 大 批 中小 银 行 倒 闭 ． 重 破 坏 流 严
从 美 国 的次 贷 危 机 中 ． 该 清 醒 地 认 识 到 不 能 盲 目地借 鉴 或 引 进 应 创 新 金 融 工 具 。金 融创 新 工 具 具 有 提 高 信 贷 资 产 的 流 动 性 、 高 市场 提 效 率 等 积 极 意 义 ． 其 背 后 所 隐 藏 的 各 种 风 险 因素 是 不 容 忽 视 的 。 我 但 们 应 该 充 分 认 识 到 金 融 创 新 的 积 极性 和 必 要 性 ， 要 充 分 了解 投 资 者 但
从美国次贷危机谈我国商业银行住房信贷风险防范
至本金 ， 这将导致 商业Байду номын сангаас行 的坏账 比率显著 上升 ， 商业银 对
行 的 盈 利 性 和 资 本 充 足 率造 成 冲击 。 回想 少 数 银 行 为 了 营销 推 出 所 谓 的 “ 首 付 ’零 担 保 ” 房 贷 款 等 产 品 ， 现 在 情 况 零 ’ “ 住 从
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从美国次贷危机谈 我国商业银行住房信贷风险防范
高 飞
（ 国 Ｘ 商银 行 内蒙 古分 行 包头 内控 监督 中 心 ） 中 － ．
２０ ０ ７年 ． 场发生在美国的 因次级抵 押贷款机构破 产 、 一
上 升 ， 卖 后 的房 地 产 价 值 可 能 低 于 抵 押 贷 款 的本 息 总 额 甚 拍
明 ， 房 屋 价 值 评 估 时 ， 贷 机 构 也 更 多 依 赖 计 算 机 程 序 而 做 放 不 是 评 估 师 的结 论 ， 多年 来 累 积 下 了 巨大 的 信 用 风 险 。 也 这
国 乃 至 全 球 范 围 内都 不 容 小 觑 。对 于 中 国来 说 ， 别 是 在 经 特
１ 全 性 是 商 业 银 行 经 营 的根 本 。商 业 银 行 经 营 管 理 的 ． 安 目标 就 是 保 证 资 金 的 安 全 。 持 资 产 的 流 动 性 、 取 最 大 的 保 争 盈 利 ， “ 全 性 、 动性 、 利 性 ” 原 则 ， 安 全 性 是 流 动 即 安 流 盈 三 而
来 看 ， 些 行 为 都 是 不 审慎 的 。 这
２央 行 紧缩 银根 使 危 机 浮 出水 面 。宏 观 上 讲 ， ２ ０ 年 ． 从 Ｏ２ 至 ２０ ０ ５年 ，美 国联 邦储 备委 员 会 一 直 将 联 邦 基 金 利 率 维 持
美国次级房贷危机对我国商业银行住房贷款风险防范的启示
产业与科技论坛2008年第7卷第9期I ndustrial&Sc ience Tribune 2008.(7).9美国次级房贷危机对我国商业银行住房贷款风险防范的启示李朝霞摘 要 商业银行贷款为我国高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源,在房地产市场持续升温的同时,金融风险也正在逐步聚集。
我国商业银行住房贷款业务面临的风险主要有市场风险、操作风险和法律风险等。
爆发于2007年年初的美国次贷危机正在席卷世界主要金融市场,本文以美国次贷危机的教训为切入点,分析了我国商业银行个人住房贷款业务中存在的风险,并为构建风险防范机制提出了相应的对策建议。
关键词 次级房贷;商业银行;风险防范作者简介 李朝霞(1964~),女,中国光大银行厦门分行、支行行长,经济师、工商管理硕士一、美国次级房贷危机概述(一)美国次级房贷危机形成的原因。
美国房地产次贷危机,也叫房地产 次级抵押贷款 危机。
在美国,次级贷款市场长期所占份额并不大,但其利润最高,风险最大。
在房价高涨时,由于抵押品价值充足,贷款不会产生问题;但房价下跌时,抵押品价值缩水,按揭人收入又不高,面临着贷款违约、房子被银行收回的处境,进而引起按揭提供方的坏账增加和金融市场的系统风险累加。
2004年6月至2006年6月间,美联储为抑制流动性过剩而连续加息17次,联邦基金利率从1%提至5.25%,翻了两番半;2004~2006年发放的次级贷款从2007年开始,59%的贷款月供增加25%以上,19%的贷款月供增加50%以上,越来越多的借款人因利率上升而无法按时偿还贷款。
政策刺激下,美国房地产市场出现逆转,自2006年第2季度以来,美国房地产价格出现了负增长。
从2007年年初开始,美国房地产市场开始进入严酷的下行周期,成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋,大量房贷公司的资产受到了坏账的挤压,而由于资产负债表的恶化,银行也收紧了贷款,一些大的贷款机构陷入困境,造成全美超过80家发放次级债的机构歇业。
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示背景2008年，美国发生了“次贷危机”，由于房贷违约，闪电贷、次级抵押贷款等金融工具迅速失灵，导致全球性的金融危机。
虽然在过去的十年里，我国金融行业发展迅速，但银行房产抵押贷款风险管理仍然是一个热门话题。
那么，从“次贷危机”中可以看到什么样的启示，帮助我国银行加强房产抵押贷款的风险管理呢？信贷风险的关键因素房产抵押贷款是银行信贷的一种重要方式，但这种方式的信贷风险也是很大的。
金融界有一句著名的话，“信贷风险是银行业务最重要的风险，也是最难以控制的风险”，其主要原因如下：1. 借款人信用风险高目前，我国民间借贷市场混乱，很多小额信贷机构利用高息贷款赚取差价。
但是，这种商业模式往往使得借款人丧失了偿付能力。
对于银行而言，由于银行的信贷扩张是建立在对借款人信用评级的基础上的，而借款人信用问题是信贷风险的关键因素之一。
2. 不良贷款管理存在瑕疵很多银行在不良贷款管理上存在瑕疵，例如，对于已经逾期的贷款未及时进行催收、执行等，这样一来，银行的风险就越来越大。
3. 抵押物价值的变化房价的波动是经济周期的常态，房产抵押贷款的评估是一个非常难以解决的问题，银行很难准确评估抵押物价值的变化风险。
学习“次贷危机”的启示那么，从“次贷危机”中可以看到什么样的启示，帮助我国银行加强房产抵押贷款的风险管理呢？1. 银行要加强风险管理“次贷危机”表明，风险管理不足会导致整个银行系统的风险爆发。
因此，银行在开展房产抵押贷款业务的时候，应该采取高效的风险管理措施，加强信用风险控制等措施。
另外，应该加强内部监管，建立起健全的风险分析、审批、监控、追溯等工作体系。
2. 结合本地市场特点进行风险评估在进行风险评估时，应该结合本地市场特点，对抵押物进行详细的评估，同时在不断变化的市场环境下不断调整评估标准，以使风险评估更加准确。
3. 多元化风险分散如果银行把全部卵放在一个篮子里，结果往往是风险不可控，因此银行在开展房产抵押贷款业务时，应该考虑多元化风险分散，以使风险更加稳健。
美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示
美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示戴书文（中国建设银行安徽省淮南市分行，安徽淮南２３２００１）［摘要］２００７年下半年以来，美国次贷危机爆发并波及全球的金融市场，花旗、美林和美国银行等国际金融机构２００７年第四季度出现高达３５０亿美元的资产减值，遭受巨额损失，其冲击远远超过人们的预期。
同时，美国次贷危机爆发也向我国商业银行个人住房贷款业务敲响了警钟。
［关键词］次贷危机；住房金融业务；风险［中图分类号］Ｆ８３０．５［文献标识码］Ａ［文章编号］１００９－９５３０（２００８）０３－００４０－０５一、次贷危机的基本情况及产生原因分析次级贷款，是指金融机构向收入不高、信用程度较差的住房按揭借款人提供的贷款。
次级贷款有两个特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。
次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且还款额与收入比（ＰＴＩ）超过了５５％，或者贷款总额与房产价值比（ＬＴＶ）超过了８５％，贷款标准低以至于信用风险相对较高。
美国次贷危机从２００６年开始逐步显现，２００７年８月席卷美国、欧洲等世界主要金融市场，并随着时间推移不断发展。
因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭，致使全球股市剧烈震荡，主要金融市场出现流动性不足危机。
应对流动性过剩的货币政策是促成美国次级债危机的人为原因。
从２０００年起，美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以此来拉动整个经济的增长，从而带动了美国一波房地产大涨。
在激烈的竞争面前，金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准，使“次级信用”的人大量进入，甚至为购房者提供“零首付”来吸引购房者。
随后，金融机构将这些贷款出售给投资银行，投资银行再打包成“次级房贷债券”进行出售（见图１）。
１９９４年，次级住房抵押贷款年度发行量不过３５０亿美元，仅占当年贷款发放总额的４．５％，然而如今这一占比已达到２０％左右。
按贷款余额计算，次级贷余额为１．３万亿美元，占贷款余额的１４％，涉及近５００万美国家庭。
商业银行住房抵押贷款的风险及法律防范
商业银行住房抵押贷款的风险及法律防范【摘要】住房抵押贷款是商业银行贷款的重要组成部分，防范住房抵押贷款中的风险对于商业银行的资金安全至关重要。
法律规范是贯穿于住房抵押贷款的最重要的调整手段，完善的法律对于其中风险的防范必不可少。
本文以分析美国次贷危机的根源为基点，并横向观察我国银行业在住房抵押贷款业务中可能存在的各类风险，剖析我国商业银行住房抵押贷款相关法律制度的缺陷，类比分析吸取次贷危机的经验教训，进而论证得出商业银行住房抵押贷款风险法律防范的相关建议。
【关键词】次贷危机；住房抵押贷款风险；法律防范一、浅析次贷危机（一）次贷危机根源美国次贷危机发端于房价下跌，但根本原因是低利率催生的房地产泡沫。
房地产泡沫是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。
它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。
通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但达到顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易辨别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。
地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。
[1]次贷危机的产生过程我们可以把它简化为这样一个连锁反应：美国政府为刺激经济推出低利率政策，美国公民投资积极性大增，房地产市场开始火爆，银行和信贷公司为从中获利不惜提供次级抵押贷款，推出各种金融衍生产品，以至于房地产市场在某一段时间里非常繁荣，并推动相关产业的发展，房地产价格持续上涨推动整个物价的上涨，美国政府开始加息，投资者的资金链条逐步绷紧，他们不再继续投资，同时次级贷款者难以偿还贷款，大量的房屋经过拍卖程序回到市场。
整个市场中房产逐步出现供大于求的情况，房价开始下跌，人们开始恐慌，人人急于抛售房屋，房屋价格一泻千里，相关的银行、基金等损失惨重。
（二）次贷危机中的美国房贷机构根据信用评级，美国的住房抵押贷款大致分为三个层次，并且被评定为不同信用水平的人享受的贷款额度和贷款成本是不一样的。
美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示
金融观察特别是国有银行,作为特种经营行业,长期受到政府保护,拥有特殊的地位和垄断权利,从而使得控制权租金相对较高,当控制权租金大到可以补偿控股风险和股权交易成本时,战略投资者就有动力促使股权分散的模式重新回归到股权集中模式,并导致银行控制权的转移和造成额外效率的损失(占硕,2005)。
可见,我国商业银行引入境外战略投资者,虽旨在完善公司治理、提高经营绩效,但从目前现实情况来看,由于境外战略投资者与商业银行之间战略目标存在分歧、境外战略投资者所占股份比例低从而缺乏足够动力参与或者监督商业银行的经营管理以及分散模式股权结构的不稳定性,导致出现引资的预期目标与实际偏离的现象。
误区三:引入境外战略投资者就可以规避风险?一般认为,商业银行引入的境外投资者大都是具有丰富银行业经营经验的外国银行机构,他们可以带来先进的管理技术、经验和专业知识,协助商业银行规避风险,提高经营绩效。
一些实证研究也支持这种观点,Classensetal(2001)在对80个国家包括发达国家和发展中国家的研究中发现引入的境外战略投资者对提高银行体系效率具有显著影响:外资银行进入与国内银行的净息差,利润和总成本的降低正相关,他们认为这些结果表明外资银行的进入对提高银行体系效率具有显著影响。
但是,如上文所述,实际上我国商业银行引入的境外战略投资者大多是具有投机性质的财务投资者或者是较强同类竞争性战略投资者,在与之合作的过程中,商业银行可能会面临新的风险:一是优质客户流失,重要信息泄露等风险。
境外战略投资者出于自身在华发展战略考虑,可能会通过股权合作的方式逐渐熟悉国内客户,最终通过自己拥有的在信用卡、资产管理业务及其它增值业务方面的优势吸引并带走高端优质客户。
二是控制权丧失引发的风险。
实力的境外投资者可能希望借合作之机,通过参股中资商业银行,最终实现控制这些商业银行和相应的中国市场份额的目的。
他们可能会通过不断地增加投资,或者通过人事安排、业务控制等手段,谋求对中国商业银行的控制。
从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理
收稿日期:2007-07-30从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理卜壮志(西安交通大学经济与金融学院, 陕西 西安 710061) 摘要:本文分析了美国次级抵押贷款危机的产生原因及其对我国经济的影响,结合国内市场实际情况,提出了改善商业银行房贷风险管理的策略。
关键词:次贷危机;商业银行;房贷风险中图分类号:F83015文献标识码:A文章编号:1007-7685(2007)10-0074-03 美国次级抵押贷款危机(以下简称“次贷危机”)从2007年4月开始至今已经历半年时间。
在这期间中曾出现过市场信心受到巨大冲击,全球股市连续多日下跌的严重形势。
随着欧美一些国家中央银行的联合干预,危机出现一定的缓和迹象,但次贷危机的影响还远未结束。
虽然我国的金融运行系统相对封闭,但仍然不可避免地要受到次贷危机的影响。
因此,必须注意次贷危机对我国经济的影响并从中吸取教训。
一、次贷危机的起因及对我国经济的影响次贷危机的起源可追溯到2001年。
美国房地产贷款发放机构根据信用调查和评估将贷款申请人细分为优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。
为刺激经济发展,美国从2001年至2004年一直维持低利率,房地产市场非常繁荣,房贷发放数量逐年攀升。
然而,美国自2004年6月进入升息周期,利率上升和经济增长放缓促使房地产市场进行调整。
这直接导致次级抵押贷款债务人支付困难及经营次级抵押贷款公司的破产,进而造成抵押债券投资者的巨大损失和市场恐慌。
为应对次贷危机,2007年8月中旬,美国、欧盟和日本央行纷纷向金融市场注入巨资以缓解流动性不足,此举旨在增强投资者信心,避免出现信贷紧缩和危机扩大化。
这些措施虽然使危机出现暂时缓解,但全球已出现一些经济活动减慢的迹象,次贷危机的严重后果可能在今后相当长一段时间才能完全显现出来。
目前,我国金融市场仍相对封闭,股票市场、债券市场与外汇市场并未与国际完全接轨,衍生品市场也基本处于空白。
美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化带来启示
浅析美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化带来的启示摘要：住房抵押贷款证券化作为一种有效解决房贷融资与流动性的金融创新产品，其作用本应该是分散和转移投资风险，但由于一些金融机构和个人的风险管理意识薄弱以及金融监管存在缺陷，反而扩大了资不抵债所产生的风险。
本文将简单介绍住房抵押贷款的基本原理并就美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化所带来的启示展开论述。
关键词：住房抵押贷款证券化次贷危机启示一、住房抵押贷款证券化的一般理论（一）住房抵押贷款证券化定义住房抵押贷款证券化（mortgage backed securitization）属于资产证券化的一种，是指房贷发放机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金流入的住房抵押贷款汇聚重组为资产池，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押证券化使房地产贷款从”贷款-贷款收回-再贷款”的传统模式转变成”贷款-贷款出售-再贷款”的现代模式。
[1]从”贷款收回”到”贷款出售”，使得出贷方即商业银行的资金流动性增强，是一种化被动为主动的资金回流方式。
（二）住房抵押贷款证券化的作用1. 拓宽融资渠道，改善房贷的融资来源问题。
证券化以抵押资产为支持，通过发行债券的形式让规模较小的投资机构和广大公众参与进来，既可以让他们以证券形式持有分享投资收益，又可以使放贷机构在短期内筹借到巨额开发资金。
2.有效解决房贷的流动性难题。
从需求者的角度来讲，贷款期限越长越好，可以缓解普通民众的还款压力；但站在商业银行角度，期限越长的贷款流动性越差，其风险越高，且影响了银行的资金使用效率，削弱其盈利能力。
这就发生了信贷期限不匹配的矛盾。
[2]通过证券化，由”贷款收回”模式转化为”贷款出售”模式，可以迅速回笼资金，增持其准备资产，优化流动性结构。
住房抵押贷款的迅速变现，将使资本充足率明显增大，从而提高资本充足率，使商业银行的经营更具稳健性。
3.分散和转移投资风险。
从美国次贷危机看我国住房抵押贷款存在的风险
风险控制要求较高的金融机构 ， 一般都会购买优质资 产较多 、 收益率相对较低 的债券； 而对于基金公 司和
投 资银行这 样更 注重收益 的公 司来 说 ， 会倾 向于购 就
传统意义上的标准抵押贷款都属于资产证券化的范
畴 ， 是两 者还 是具 有 明显 区别 的 ， 但 次级 抵 押 贷 款对
２０ ０ ８年第 ５期 总第 １３期 ４
河南金融管理 干部学 院学 报 Ｊ Ｕ Ｎ ＦＨ Ｎ Ｎ ＴＴ Ｔ ＦＦＮ ＮＣＡ Ｏ Ｒ ＡＬＯ Ｅ ＡＮ ＩＳ ＩＵ Ｅ Ｏ Ｉ Ａ Ｉ ＬＭＡＮ Ｇ ＭＥ Ｔ Ａ Ｅ Ｎ
Ｎｏ ５ ２ Ｏ ． ０ ８ Ｓ ｒａ ｅ ｉＩＮＯ． ４ １３
从 美 国次 贷危机 看我 国住房抵 押 贷款 存 在 的风 险
陈 占武
（ 河南省巩 义 市农村信 用联社 孝义信 用社 ， 南 巩 义 ４ １０ ） 河 ５ ２０
摘 要 ： 国次贷危机的爆发和 蔓延 ， 美 无疑 已经对世界金 融业产 生 了重大影响 ， 也引起我 国学界 对 国 内住房抵押 贷 款风险的 关注。我 国住房抵押 贷款存在 着诸如房 地产金融体 系相 对简 单、 与者 单一 、 参 商业银 行 风险控 制水 平不 高、 住房抵押贷款 尚未证 券化等风 险。今后 ， 要进一步推进 国内资产证券化 的发展 ， 从政 策上 支持 个人住 房抵押 贷 款的风险管理 ， 中央银 行应 当强化对银行 贷款质量的监 管， 建立有效 的金 融体 系监 管制度 。 关 键 词 ： 贷危 机 ； 房 抵 押 贷款 ； 险 管理 次 住 风 中 图 分 类 号 ：８ ２ ５ ；８ ２４ Ｆ ３ ．９ Ｆ ３ ．５ 文献标 识码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ０ ８— ７６ ２ ０ ） ５— ０ ７—０ １０ ７ ９ （ ０８ ０ ０ ８ ３
从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范
从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范美国次级房产贷款简称次贷,是一种房地产抵押的按揭贷款。
这项措施自1994年启动以后,提升了美国的私人住房率,成功地为中低收入者解决了住房问题。
但市场经济的供求规律是不可违背的,次贷刺激了房市,也毁了房市。
上世纪九十年代美国的房地产价格上涨,信贷双方都认为房产是最有价值的抵押物,然而当房地产供求慢慢饱和,房产价格畸高时,市场规律开始起作用,房价大跌,房地产市场因此溃不成军,终于爆发了次贷危机。
目前我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。
近年来,房贷一直被各商业银行视为优质贷款项目极力拓展,导致房贷规模成倍扩大。
在央行不断提高利率,房价上涨持续超过购房者的承受能力时,违约现象就会随之发生。
到时最先受到冲击的将是发放房贷的银行。
美国次级房贷危机的前车之鉴,值得我国商业银行重新审视房贷风险。
因贷款人主观或客观方面的原因产生违约,“零首付”二手房贷更是与美国“次贷”制度极其相似,“假按揭”也是给我国房贷带来巨大风险的主要原因。
银行应当把个人住房按揭贷款视为一种潜在风险较高的贷款,这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征。
从我国现行住房按揭中的法律关系看,其所涉主体主要包括购房人(亦即借款申请人)、开发商、银行三方。
房贷风险也主要从这三方主体之中产生,抵押物即房产也可能给房贷带来风险。
对来源于借款人和开发商的风险,从风险防范和风险转移两方面入手进行控制,利用征信机制、保险以及贷后及时监控管理都能较好的防范风险。
对来源于银行内部的风险,应加强立法,强化管理,吸取国外先进经验。
对来源于抵押物的风险,除了利用保险分散风险外还应创新处置抵押房产的方法。
商业银行住房抵押贷款证券信用风险评估与管理——基于美国次级债危机启示的视角
评价及其 管理， 对于商业银行吸取美国
次级抵押贷款危机教训，加强住房抵押
资产证券化信用风险管理具有一定的现
实意义。
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发 展研究 ／ ２ ０ ０ ８年 第 ３ 期 ２１
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资者的海 外投资者仍奉行 比较谨慎 的投 资原则，因此次级债危机的传染效应有 限 （ 郑海清 颜勇 王立春，２ ０ ） ０ ７ ，但
美国次贷危机对我国住房抵押贷款风险防范的启示
美国次贷危机对我国住房抵押贷款风险防范的启示朱力;朱晓【摘要】2007年,美国次级抵押贷款危机恶化,次贷风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业,住房抵押贷款背后隐藏的风险是当前中国商业银行特别应该关注的问题,这场风波为我们敲响了居安思危的警钟。
目前中国银行住房信贷也存在着一定风险,美国次贷危机无疑给我国商业银行住房抵押贷款提供了启示和前车之鉴。
%In 2007,the overlying mortgage loan crisis of the United States was worsening.The loan disturbance shocked the banking industry.It is the concern of the risk which hides behind the housing mortgage loan that Chinese commercial banks should pay attention to in particular.The disturbance has sounded the alarm for us to think the danger in peace.This article analyzes the present situation and the existing risk of the housing loans provided by Chinese banks provides suggestion and enlightenment for them.【期刊名称】《北华大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2011(012)005【总页数】3页(P55-57)【关键词】次贷危机;个人住房抵押贷款;风险【作者】朱力;朱晓【作者单位】吉林市住房公积金管理中心;吉林市国土资源管理局,吉林132001【正文语种】中文【中图分类】F832.212007年，美国次贷危机全面爆发。
美国次贷危机与中国商业银行住房抵押贷款问题研究
美国次贷危机与中国商业银行住房抵押贷款问题研究
美国次贷危机成为近期全球关注的焦点。
次贷危机是一场发端于美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡所引起的金融风暴。
美国次贷危机从2007年2月初露端倪,到7月、8月全面爆发,并迅速席卷欧盟和日本等世界主要金融市场。
次贷危机的日益深化所引发的世界金融危机俨然为全球金融市场带来了空前的灾难,造成全球经济的大幅减速。
美国次贷危机的发生为中国的房地产信贷市场敲响了警钟,中国商业银行在开展住房抵押贷款业务时应以美国次贷危机为鉴,加强风险控制与管理。
本文在分析美国次贷危机的发展过程的基础上,揭示了次贷危机爆发的深层次原因。
此外,进一步分析了次贷危机对中国房地产市场造成的影响。
最后,在分析中国商业银行住房抵押贷款业务的风险基础上,总结了次贷危机对于中国商业银行住房抵押贷款政策的启示与借鉴。
从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范的开题报告
从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范的开题报告
一、研究背景
在全球金融市场危机中，美国次贷危机是其中之一，这场危机不仅影响了全球金融市场，也对中国经济和金融市场造成了深刻的影响。
中国经济的发展必然伴随着金
融的发展，商业银行贷款业务是其中最为重要的一部分。
随着我国经济快速发展，房
地产市场也在不断扩大，商业银行房贷业务逐渐成为其业务重心之一。
然而，房地产
市场风险不容忽视，美国次贷危机的发生也提示我们，在推进经济发展的同时，要高
度警惕房地产市场风险，特别是对于商业银行房贷业务的管理和风险防范更应引起高
度重视。
二、研究目的与意义
本文旨在从美国次贷危机的教训中，探讨我国商业银行房贷业务的风险防范措施，为商业银行的营运管理提供借鉴与参考，同时为保障金融安全、稳健发展提供有益思路。
本文通过论述美国次贷危机的原因及其对全球金融市场的影响，分析我国房地产市场的特点，以及当前商业银行房贷业务存在的风险，进而提出有效的风险防范措施。
三、研究方法
本文采用文献资料法、统计分析法、案例研究法和比较研究法等方法，以次贷危机为例子，探讨商业银行房贷业务的风险防范措施，提出提高贷款风险防范意识，加
强客户信用评价与贷前风险控制，加强内部风险管理及监督等防范措施。
四、预期成果及研究限制
本文预计能够全面深入地分析美国次贷危机的原因及其对国际金融市场的影响，剖析我国房地产市场的特点及商业银行房贷业务存在的风险，并提出相关的风险防范
对策，对商业银行的经营管理具有实际意义。
但由于国内外的经济和金融环境不断变化，研究中存在局限性，本文只是一个初步探讨，研究结果也具有一定的不确定性。
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示论文关键词：“次贷危机”；抵押贷款；风险管理论文摘要：由美国“次贷危机”引发的金融海啸已经对世界经济造成了巨大影响, 银行业更是首当其冲。
以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机的导火索。
文章拟从“次贷危机”产生的根源入手,对我国银行房产抵押贷款风险管理的思路和方法进行研究探讨。
一、“次贷危机”的产生引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。
次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
利息上升,导致还款压力增大,很多本来信用不好的用户感觉还款压力大,出现违约的可能,对银行贷款的收回造成影响的危机。
在美国,贷款是非常普遍的现象,从房子到汽车,从信用卡到电话账单,贷款无处不在。
当地人很少全款买房,通常都是长时间贷款。
可是我们也知道,在这里失业和再就业是很常见的现象。
这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人,他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准,他们就被定义为次级信用贷款者,简称次级贷款者。
由于之前的房价很高,银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者,如果贷款者无法偿还贷款,则可以利用抵押的房屋来还,拍卖或者出售后收回银行贷款。
但是由于房价突然走低,贷款者无力偿还时,银行把房屋出售,但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息,甚至都无法弥补贷款额本身,这样银行就会在这个贷款上出现亏损。
一个两个贷款者出现这样的问题还好,但由于分期付款的利息上升,加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者,这样就导致了大量的无法还贷的贷款者。
正如上面所说,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了“次贷危机”。
二、“次贷危机”给我国银行房产抵押贷款风险管理的启示在“次贷”风波爆发之前,美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多,有关美国房市“高烧不退”的话题更是持续数年。
中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。
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从美国次贷危机谈商业银行住房抵押贷款风险防范摘要:美国次贷危机自全面爆发并蔓延全球以来,给各国经济尤其是金融带来巨大的影响。
文章对当前我国住房抵押贷款市场与美国进行了对比分析,得出我国住房抵押贷款违约风险不容忽视的结论。
我国商业银行应该借鉴次贷危机的经验教训,高度重视住房抵押贷款的潜在风险,并做好风险防范措施,避免类似的危机在我国上演。
关键词:次贷危机;住房抵押贷款;违约风险一、引言次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系积聚的系统性风险得以暴露。
作为美国自20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机,其影响蔓延全球,危害程度仍不断深化。
我国住房抵押贷款自1998年以来,一直以其高收益、低风险的特质被各商业银行视为优良资产而大力发展。
特别是2000年以来,随着我国房价的不断上涨,国内住房抵押贷款发放额飞速增长。
据中国人民银行的统计数据显示,1997年末个人住房抵押贷款余额仅为190亿元,截至2009年第一季度末,个人住房抵押贷款余额达3.49万亿元,短短 12年间增长了180多倍,其增幅远远超过其余贷款。
然而在大力发展这项业务的同时,商业银行忽略了其中蕴含的巨大风险。
据中国人民银行2009第一季度《货币政策执行报告》显示,截至2009年第一季度末,中国工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为2.0%、2.2%、1.9%和 1.6%,个人住房抵押贷款的潜在风险己逐渐显现。
次贷危机的爆发及其严重危害为我国金融市场敲响了警钟,对于我国的房地产信贷风险而言是个很好的预警。
鉴于我国的个人住房抵押贷款是房地产贷款的重要组成部分,而房地产业又对经济增长贡献相当大的比重,因此,一旦住房抵押贷款风险暴露,会对房地产市场,乃至整个中国宏观经济造成严重的冲击。
我国商业银行必须在这次次贷危机中认真反思,警惕住房抵押贷款背后的风险,总结教训并及早采取有效的措施防范房地产信贷风险。
二、中美住房抵押贷款市场风险状况之比较鉴于我国目前的房地产市场与危机爆发前的美国有着许多相似之处,下文主要通过与美国房地产市场的对比分析来研究我国住房抵押贷款存在的风险,从而为防范我国住房抵押贷款风险提出行之有效的建议。
(一)同样的加息周期加大了房贷消费者的负担,违约可能性上升美国房地产的繁荣从2001年开始。
2001年的9·11之后,美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击,采取了放松银根的货币政策,大幅度降低利率[联邦基金利率连降13次(见图1),从2001年1月份的6.5%降低至2003年6月份的1%],增加货币供应量,同时让美元汇率不断贬值。
宽松的货币政策使得美国的楼市逐渐活跃,进而快速上涨,出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。
根据美国房地产协会的估算,从2002年开始,房价就以每年超过10%的速度增长,到了泡沫最兴盛的2005年末,房价的年增长达到了17%左右。
而从2004年6月份开始的两年时间里,美联储连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,美国住房市场逐步出现降温迹象。
据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温,销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%,创下17年来最大跌幅。
而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火线。
近几年以来,我国同样经历了加息周期。
2004年开始,我国的楼市升温已成过热趋势,为抑制房地产价格非理性上涨,央行开始加息。
自2004年10月29日开始,截至2007年12月21日,中国人民银行已经连续10次加息,其中,5年以上的贷款基准利率从 5.76%上升至7.83%(见图2)。
基准利率的不断上升拉动了住房抵押贷款利率,从而大大增加了普通居民按揭购房的贷款成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的抵押贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。
加之目前国内很多行业都受到美国次贷危机的波及,房贷消费者的可支配收入也受到不同程度的影响,银行越来越难以预测居民的未来偿付贷款的现金支出变化情况,势必增加房贷的违约风险。
(二)放贷机构放松对贷款的审查标准及程序,信贷创新层出不穷美国次级抵押贷款借款人的信用得分及审贷文件的完整性通常较低,而贷款机构之间的激烈竞争以及以贷款经济人和客户代理为主的销售模式也加剧了审贷管理的松懈,一时间各房地产抵押贷款提供者为抢占市场份额,纷纷降低贷款发放标准,甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式,不查收入,不查资产,借款人可以在没有资金、无须提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。
大量无偿还能力的借款人进入房地产市场,也使得次级抵押贷款市场积聚了大量的高风险客户群。
随着贷款经纪人和放贷金融机构大肆降低贷款准入门槛,次贷市场的规模随之急剧扩张。
次贷市场在违规放贷的推动下非理性扩张,风险急剧积累。
次级房贷规模从 1994年的350亿美元、占贷款总额的4.5%发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占贷款总额20%(见表 1)。
虽然推动次贷市场规模急剧膨胀还有很多因素,如美联储为刺激经济实行的宽松的货币政策、超低的利率等等,但不可否认的是,放款标准的恶化在很大程度上也起到了推波助澜的作用。
我国借款人的信用风险并不比美国低。
近年来,在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。
不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。
国内相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。
更为严重的是,国内很多商业银行为争夺市场,竞相攀比,放松信贷政策和审批尺度。
通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房抵押贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,从而增大了房贷资产的风险。
(三)评估机构缺失行为规范美国标准普尔、穆迪是权威资信评级机构,但其在次级抵押贷款债券的运作过程中的失职,误导了投资者,使风险从次级抵押贷款市场扩散到金融市场。
我国的评估业存在的问题众多。
我国当前由借款人付费、按房价比例付费的评估公司往往难以做到独立、客观、公正。
如评估公司常会在委托人的要求下,将评估价格高估,帮助借款人更多的套取银行资金;评估公司也缺乏统一的估价标准,对于同一住宅评估价格往往不同。
而商业银行在房产价值的确定上过分依赖于房产评估公司。
我国商业银行采取执行首付比例作为防范房地产减值、保障抵押足值的重要防线,虽然其执行管理较严,但是如果房地产价格的泡沫成份超过了首付比例,这一防线就无异于“马其诺防线”。
三、对防范我国住房抵押贷款风险防范的启示(一)积极审慎地推动金融创新,改善信息披露,防范金融衍生工具风险尽管次贷风波中的衍生产品等金融创新使得风险出现了世界“共振”现象,但不可否认的是,金融创新具有“二重性”和“双刃剑“的作用。
对次贷风波中的美国本身特别是放贷机构而言,证券化和衍生产品等金融创新确实起到了风险分散作用。
房地产抵押贷款支持证券和抵押债务权益在内的结构性融资产品证券化使得金融机构将信用风险转移给了二级市场投资者,使风险的承担者更为广泛,风险定价相对合理。
因此我们要更深刻、全面地对待金融创新,对于每种创新工具,既要看到它发挥的积极作用,又要看到它隐藏的风险。
商业银行要严格把握基础资产的标准,注意有序、稳步地推进金融创新。
在金融创新的过程中,改善金融创新产品的信息披露程度,提高透明度。
政府应鼓励商业银行尽快开发出更符合市场需要的、能抵御各类风险的金融工具,加强对衍生产品的监控力度(二)继续加强信用体系建设尽管美国的信用体系也存在问题,但总体而言仍较为健全。
在美国的信用市场上,不同信用水平的居民和机构的融资成本显著不同,次级抵押贷款主要为信用相对较低的群体设置。
这种制度性的分割性在不同级别信用风险的资产中设置了一道防火墙,在一定程度上起到了风险过滤的作用。
而我国的信用体系尚缺乏对居民和机构信用级别的划分,产品开发并没有与信用级别联系在一起,不同信用级别的信贷资产也并没有实行分类管理,一旦出现问题很难采取针对性的补救措施。
因此,我国应首先借鉴美国信用体系建设上的经验,在信贷市场上利用结构性手段对客户进行细分,在不同的产品和服务见设置不同层次的风险隔离带,减少风险传染。
其次应进一步加快推进《巴塞尔新资本协议》的实施,引导国内金融机构借鉴国际信用风险和市场风险管理的先进技术手段。
(三)监测各类风险因素,确立审慎政策导向从我国房地产及住房信贷市场的发展经验来看,房地产市场繁荣时,银行等金融机构均把住房抵押贷款当作优质资产,而容易忽略当房地产出现逆转、房价下跌给住房抵押贷款带来的风险。
虽然目前我国经济仍以较高的速度发展,但经济运行中的结构性矛盾依然存在。
鉴于对我国未来的经济形势和房地产市场的运行状况的不确定性,商业银行更需要构建科学准确的银行风险预警机制,准确判断宏观经济走势和房地产市场的拐点,以有效规避周期性风险。
金融机构自身内部风险管理应当始终坚持审慎性政策导向。
在此次危机中,市场参与主体的非审慎性经营弱化了市场约束,一定程度上导致了资产证券化产品的滥用,成为危机形成的诱因。
当前, 国际金融机构面临的竞争越来越激烈,金融机构创造利润的内部驱动也越来越强烈,但追求利润不能忽略风险。
在努力创造利润的过程中,应进一步加强内部控制制度建设,提高自身的风险管理能力。
金融监管部门也应当进一步督促金融机构强化信息披露,促进其审慎管理,稳健经营。
参考文献:1、师家升,李永勤.美国次级住房抵押贷款市场危机及其对中国的启示[J].经济研究导刊,2008(6).2、彭海啸.基于美次贷危机谈我国住房抵押贷款证券化必要性[J].时代经贸,2008(5).3、李哲.美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示[J].房地产金融,2007(10).4、施海松.中美住房抵押贷款市场比较:基于同质性与差异性的分析[J].上海金融,2007(10).5、宋斌.次贷危机与我国住房信贷风险防范[J].财经科学,2009(5).。