房地产售后回租业务的纳税与筹划
房地产“售后返租”的财税处理
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
售后回租的税务处理
售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。
在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。
售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。
租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。
2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。
如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。
3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。
如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。
售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划
、
式体现 了国家对 于融 资性 售后回租业务 的支持 ， 同时这种方式也 贴近 会计处理方式 ， 更 能体现实质重 于形式 的原则。但是 ， 房地产行业 在进 行售后 回租业 务中 ， 涉及到的资产往往是房 产之类的不动产 。针对这 特点 ， 是 否符 合税务总局 ２ ０ １ ０ 年ｌ ３ 号 文件中规定的相关条件 ， 还需 要房地产企业进行相关 的纳税筹划。 二、 房地产企 业售后 回租纳税筹划 （ 一） 房 地产 企 业 在 出售 和 承 租 时 的 纳税 筹 划
税务筹划
房地产售 后回租 的税务处理及纳税筹划
山 东省德 州市环境卫 生 管理处 梁英梅
摘 要： 和普通 的业务相 比 ， 售后回租在会 计和税务 处理 方面 ， 都有 定 的特殊性 。鉴于 目前房地产行业 的不景气 ， 纳税筹划在 企业管理 中的作 用 日益明显。如何对售后 回租这样 的特殊业务进行纳税筹 划， 尤其是商业地 产需要考虑的问题 。 关键 词： 房地产 售后 回租 税务 处理 税务筹划
针对房地产行业 的售后 回租业务 ， 国税 ｉ ￣［ ２ ０ ０ ７ １ ６ ０ ３ 做 出过规定 ， 即 不管房地产企业无论采用何种形式 的售后 回租 ， 都应该讲该 项业务分 解 为销售和租赁两项业务进行税务处理 。但是根据 国办法［ ２ ０ １ ０ １ ２ ８ 号 文件的相关精神 ， 于２ ０ １ １ 年予 以废 止。针对售后 回租业 务 ， 在２ ０ １ ０ 年 国税总局下发 的 １ ３ 号文件 中， 对这项业务进行 了重大 的调整 ， 即不再 将 这项业务分割成 出售和租 赁两种业务 ， 而是根据会计上 实质重于形 式 的原则 ， 合并为一项业 务。同时规定 了， 在融资性售后 回租业务 中， 对于承租方出售 资产获得 的款项 ， 税务上不确认为收入 ， 不用缴纳企业
售后回租涉税分析
售后回租涉税分析房地产开发企业为了促进销售，解决客户置业后的后顾之忧，对其开发的产品有时会选择售后回租模式销售。
参照《从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函［2007］603号）文件规定，企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
有时房地产企业为了能更好的吸引购买者，还会承诺回租环节税费由企业承担。
此种模式下，回租环节涉税情况具体如下：一、增值税《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
”出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%另《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
”此种情况下，如果月租金收入未超过10万元的，则业主不需要缴纳增值税。
需要注意的是，如果需要开具增值税专用发票，此时，无论月租金收入的金额是多少，向税务机关申请代开专用发票时均需要缴纳增值税。
二、附加税随同增值税征收城建税、教育费附加、地方教育附加。
应纳城建税＝实纳增值税税额×适用税率（市区：7%，县城、镇：5%，其他：1%）应纳教育费附加＝实纳增值税×3%应纳地方教育附加＝实纳增值税×2%三、房产税《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后返租
例5]大地房地产开发集团公司准备对其开发的商铺采用售后返租方式销售，业主购买商铺时与大地公司同时签订商铺买卖合同与委托代理出租房屋合同，由大地公司统一对外租赁商铺，大地公司每年支付业主商铺租金200万元，大地公司对外租赁商铺取得租赁收入280
万元，大地公司应缴纳租赁收入营业税＝280×5%＝14万元。
[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
[纳税筹划方案]按上述文件规定，可制定筹划方案：大地公司与业主签订商铺买卖合同，由其下设的大地物业管理公司与业主签订委托代理出租房屋合同，代理出租房屋合同中规定商铺租赁收入280万元由大地物业管理公司收取，其中支付业主租金200万元，代收手续费收人为80万元。
物业公司代收280万元商铺租赁收入不需征收营业税，只就代收手续费收入80万元缴纳营业税＝80×5%＝4（万元），比筹划前减少营业税支出10万元。
房地产售后返租的经营模式和税务处理
房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。
该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。
富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。
经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。
此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。
购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。
接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。
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房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。
针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
案例
某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。
公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。
《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得
税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。
后续文件：国家税务总局公告2010年第13号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题。
答疑精选：房屋售后回租应如何纳税？
答疑精选：房屋售后回租应如何纳税？问：我公司在销售商品房的同时与购房者签订了该房屋的租赁合同。
请问，房屋售后回租涉及哪些税收政策？答：售回租又称售后包租、售后返租、售后承租。
所谓"售后回租"就是开发商在销售商品房时，约定已购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产开发公司的关联企业，统一经营管理。
房屋售后回租税收不仅涉及到房地产企业，还包括购房者。
一、房地产开发公司应纳税种1.营业税。
房地产开发公司将开发产品销售给购房者以后再租回，房屋发生所有权的转移，对房地产开发公司发生的销售不动产行为，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。
在营业税计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）的规定，有偿提供营业税应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为应当缴纳营业税。
所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
房地产开发企业的"售后回租"就是以名为折扣实为支付租金后的售价取得商铺购买者在未来一段时间经营权或使用权，并由房地产开发企业获得相关的收益。
而并非是真正意义上的销售折让，购买者获取折让的代价是放弃未来一段时间的房屋租金权利，可以认定房地产开发企业取得税法规定的"其他经济利益".所以，"售后回租"营业税的计税依据不能按折扣的价款，而是应以全额作为营业税的计税依据征收营业税。
2.企业所得税。
房地产企业售后回租，在会计上都是实质性的融资行为。
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定：除《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
最新整理房地产售后返租的处理和税务筹划
对房地产售后返租的处理和税务筹划(2012-12-01 12:18:29)转载▼标签：财经分类：税收筹划实务作者：田红英来源：《税收征纳》(武汉)2010年08期“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。
房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。
租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。
售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商(卖主)同时是承租人，购房者(买主)同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。
简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。
随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。
一、售后返租的会计处理在新的企业会计准则体系下，售后回租业务是由《企业会计准则第2l号——租赁》规范的。
该准则第七章“售后租回交易”是对此类业务会计处理的专门规定。
其基本要求是：承租人和出租人应当根据该准则第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁；如果通过售后租回的交易安排，使与该不动产的所有权相关的风险和报酬仍然由房地产开发企业享有或承担的，为融资租赁；如果交易安排并未改变与该不动产的所有权相关的风险和报酬已经转移给购买方的事实，则为经营租赁。
根据售后租回交易的性质确定其会计处理：售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。
售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之问的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。
但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
售后回租会计处理税屋
售后回租会计处理税屋售后回租是一种常见的商业交易模式，它将一项资产（通常为不动产）出售给投资者，然后立即租回使用权。
这种交易形式在不同行业和企业中广泛应用，其中涉及到的税务处理是一个重要的问题。
售后回租交易的会计处理与传统的出售交易略有不同。
在传统的出售交易中，出售方会在资产出售时确认收入，然后在未来的会计期间中将资产账面价值减少。
然而，在售后回租交易中，因为出租方继续使用资产，出售方不再使用资产，会计处理方式稍有不同。
首先，售后回租交易需要确定资产的公允价值。
公允价值是在市场上自愿交易的净价，它是买方和卖方在公平、信息对称的基础上协商确定的。
在售后回租交易中，卖方出售资产时需要将资产的公允价值与账面价值进行比较。
如果公允价值大于账面价值，卖方将确认差异作为收入；如果公允价值小于账面价值，卖方将确认差异作为资产减值损失。
其次，售后回租交易需要将资产转移给投资者，并同时签订租赁协议，协议规定卖方以租金的形式租回资产的使用权。
在会计处理上，资产转移会导致卖方记录资产减少，同时记录应收租赁款项。
卖方将资产减少的金额确认为出售收入，同时将应收租赁款项列为一个资产。
在接下来的会计期间中，卖方将按照租赁协议的规定确认租金收入，并减少应收租赁款项。
这些租金收入将被列为销售收入，而不是营业收入。
这是因为卖方在交易中不再拥有这些资产，它只是以租赁收入的形式继续享受资产的使用权。
此外，卖方还需要根据租赁协议的条款将出售资产的使用权的现值确认为一项负债。
现值是指未来现金流的折现值，它是未来租金收入的现值，用于计算现值的利率可以是市场利率或卖方自身的加权平均成本。
售后回租交易的税务处理也需要特别关注。
税务处理可能因国家和地区而异，具体情况需要根据当地税法的规定进行处理。
在一些地区，售后回租交易可能被视为资本租赁，其中租金收入被视为资本收益并按照税法要求处理。
而在其他地区，租金收入可能被视为营业收入，并按照正常的企业所得税率征税。
房地产企业售后回租相关税收处理
商铺售后返租的税务处理事务所——-王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司),由房地产公司统一经营,经营收益归开发商.售后回租的方案:房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价１2４万元,售后返租5年，5年收益率分别为0，0,8%，8%，8％。
房地产公司在与客户签房合同时,实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺５年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难,涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异,很难统一。
一、售后返租主要的税收难点(一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函[２008]1３５号)规定，房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[２00８]62号）第八条规定,房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时,房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业－—租赁业＂税目征收营业税。
售后回租税收与筹划
售后回租税收与筹划“售后回租”的税收与筹划根据《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定：“*性售后回租业务是指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移”在我国已开展的*租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于创意产业园运营商租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对创意产业园运营商*性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析政策现状分析1、《企业所得税法实施条例》对*租赁相关问题的界定模糊不清就*租赁相关问题，《企业所得税法实施条例》明确规定，*租赁指的是转移与资产所有权相关的风险与报酬的租赁，其中资产或许发生转移，或许未发生转移特别注意的是若确保*租赁成立，需同时满足下述条件：第一，待租赁期满后，资产的所有权将自动转移至承租方；第二，租赁期在租赁资产使用寿命中占据较大的比重；第三，承租方可自行选择是否购买租赁资产；第四，从承租方视角看，租赁开始日最低租赁付款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大，从出租房视角看，租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大；第五，受租赁资产特殊性的影响，在对其不进行大幅度调整的状况下，仅承租方才能够合法使用租赁资产总结而言，上述五大条件是*租赁是否成立的衡量标准，该标准符合《企业会计准则讲解――租赁》就*租赁的相关规定2、上述13号公告明确指出，承租方在*性售后回租业务环节发生的资产出售行为，不能够认定为销售收入，所以应依照承租方出售前原账面价值对*性租赁环节涉及到的资产予以计提折旧同时，《会计准则》明确指出，承租方通过对比租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值，将低者认定为租入资产的入账价值以致租入建筑物的计税基础与入账价值存在显著差异，因此要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整3、13号公告指出，租赁期间承租方支付的资金应计入*利息范畴，并且将所支付的资金确认为企业财务费用予以税前扣除而《会计准则》规定，*租赁背景下，承租方向出租方支付一定数量的资金，其中该部分资金由利息与本金共同构成同时，承租方向出租方支付资金时，既要尽可能减少长期应付款，又要采取有效手段将未确认的*费用认定为当期*费用由此可见，《会计准则》与《税法》在处理*利息问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整纳税与筹划策略分析研究发现，13号公告明确规定了承租方相关涉税事项，却未涉及到出租方的税务处理问题以下将结合国家现存税务政策，全面分析出租方相关涉税事项营业税《税法》规定，营业税是指组织或个人通过在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产获取收入，后国家对其收入所征收的税务银发[]号指出，由于金融租赁公司隶属于金融机构管理范畴，所以金融租赁业务是金融业务的一部分；同时国税发[]号指出，*租赁环节仅包含设备租赁业务，并且明确界定了其他金融业务，即除*租赁、贷款等之外的金融业务因此应将建筑物售后回租确认为“金融保险业――其他金融业务”税目范畴，故而应依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳营业税企业所得税《税法》规定，企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织以其生产经营获取收入后，国家对其收入所征收的税务一方面，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为属于一种*行为《企业所得税法实施条例》认为，企业未以借贷形式获取其他组织资金，而是因其他原因占用其他组织大量的资金，此时企业应依照双方利率约定或相关法规政策向其他组织支付利息，并且这部分利息也属于利息收入，因此同样需依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳企业所得税《会计准则》认为，出租方应置于租赁期间合理分配那些未实现的*收益，并将其认定为各期的租赁收入即出租人需利用实际利率法确认各期的租赁收入可见，《会计准则》与《税法》在处理利息收入确认问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴所得税时应适当作出纳税调整另一方面，《企业所得税法》明确指出，切勿对出租方*租赁租出的建筑物予以计算折旧扣除土地增值税《税法》规定，土地增值税是指组织或个人通过转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物获取收入后，国家对其收入所征收的税务相关政策法规明确指出，房产变更手续办理前必须事先如数缴纳土地增值税即待房产租赁期满后，房产变更手续办理机构在证实出租方已向税务机构如数缴纳房产土地增值税的前提下，方才依照程序办理房产变更手续，成功将房产所有权返还承租方另外，房产租赁开始日转让所有权之际，由出租方负责缴纳契约税，承租方负责缴纳土地增值税；而房产租赁期满返还所有权之际，由出租方负责缴纳土地增值税，承租方负责缴纳契约税，同时，出租方还应负责缴纳营业税与所得税由上可知，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为实质上是一种*行为，因此在房产租赁期满返还所有权之际不应要求出租方缴纳营业税与所得税，否则将严重制约到国内房产租赁行业的持续稳定发展印花税印花税也是创意产业园运营商物业售后回租业务中重要的税种，其中创意产业园运营商物业开展售后回租业务时若符合下述条件则需缴纳印花税：具有合同性质的凭证；营业账簿；产权转移书据；经财政部确定征税的其他凭证等案例分析创意产业园运营商所拥有的物业拟用已建成的职工食堂与创意产业园运营商办理*性售后回租业务，是否适用国家税务总局XX年第13号公告中的相关规定？是否征收土地增值税？《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定，*性售后回租业务，指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移因此，物业用已建成的职工食堂与经批准从事*租赁业务的*租赁公司办理*性售后回租业务，适用国家税务总局公告XX年第13号中的相关规定土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让创意产业园运营商的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让创意产业园运营商的行为物业与*租赁公司以建成的职工食堂办理*性售后回租业务，物业出售职工食堂时，职工食堂的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移至*租赁公司，物业实质上未发生转让创意产业园运营商行为因此创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税总之，从理论层面讲，部分状况下，创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税或需要缴纳土地增值税；而实务层面看，创意产业园所拥有的物业是否需要缴纳土地增值税还有待进一步商榷。
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。
然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。
本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。
首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。
根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。
这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。
此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。
其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。
房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。
延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。
此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。
此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。
根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。
房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。
除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。
例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。
通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。
此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。
售后返租的税收处理和税收筹划
售后返租的税收处理和税收筹划所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租；（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租；（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）；（4）商品房现售阶段的售后返租。
对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。
第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。
案例分析某房开公司商铺售后返租的涉税透析一、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
二、涉税处理（1）增值税的处理财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
房地产售后回租业务的纳税与筹划
房地产售后回租业务的纳税与筹划
范雪琴
【期刊名称】《财务与会计》
【年(卷),期】2008()28
【摘要】房地产售后回租,又称售后包租、售后返租、售后承租。
在售后回租方式下,在开发商与购房者之间,开发商(卖主)同时是承租人,购房者(买主)同时是出租人;在开发商与入驻经商户之间,开发商又是出租人,经商户则是承租人。
在房地产企业商业用房开发中。
【总页数】2页(P16-17)
【作者】范雪琴
【作者单位】平顶山市房产管理局
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.商业房地产售后回租回购税收筹划 [J], 路如飞
2.融资租赁售后回租业务的税务筹划探讨 [J], 闫荣
3.房地产企业经营业务的纳税筹划及实例分析 [J], 刘昀
4.企业售后回租租赁中的纳税筹划 [J], 李岩玉
5.房地产公司售后回租的涉税分析及筹划 [J], 项威华
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售后回租业务的会计和税务处理
售后回租业务的会计和税务处理售后回租业务的会计和税务处理，关于这块的内容各位小伙伴是比较关注的，假如不太了解，别焦急，本文比网校为大家整理了相关学问，一起来看看吧。
售后回租业务的会计和税务处理依据相关规定：将售后回租交易认定为融资租赁或经营租赁，售后回租交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并依据该项租赁资产的折旧进度进行分摊。
作为折旧费用的调整，售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内依据与确认租金费用相全都的方法进行分摊，作为租金费用的调整。
但是，有确凿证据表明售后租回交易是依据公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
售后回租业务的税务处理售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。
回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。
接受这种租赁方式可使承租人快速回收购买物品的资金，加速资金周转。
回租的对象多为已使用的旧物品。
主要税务处理：1。
增值税和营业税依据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
2.企业所得税依据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
如何理解融资性售后回租业务呢？答：是指承租人将自有资产出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该资产从出租人处租回的融资租赁形式。
融资性售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。
售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为"回租"。
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房地产售后回租业务的纳税与筹划
某房地产开发公司（以下简称“开发商”）是经省政府批准设立的中德合资企业，二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。
2007年2月在市中心黄金地段开发的“城市购物广场”项目于2008年1月份完工，开发商对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。
商铺单位面积为50㎡，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同。
合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。
开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。
购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。
开发商每年向经商户收取租金600万元，需要支付给购房者的租金为480万元。
这是一种典型的售后回租业务。
在房地产企业商业用房开发中，采用售后回租形式进行促销也比较普遍。
所谓售后回租，又称售后包租、售后返租、售后承租。
售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻经商户之间，开发商又是出租人，经商户则是承租人。
一、税务处理
上例售后回租业务，涉及开发商、购房者和经商户。
本文侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。
在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。
《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)明确规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：1、获取资产增值收益的权益。
2、承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。
3、占有资产的权益。
4、在以后资产存续期内使用资产的权益。
5、处置资产的权益。
按照上述规定，该开发商应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
不论是房地产的销售业务还是租赁业务，都属于营业税的征税范围，并以营业额作为计税依据。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）关于营业额问题特别强调：“单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除”。
这样规定，目的在于堵塞利用价外收费或开具发票方式分解计税依据的漏洞。
作为房地产销售业务，开发商应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。
作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。
购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳六税一费：房产税、营业税、城市维
护建设税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。
开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向经商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。
需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。
二、纳税筹划
上述租凭业务中，售后回租合同无论如何签订，既不会改变购房者纳税义务人的身份，也不会影响购房者的税收负担，但对开发商来说，则存在着税收筹划空间。
下面假设两种情况来讨论。
方案一：开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。
如本例的做法，购房者作为出租人要缴纳相关税费。
其中：按租金收入480万元的12%缴纳房产税57.60万元，按租金收入480万元的5%缴纳营业税24万元，以营业税额为计税依据按7%的税率缴纳城市维护建设税1.68万元，按3%的征收率缴纳教育费附加0.72万元，以财产租赁合同所载租赁金额480万元的1‰缴纳印花税0.48万元，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额标准（该商铺处于一级土地区域，当地规定的年税额为15元/㎡）缴纳城镇土地使用税4.5万元。
购房者负担的相应税费，既可以由购房者自行缴纳，也可以委托开发商代扣代缴。
开发商作为转租人，与经商户签订房屋租赁合同，仍需要缴纳相关税费。
对收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将所取得租金的全额作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。
开发商每年收到经商户的租金600万元，应缴纳的主要税费计算如下：营业税：600×5% = 30（万元）；城市维护建设税：30×7% = 2.1（万元）；教育费附加：30×3% = 0.9（万元）；以上税费合计33万元，其他税费计算从略。
该种合同签订方式，开发商和购房者在收到租金时都要以租金收入额全额纳税。
方案二：由物业管理公司分别与购房者、经商户签订《委托代理租赁合同》和《物业管理合同》。
财税[2003]16号文规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”。
该文件同时规定：“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
”按照上述规定，物业公司从经商户（承租者）收取并支付的水、电、燃气、房屋租金，可以从其营业额中抵减，也就是说，物业公司的这部分收入没有纳税义务，从而节约了物业公司的税收支出。
所以，开发商要降低整体税负，可以成立一个物业管理公司。
开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，而由物业管理公司与购房者签订委托代理租赁合同，另外与商户签订物业管理合同，合同明确由物业管理公司将经商户（承租者）支付的房屋租金转交给购房者（出租人）。
另外，要想利用上述抵减营业额政策真正达到节税目的，还必须注意以下两点：
1、代收代付的房租数额必须相等。
代收代付的房租数额必须相等，是税法允许抵减营业额的重要条件。
如果物业公司收取的房租与支付的房租数额不等，就违背了上述政策的本意，也
不符合代收代付的性质。
因为物业管理公司收取的是包括各项服务在内的综合费用，为了避免税务机关对代付费用真实性产生疑义，应该在物业管理合同中，将代收房租等项目和金额单独注明，并与代付房租数额保持一致。
如果代收代付房租数额确实不一致，可以对其差额通过适当提高极富弹性的其他收费项目标准来调节。
2、减除项目支付款项必须取得合法票据。
减除项目支付款项必须取得合法票据，是税法允许抵减营业额的另一个重要条件。
物业公司在具体操作时，有两种办法可供选择：一是购房人直接对准商户开具或申请税务机关代开适用于房地产租赁的服务业发票，物业管理公司在转交商户的同时将其复印件作为记账凭证附件，据以冲减收取的物业管理收入；二是物业管理公司为商户开具服务业发票，全额作物业管理收入，将购房人开具给物业管理公司的服务业发票作为冲减收取的物业管理收入的依据。
相比之下，方法一更符合代收代付的性质，因而更有说服力。
开发商成立的物业管理公司当年收取的物业管理费中代收代付的商铺租金为480万元（实际收取商户租金600万元与实际支付给购房人租金480万元的差额体现在其他收费项目中），则对于该部分支，出在不考虑其他税费的情况下，方案二比方案一节省税收支出： 480×5%×[1+（7%+3%）] = 26.4（万元）。
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（作者单位：河南省南阳市国家税务局）。