城市更新项目操盘实务共205页
标杆地产集团 投资拓展 城市更新税收、融资、案例分析 城市更新讲义
城市更新税收、融资、案例分析城市更新涉及的基本概念城市更新税收实务大讨论 城市更新项目融资分析 城市更新项目案例分享1、三旧改造与城市更新的基本概念城市更新：本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。
三旧改造：三旧改造一词来源于广东，广东三旧改造是指广东特有的改造模式， 分别是“旧城镇、旧厂房、 旧村庄”改造。
第一部分 城市更新涉及的基本概念旧村庄旧厂房旧城镇城市更新适用范围：（一）完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；（二）完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；（三）加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；（四）改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；（五）完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共开放空间，促进市民交往；（七）改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；（八）市政府认定的其它城市更新情形。
第一部分 城市更新涉及的基本概念①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④搬迁补助费；⑤临时安置补助费；⑥安置房周转费用；⑦停工、停业补偿费；⑧......第一部分 城市更新涉及的基本概念2、拆迁补偿费的主要内容，主要包括：第一部分 城市更新涉及的基本概念3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义企业政策性搬迁： 由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社 会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地 段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编
大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。
城市更新规划、政策与审批操作实务-1110
（事）城市更新发展历程
台湾都市更新
• 从市场主导、政府主导，到公、私不第三方部门合作
年代
总体特征
背景
主要策略 主体
政策支持
1966年以前
政府部门消极介入
解决居住问题 提供工作岗位
政府：拆除违建，兴建市政 基础设施及居民住宅 市场：民间自发形成中小型 开发商，以预售和合建改建 的方式完成了部分地区的旧 房改造 市场为主
亍3000平方米的医疗、教育、市政道路、供申设施、公共开放空间等城市基础设 施、公共服务设施戒城市公共利益项目。
• 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患 环境污染严重，通风采光严重丌足，丌适宜生产、生活的成片城市建成区； 经鉴定为危房的房屋集中区，戒者建筑质量有其他严重安全隐患； 消防通道、消防登高面等丌满足相关觃定，存在严重消防隐患； 经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
（三）各区更新五年规划
指导各区城市更新工作的纲领性文件
• 承上启下，落实全市更新五年觃划、体现本区更新诉求的重要抓手； • 是指导本区城市更新五年觃划编制、更新单元计划制定的重要依据。
南山区
龙华区
坪山区
（三）更新统筹片区规划
强化政府引导的统筹片区规划
• 探索政府主导的重点更新单元开发
为落实上层次觃划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务 设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发 展，推劢特区一体化。。
交易成本
内化经济行为 明确收入分配
在产权相当复杂、混乱的情况下，产权确认出现了种种负外部性，迫切 需要政府进行干预，创新性地制定更新改造政策，减少产权明晰化中的 不确定性，降低产权确认的成本。
城市更新项目投融资模式及案例解析
城市更新项⽬投融资模式及案例解析⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。
不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。
整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。
审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。
改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。
城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。
整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。
改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。
改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。
房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。
图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。
拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。
拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。
拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。
城市更新要点集成(派大星)2019-房地产旧改
城市更新知识集成（旧改知识）派大星、杜星星整理2019年8月目录一、搬迁补偿安置流程 (3)二、搬迁补偿安置方式 (4)三、搬迁补偿复建标准 (5)四、搬迁人/改造主体在搬迁补偿安置过程中主要涉税环节 (7)（一）土地整合阶段搬迁人涉税处理 (7)（二）补偿安置阶段改造主体涉税处理 (8)附：城市更新拆赔实务及财税处理技巧 (13)关于搬迁补偿安置的流程，一般分为：前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算等这样十个步骤。
按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。
（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。
复建补偿标准根据广州市旧村庄全面改造成本核算办法（2019征求意见稿）第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
城市更新项目投融资模式实务及案例解析
收益构成分析
土地收益
城市更新项目中的土地收益是最常见的收益来源之一。通过拆迁和重新规划，项目开发者可以获得更多的土地资源， 然后以高价出售给开发商或政府，实现巨额利润。
开发收益
城市更新项目中的开发收益也是非常可观的。这些收益来自于房屋和建筑物的销售或租赁收入。在项目开发过程中， 开发者可以制定高价租金或房价，从而获得丰厚的利润。
合作开发
企业可以与地方政府或者项目开发者进行合作，共同进行城市更新 的开发与运营。这种方式可以优势互补，提高项目开发的成功率。
托管改造
企业可以接受地方政府或者业委会的委托，对旧城区进行改造和提升 。这种方式可以为企业带来一定的业务量和利润。
操作模式对比分析
市场化的城市更新项目
在这种项目中，企业作为开发商，主导项目的开发与运营。政府主要提供政策支持和土地 供应。企业需要具备较高的开发能力和运营能力，风险较大，但收益也相对较高。
政府引导的城市更新项目
在这种项目中，政府引导资金和资源，企业作为项目开发者或运营商参与其中。政府的作 用主要是提供政策和土地，而企业则需要提供资金、技术和运营经验。这种模式的的风险 相对较小，但收益也相对较低。
社会公益性的城市更新项目
在这种项目中，企业作为公益性组织的一种形式，通过参与城市更新项目实现社会公益目 的。例如，企业可以开展旧城区的改造和提升工作，提高居民的生活质量，但这种项目的 收益较低甚至可能亏损。
资金筹措与管理
确定资金筹措方案
城市更新项目需要大量的资金投 入，因此需要确定资金筹措方案 ，包括自有资金、金融机构贷款 、政府补贴等。
确定资金管理方案
根据资金筹措方案，制定资金管 理方案，包括资金使用计划、资 金监管、收益预测等。
《城市更新案例》课件
节能设计
采用节能材料和绿色建材 ，降低建筑能耗，提高建 筑能效。
绿色建材
推广使用可再生、可循环 利用的绿色建材，减少对 环境的污染和破坏。
绿色认证
鼓励建筑项目通过绿色建 筑认证，提高建筑环保标 准和可持续性。
社区参与在城市更新中的作用
居民参与
鼓励居民参与城市更新项目，反映居民需求和意 见，提高更新项目的针对性和满意度。
城市更新需关注文化传承
在城市更新过程中，应注重保护和传承城市的历史文化，避免过度 商业化对传统文化的冲击。
城市更新需加强公众参与
城市更新项目涉及居民切身利益，应加强公众参与，充分听取居民 意见，提高城市更新的社会认同度。
对未来城市更新的建议与展望
制定更加科学合理的城市更新规 划
在未来的城市更新中，应制定更加科学合 理的规划，注重整体性、协调性和可持续 性。
04
城市更新的未来趋势
智慧城市在城市更新中的应用
01
02
03
智慧交通
通过智能交通管理系统， 优化交通流量，提高道路 通行效率，减少拥堵现象 。
智慧能源
推广可再生能源应用，建 设智能电网，实现能源的 合理配置和高效利用。
智慧环保
运用物联网技术，实时监 测环境质量，提高环境治 理的精准度和效率。
绿色建筑在城市更新中的推广
城市更新中的文化保护
文化保护的意义
城市文化是一个城市的灵魂，保 护城市文化对于维护城市特色和
历史传承具有重要意义。
文化保护的挑战
城市更新中往往面临文化保护与开 发的矛盾，如对历史建筑、古迹等 的保护与城市改造的冲突。
文化保护的方法
文化保护需要政府、企业和居民共 同努力，制定相关法律法规，加强 监管力度，同时鼓励社会各界参与 文化保护工作。
【培训】城市更新实操要点与经验分享
第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
西政地产合金作融协研议究各院部分：
西政地产金融研究院
西政地
1 标题
2 背景、目的、首部
3 项目概况
4 合作模式、原则 （5）权利义务（保证金等款项的支付、工作内容及程序等）
究院
（6）期限 西政地产金融研究院
7 违约责任
西政地产金融研究院
8 文本条款
西政地产金融研究院
董事会西决政议地产金融研究
西政地
时间：
院
地点：
主持人：
记录
人：
出席本次会议的董事会成员应到 人，实到 人。根据法律法规及本公司章程的有关规
定，出席会议的成员依照公司章程规定的程序，表决并通过以下决议事宜：
1、同意深圳市 片区占地约 万平方米的范围（详见附件一，最终范围以政府批准
的更新单元范围为准）进行拆除重建类城市更新并办理城市更新单元计划申报工作。 2、同意上述拟更新范围由我司作为申报主体并以我司名义进行城市更新计划申报等工作。
3、同意由我司与深圳市
有限公司签订《深圳市 片区城市更新项目委托申报协
究院议》（详见附件二），西将政更地新产计金划融申报研相究关院具体工作委托给深圳市 西政有地限产公金司融办研理， 究同
院 意该协议全部内容。如我司与深圳市
有限公司根据 街道集资办或
相关政府部门
出具的意见修改上述协议的，我司亦予以认可。
2. 拆迁清租问题
（1）避免清租问题的措施（开发商角度）
①通过出租方控制合同租赁期限； ②动态监控、承租经营性、大型物业
（2）通常的合同解除 ①解决思路； ②涉及补偿的内容； ③套路：做成本、税务筹划。
金3）融城研市究更院新中涉及的租赁合同无效西问政题。
城市更新项目操作程序
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
深圳市更新项目投资测算实操手册
《城市更新项目投资测算实操手册》⭕深圳市目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑二、城市更新项目投资测算的流程三、城市更新测算难点第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务一、测算表搭建的前提二、测算过程中改造类型面积占比的测算三、地价表的搭建与地价汇总四、案例测试第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979年正式建市，1980年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。
继2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。
城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
2009年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。
同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约5-8年。
（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。
陈楠 第二章 城市更新理论
❖ 叠合性
人们在城市中的活动模式，可以看作是一种复杂的相互作用与相互 关系的空间体现。可以说它们是在一定环境中，由场所的叠合所产生的， 并引起潜在的社会互动。旧城里，许多社会生活并置交织在一起，体现 了丰富浓郁的生活气息。
❖ 备弄
各院落和宅院侧面的一条通道，可 以让人从后院直达前门，无须穿门入屋。 作用：
主人、贵宾走正厅大道，备弄供妇女 和仆人行走。封建社会男尊女卑，长幼有
序，主仆分明，不得越雷池半步。由此可看 出封建社会对女性和平民的歧视。 紧急通道。如遇火势，人们可以利用备弄紧 急逃生、穿行救火。
第十二页，共76页。
秩序，其基本形式要素可理解为一个有系
统的架构，代表了中国的传统。
格网模式由于两种不同的目的，呈现出 两种不同的形态特征： ❖ 有中心的格网序列代表着中央控制和中央集权 的思想，如老北京城。
❖ 无中心的、开放式的格网序列代表着民 主自由和平等竞争的思想，如费城、米 列都城。
第四页，共76页。
1.2、街巷构成
第十页，共76页。
1.4、院落构成
（1）院的原型
❖ 传统民居分院依据：
宗法伦理观念（如位序、等级的尊卑和礼仪） 风水观念（如“蕴藏生气”、“向阳”等观念）
两者观念虽不同，但都具体体现在对称、正反、层层相抱等形式上。
第十一页，共76页。
（2）院的拓展
❖ 传统院落住宅单位
进——落（若干进）——住宅组团（若干落）——街坊单元（若干住宅组 团）
第二十页，共76页。
1.2、发展的内在机制 （1）调节机制 ❖ 自发调节机制
城市可以在结构不变的情况下，通过自发地调整空间组织内容和发挥 多种功能潜能，取得与新功能相互适应的关系。
城市更新实物手册
城市更新实务手册绪言自深圳市城市更新办法实施以来，深圳旧工业园区、旧城、旧村改造被推向了前所未有的高潮，许多产权人、开发商以极大地热情参与其中。
但一个项目是否具备更新条件，利润空间有多大，在更新过程中有哪些经济和法律风险，改造实施单位和产权人如何搭建一个合法、可行合作架构，项目范围内一些历史遗留的产权问题如何解决，拆迁补偿如何设计才能最大化的规避法律风险，当产权人或开发商即将启动更新项目时，这些问题都很现实的摆在我们面前。
广东联建律师事务所多年来一直致力于城市旧改法律业务，并积累了丰富的经验。
城市更新办法实施后，联建律师所即成立了城市更新法律部，专门致力于城市更新政策法规的研究工作，并借助非诉讼代理多家更新项目法律服务的便利，和政府相关主管部门保持持续、有效的沟通，熟知主管部门办事流程和细节。
现联建律师所根据以往的工作经验及近期对城市更新政策的研究成果，对城市更新实施过程中部分重要问题，编制了这本事务手册，以希望对申报单位、更新改造单位有所帮助！目录一、城市更新进展情况 (3)1、深圳开发建用地的利用情况 (3)2、城市更新活动的推进情况 (3)二、拆除重建类城市更新的法律渊源 (3)1、法律法规及规范性文件 (3)2、《国有土地上房屋征收和补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》的区别 (4)三、拆迁重建类城市更新最新立法动态 (4)（一）、《深圳市城市更新办法实施细则》（征求意见稿） (4)（二）、《关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定》（意见稿） (5)（三）、合作建房（意见稿） (5)四、拆除重建类城市更新项目申报（立项）阶段的法律实务 (5)（一）、做好项目现状分析和定位，把好门槛关 (5)1、准入条件 (5)2、硬性指标 (6)3、禁止性规定 (6)（二）如何形成申报主体 (6)1、权利主体和申报主体的区别 (6)2、单一主体的申报 (7)3、多权利主体的申报 (7)4、区分所有的项目如何形成申报主体 (7)5、城中村和旧屋村项目的申报 (7)(三)如何防止无效申报 (7)1、从规划层面对项目准确定位 (7)2、从土地层面分析论证，排除干扰项 (7)五、拆除重逢类城市更新项目拆迁补偿阶段的法律实务 (7)（一）、拆迁补偿协议权利主体的认定 (7)（二）、补偿方案的制定 (8)（三）、拆迁补偿协议内容应着重注意的问题 (8)（四）、几类特殊权利限制房屋的处理 (9)（五）、防止虚构租赁合同或扩大租金赔偿额、加建的问题 (9)（六）、协议签订之后再转让 (9)（七）、如何有效控制拆迁成本 (9)六、拆除重建类城市更新项目成本及利润核算 (10)（一）、各类别项目地价款核算 (10)（二）、公共用地问题 (11)（三）、保障房问题 (11)（四）拆迁补偿、安置、拆迁费用 (11)（五）前期活动、规划编制、公示、测绘、查丈等费用 (11)（六）、开发建设费用 (12)（七）、税费 (12)一、城市更新进展情况1、深圳开发建用地的利用情况建设用地的利用现状——接近极限2008年底，深圳市陆域面积1991平方公里，其中建设用地894平方公里，达到45%，比例系全国最高，已近极限。
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划(完整资料)
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划(完整资料）(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划目录一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计二、交易方案设计及税筹分析(一）方案一：拆迁／搬迁安置补偿（二）方案二:股权转让（三）方案三：资产转让(四)方案四:以不动产出资入股后转让股权（五）方案五：企业分立后转让股权（六）方案六：企业合并(合并目标企业)（七)方案七：境外股权转让三、操作模式及税费对比笔者按为响应小伙伴们的呼声,西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为２017年１0月份，具体时间请关注本公众号后续通知）,以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2０17〕６8号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。
根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本"有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。
一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少,也即税收优惠最多,因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式.尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。
与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。
实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。
除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。