城市更新项目地价测算案例
设计企业 城市更新典型案例
设计企业城市更新典型案例企业城市更新典型案例的设计需要考虑多个方面，包括项目背景、企业目标、设计方案、实施过程和效果评估等。
以下是一个设计企业城市更新典型案例的示例：案例名称：某老旧工业区城市更新项目项目背景：某老旧工业区位于城市中心地带，由于历史原因，该区域存在着大量废弃的工业厂房和破旧的居民区。
这些建筑已经长时间没有得到有效的维护和更新，导致环境恶劣，安全隐患突出，严重影响了当地居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这一状况，政府和企业合作开展了城市更新项目。
企业目标：本项目旨在将老旧工业区改造成为一个集创意产业、商业、居住和文化旅游于一体的新型城市综合体。
通过城市更新，提高区域整体环境品质，吸引创新企业和人才，促进城市经济发展和产业升级。
设计方案：在规划设计方面，首先对区域内的建筑进行分类评估，确定保留、改造和拆除的建筑。
保留和改造部分建筑，如具有历史价值的工业遗产，通过修缮和改造，将其转变为创意产业园区、艺术空间或文化展览馆等。
拆除部分破旧建筑，腾出空间用于建设公共绿地、广场和商业设施等。
在功能布局方面，将区域划分为不同主题的区域，如创意产业园区、商业街区、居住区和公共绿地等。
创意产业园区吸引设计、艺术、科技等领域的创新企业和人才入驻；商业街区提供购物、餐饮和娱乐等服务；居住区提供高品质的住宅和配套设施；公共绿地则为居民和游客提供休闲和娱乐空间。
实施过程：在实施过程中，企业与政府、社区居民和其他利益相关方进行广泛沟通与合作。
制定详细的实施计划，包括拆迁安置、建设时序、资金筹措等方面。
在施工过程中，注重环境保护和文化遗产的保护工作。
效果评估：项目完成后，对城市更新的效果进行评估。
通过收集数据、调查问卷和实地考察等方式，评估项目的社会效益、经济效益和环境效益。
根据评估结果，及时总结经验教训，为后续的城市更新项目提供借鉴。
总之，设计企业城市更新典型案例需要综合考虑项目背景、企业目标、设计方案、实施过程和效果评估等多个方面。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳城市更新项目地价测算实操
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住（除保障房） 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权 属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划“相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
城市规划设计计费案例解析
城市规划设计计费案例解析城市规划设计的重要性不言而喻，它关乎城市的发展和人民的生活质量。
而在城市规划设计中，计费则是一个关键的环节。
本文将通过一个城市规划设计计费的案例来进行解析，以探讨如何合理、准确地制定城市规划设计计费。
案例背景某市是一个发展迅速的城市，面临着城市规划更新的需要。
市政府决定委托专业规划设计机构进行城市规划设计，并制定相应的计费方案。
计费标准该市采用了基于建筑面积的计费方法，即按照规划设计用地的建筑面积计算费用。
具体计费标准如下：1. 商业用地：每平方米10元；2. 居住用地：每平方米5元；3. 工业用地：每平方米8元。
规划设计案例某商业区，占地面积为5000平方米，拟规划建筑总面积为10000平方米。
根据市政府的计费标准，该设计案例的计费应如何进行？解析与计算按照计费标准，首先需要明确商业用地的总费用和建筑面积：商业用地总费用 = 商业用地的建筑面积 ×计费标准= 5000平方米 × 10元/平方米= 50000元该商业区的建筑总面积为10000平方米，根据计费标准，商业用地占总面积的比例为5000/10000=50%。
因此，该商业区规划设计的计费费用为商业用地总费用的50%：商业区规划设计计费费用 = 商业用地总费用 ×占比= 50000元 × 50%= 25000元以上是本文对于商业区规划设计计费的解析和计算示例。
在实际操作中，根据城市的具体情况和发展需求，计费方法和标准也会有所差异。
因此，在制定城市规划设计计费方案时，需要结合实际情况进行灵活调整。
结论城市规划设计计费是一个复杂而重要的环节，直接影响到规划设计的质量和可行性。
在制定计费方案时，需要综合考虑城市的经济情况、人口规模、土地利用情况等因素，确保计费标准合理、公正。
通过本文对于城市规划设计计费案例的解析，我们了解了如何根据计费标准进行准确的计算。
同时也明确了在实际操作中，计费方案需要进行合理调整，以满足城市的实际需求和发展目标。
城市更新项目的成功案例分析
城市更新项目的成功案例分析随着城市发展和居民需求的变化，城市更新项目成为了提升城市形象、改善居民居住环境的重要方式。
本文将以几个成功的城市更新项目为例，分析其背后的关键因素和成功经验，为城市更新项目的规划和实施提供一定的借鉴。
案例一：纽约高线公园（The High Line）纽约高线公园是由一条废弃的高架铁路改造而成的城市公园。
通过细致的规划设计和与当地社区的合作，该项目成功地将一片废弃区域转变为休闲娱乐的场所，为居民提供了新的户外活动空间。
关键因素包括：精确的规划，注重景观与文化元素的融合，以及与当地社区的密切合作。
项目在世界范围内获得了广泛的赞誉，吸引了大量游客和投资者，同时也带动了附近地区的经济发展。
案例二：西安大雁塔文化景区西安大雁塔文化景区是一座历史文化遗迹的保护与更新项目。
通过对大雁塔及其周边环境的保护和改造，该项目实现了文化遗产的保护和文旅产业的发展。
关键因素包括：尊重历史文化，注重保护措施的科学性和合理性，以及有效的宣传推广策略。
通过与当地政府、专业机构和企业的协作，该项目成功地实现了历史文化遗产的保护和城市形象的提升。
案例三：新加坡滨海湾花园（Gardens by the Bay）新加坡滨海湾花园是一项综合性的城市更新项目，通过建设巨大的公园和温室，使城市增加绿地面积，改善生态环境，并提供休闲娱乐场所。
关键因素包括：科学规划和设计，注重生态环境的恢复和保护，以及有效的公众教育和参与。
该项目成功地提高了城市的可持续性和生态价值，成为新加坡的地标性景点之一。
根据以上案例的分析，可以得出一些城市更新项目成功的经验和教训。
首先，精确的规划和设计是保证项目顺利实施的基础。
其次，注重文化和生态环境的保护与融合是提升城市形象的重要手段。
此外，积极与当地社区、政府和企业进行合作，共同参与项目的规划和实施，可以更好地解决各方面的需求和利益，并增加项目的可持续性和成功率。
综上所述，城市更新项目的成功离不开科学规划、注重文化和生态环境的保护与融合，以及与当地社区的紧密合作。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例
2023年我国城市更新产业升级十大优秀案例2023年，我国城市更新产业升级迎来了新的发展机遇，各地纷纷涌现出一批优秀的案例。
本文将从深度和广度的角度，对这些优秀案例进行全面评估和探讨，以期为读者带来有价值的信息和启发。
我将共享自己对这一主题的个人观点和理解，希望能够为读者提供更多思考和参考。
1. 案例一：上海苏河湾上海苏河湾作为城市更新的典范，通过规划和建设，将原有的老旧厂房和仓库，成功转化为高端商业、办公和居住区域。
在此过程中，注重文化遗产保护和创意产业的引入，为城市注入了新的活力和创意。
2. 案例二：广州珠江新城珠江新城作为广州的CBD核心区，通过城市更新和产业升级，成功构建起现代化的商业、金融和文化中心。
在更新过程中，更加注重城市规划和生态环境的保护，为城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
3. 案例三：北京798艺术区北京798艺术区是我国知名的创意产业聚集区，通过对原有厂房的改造和创意产业的引入，成功将这一区域打造成集艺术、设计、创意产业于一体的特色文化区域。
这种成功的城市更新案例，为其他城市提供了借鉴和参考。
4. 案例四：成都出云湖成都出云湖作为成都市的城市更新项目，以生态优先和创新发展为理念，通过对湖区的整体规划和建设，成功打造了城市生态休闲的新景观。
这一案例充分体现了城市更新与产业升级的融合发展模式，为其他城市提供了有益的借鉴。
5. 案例五：深圳前海深圳前海作为国家级综合改革试验区，通过城市更新和产业升级，成功打造了具有国际影响力的自由贸易港和金融创新中心。
在此过程中，更加注重科技创新和人才吸引，为城市的转型升级注入了新的动力。
6. 案例六：杭州西湖杭州西湖作为杭州的城市名片，通过城市更新和产业升级，成功打造了集旅游、休闲、文化于一体的独特景区。
在此过程中，更加注重传统文化保护和创新发展，为城市的软实力提升做出了重要贡献。
7. 案例七：武汉东湖武汉东湖作为武汉市的城市更新项目，以综合发展和功能提升为目标，成功打造了城市新的发展极，成为了城市的新亮点和新动力。
城市更新拆赔比测算
3万/㎡，更新后价值可置换办公物业2000㎡，则：
拆赔比= 2000/3000= 0.67
大家好
9
拆赔比测算
➢ 测算方法
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估项目价格的方法。公式为：
V＝A－B－C
式中:
• 工业厂房一般按照一定的拆赔比置换为产业用 房，可经过双方协商，置换为办公用房、及配 套商业、商务公寓等。
产权+货币
• 以产权置换为拆迁补偿的主要内容，以 货币补偿和小面积产权增购为补充。
• 最常见的拆赔方式。
4
“工改工”介绍
➢ 政策依据
1) 国家各有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定； 2) 深圳市地方税务局颁布的关于房地产开发税费的规定； 3) 深圳市建设工程造价管理站公布的有关工程定额和技术经济指标； 4) 《全国建筑安装工程工期定额》（中国计划出版社出版）； 5) 《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令（第290号））；
大家好
5
03 市场案例
市场案例
0000...659.5827 ➢ 常见拆赔比
0.6
平均拆赔比
高频拆赔比
1.0
平均拆赔比
高频拆赔比
0.4
平均拆赔比
高频拆赔比
0.5
平均拆赔比 大家高好频拆赔比
厂房置换住宅 厂房置换研发/配套 厂房置换商业 7宿舍置换住宅
04 拆赔比测算
拆赔比测算
➢ 产权置换
• 以业主拥有的原物业建筑面积和对应的土地使用权面积为基数，根据约定的置换比例， 返还一定面积的建成后物业给原业主作为补偿。
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例广州市作为我国南方的重要城市，近年来在城市更新方面取得了显著成果。
城市更新项目不仅改善了城市面貌，还促进了经济发展。
在进行城市更新项目投资时，财务测算是至关重要的一环。
本文将通过一个具体的案例，为您解析广州市城市更新项目投资财务测算的过程。
一、案例背景本项目位于广州市某核心区域，占地面积约10万平方米，原用途为工业用地。
根据广州市城市更新政策，该地块拟进行更新改造，规划用途为商业、住宅、办公等综合用地。
项目总投资约为20亿元。
二、财务测算方法1.投资估算投资估算包括土地成本、建设成本、开发费用、销售费用、管理费用、财务费用等。
根据市场行情及项目实际情况，对各项成本进行合理估算。
（1）土地成本：本项目土地取得成本约为8亿元。
（2）建设成本：包括建筑安装工程费、设备购置费等，估算约为6亿元。
（3）开发费用：包括规划、设计、报批、招投标等费用，估算约为1亿元。
（4）销售费用、管理费用、财务费用：根据行业平均水平，分别估算为0.5亿元、0.3亿元、0.2亿元。
2.收入预测根据项目规划及市场情况，预测项目销售收入。
本项目预计可实现销售收入约为30亿元。
3.税费计算根据国家及地方相关政策，计算项目应缴纳的税费。
主要包括土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
4.盈利分析通过投资估算、收入预测及税费计算，分析项目的盈利能力。
主要指标包括静态投资回收期、财务内部收益率、净现值等。
三、案例分析1.投资估算合理性分析本项目的投资估算较为合理，各项成本均根据市场行情及项目实际情况进行估算，保证了测算结果的准确性。
2.收入预测可靠性分析本项目收入预测充分考虑了市场情况及项目规划，预测结果较为可靠。
3.盈利能力分析本项目具有较高的盈利能力，静态投资回收期约为5年，财务内部收益率约为15%，净现值约为5亿元。
四、结论通过本案例的财务测算分析，可以看出广州市城市更新项目投资具有较高的经济效益。
城市更新政策与地价评估
• 为什么需提供部分用地或物业用于公益性用途？
• 政策解读：存量工业用地盘活是从上海城市发展的总体目 标和地区协调发展的需要出发，以规划为引导，中心城区 通过存量工业用地盘活，增加公共绿地、公共空间和公共 服务设施；产业园区根据科技创新中心建设、高新技术和 “四新企业”等发展规划，按照构建科技产业商务社区要 求，加大科技创新平台、众创空间建设，增加公共租赁公 寓、教育文化场所、商业服务设施和公共开放空间等配套 服务功能，促进产业能级提升和转型发展，实现城市功能
38.30%
城市绿化覆盖率
70%
64.50% 58.70%
39.59%
20%
0% 上海
香港
东京 新加坡 全国平均
人均公园面积（平方米/人）
8
6.52
5.91
6
4
3.11
2
0.93
0
上海
首尔都市圈 东京都市圈
广州
5.96 苏州
三、用地绩效不显著，建设用地利用总体水平和工业用地绩效与国际大都市存在较 大差距
2014年建设用地地均二三产GDP为7.81亿元/平方公里，仅为纽约的1/2 （2002年）、香港的1/7（2005年）。2013年地均工业生产总值45亿元/
平方公里，仅为纽约的1/2（2002年）、东京的1/4（2007年）。
亿元/平方公里 70 60 50
49.54
53.67
58.55
40 30 20
10 5.84
26.83 16.51 7.81
0 上海2010 上海2014 纽约2005 东京2005 首尔2005 巴黎2005 香港2005
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
城市更新项目应缴纳地价测算探讨——以深圳一城市更新项目为例
一
、
项 目背景 及基 本情 况
自《 更新办法》 施行以来 ， 市场单一主体 、 各社区采取自行改造或者与开发
根据《 更新办法》 ， 增 加 建 筑 面积 部 分 ， 按照 其 改 造 后 的功 能 和 土地 使 用 权 使用 期 限 以市场 评估 地 价标 准 计算 应缴 纳 的地 价 。 市场 评估 地 价采 取何 种 评估 技 术 路线 及 评 估方 法 ， 如采 用 一 种 还是 两 种 以 上 的评 估 方 法 ， 若 采 用 市 场 比较 法 ， 缺 少成 交 案例 的 区域 可 比案 例如 何确 定 ， 若 采 用 假设 开 发 法 ， 如 何 对建 成后 房 地产 市 场价 格 的预 测 等 ， 对项 目应 缴 纳 的地 价 影 响较 大 。在 当 前 政府 的宏 观 调控 背 景下 ， 项 目开 发受 限价 、 限购 、 限贷、 限户 型等 政 策影 响 ， 第 三方 市场 评 估机 构 及市 场 评估 地价 的 测算 标 准需 进一 步 明确 。
纳 的地 价值 得 探讨 。
万平 方 米 ， 规 划 建 筑 面积 约 ９ ７ 万平方米 ， 需 提供 给 政 府 独 立 占地 的基 础设 施 及 公 共服 务 设施 用 地 面积 １ ６ ． ７ 万平 方 米 ， 约 占总土 地 面积 的５ ０ ％， 主要 包 含道 路用地５ 万 平 方米 、 公共绿地０ ． ３ 万平方米 、 学 校用 地 ４ 万 平 方米 、 保 障性 住 房
规 划 设计
翻豳圜圈
城 市更新项 目应 缴纳地价测 算探讨
— —
以深 圳 一城 市 更 新 项 目为 例
摘要： ２ ０ ０ ９ 年， 在广东省“ 三 旧” 改造 政 策 的指 引下 ， 深圳 市政 府 以规 章形 式 出 台 了《 深圳 市 城 市 更新 办 法 》 （ 以 下简 称 《 更 新 办
城市更新中的房地产开发策略与成功案例与实际案例分享
城市更新中的房地产开发策略与成功案例与实际案例分享随着城市化进程的加速，城市更新已经成为现代社会中不可避免的一部分。
在城市更新过程中，房地产开发策略起到了至关重要的作用。
本文将探讨城市更新中的房地产开发策略，并分享一些成功案例以供参考。
一、地理位置优势的利用城市更新的过程中，选址是至关重要的。
开发商应充分利用地理位置优势，选择那些交通便利、资源丰富的区域进行房地产开发。
例如，位于市中心附近的废旧工厂区可以被重新开发成为高档住宅区，满足人们对于居住品质的追求。
成功案例：上海世博会后，世博园区被更新为世博源住宅区，充分利用了其紧邻黄浦江和便利交通的地理位置优势，成为市内高端住宅区。
二、功能改造与创新在城市更新中，开发商应该注重对旧有建筑功能的改造和创新。
将老旧仓库、厂房改造成为艺术区、文创园区等，既保留了历史文化遗产，又为城市带来了新的活力。
创新的功能改造能够吸引更多人流和商业资源，提升整个地区的价值。
成功案例：伦敦泰特现代美术馆，该美术馆原为一座电厂，经过改造成为现代艺术馆，成为伦敦重要的文化标志之一。
三、社区参与与可持续发展在房地产开发中，重视社区参与和可持续发展是一个成功的策略。
建立与居民的积极互动，听取他们的声音和需求，对于增进居民的满意度和社区的发展至关重要。
同时，注重可持续发展，减少对环境的影响，提高房地产项目的长期价值。
成功案例：新加坡樟宜机场第四航站楼，该航站楼注重可持续发展，通过太阳能、雨水收集等手段实现能源和水资源的节约，同时也提供了丰富的公共空间和舒适的旅客体验。
四、公共设施与社会责任在房地产开发中，注重公共设施建设和承担社会责任是取得成功的关键。
优质公共设施，如学校、医院、公园等，能够提升居民的生活品质，增加房地产项目的吸引力。
同时，开发商还需承担社会责任，关注弱势群体的需求，通过捐赠和公益活动回馈社会。
成功案例：北京奥林匹克公园，该项目不仅拥有奥体中心、鸟巢等世界知名的体育设施，还有大量的公共空间和休闲设施，成为全市居民休闲娱乐的热门场所。
【投资】城市更新测算表-房地产
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（4）临时安置补助费
功能类型
建筑面积（㎡）
现状住宅
154,000
现状商业
23,000
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（5）停产停业补助费
功能类型 现状住宅 现状商业 现状办公 现状工业
合计
建筑面积（㎡） 154,000 23,000 50,000 195,000 422,000
-
地块容积率 #REF! #REF! #REF!
建筑面积 （㎡） #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
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补偿费（万元） 6,160.00 1,150.00 2,500.00 3,900.00 13,710.00
补偿费（万元） 385.00 138.00 250.00 780.00
1,553.00
补偿费（万元） 693.00 414.00 5,400.00 877.50
7,384.50
补偿费（万元） 693.00 414.00 450.00 877.50
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分期应缴地价（政府地价）汇总表
一期
二期
三期
四期
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整个项目分期地价（政府地价）支付比例
一期
城市更新成本问题 案例
城市更新成本问题案例
城市更新成本问题是一个复杂的问题，涉及多个方面，包括拆迁补偿、基础设施建设、环境保护等。
以下是一个城市更新成本问题的案例，供参考：
某城市为了推进城市更新，计划拆除一栋老旧建筑，并建设一个新的商业中心。
该建筑物的所有者要求获得高额的拆迁补偿，而政府则认为该建筑物的价值较低，只愿意支付较低的补偿。
双方无法达成一致，导致该建筑物的拆除和商业中心的建设被推迟。
为了解决这个问题，政府需要对城市更新的成本进行合理的评估和控制。
政府可以聘请专业的评估机构对该建筑物的价值进行评估，并协商一个合理的补偿金额。
同时，政府还需要考虑商业中心的建设成本、基础设施建设成本、环境保护成本等因素，以确保城市更新的顺利进行。
此外，政府还需要通过制定合理的城市更新规划和政策，引导市场主体参与城市更新。
政府可以提供土地、税收等方面的优惠政策，吸引社会资本投入城市更新项目。
同时，政府也需要建立有效的监管机制，确保城市更新项目符合法律法规和规划要求，避免出现违法违规行为和浪费资源的情况。
总之，城市更新成本问题需要政府和社会各方的共同努力来解决。
政府需要制定合理的政策和规划，评估和控制城市更新成本，引导市场主体参与城市更新。
同时，市场主体也需要积极参与城市更新项目，共同推动城市的可持续发展。
土地收储与城市更新好的案例
土地收储与城市更新好的案例
土地收储与城市更新的成功案例有很多，以下是一些具有代表性的案例：
1. 上海杨浦区旧区改造：上海市政府通过土地收储的方式，对杨浦区旧区进行改造，将原有的老旧房屋进行拆迁，建设新的住宅小区，并引入市场化运作模式，吸引了多家开发商参与。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也促进了城市的发展和升级。
2. 深圳棚户区改造：深圳市政府通过土地收储的方式，对棚户区进行改造，将原有的棚户区拆迁，建设新的住宅小区，并保留部分原有建筑风貌。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也保留了城市的历史和文化。
3. 成都成华区土地整理：成都市成华区政府通过土地收储的方式，对成华区范围内的土地进行整理和开发，将原有的老旧房屋进行拆迁，建设新的住宅小区和商业设施。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也促进了城市经济的发展。
4. 北京朝阳区CBD区域改造：北京市政府通过土地收储的方式，对朝阳区CBD区域进行改造，将原有的老旧建筑拆迁，建设新的商业设施和高楼大厦。
该项目的实施，不仅改善了城市的形象，也吸引了大量的企业和人才入驻。
以上案例仅供参考，土地收储和城市更新需要因地制宜，根据当地的情况采取合适的策略和措施。
深圳市城市更新地价测算介绍
城市更新项目测算案例一
第一步 项目涉及住宅、商业、办公建筑功能，按照住宅、商业、
办公分别测算城市更新项目修正系数
第二步 按照公式计算项目地价 宗地地价＝∑（分用途市场价格×对应建筑面积×基础修正 系数×对应用途城市更新项目修正系数 ）
25
第一步：按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数
5
用地外的其余用地
国有已批用地改造为工业用地、物流仓储用地
国 地 国有 有已 已批 批居 用住 地、 （商 除业居服住在测、按多务商算比种业业次例用类服序地分型务6改摊的业中造，用存为地居）住改、造商为业居服住务、业商用业服务业用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
适用住宅 适用商业 适用办公 适用工业 用途修正 用途修正 用途修正 用途修正
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（二）城市更新用地供应后变更土地利用条件的地价
条款：2.1 土地利用条件变更情形
城市更新用地已签订供应合同的土地，变更土地利用条件的，应补缴地价＝ ∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)–∑(土地的 市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)
不再使用更新项 目系数
0.1
0.18 0.15
/
经济 组织及其继受单位且权属未转移的
0.69%
79.98% 12.46% 1.33% 5.54%
深圳城市更新项目地价测算实操
最后，汇总项目各建筑功能地价，算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
工改类拆除重建城市更新地价测算
专题分享：拆除重建类城市更新地价测算——工改类目录21政策梳理案例2017年11月29日，深圳市规土委发布了关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）的条文草案和说明，对《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）中“第4章密度分区与容积率”的相关内容进行了优化调整1、对应城市结构中的中心体系，各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区、三区2、缩小了原特区内密度一区的范围，增加了原特区外密度一区、二区的范围3、适度提高城市开发总量，除密度一区、二区外，将大部分城市建设区纳入密度三区；同时对密度四区、五区进行了明确的界定与严格的管控，密度四区主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区，密度五区主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。
4、取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。
旧版密度分区地块“容积”与地块“容积率”1、将地下空间中规定建筑面积纳入“容积”统一管理本次引入的“容积”明确为容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积2、地块容积率，在原《深标》基础上，取消原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式，明确容积率为：容积率=容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积新版深标对各类用地密度分区容积率调整，其中工业用地取消容积率上限旧版工业用地地块容积率指引物业类型容积率1、普通工业用地（M1)上限42、新型产业用地（M0)6上限1、居住用地，密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2，包括全市近90%的居住用地；小幅提高密度四区的居住基准容积率，由2.2提高至2.5；继续落实密度五区管控，居住用地基准容积率及上限维持不变2、商业服务业用地，取消了商业服务业用地的容积率上限，除密度一区外，对其它分区的基准容积率均有小幅提高3、工业用地与物流仓储用地，统一工业用地与物流仓储用地对应不同密度分区的基准容积率，取消原来的容积率上限，两类用地的基准容积率规定基本相同，进一步适应市场对产业的发展需求新版工业用地地块容积率指引分级密度分区M0新型产业用地基准容积率M1普通工业用地基准容积率1密度一、二、三区4.0 3.52密度四区 2.5 2.03密度五区2.01.5工业区块线解读深圳市工业区块线管理要求（试行）一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外,原则上不得作为其他非工业用途，线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）工业红线：是保障宝安区产业长远发展的工业用地底线，主要为法定图则规划的工业用地和物流仓储用地。
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城市更新项目地价测算案例
一、现状用地及权属性质
项目范围占地面积95161.03平方米，其中非农建设用地4578.07平方米，旧屋村用地26679.73平方米，未征未转土地63903.23平方米。
二、项目改造规划
规划范围总用地面积约96283平方米，用地整合后二类居住用地面积约65424平方米，所占比例约为67.95%，体育用地面积约10228平方米，所占比例约为10.62%，小学用地面积约11300平方米，所占比例约为11.74%，道路用地面积约8978平方米，所占比例约为9.32%，生产防护绿地353平方米，所占比例约为0.37%。
图：长坑村土地整备项目用地整合方案建议
规划范围的总建筑面积327804㎡（计容积率建筑面积），其中住宅建筑面积为307371㎡、商业建筑面积为14453㎡、公共配套设施建筑面积5980㎡；容积率3.9。
经济指标详见下表：
表：规划范围用地拟规划技术经济指标
三、项目基准地价
住宅基准地价取值1732元/㎡，商业基准地价取值2086元/㎡。