城市更新项目经济测算方法讲解
城市更新项目的经济评估与规划
城市更新项目的经济评估与规划随着城市化进程的加速，城市更新项目在许多城市中成为了一种常见的现象。
城市更新旨在通过对旧城区的改造和升级，提升城市的整体形象和功能，以适应社会经济发展的需要。
然而，城市更新项目的经济评估与规划是确保项目顺利进行和取得成功的重要环节。
本文将探讨城市更新项目的经济评估与规划的重要性，并介绍一些常用的方法和工具。
城市更新项目的经济评估是对项目的投资回报和经济效益进行评估和分析的过程。
通过经济评估，可以确定项目的可行性和潜在风险，为决策者提供科学的依据。
首先，经济评估可以帮助决策者了解项目的投资成本和预期收益。
这有助于评估项目的可行性，避免投资过大或过小，从而优化资源配置。
其次，经济评估还可以预测项目的经济效益，如就业机会增加、税收收入增加等。
这些信息对于政府和投资者来说都是非常重要的，可以帮助他们做出明智的决策。
在进行城市更新项目的经济评估时，常用的方法包括成本效益分析、风险评估和社会影响评估等。
成本效益分析是一种常用的方法，通过比较项目的成本和效益，评估项目的投资回报。
这可以帮助决策者确定项目是否值得投资，并为项目的实施提供参考。
风险评估是另一个重要的环节，它可以帮助决策者了解项目可能面临的风险和不确定性，并采取相应的措施来降低风险。
社会影响评估则是评估项目对社会的影响，包括经济、环境和社会等方面。
这有助于决策者了解项目的可持续性和社会接受度，从而制定相应的政策和措施。
除了经济评估，城市更新项目的规划也是非常重要的。
城市更新项目的规划是指对项目进行整体布局和设计的过程。
规划的目标是实现城市的可持续发展和提升城市的整体品质。
在进行城市更新项目的规划时，需要考虑多个方面的因素，如土地利用、交通规划、环境保护等。
首先，土地利用是城市更新项目规划的核心。
通过合理规划土地的利用方式，可以实现土地资源的最大化利用，提高城市的空间效率。
其次，交通规划也是城市更新项目规划的重要内容。
合理规划交通网络和交通设施，可以提高城市的交通效率，减少交通拥堵，提升居民的出行体验。
深圳城市更新项目地价测算实操
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住（除保障房） 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权 属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划“相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
城更新项目成本核算方法
城市更新项目成本及利润核算法律实务xx经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、xx 项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plotratio ，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即：1、PR≤2.5的部分,免地价；2、2.5<PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR>4.5的部分,公告基准地价的100%。
1/ 8对该条款的理解，应注意以下几个方面：1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；2、应准确理解xx 的概念和外延：1）、xx 的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
深圳城市更新项目地价测算实操
最后，汇总项目各建筑功能地价，算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
城市更新规划的社会经济效益评估
城市更新规划的社会经济效益评估近年来，城市更新规划成为了许多城市发展的重要议题。
城市更新规划旨在通过改造老旧的城市区域，提升城市的整体形象和功能，改善居民的生活环境。
然而，城市更新规划需要耗费大量的资源和资金，因此对其社会经济效益进行评估显得尤为重要。
一、城市更新规划的背景和意义城市更新规划的背景可以追溯到城市化进程中老旧城区的出现。
随着城市化的加速，许多城市的老旧城区面临着严重的问题，如基础设施老化、环境污染、住房短缺等。
这些问题不仅影响居民的生活质量，也制约了城市的可持续发展。
因此，通过城市更新规划改造老旧城区，可以提升城市的整体品质和竞争力，为居民提供更好的生活条件。
城市更新规划的意义主要体现在以下几个方面。
首先，城市更新规划可以改善城市的环境质量。
通过拆除老旧建筑、改善交通设施、增加绿化面积等措施，可以减少环境污染，提升城市的生态环境。
其次，城市更新规划可以改善居民的生活条件。
通过建设更舒适的住房、提供更多的公共服务设施，可以提高居民的生活质量。
最后，城市更新规划可以促进城市经济的发展。
通过引入商业、文化等新兴产业，可以吸引更多的投资和人才，推动城市经济的转型升级。
二、城市更新规划的社会经济效益评估指标评估城市更新规划的社会经济效益需要制定一套科学合理的评估指标体系。
以下是一些常用的评估指标。
1. 经济效益指标：包括城市更新项目的投资回报率、就业创造能力、税收贡献等。
投资回报率是评估项目经济可行性的重要指标，可以通过计算项目的投资成本和预期收益来得出。
就业创造能力和税收贡献则可以反映项目对当地经济的拉动作用。
2. 社会效益指标：包括居民生活质量改善、社会公平性提升等。
居民生活质量改善可以通过调查居民的居住条件、教育医疗等公共服务设施的改善情况来评估。
社会公平性提升可以通过调查居民的收入分配情况、社会福利保障等指标来评估。
3. 环境效益指标：包括环境质量改善、资源利用效率提升等。
环境质量改善可以通过监测空气质量、水质状况等指标来评估。
城市更新项目 概算
城市更新项目概算1. 引言城市更新项目是指对城市城区的老旧建筑和基础设施进行改造和升级，以提升城市的形象、增加城市的吸引力和改善居民的生活环境。
本文将对城市更新项目的概算进行详细的探讨，为相关决策提供参考。
2. 城市更新项目的需要和目标2.1 需要随着城市的不断发展，一些老旧的建筑和基础设施逐渐陈旧和落后，不再满足城市发展的需求，甚至存在安全隐患。
因此，通过城市更新项目对这些老旧建筑和设施进行改造和升级，是迫切需要的。
2.2 目标城市更新项目的目标主要有三个方面： 1. 提升城市的形象和吸引力，增强城市的文化底蕴和特色。
2. 改善居民的生活环境，提供更优质的住房和就业机会。
3. 推动城市经济的发展，促进城市的可持续发展。
3. 城市更新项目概算的内容和方法3.1 概算内容城市更新项目概算主要包括以下几个方面： 1. 建筑改造：对老旧建筑进行结构加固、外立面改造、空间重划等工程。
2. 基础设施升级：包括路网、供水、供电、排水等基础设施的改造和扩建。
3. 公共设施建设：如建设公园、健身设施、文化娱乐场所等，以提供更好的公共服务和居住环境。
4. 绿化建设和景观改造：通过绿化带和景观设计，提升城市的生态环境和美观程度。
5. 社区服务设施建设：建设学校、医院、超市等社区服务设施，提供便利的生活条件。
3.2 概算方法城市更新项目概算可以采用以下几种方法： 1. 实地勘察和测量：对需要改造的建筑和设施进行实地勘察，测量其面积、长度、容积等参数，以确定施工量和材料需求。
2. 价值评估和成本估算：对需要改造的建筑和设施进行评估，确定其当前价值和改造成本，以作为概算的依据。
3. 参考类似项目的经验数据：可以参考过去类似项目的概算数据和成本情况，作为概算的参考值。
4. 与承办商和专业人士的讨论：与承办商和相关专业人士进行沟通和讨论，了解他们对项目概算的看法和建议，综合考虑后确定概算。
4. 概算的编制和报告4.1 概算编制步骤概算的编制可以按照以下步骤进行： 1. 收集项目信息：收集项目相关的基本信息、设计图纸和技术规范等资料。
城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法
城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法随着城市化进程的不断推进，城市综合体的建设日益成为城市发展的重要方向。
城市综合体不仅可以提供商务、娱乐、休闲等多种功能，还能够推动城市经济的发展，促进社会和谐稳定。
因此，对城市综合体建设的经济效益和社会效益进行测算具有重要意义。
本文将介绍城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法。
第一部分经济效益的测算方法经济效益是城市综合体建设的重要评估指标之一，通常包括产值、利润、税收等。
下面将介绍几种常见的经济效益测算方法。
一、总体测算法总体测算法是运用国民经济核算原理对城市综合体建设的全部经济效益进行估算和统计。
该方法依据城市综合体建设过程中的投入产出关系，计算出综合体在建设、运营和消亡周期内的总经济效益，包括直接效益和间接效益。
由于该方法需求数据较为全面和精确，适用性不高。
二、成本估算法成本估算法是根据建设项目的预算，针对直接经济效益进行预估，包括固定成本、可变成本、运营成本等。
此外，还可以通过成本-收益分析法，对建设后的综合体产生的经济效益进行分析。
该方法适用性较高，但需要预测准确的投资成本和收益。
三、群体作用分析法群体作用分析法是以预测产生的效益为基础，通过对建设综合体与周边经济的相互关系进行研究，预测综合体对于经济生态系统的整体影响。
该方法可用于评估综合体对于区域经济的激励效应、促进作用等，适用性较广。
第二部分社会效益的测算方法城市综合体建设的社会效益主要包括对社区、文化、环境、公共服务等方面的影响。
下面将介绍几种常见的社会效益测算方法。
一、社区满意度调查法社区满意度调查法是通过调查社区群体对综合体建设后的认知、评价和需求，从而测算综合体对社区的社会效益。
该方法可以得到一些客观的社会效益指标，如社区满意度、社区参与感等。
二、文化传承和提升测算法该方法主要是从文化价值的角度，对城市综合体的建设和运营过程进行评估，包括评估影响等方面。
此外，该方法还可通过对文化、历史等要素的分析，评估综合体对于文化继承、传承和提升的贡献。
城市更新项目规划中的经济可行性分析方法
城市更新项目规划中的经济可行性分析方法引言城市更新项目是指通过对城市中老旧、拆迁或废弃的建筑、基础设施进行改造、更新和再利用，以提升城市形象、改善居民生活环境、促进经济发展的一种城市发展模式。
在城市更新项目规划中，经济可行性分析是至关重要的一环。
本文将探讨城市更新项目规划中的经济可行性分析方法，以帮助决策者更好地评估项目的可行性和效益。
一、项目背景分析在进行经济可行性分析之前，首先需要对城市更新项目的背景进行分析。
这包括对项目所处的城市环境、市场需求、政策支持等因素进行综合考虑。
例如，项目所在城市的人口规模、经济发展水平、产业结构等都会对项目的可行性产生影响。
此外，政府对城市更新项目的政策支持程度也是项目可行性的重要因素之一。
通过对项目背景进行全面分析，可以为后续的经济可行性分析提供基础数据和参考依据。
二、投资成本评估城市更新项目的投资成本评估是经济可行性分析的核心内容之一。
投资成本包括土地购置费用、建筑物拆除费用、建设费用、装修费用等。
在评估投资成本时，需要综合考虑项目的规模、建设周期、施工难度等因素。
同时，还需要对投资成本进行风险评估，考虑可能出现的资金缺口、建设延期等风险因素，以确保项目的经济可行性。
三、收益预测收益预测是经济可行性分析的另一个重要方面。
在城市更新项目中，收益主要来自于项目的租金、销售收入、资本增值等。
在进行收益预测时，需要考虑项目的可持续性和市场需求。
例如，项目所在地的租金水平、销售市场的供需关系等都会对项目的收益产生影响。
此外，还需要对项目的经营管理费用、维护费用等进行预测和评估，以确保项目的收益能够覆盖成本，实现经济可行性。
四、风险评估在经济可行性分析中，风险评估是不可或缺的一环。
城市更新项目存在着各种风险，如市场风险、政策风险、技术风险等。
在进行风险评估时，需要全面考虑项目可能面临的各种风险因素，并对其进行定量或定性评估。
例如，对市场风险可以通过市场调研、竞争分析等方法进行评估；对政策风险可以通过政策研究、政策变动预测等方法进行评估。
城市更新项目投资测算实操手册
城市更新项目投资测算实操手册目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 (2)一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 (2)（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 (2)（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 (2)二、城市更新项目投资测算的流程 (3)（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 (3)（二）城市更新测算准备工作 (4)三、城市更新测算难点 (5)（一）项目总建筑量的确定 (5)（二）两房配建量的确定 (9)（三）地价测算 (10)第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务 (19)一、测算表搭建的前提 (19)（一）未来.规划指标的确定 (19)（二）当下.土地市场价格的确定 (21)（三）历史.合法用地面积及改造类型的确定 (21)二、测算过程中改造类型面积占比的测算 (22)（一）改造类型面积占比测算的重点说明 (22)（二）两种不同思路的对比与选择 (23)三、地价表的搭建与地价汇总 (25)（一）地价表搭建过程中横排与竖排注意事项 (25)（二）各改造类型/各规划功能对应地价表的搭建 (26)（三）地价的汇总 (29)四、案例测试 (30)城市更新项目投资测算实操手册第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。
继 2004 年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005 年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。
城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
城改项目地价评估方法
城改项目地价评估方法城改项目的地价评估呀，就像是给一块特殊的土地“算身价”呢。
一种常见的方法是成本法。
这就好比是把在这块地上花的所有钱都加起来。
比如说，土地原来的取得成本，像从政府那买地花了多少钱，或者是原来这块地的主人转让的时候收了多少钱，这都是基础。
然后呢，再加上在城改过程里投入的成本，像拆迁补偿款，这个可不能少算呀。
那些居民要搬到新的地方，得给人家合理的补偿，这部分钱就是土地成本的一部分。
还有那些基础设施建设的投入，修路呀，通水通电通气啥的，这些花费都要算进去，最后得出一个地价。
就像是给土地做了一个成本清单，然后说：“看，你这地值这么多钱呢，都是有依据的哦。
”还有市场比较法。
这就像是给土地找“小伙伴”对比。
看看周围类似的城改项目，它们的地价是多少。
比如说，旁边那个城改后的小区，土地价格卖出去是多少。
要是两个地方地理位置差不多，开发情况也类似，那就可以参考那个地价来评估这块地。
就像你去买东西，你会看看旁边摊位上类似的东西卖多少钱一样。
不过呢，也要注意它们之间的差异，要是一个靠近学校，一个没有，那肯定地价会有点区别啦。
收益还原法也很有趣。
想象一下这块城改后的土地以后能赚多少钱。
比如说这块地要建商业中心，那以后那些店铺的租金，写字楼的租金，这些收益都可以预估一下。
然后把这些未来的收益换算成现在的地价。
这就像是提前把土地未来能创造的财富给算清楚，然后根据这个来确定现在它值多少钱。
就好比你知道一只母鸡以后会下很多蛋，你就根据这些蛋的价值来确定这只母鸡现在的价值一样。
在城改项目地价评估的时候，这些方法有时候不是单独用的，可能会综合起来。
因为城改项目很复杂，只用一种方法可能不太准确。
就像给一个复杂的人画像，得从不同角度去画，这样画出来的像才更像本人嘛。
而且呀，评估的时候还要考虑政策因素呢。
政府要是对这个城改项目有特殊的扶持或者限制政策，地价也会受到影响。
比如说政府鼓励在这个区域建保障性住房，那地价可能就会和建商品房的地价有所不同啦。
城市更新项目经济测算方法讲解(精品干货)
十、案例演示
地价补缴
经测算，项目需补缴地价224,228万元，抵扣原值4017万元，契税6606万元，实际缴纳地价226,817万元
拆迁用地（㎡） 建设用地 综合容积率 计价面积核准 综合地价 地价系数
旧屋村 未征转 城中村
地 非农指标覆盖用地 未征转建成区
工改商用地
42241 0 0
60632.2
63,200
回迁面积
可售面积
326,910 18,000 88,296
344,910
31,180 794
101,356 120,960 113,176
30,124 12,570 121,179 531,339 397,590
十、案例演示
建安及售价预估
建安成本
参照城市广场二期项目结算，集团成本审核，本项目计容建安成本为6900元/平方米。 酒店建安成本（不含地价、财务费用）由酒店公司单独估算，为13289元/平方米。 住宅、商业、办公、公寓售价预估 1、南门墩项目周边市场情况如下：
米
பைடு நூலகம்
十、案例演示
规划要点 容积率9.61，拆建比2.38，可售比48.5% 商业包括集中式商业，沿街商铺，其中沿街商铺全部用于回迁 酒店规划计容面积30124平方米，客房300间套；4个餐厅；6间会议室
规划
总计容积率面积（㎡）
R
住宅（㎡）
商铺（㎡）
集中式商业（㎡）
C
办公（㎡）
公寓（㎡）
酒店（㎡）
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
城市更新 项目测算
城市更新项目测算1. 项目范围和目标确定：明确城市更新项目的范围和目标，包括地理区域、更新内容、预期效果等。
2. 现状评估：对项目区域进行详细的现状评估，包括土地利用、建筑状况、基础设施、人口状况等。
这有助于了解项目的起点和确定改进的需求。
3. 需求分析：通过与利益相关者的沟通和调查，确定社区、居民和其他利益相关者的需求和期望。
4. 规划和设计：根据项目目标和需求分析，制定城市更新的规划和设计方案。
这可能包括土地利用规划、建筑设计、交通规划、公共空间设计等。
5. 成本估算：对项目的各项成本进行估算，包括土地收购、拆迁、建筑施工、基础设施改善、咨询服务等方面的费用。
考虑到通货膨胀和市场波动等因素，确保成本估算的准确性和可靠性。
6. 收益预测：预测项目实施后的收益，如新增的房产价值、租金收入、增加的税收、改善的社区环境等。
这有助于评估项目的经济可行性。
7. 风险评估：识别项目实施过程中的潜在风险，并制定相应的风险管理策略。
这可能包括法律法规风险、市场风险、技术风险等。
8. 资金筹措：确定项目的资金来源，可能包括政府拨款、私人投资、贷款等。
制定合理的资金计划和还款计划。
9. 社会和环境影响评估：评估项目对社会和环境的影响，包括社区参与、社会包容性、环境保护等方面。
确保项目的可持续性和社会接受度。
10. 项目时间表：制定详细的项目实施时间表，包括各个阶段的时间安排和关键里程碑。
11. 监测和评估：建立项目的监测和评估机制，定期评估项目的进展情况，确保项目目标的实现，并根据需要进行调整。
城市更新项目的测算需要综合考虑各种因素，并根据具体情况进行灵活调整。
与专业团队合作，充分考虑利益相关者的意见，确保项目的可行性、可持续性和社会效益。
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例广州市作为我国南方的重要城市，近年来在城市更新方面取得了显著成果。
城市更新项目不仅改善了城市面貌，还促进了经济发展。
在进行城市更新项目投资时，财务测算是至关重要的一环。
本文将通过一个具体的案例，为您解析广州市城市更新项目投资财务测算的过程。
一、案例背景本项目位于广州市某核心区域，占地面积约10万平方米，原用途为工业用地。
根据广州市城市更新政策，该地块拟进行更新改造，规划用途为商业、住宅、办公等综合用地。
项目总投资约为20亿元。
二、财务测算方法1.投资估算投资估算包括土地成本、建设成本、开发费用、销售费用、管理费用、财务费用等。
根据市场行情及项目实际情况，对各项成本进行合理估算。
（1）土地成本：本项目土地取得成本约为8亿元。
（2）建设成本：包括建筑安装工程费、设备购置费等，估算约为6亿元。
（3）开发费用：包括规划、设计、报批、招投标等费用，估算约为1亿元。
（4）销售费用、管理费用、财务费用：根据行业平均水平，分别估算为0.5亿元、0.3亿元、0.2亿元。
2.收入预测根据项目规划及市场情况，预测项目销售收入。
本项目预计可实现销售收入约为30亿元。
3.税费计算根据国家及地方相关政策，计算项目应缴纳的税费。
主要包括土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
4.盈利分析通过投资估算、收入预测及税费计算，分析项目的盈利能力。
主要指标包括静态投资回收期、财务内部收益率、净现值等。
三、案例分析1.投资估算合理性分析本项目的投资估算较为合理，各项成本均根据市场行情及项目实际情况进行估算，保证了测算结果的准确性。
2.收入预测可靠性分析本项目收入预测充分考虑了市场情况及项目规划，预测结果较为可靠。
3.盈利能力分析本项目具有较高的盈利能力，静态投资回收期约为5年，财务内部收益率约为15%，净现值约为5亿元。
四、结论通过本案例的财务测算分析，可以看出广州市城市更新项目投资具有较高的经济效益。
城市更新中的规划方案经济可行性评估与财务分析
城市更新中的规划方案经济可行性评估与财务分析城市更新是指对老旧城区进行改造和升级，以提升城市形象、改善居民生活环境和促进经济发展。
在城市更新过程中，规划方案的经济可行性评估和财务分析是至关重要的环节。
本文将探讨城市更新中的规划方案经济可行性评估与财务分析的重要性，并介绍相关的方法和指标。
一、城市更新的经济可行性评估城市更新的经济可行性评估是指对规划方案进行全面的经济分析和评估，以确定其是否具备实施的可行性。
经济可行性评估主要包括市场需求分析、投资成本评估、收益预测和风险评估等内容。
首先，市场需求分析是经济可行性评估的基础。
通过调研和分析市场需求，可以了解城市更新项目的潜在受益人群和市场空间。
例如，对于商业综合体的更新项目，需要分析周边居民的购物需求、消费水平和消费习惯等因素，以确定项目的市场空间和潜在收益。
其次，投资成本评估是经济可行性评估的核心内容。
投资成本评估包括土地购置费用、建设和改造费用、设备采购费用等各项成本的估算。
通过合理的成本估算，可以评估项目的投资规模和资金需求，为后续的财务分析提供基础数据。
再次，收益预测是经济可行性评估的重要环节。
收益预测需要考虑项目的销售收入、租金收入、可持续经营收入等各项收益来源，并结合市场需求和竞争情况进行合理预测。
同时，还需要考虑项目的运营成本、维护费用等因素，以准确评估项目的盈利能力和回报周期。
最后，风险评估是经济可行性评估的必要环节。
城市更新项目面临的风险包括市场风险、政策风险、技术风险等多方面因素。
通过对风险的评估和应对措施的制定，可以降低项目的风险程度，提高项目的经济可行性。
二、城市更新的财务分析城市更新的财务分析是在经济可行性评估的基础上，对项目的财务状况和盈利能力进行深入分析和评估。
财务分析主要包括资金筹措、投资回报和风险控制等内容。
首先，资金筹措是城市更新项目的首要问题。
城市更新项目通常需要大量的资金支持，因此，确定合适的资金筹措方式和渠道至关重要。
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
片区更新的实施计划和经济测算内容
片区更新的实施计划和经济测算内容下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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棚改项目经济效益测算
棚改项目经济效益测算棚改项目是指对城市中老旧、不安全、无法正常居住的棚户区进行改造的项目。
棚改项目的经济效益测算是对该项目进行评估和分析，以确定项目的投资回报情况、经济效益和可行性。
棚改项目的经济效益测算是一个综合性的评估过程，需要考虑多个方面的因素。
首先，需要对棚改项目的投资规模进行评估，包括改造费用、基础设施建设费用、补偿费用等。
其次，需要对改造后的房屋销售价格进行估算，以确定项目的销售收入。
同时，还需要考虑项目的运营成本，如物业管理费、维修费等。
此外，还需要考虑项目的融资成本和税费等因素。
在进行经济效益测算时，需要考虑棚改项目的影响因素，如改造后的房屋需求情况、市场供需关系、政府政策等。
同时，还需要进行风险评估，如市场风险、政策风险、资金风险等。
这些因素将对项目的经济效益产生重要影响。
棚改项目的经济效益主要体现在以下几个方面。
首先，通过对棚户区的改造，可以提高居民的居住环境和居住质量，提高城市的整体形象和品质，增加城市的吸引力和竞争力。
其次，改造后的房屋可以提高房屋的价值和销售价格，增加项目的销售收入。
同时，改造项目还可以带动相关产业的发展，如建筑业、物业管理业等，增加就业机会和税收收入。
然而，棚改项目的经济效益也面临一些挑战和问题。
首先，由于改造后的房屋价格较高，可能导致购买力不足的居民无法购买新房，从而影响项目的销售和回报情况。
其次，由于棚户区的改造涉及到大量的资金投入和政府支出，可能对财政造成一定的压力。
此外，由于棚户区改造涉及到多个利益相关方，如居民、开发商、政府等，可能存在利益分配和协调问题，影响项目的实施和效益。
为了准确评估棚改项目的经济效益，需要进行详细的数据分析和模型建立。
可以利用现代经济学和财务管理的方法，结合实际情况进行测算和分析。
同时，还需要考虑不确定性因素和风险因素，进行风险评估和应对措施的制定。
棚改项目的经济效益测算是一个复杂而重要的评估过程，对于项目的可行性和投资回报情况具有重要意义。
深圳市城市更新地价测算介绍
城市更新项目测算案例一
第一步 项目涉及住宅、商业、办公建筑功能，按照住宅、商业、
办公分别测算城市更新项目修正系数
第二步 按照公式计算项目地价 宗地地价＝∑（分用途市场价格×对应建筑面积×基础修正 系数×对应用途城市更新项目修正系数 ）
25
第一步：按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数
5
用地外的其余用地
国有已批用地改造为工业用地、物流仓储用地
国 地 国有 有已 已批 批居 用住 地、 （商 除业居服住在测、按多务商算比种业业次例用类服序地分型务6改摊的业中造，用存为地居）住改、造商为业居服住务、业商用业服务业用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
适用住宅 适用商业 适用办公 适用工业 用途修正 用途修正 用途修正 用途修正
18
（二）城市更新用地供应后变更土地利用条件的地价
条款：2.1 土地利用条件变更情形
城市更新用地已签订供应合同的土地，变更土地利用条件的，应补缴地价＝ ∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)–∑(土地的 市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)
不再使用更新项 目系数
0.1
0.18 0.15
/
经济 组织及其继受单位且权属未转移的
0.69%
79.98% 12.46% 1.33% 5.54%
城市更新项目融资测算方法
城市更新项目融资测算方法哎呀，这话题听起来有点干巴巴的，不过我尽量把它说得有趣点。
咱们先从一个小故事开始吧。
记得有一回，我路过一个老街区，那地方啊，真是破旧不堪。
墙上的漆都剥落了，窗户上的玻璃也碎了不少，看起来就像个老爷爷，满脸皱纹，摇摇欲坠。
但是呢，听说政府要搞个城市更新项目，给这老街区来个大变身。
我心想，这事儿可不简单，得花不少钱吧？我就开始琢磨，这钱从哪儿来呢？怎么算这笔账呢？这可不就是城市更新项目融资测算方法嘛。
首先，得有个计划，就像咱们去超市买东西，得先列个清单。
城市更新也一样，得先搞清楚要干啥，比如修路、建公园、装新路灯，这些都要列出来。
然后，就得算算这些事儿得花多少钱。
这可不是随便拍拍脑袋就能决定的，得找专业人士来评估，比如建筑工程师、会计师啥的。
说到这儿，我得提个细节。
记得有次我去朋友家，他正忙着装修呢。
他给我看了一张清单，上面密密麻麻的全是数字，什么材料费、人工费、设计费，看得我眼都花了。
但朋友说，这是必须的，不然怎么控制预算呢？城市更新项目也是一样，得把每一分钱都算清楚。
接下来，就是找钱了。
这就像咱们平时攒钱买手机，得有个来源。
城市更新的钱，可能来自政府拨款、银行贷款，或者私人投资。
每种来源都有不同的条件和利率，这都得考虑进去。
举个例子，我有个亲戚是开小餐馆的，他想扩大店面，就去银行贷款。
银行的人就给他算了一笔账，告诉他每个月得还多少钱，利息是多少。
城市更新项目也是，得算清楚每个月或者每年得还多少钱，利息是多少，这样才能保证项目能持续进行。
最后，就是风险评估了。
这事儿就像咱们出门旅游，得买个保险，以防万一。
城市更新项目也得考虑风险，比如工程延期、成本超支，这些都得提前算进去，免得到时候手忙脚乱。
总之，城市更新项目融资测算方法，就像咱们日常生活中的理财一样，得有计划、有预算、有来源、有风险控制。
虽然听起来挺复杂的，但其实就是把每一分钱都算清楚，这样才能保证项目的顺利进行。
你看，这城市更新项目融资测算方法，其实就跟咱们过日子一样，得精打细算，才能过得舒坦。
城市更新中的规划方案经济评估与管理
城市更新中的规划方案经济评估与管理城市更新是指对城市中老旧、落后、不适应现代化需求的区域进行改造和升级，以提升城市的整体形象和功能。
随着城市化进程的加速，城市更新成为了许多城市发展的重要任务。
然而，在进行城市更新时，规划方案的经济评估与管理显得尤为重要。
城市更新的规划方案经济评估是指对城市更新项目的经济效益进行评估和分析，以确定项目的可行性和优先级。
经济评估主要涉及投资成本、预期收益、回报周期等方面的考虑。
通过经济评估，可以帮助决策者更好地了解项目的投资回报情况，从而做出科学合理的决策。
首先，经济评估需要对城市更新项目的投资成本进行准确估算。
投资成本包括土地购置费用、建设费用、设备购置费用等。
准确估算投资成本可以帮助决策者了解项目所需的资金规模，为后续的资金筹措提供依据。
其次，经济评估还需要对城市更新项目的预期收益进行评估。
预期收益包括土地增值收益、租金收益、就业增加带来的税收增收等。
通过对预期收益的评估，可以判断项目的盈利能力和回报水平，为投资者提供决策依据。
此外，经济评估还需要对城市更新项目的回报周期进行分析。
回报周期是指项目从投入到收益达到平衡所需要的时间。
回报周期的长短直接影响到投资者的投资决策。
一般来说，回报周期越短，项目的吸引力越大。
因此，经济评估需要对回报周期进行合理预测，为投资者提供参考。
除了经济评估，城市更新项目的管理也是至关重要的。
城市更新项目的管理涉及到项目的实施、监督和评估等方面。
良好的管理可以保证项目的顺利进行和高效完成。
首先，城市更新项目的管理需要建立科学合理的组织架构。
在项目实施过程中，需要明确各个部门和责任人的职责和权限，确保项目各个环节的协调和配合。
同时，还需要建立健全的沟通机制，及时解决项目中的问题和难题。
其次，城市更新项目的管理需要制定详细的实施计划。
实施计划包括项目的时间安排、工作任务分配、资源调配等。
通过制定实施计划，可以明确项目的目标和步骤，为项目的顺利进行提供保障。
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3、回迁营业税及契税 • 回迁营业税及附加：回迁物业在现状面积之内按建设成本价计算，超过现状面积按照
市场销售均价计算 • 回迁契税：回迁物业在现状面积之内免缴，超过现状面积按照市场销售均价计算
4、增值收益分成 只针对产业研发用房收缴，实行累进税率，售价低于2万元/平米免缴，2万-4万部分按 25%缴纳，超过4万部分按40%缴纳
配合部分：集团财务、集团成本、地产分公司
七、市场定位及售价
1、售价 采用现值评价原则，即为当前实际成交价，不考虑未来市场变化 2、持有物业的租金水平（酒店、集中式商业 ） 通过租金收益租售比（5%）反推售价 配合部分：集团营销、商业
八、销售及回迁税费
1、销售营业税及附加 销售物业的营业税、城建税、教育费附加、印花税，累计销售收入的5.65%
城市更新项目经济测算 方法与案例分享
报告框架
01 测算工作流程 02 项目基本资料 03 补偿条件及方案 04 规划指标
05 补缴地价 06 成本 07 市场定位及售价 08 相关税费 09 测算结果
10 案例演示与分享
一、测算工作流程
项目基本 资料
补偿条件 及方案
规划指标
补缴地价
测算结果
相关税 费
5、货币收购 按照每平米多少钱？不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等
6、临时建筑构筑物补偿 临建原则上货币补偿，道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付
四、规划指标
1、以专项规划批复指标为准
2、研究阶段，结合法定图则、上层次规划、单元规划控制以及拆建比进行预估
3、指标说明及使用 • 可建设用地 • 容积率 • 分业态指标（住宅、商铺、公寓、办公、酒店、产业研发及配套） • 特别注意：保障性住房（按照比例，考虑地铁规划、工业区改商住、非农指标占比综
合决定）、创新型产业用房提取（一般按5%） • 集中式商业（结合经营定位确定面积） • 产业研发用房面积及定位
配合部门：规划职能
五、补缴地价
1、地价政策 • 非农指标、城中村、征地返还用地、村红线图 • 旧屋村 • 国有已出让商住改商住 • 国有已出让工业改工业 • 国有已出让工业改商住 • 国有未出让用地 • 未征转用地
3、用地权属 1 非农建设用地(非农指标覆盖地、特区内村红线用地、征地返还用地） 2 旧屋村 3 国有已出让用地（工业、商住） 4 两规（三规）用地 5 已办理合法建筑产权用地 6 国有未出让用地 7 未征转建成区
4、其他 如建筑物年限等
配合部门：项目部、开发职能、合作方
三、补偿条件及方案
1、物业回迁比例 • 回迁业态、回迁比例 • 是否涉及480政策及补偿方案 • 无偿移交给股份公司物业 • 考虑祖屋、空地、有房产证的合法物业等特殊情况，回迁比例适当上调
市场定 位及售
价
成本估 算
二、项目基本数据
1、拆除范围 按照更新办法要求划定范围，以立项审批的范围为准，涉及到土地贡献率、合法用地占 比计算；
2、现状建筑面积 • 为满足拆迁补偿，需要按照住宅（有产权）、农民房、祖屋、商业（有产权、擅改）、
厂房（有证无证）、空地、进行分类统计； • 为满足地价计算，针对国有已出让用地上合法建筑，需要单独统计
九、测算结果及调整
1、投资收益率 • 按照当前市场售价计算，不低于中长期银行贷款利率（央行公布5年期贷款利率5.15%） • 二级开发内部收益率不低于15%
2、土地获取成本 拿地成本折合可售楼面地价不高于市场招拍挂价格
3、综合其他因素判断 • 集团投资战略 • 项目后期报批、专规、现场拆迁难度
十、案例演示
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
用地性质 旧屋村 未征转建成区
占地面积（㎡） 42,241 60,632.2
现状建筑面积（㎡） 100,000 219,605
物业类型
商业 住宅
2、过渡期补偿 根据不同业态的租金水平，设定过渡期补偿标准、期限（自收房之日起到回迁安置入伙）
3、装修补偿 • 住宅、商业装修补偿，工厂不考虑补偿 • 按照现状面积计算； • 货币收购不另行考虑装修补偿； • 业主可选择货币补偿或者同等价值的装修；
4、搬价及优惠 • 保障性住房及创新型产业用房免地价，建成后按照成本价移交给政府； • 商住类项目配建安居型商品房，按基准地价与市场评估价的算数平均值补缴地价，最
高不超过住宅基准地价； • 工改工项目配建安居型商品房，按住宅基准地价50%补缴地价。
五、补缴地价
3、地价计算方法 • 确定补缴地价用地权属的顺序：1城中村，2旧屋村，3国有已出让，4两规新三规处置
用地，5国有未出让零星用地 • 查询基准地价 • 选择评估地价 • 用地年限调整 • 已出让地块剩余地价计算
六、成本
1、主体建安 汇总成本价，包括基础、主体工程总包价、装修等 2、公建配套设施投入 根据土地出让合同约定，需要企业承担的学校、道路、管网等市政设施建设成本 3、其他费用 项目管理费、营销费 4、资金成本 35%自有资金，65%融资需要计算利息，按照实际投入分摊资金利息，以项目建成截止
标准（元/平米/月）
70 20
支付周期
48个月 48个月
工改商用地 旧住宅（商）用地 累计
11,273.2 7,526.8 121,673.2
7,245.6 16,558.96 343,410
装修补偿标准 回迁安置物业中提供等价值1000元/平方米装修，不另行支付现金补
偿。
临时过渡安置期补偿 临时过渡期安置期3个月，安置标准与过渡期安置标准一致。
物业回迁（现金收购）标准
物业类型
住宅 其中，祖屋
旧屋村 商业 空地 临建
回迁物业类型
住宅 住宅 住宅 商业 住宅
赔付比
1:1 1:1.5 1:1 1：0.6 1:1.5
货币收购标准 （元/平方米）
7000 7000 7000 7000 7000 300
签约奖励 签约奖励按照10元/平方米
搬迁费 搬迁费按搬迁费分搬出、搬进两次计算，折算成建筑面积为40元/平方