城市更新项目经济测算方法讲解
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2、免地价及优惠 • 保障性住房及创新型产业用房免地价，建成后按照成本价移交给政府； • 商住类项目配建安居型商品房，按基准地价与市场评估价的算数平均值补缴地价，最
高不超过住宅基准地价； • 工改工项目配建安居型商品房，按住宅基准地价50%补缴地价。
五、补缴地价
3、地价计算方法 • 确定补缴地价用地权属的顺序：1城中村，2旧屋村，3国有已出让，4两规新三规处置
城市更新项目经济测算 方法与案例分享
报告框架
01 测算工作流程 02 项目基本资料 03 补偿条件及方案 04 规划指标
05 补缴地价 06 成本 07 市场定位及售价 08 相关税费 09 测算结果
10 案例演示与分享
一、测算工作流程
项目基本 资料
补偿条件 及方案
规划指标
补缴地价
测算结果
相关税 费
合决定）、创新型产业用房提取（一般按5%） • 集中式商业（结合经营定位确定面积） • 产业研发用房面积及定位
配合部门：规划职能
五、补缴地价
1、地价政策 • 非农指标、城中村、征地返还用地、村红线图 • 旧屋村 • 国有已出让商住改商住 • 国有已出让工业改工业 • 国有已出让工业改商住 • 国有未出让用地 • 未征转用地
市场定 位及售
价
成本估 算
二、项目基本数据
1、拆除范围 按照更新办法要求划定范围，以立项审批的范围为准，涉及到土地贡献率、合法用地占 比计算；
2、现状建筑面积 • 为满足拆迁补偿，需要按照住宅（有产权）、农民房、祖屋、商业（有产权、擅改）、
厂房（有证无证）、空地、进行分类统计； • 为满足地价计算，针对国有已出让用地上合法建筑，需要单独统计
物业回迁（现金收购）标准
Leabharlann Baidu
物业类型
住宅 其中，祖屋
旧屋村 商业 空地 临建
回迁物业类型
住宅 住宅 住宅 商业 住宅
赔付比
1:1 1:1.5 1:1 1：0.6 1:1.5
货币收购标准 （元/平方米）
7000 7000 7000 7000 7000 300
签约奖励 签约奖励按照10元/平方米
搬迁费 搬迁费按搬迁费分搬出、搬进两次计算，折算成建筑面积为40元/平方
2、土地增值税 • 预征（住宅2%，非住宅3%） • 结算补缴
3、回迁营业税及契税 • 回迁营业税及附加：回迁物业在现状面积之内按建设成本价计算，超过现状面积按照
市场销售均价计算 • 回迁契税：回迁物业在现状面积之内免缴，超过现状面积按照市场销售均价计算
4、增值收益分成 只针对产业研发用房收缴，实行累进税率，售价低于2万元/平米免缴，2万-4万部分按 25%缴纳，超过4万部分按40%缴纳
标准（元/平米/月）
70 20
支付周期
48个月 48个月
工改商用地 旧住宅（商）用地 累计
11,273.2 7,526.8 121,673.2
7,245.6 16,558.96 343,410
装修补偿标准 回迁安置物业中提供等价值1000元/平方米装修，不另行支付现金补
偿。
临时过渡安置期补偿 临时过渡期安置期3个月，安置标准与过渡期安置标准一致。
5、货币收购 按照每平米多少钱？不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等
6、临时建筑构筑物补偿 临建原则上货币补偿，道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付
四、规划指标
1、以专项规划批复指标为准
2、研究阶段，结合法定图则、上层次规划、单元规划控制以及拆建比进行预估
3、指标说明及使用 • 可建设用地 • 容积率 • 分业态指标（住宅、商铺、公寓、办公、酒店、产业研发及配套） • 特别注意：保障性住房（按照比例，考虑地铁规划、工业区改商住、非农指标占比综
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
用地性质 旧屋村 未征转建成区
占地面积（㎡） 42,241 60,632.2
现状建筑面积（㎡） 100,000 219,605
物业类型
商业 住宅
3、用地权属 1 非农建设用地(非农指标覆盖地、特区内村红线用地、征地返还用地） 2 旧屋村 3 国有已出让用地（工业、商住） 4 两规（三规）用地 5 已办理合法建筑产权用地 6 国有未出让用地 7 未征转建成区
4、其他 如建筑物年限等
配合部门：项目部、开发职能、合作方
三、补偿条件及方案
1、物业回迁比例 • 回迁业态、回迁比例 • 是否涉及480政策及补偿方案 • 无偿移交给股份公司物业 • 考虑祖屋、空地、有房产证的合法物业等特殊情况，回迁比例适当上调
2、过渡期补偿 根据不同业态的租金水平，设定过渡期补偿标准、期限（自收房之日起到回迁安置入伙）
3、装修补偿 • 住宅、商业装修补偿，工厂不考虑补偿 • 按照现状面积计算； • 货币收购不另行考虑装修补偿； • 业主可选择货币补偿或者同等价值的装修；
4、搬迁费 住宅、商铺按照每户补偿，按照搬出搬入计算两次，一次性支付
九、测算结果及调整
1、投资收益率 • 按照当前市场售价计算，不低于中长期银行贷款利率（央行公布5年期贷款利率5.15%） • 二级开发内部收益率不低于15%
2、土地获取成本 拿地成本折合可售楼面地价不高于市场招拍挂价格
3、综合其他因素判断 • 集团投资战略 • 项目后期报批、专规、现场拆迁难度
十、案例演示
用地，5国有未出让零星用地 • 查询基准地价 • 选择评估地价 • 用地年限调整 • 已出让地块剩余地价计算
六、成本
1、主体建安 汇总成本价，包括基础、主体工程总包价、装修等 2、公建配套设施投入 根据土地出让合同约定，需要企业承担的学校、道路、管网等市政设施建设成本 3、其他费用 项目管理费、营销费 4、资金成本 35%自有资金，65%融资需要计算利息，按照实际投入分摊资金利息，以项目建成截止
配合部分：集团财务、集团成本、地产分公司
七、市场定位及售价
1、售价 采用现值评价原则，即为当前实际成交价，不考虑未来市场变化 2、持有物业的租金水平（酒店、集中式商业 ） 通过租金收益租售比（5%）反推售价 配合部分：集团营销、商业
八、销售及回迁税费
1、销售营业税及附加 销售物业的营业税、城建税、教育费附加、印花税，累计销售收入的5.65%
高不超过住宅基准地价； • 工改工项目配建安居型商品房，按住宅基准地价50%补缴地价。
五、补缴地价
3、地价计算方法 • 确定补缴地价用地权属的顺序：1城中村，2旧屋村，3国有已出让，4两规新三规处置
城市更新项目经济测算 方法与案例分享
报告框架
01 测算工作流程 02 项目基本资料 03 补偿条件及方案 04 规划指标
05 补缴地价 06 成本 07 市场定位及售价 08 相关税费 09 测算结果
10 案例演示与分享
一、测算工作流程
项目基本 资料
补偿条件 及方案
规划指标
补缴地价
测算结果
相关税 费
合决定）、创新型产业用房提取（一般按5%） • 集中式商业（结合经营定位确定面积） • 产业研发用房面积及定位
配合部门：规划职能
五、补缴地价
1、地价政策 • 非农指标、城中村、征地返还用地、村红线图 • 旧屋村 • 国有已出让商住改商住 • 国有已出让工业改工业 • 国有已出让工业改商住 • 国有未出让用地 • 未征转用地
市场定 位及售
价
成本估 算
二、项目基本数据
1、拆除范围 按照更新办法要求划定范围，以立项审批的范围为准，涉及到土地贡献率、合法用地占 比计算；
2、现状建筑面积 • 为满足拆迁补偿，需要按照住宅（有产权）、农民房、祖屋、商业（有产权、擅改）、
厂房（有证无证）、空地、进行分类统计； • 为满足地价计算，针对国有已出让用地上合法建筑，需要单独统计
物业回迁（现金收购）标准
Leabharlann Baidu
物业类型
住宅 其中，祖屋
旧屋村 商业 空地 临建
回迁物业类型
住宅 住宅 住宅 商业 住宅
赔付比
1:1 1:1.5 1:1 1：0.6 1:1.5
货币收购标准 （元/平方米）
7000 7000 7000 7000 7000 300
签约奖励 签约奖励按照10元/平方米
搬迁费 搬迁费按搬迁费分搬出、搬进两次计算，折算成建筑面积为40元/平方
2、土地增值税 • 预征（住宅2%，非住宅3%） • 结算补缴
3、回迁营业税及契税 • 回迁营业税及附加：回迁物业在现状面积之内按建设成本价计算，超过现状面积按照
市场销售均价计算 • 回迁契税：回迁物业在现状面积之内免缴，超过现状面积按照市场销售均价计算
4、增值收益分成 只针对产业研发用房收缴，实行累进税率，售价低于2万元/平米免缴，2万-4万部分按 25%缴纳，超过4万部分按40%缴纳
标准（元/平米/月）
70 20
支付周期
48个月 48个月
工改商用地 旧住宅（商）用地 累计
11,273.2 7,526.8 121,673.2
7,245.6 16,558.96 343,410
装修补偿标准 回迁安置物业中提供等价值1000元/平方米装修，不另行支付现金补
偿。
临时过渡安置期补偿 临时过渡期安置期3个月，安置标准与过渡期安置标准一致。
5、货币收购 按照每平米多少钱？不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等
6、临时建筑构筑物补偿 临建原则上货币补偿，道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付
四、规划指标
1、以专项规划批复指标为准
2、研究阶段，结合法定图则、上层次规划、单元规划控制以及拆建比进行预估
3、指标说明及使用 • 可建设用地 • 容积率 • 分业态指标（住宅、商铺、公寓、办公、酒店、产业研发及配套） • 特别注意：保障性住房（按照比例，考虑地铁规划、工业区改商住、非农指标占比综
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
用地性质 旧屋村 未征转建成区
占地面积（㎡） 42,241 60,632.2
现状建筑面积（㎡） 100,000 219,605
物业类型
商业 住宅
3、用地权属 1 非农建设用地(非农指标覆盖地、特区内村红线用地、征地返还用地） 2 旧屋村 3 国有已出让用地（工业、商住） 4 两规（三规）用地 5 已办理合法建筑产权用地 6 国有未出让用地 7 未征转建成区
4、其他 如建筑物年限等
配合部门：项目部、开发职能、合作方
三、补偿条件及方案
1、物业回迁比例 • 回迁业态、回迁比例 • 是否涉及480政策及补偿方案 • 无偿移交给股份公司物业 • 考虑祖屋、空地、有房产证的合法物业等特殊情况，回迁比例适当上调
2、过渡期补偿 根据不同业态的租金水平，设定过渡期补偿标准、期限（自收房之日起到回迁安置入伙）
3、装修补偿 • 住宅、商业装修补偿，工厂不考虑补偿 • 按照现状面积计算； • 货币收购不另行考虑装修补偿； • 业主可选择货币补偿或者同等价值的装修；
4、搬迁费 住宅、商铺按照每户补偿，按照搬出搬入计算两次，一次性支付
九、测算结果及调整
1、投资收益率 • 按照当前市场售价计算，不低于中长期银行贷款利率（央行公布5年期贷款利率5.15%） • 二级开发内部收益率不低于15%
2、土地获取成本 拿地成本折合可售楼面地价不高于市场招拍挂价格
3、综合其他因素判断 • 集团投资战略 • 项目后期报批、专规、现场拆迁难度
十、案例演示
用地，5国有未出让零星用地 • 查询基准地价 • 选择评估地价 • 用地年限调整 • 已出让地块剩余地价计算
六、成本
1、主体建安 汇总成本价，包括基础、主体工程总包价、装修等 2、公建配套设施投入 根据土地出让合同约定，需要企业承担的学校、道路、管网等市政设施建设成本 3、其他费用 项目管理费、营销费 4、资金成本 35%自有资金，65%融资需要计算利息，按照实际投入分摊资金利息，以项目建成截止
配合部分：集团财务、集团成本、地产分公司
七、市场定位及售价
1、售价 采用现值评价原则，即为当前实际成交价，不考虑未来市场变化 2、持有物业的租金水平（酒店、集中式商业 ） 通过租金收益租售比（5%）反推售价 配合部分：集团营销、商业
八、销售及回迁税费
1、销售营业税及附加 销售物业的营业税、城建税、教育费附加、印花税，累计销售收入的5.65%