深圳城市更新项目地价测算实操

项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。
翻身村等70个工业区项目
《关于宝安龙岗两区自行开展的 《处理意见》主要说明了
新安翻身工业区等70个旧城旧村 70个项目的由来和名称。
改造项目的处理意见》深府
《实施细则》明确了70个
【2006】258号
项目的地价补交方法
《深圳市城市更新办法实施细则》
具体的地价测算标准笔者并没有收录在表格中，因为对于投资拓展人员来说，地价测算标准相当于是基本功，就像一个相声演员 从小学《报菜名》这些贯口，如果地价测算标准都不熟，那做测算基本是无从谈起。不过，需要指出的是，在《暂行措施》出来之后， 千万不要认为老的地价测算方法就不会再用了。《暂行措施》明确指出，新的地价方法必须是按照“暂行措施配建保障性住房的城市 更新单元”才可以享受的。如果你的保障房还是按照老规定（《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》2016年11号文）进行的配 比，那么还是要乖乖地按照老方法进行地价核算。
类型 住宅
地价单价 1200.00
年期修正系数 1
建筑类型修正 1
地价单价 1200
商业
2200.00
1.346
1
2061.2
第三步、判断项目适用的地价政策，选取对应的地价方法
总类
类别
政策
地价政策解析
按照暂行措施配建保障性 住房的
《深圳市人民政府办公厅印发关 于加强和改进城市更新实施工作 暂行措施的通知》
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权 属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划“相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
8239.50 7543.71
“两规”用地
3800
住宅 商业
52% 48%
9784.41 8958.15
历史用地处置
100
住宅 商业
52% 48%
257.48 235.74
地价标准 1200 2961.2 1200 2961.2 1200 2961.2
应补地价（万元） 0.00 0.00
1174.13 2652.69
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
33.99 76.79
最后，汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
三、地价测算的步骤
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住（除保障房） 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
具体标准参看附表
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算wenku.baidu.com则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
《深圳市城市更新办法实施细则》 具体标准参考第四节地价 计收（第56条-第64条）