[实用参考]深圳工业用地政策分析.pptx
深圳市工业用地集约节约利用的对策建议.
过开展解放思想大学习、大讨论,深入贯彻落实科学发展观,着力克服制约科学发展的观念障碍和体制障碍, 着力探索促进科学发展的新思路、新途径、新举措。
为破解土地紧缺制约我市工业发展的问题, 工业规划处对全市工业用地情况进行了调研, 对工业用地效益和发展潜力情况进行了初步分析, 借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验, 提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。
具体如下:一、全市建设用地基本情况我市陆域范围面积为 1952.84平方公里, 其中可建设用地面积约为 1046平方公里,约占 54%。
截止 2006年底,我市现状建设用地 729平方公里左右,其中工业用地264.91平方公里,占 36%左右。
二、工业用地基本情况(一工业用地增长情况从特区成立到 2005年,深圳工业以年均 22%的速度高速增长, 成为拉动 GDP 的主要动力。
但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。
1994—2005年间,工业用地占全市建设用地比例由 31%上升至 36.2%,一直高于《国标》的15— 25%和《深标》的 10%--25%。
2000— 2005年全市工业用地增加 125.48平方公里, 占总建设用地增量的 51.69%, 年均增加 25平方公里。
(二 2006年和 2007年新增工业用地情况2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。
2006年计划新增工业用地 7.0平方公里,实际新增工业用地 6.65平方公里。
2007年计划新增工业用地 4.8平方公里, 1-11月实际供应工业用地 5.39平方公里。
其中上半年新增工业用地 5.15平方公里。
2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。
(三未批未建的剩余工业用地情况截止 2007年底, 全市未批未建的剩余建设用地中, 组团 (分区规划已确定为工业用地功能的仅剩约 18.5平方公里。
深圳工改政策
产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
n时间：2008年9月26日 n《深圳市人民政府关于印发深圳市
工业楼宇转让暂行办法的通知》
n 2013年1月7日 n《深圳市人民政府关于优化空间资源配
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工
转让限制
再转让
特殊分割 转让
5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完 成转移登记之日起5年内不得再转让
确需5年内再转让：增值收益100%计提
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制
u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 u对拟上市企业，可以申请购买
- 扣减总额 ＝
销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
（工程造价）
登记价 +
（地价）
取得工业楼宇 相关税费
+
转让工业楼 宇相关税费
+ 补缴地价款
（含印花税、契税、登记费、 交易服务费）
（含营业税（增值税）、印花 税、城建税、教育费附加、地 方教育附加、土地增值税、个 人所得税、交易服务费）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
深圳土地新政解读
2020年10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（简称《方案》），涉及27条内容，其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索”，对于深圳土地新一轮改革具有积极意义。
《方案》规定：“支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。
将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。
支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。
支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。
深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。
支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。
试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
”下面就上述政策中几个关键点加以解读。
一建设用地审批事项下放，享受直辖市待遇《方案》“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”这一条，实际上是授予了副省级的深圳这个国家最重要的计划单列市省级土地管理权。
以往深圳在本市范围内的土地利用规划长期要得到国务院、广东省的审核与批准。
《中华人民共和国土地管理法》第46条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
今年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》），明确赋予省级人民政府更大用地自主权。
《决定》将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项(即《管理法》中规定的第二、三项)授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收（即《管理法》中规定的第一项）审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，也就是授予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个首批试点城市第一项审批权。
深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读 共23页PPT资料
工业楼宇转让 所需上缴金额
50%
（转移登记后5年内转让的，增加值收益额100%上缴）
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“创新型产业用房”
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十一条，符 合规定的可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易 机构公开交易或自行小交易。
互联网、生物、新能源、新材料统产业及深圳市产业发 展规划中重点支持的其他相关产业。
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目录
一 二 三 四
政策出台背景 关键词解读 改进内容解读 相关问题思考
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Part 1 政策出台背景
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“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。
《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第四章和第 五章明确了准入配置和调剂退出的条件。
第一是提高空间的利用质量和效益，在这次出台 的政策中，主要通过建立全市统一、公开的空间供 需服务平台，建立健全准入和退出机制，提高优质 企业的落地效率，及时淘汰没有潜力的企业。
第二是促进优质要素资源向产业基地和园区集聚， 提高空间资源综合利用效益。通过分区规划管理、 区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规 划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产 业集聚化、高端化发展。同时通过创新产业用地分 类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、 预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范 土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产 业发展需求。
一方面从市场来讲，也就是通过修订工业楼宇转让 管理办法，进一步放开工业厂房的市场流转，使城市 更新的工改工项目占更大比重。
另一方面，推出创新型产业用房这一新模式。有点 类似住宅中的保障性住房。主要为需要扶持的新兴产 业和企业提供优惠的产业用房，政策优惠主要体现在 租和售的价格明显比市场价格要低。
深圳工改工最新政策研究 ppt课件
出台时间 2006-6-19
2006-6-21
2006-9-9 2007-3-30 2007-8-1
2008-3-6 2008-2-18 2008-9-9 2008-9-25
2008
2009-10-22
2012-2-7
知》 《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
2013-1-7 2013-1-7 2013-1-7 2013-1-7 2013-12-6
2014-5-27
2014-8-8
ppt课件
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“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。
70%工业楼宇
工业用地项 目
30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：不补缴地价
ppt课件
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产权划分及 销售
可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市 更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售， 交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
规划报批阶段 报区规划国土管理局审批
报市规划国土委审批 局技术会\区管理局审议 报市建环委 申请材料初审 实施主体公示 主体确认阶段 签订监管协议 核发确认文件
审批部门
办文时间
区更新办 → 区规划国土管理局 → 市规划 国土委
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准(试行)的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准(试行)的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2006.06.05•【字号】深府[2006]93号•【施行日期】2006.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知（2006年6月5日深府〔2006〕93号）《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）一、为落实市委市政府提出的建设“和谐深圳效益深圳”的目标要求，加强工业项目建设用地管理，促进土地资源的集约利用和优化配置，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和市政府《关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（深府〔2004〕204号）精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。
二、本标准是工业用地项目前置评估、资格预审和审批工业项目用地规模，以及加强工业项目用地后续管理，评价用地效益的重要依据。
三、本标准适用于新建、改建、扩建工业项目及其配套工程。
四、本标准由投资强度、土地产出率、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重五项指标构成。
工业项目建设用地必须同时符合这五项指标。
具体如下：（一）工业项目投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值；（二）土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值；（三）容积率控制指标应当不低于表3中规定的相应指标值；（四）工业项目的建筑系数应当符合表4中规定的相应指标值；（五）工业项目配套的行政办公及生活服务设施用地面积所占比重应当符合表5的规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
五、在签定土地使用权出让合同时，必须在合同中明确约定上述五项控制性指标要求及违约责任。
深圳市工业用地的变迁与未来
变迁未来
与
■ 黄斐玫
深圳湾创业广场（图源：）
深圳不同时期各类城市更新项目数量构成
深圳华侨城创意园，工业区变身艺术商业街区（图源广深走廊沿线高新技术企业分布
新经济背景下，深圳市各类新兴创新公司，“独角兽”公司兴起，这些公司大多属于高端制造、互联网和高新科技类产业，具有全球范围流通、风投资金吸引力强等特征，这《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的战略目标之一是建设宜居宜业宜游的优质生活圈，优先发展民生工程，提高大湾区民众生活便利水平，提升居民生活质量。
近年来包括 粤港澳大湾区共建国际科技创新中心
“广深港澳科技走廊”下工业用地的多样化需求
（单位：亿元/平方公里）。
[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx
![[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx](https://img.taocdn.com/s3/m/449d6bc1900ef12d2af90242a8956bec0975a50e.png)
[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx 深圳是中国开放的窗口城市之一，被誉为创新驱动发展的先行者。
在经济快速发展的同时，深圳也面临着土地资源有限的挑战。
为了合理利用工业用地，促进经济转型升级，深圳实施了一系列的工业用地政策。
首先，深圳实行了工业用地的分类管理政策。
根据产业发展需要和土地资源供应状况，将工业用地分为主导产业用地、支持产业用地和一般工业用地等不同类别。
通过分类管理，深圳能够按需分配土地资源，引导产业结构优化升级。
其次，深圳推行了工业用地节约集约利用政策。
在城市发展中，土地的利用效率非常关键。
深圳鼓励企业进行集约化布局，实行高层化、地下布局，提高土地利用率。
同时，通过开展土地管护行动、加大土地复垦力度等措施，确保工业用地的可持续利用。
另外，深圳还出台了工业用地转型政策。
随着产业升级和城市发展，一些传统工业用地的功能已经过时。
为了推动这些用地的转型利用，深圳鼓励企业进行翻建改造、功能升级，将其转变为适应现代产业发展的场所。
同时，对于不能转型的工业用地，深圳还规划了相应的城市更新项目，提升城市整体品质。
此外，深圳还加强了工业用地的管理和监督力度。
通过加强用地审批、加强用地监管、完善用地评价体系等措施，保障工业用地政策的实施效果。
同时，深圳还加大了对违规用地行为的处罚力度，防止企业以各种手段侵占、买卖或非法使用工业用地。
综上所述，深圳工业用地政策的分析表明，政府通过分类管理、节约集约利用、转型利用以及加强管理和监督等措施，有效提高了工业用地的利用效率，促进了产业结构的优化升级。
这些政策为深圳的经济发展提供了土地资源和支持，推动了城市的可持续发展。
未来，深圳还需要进一步完善工业用地政策和管理机制，提升土地资源的利用效益，为产业创新和经济发展提供更加稳定和可持续的土地支撑。
20190909-深圳市工改工政策及案例专题分享
新规正式稿
《深圳市工业区块线管理办法》 第二十七条 区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外，严 禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。 第二十八条 工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。 第三十六条 新建工业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在高新区、战略性新兴产业基地、未来 产业集聚区等现有工业园区集中布局。支持以产业链为纽带，在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚 发展。 第十七条 在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则不超过该 区块总面积的 10%。
旧规
关于产业用地的功能比例：普通工业用地（M1）主导用途为厂房，新型产业用地（M0）主导用途为厂房（无污染生产）和研发用房，主导用途不宜低于总建筑面积的70%
《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行）
作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
建筑类别 宿舍建筑
位置 首层作为公共活动室
设置单层床 设置双层床
层高限值 不高于6.0m 不高于5.4m 不高于4.5m
备注：既有规范为《深圳市建筑设计规则》，超过该值需核减建筑面积
层高标准值 2.2m
宿舍类型 单间式宿舍 套间式宿舍
套内建筑面积限值 不得超过35㎡ 不得超过70㎡
深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定(2008年修订)
深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定(2008年修订)文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.10.13•【字号】深圳市人民政府令第193号•【施行日期】2007.12.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定（2007年10月16日深圳市人民政府令第175号发布，根据2008年10月13日深圳市人民政府令第193号修订）第一条为建立和完善工业及其他产业用地使用权出让制度，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，发展循环经济，落实科学发展观，根据有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于深圳市行政区域内出让工业及其他产业用地土地使用权。
商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的出让，法律、法规和其他规章已有规定的，从其规定。
第三条出让工业、物流、仓储用地使用权以及同一土地有两个以上意向用地者的用地，应当采用招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式。
出让非政府财政投资的文化、体育、卫生、教育、科研等用地使用权，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式；确实不能采用招标、拍卖或者挂牌方式的，应当报市政府批准。
以招标、拍卖或者挂牌方式出让工业及其他产业用地使用权的，以下统称为招拍挂出让用地。
第四条招拍挂出让用地应当遵循公平、公开、公正、诚实信用和地尽其用的原则。
第五条招拍挂出让用地应当以国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、近期建设规划年度实施计划、年度土地利用计划为依据，并符合我市产业政策和环境保护要求。
第六条深圳市人民政府（以下简称市政府）成立招拍挂出让用地工作领导小组（以下简称领导小组）。
领导小组由市土地、发改、规划、工业、环保、监察、法制等部门的行政首长组成，由主管土地的副市长任组长。
招拍挂出让用地的具体工作由土地行政主管部门依法组织实施。
第七条领导小组主要承担下列职责：（一）审议出让方案；（二）招拍挂出让用地中止或者终止；（三）招拍挂委员会未能形成决议的事项；（四）招拍挂委员会主任认为必须报领导小组审定的重大事项；（五）招拍挂委员会决议报领导小组审定的其他事项。
深圳工业用地政策分析23页PPT
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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深圳工业用地政策分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
深圳工业用地政策分析
管理制度，签订租住合同，建立租住档案。产业配套住房符合我市保障性住房建设标准的，入住人员不得在
我市拥有自有住房，且不得同时享受我市的住房保障政策。同时加强准入和退出管理，禁止产业员工转租和 长期空臵产业配套住房。 ——《加快发展产业配套住房的意见》 16
政策分析
地价补缴
城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补 缴地价，导致销售部分地价略有上升
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
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政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
土地合同已作约定：按 照土地合同约定 非城市 更新类 土地合同 未作约定 自用部份≧50% 非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。 城市更 新类 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
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政策分析
销售限制
新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部 分物业销售速度和价格受到较大影响
受让人资格：须是依法注册登记的企业 受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区 （含新区）产业主管部门依法进行的资格审查 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼
转让限制
宇完成转移登记之日起5年内不得转让 再转让 确需5年内转让：增值收益100%计提 当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权
非城市更 新项目 正常进入市 场转让部份
整体转让： 报批并按公告基准地价补缴
产业用房 （ ≥ 70%）
分割转让： 市场评估价-已缴纳地价 特殊转让： 市场评估价-已缴纳地价
工业用地政策课件
另一方面，是工业用地规模利用和集聚效 应等影响产生的向心力，又使工业用地能够在 分散地重新集聚。
8.5.2 工业用地布局模式
都市工业用地布局 旧工业用地再开发，包括：
（1）经济复兴型 （2）生态改造型 （3）保护利用型 生态型工业用地布局
2004年国务院出台《国务院关于加强土地调控有关问 题的通知》（国[2004]28号），其中明确规定：“工 业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格 不得低于公布的最低价标准”。
根据国发[2004]28号文的规定，2005年12月20日， 位于深圳市龙岗区宝龙工业城的两宗工业及工业配套 用地在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让，这是 首次在产业用地供应领域引进市场化机制配置土地资 源，以挂牌方式出让产业用地。
8.2 工业用地出让政策
工业用地“招拍挂”出让内容 工业用地“招拍挂”出让特点 工业用地“招拍挂”出让意义
2.投标单位所需文件
国有建设用地取得文件（有权机关批准文件或土地权属来 源材料）；
土地利用年度计划； 发改部门对拟建工业项目建议及产业类型、生产技术要求
的确定意见； 规划部门对该项目规划选址意见书及规划指标要求； 拟出让地块的勘测定界图（国土部门提供）； 宗地土地评估报告和技术报告； 环保部门根据发改项目建议对该项目的 环保要求； 县级以上人民政府关于对出让方案的审批意见； 其他有关材料；
8.3.1 工业用地价格的影响因素
自然因素 交通便捷度 基础设施情况 区域经济水平 政府干预程度
2001年4月30日发布的《国务院关于加强国有土地资 产管理的通知》（国发[2001]15号）又再次重申 “各人民政府均不得低于协议出让最低价出让土 地”。
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提取方法
超额累进税率法提取
注：虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
增值收益额 增值收益额*50% 未超过增值收益额50%部份*50%+超过增 值收益额50%部份*60% 增值收益额*100%
பைடு நூலகம்增值收益额
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政策分析 为解决产业转型，城市发展土地空间受限等问题，市政府出台 出台背景 “1+6”文件，以促进产业升级转型及优化空间资源配置
8
政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。
上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
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政策分析
收益分成
政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影 响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作 有待进一步明确
第十四条：转让增值收益分成
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，
《工业楼宇暂行管理办法》
2008-2-18 2008-9-9 2008-9-25
《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》
2008
《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
2009-10-22 2012-2-7 2012-8
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》
《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》【主要分享内容】
《加快发展产业配套住房意见》
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
转让限制
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区 （含新区）产业主管部门依法进行的资格审查
再转让
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼 宇完成转移登记之日起5年内不得转让
确需5年内转让：增值收益100%计提
特殊分 割转让
当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买 权
特殊转让：5年购买，使企业可以通过销对售拟物上业市5年企后业的，期可权以实申现请变相购销买售；
具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
》 登记价格（与工程建设相
关的所有成本）
+
增值收益 ＝ 交易价格 - 总扣减金额
交易相关税费
销售收入
+ 已补缴地价
超额累进税率法提取
1
0≤增值收益额/扣减总额≤ 50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
备注：
5年内工业楼宇再转让
工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配 套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。
4
政策分析 新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明
产权划分与销 确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自
售
行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散， 重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到 了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件， 以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
3
政策分析
配套比例
工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制， 配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估 价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
工业用 地项目
30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：涉及部分的地价补缴，补缴标 准为所涉及物业的基准地价
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
9
政策分析
配套突破
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
2013-1
2
政策分析 非城市城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于 租售比例 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积50% 的，非自用部份可以分割转让。
销售条件 及方式
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易
5
政策分析
销售限制
新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件， 使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
受让人资格：须是依法注册登记的企业
附件一——工业用地政策分析
1
政策分析 2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策
相关文件
文件名
出台时间
《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》
2006-6-19
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》
2006-6-21
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》
2006-9-25
《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》
2007-3-30 2007-8-1
《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》
2008-3-6
《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》