[实用参考]深圳工业用地政策分析.pptx
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散， 重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到 了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件， 以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
3
政策分析
配套比例
工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制， 配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估 价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
工业用 地项目
30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：涉及部分的地价补缴，补缴标 准为所涉及物业的基准地价
提取方法
超额累进税率法提取
注：虚增成本放大登记价成为项目利Βιβλιοθήκη Baidu重要来源
增值收益额 增值收益额*50% 未超过增值收益额50%部份*50%+超过增 值收益额50%部份*60% 增值收益额*100%
增值收益额
7
政策分析 为解决产业转型，城市发展土地空间受限等问题，市政府出台 出台背景 “1+6”文件，以促进产业升级转型及优化空间资源配置
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
9
政策分析
配套突破
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》
《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》【主要分享内容】
《加快发展产业配套住房意见》
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
转让限制
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区 （含新区）产业主管部门依法进行的资格审查
再转让
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼 宇完成转移登记之日起5年内不得转让
确需5年内转让：增值收益100%计提
特殊分 割转让
当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买 权
特殊转让：5年购买，使企业可以通过销对售拟物上业市5年企后业的，期可权以实申现请变相购销买售；
附件一——工业用地政策分析
1
政策分析 2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策
相关文件
文件名
出台时间
《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》
2006-6-19
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》
2006-6-21
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》
销售条件 及方式
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易
5
政策分析
销售限制
新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件， 使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
受让人资格：须是依法注册登记的企业
上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
6
政策分析
收益分成
政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影 响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作 有待进一步明确
第十四条：转让增值收益分成
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，
工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配 套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。
4
政策分析 新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明
产权划分与销 确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自
售
行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
8
政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。
2006-9-25
《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》
2007-3-30 2007-8-1
《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》
2008-3-6
《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
2013-1
2
政策分析 非城市城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于 租售比例 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积50% 的，非自用部份可以分割转让。
《工业楼宇暂行管理办法》
2008-2-18 2008-9-9 2008-9-25
《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》
2008
《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
2009-10-22 2012-2-7 2012-8
具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
》 登记价格（与工程建设相
关的所有成本）
+
增值收益 ＝ 交易价格 - 总扣减金额
交易相关税费
销售收入
+ 已补缴地价
超额累进税率法提取
1
0≤增值收益额/扣减总额≤ 50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
备注：
5年内工业楼宇再转让
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散， 重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到 了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件， 以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
3
政策分析
配套比例
工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制， 配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估 价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
工业用 地项目
30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：涉及部分的地价补缴，补缴标 准为所涉及物业的基准地价
提取方法
超额累进税率法提取
注：虚增成本放大登记价成为项目利Βιβλιοθήκη Baidu重要来源
增值收益额 增值收益额*50% 未超过增值收益额50%部份*50%+超过增 值收益额50%部份*60% 增值收益额*100%
增值收益额
7
政策分析 为解决产业转型，城市发展土地空间受限等问题，市政府出台 出台背景 “1+6”文件，以促进产业升级转型及优化空间资源配置
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
9
政策分析
配套突破
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》
《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》【主要分享内容】
《加快发展产业配套住房意见》
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
转让限制
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区 （含新区）产业主管部门依法进行的资格审查
再转让
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼 宇完成转移登记之日起5年内不得转让
确需5年内转让：增值收益100%计提
特殊分 割转让
当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买 权
特殊转让：5年购买，使企业可以通过销对售拟物上业市5年企后业的，期可权以实申现请变相购销买售；
附件一——工业用地政策分析
1
政策分析 2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策
相关文件
文件名
出台时间
《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》
2006-6-19
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》
2006-6-21
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》
销售条件 及方式
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易
5
政策分析
销售限制
新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件， 使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
受让人资格：须是依法注册登记的企业
上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
6
政策分析
收益分成
政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影 响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作 有待进一步明确
第十四条：转让增值收益分成
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，
工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配 套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。
4
政策分析 新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明
产权划分与销 确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自
售
行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
8
政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。
2006-9-25
《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》
2007-3-30 2007-8-1
《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》
2008-3-6
《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
2013-1
2
政策分析 非城市城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于 租售比例 50％：50％
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
自用部份≧50%
土地合同 未作约定
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积50% 的，非自用部份可以分割转让。
《工业楼宇暂行管理办法》
2008-2-18 2008-9-9 2008-9-25
《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》
2008
《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
2009-10-22 2012-2-7 2012-8
具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
》 登记价格（与工程建设相
关的所有成本）
+
增值收益 ＝ 交易价格 - 总扣减金额
交易相关税费
销售收入
+ 已补缴地价
超额累进税率法提取
1
0≤增值收益额/扣减总额≤ 50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
备注：
5年内工业楼宇再转让