中财_第五章(投资性房地产)

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六、投资性房地产的转换和处置
（一）房地产的转换形式及转换日 因房地产用途发生改变，而对房地产重新分类，企业有确凿证据表明 房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转 换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 1、投资性房地产开始自用。 2、作为存货的房地产改为出租。 3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。 4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。 （二）房地产转换的会计处理 1、在成本模式下，房地产转换后的入账价值=转换前的账面价值。 2、①公允价值计量投资性房地产转换自用房地产时,自用房地产的账面 价值=转换日的公允价值,二者差额计入当期损益(公允价值变动损益)。 = ②自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产时,投资性 房地产入账价值=转换日的公允价值,公允价值小于原账面价值的差额计入 = 当期损益(公允价值变动损益)、公允价值大于原账面价值的差额计入“资 本公积-其他资本公积”,处置时应将资本公积转入其他业务收入。
例：某企业对外租赁的A固定资产一直采用成本模式进行后续计量， 2007年7月1日决定对该固定资产采用公允价值模式计量（符合条件），该 固定资产的账面原价为200万元，此时已提累计折旧50万元，已提减值准备 30万元，2007年7月1日该固定资产的公允价值为100万元，企业按净利润的 15%计提盈余公积。 ①A固定资产2007年7月1日的账面价值 =200万－50万－30万=120万 ②账面价值与公允价值的差额=120万－100万=20万 ③企业净利润减少20万，应按15%的比例相应冲减盈余公积 =20万×15%=3万 会计分录： 借：投资性房地产(成本) 1,000,000 投资性房地产累计折旧 500,000 投资性房地产减值准备 300,000 利润分配—未分配利润 170,000 盈余公积 30,000 贷：投资性房地产 2,000,000 （注：公允价值变动不调整企业所得税）
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1、企业外购、自行建造等取得 借：投资性房地产（成本） 贷：银行存款、在建工程、开发产品等 2、资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面余额 借：投资性房地产（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额时，做相反的会计分录。 3、取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、计算确认营业税时 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交营业税
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（1）编制2006年12月18日购入房地产的有关会计分录 借：投资性房地产 51000 贷：银行存款 51000 （2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录 借：银行存款 2000 贷：其他业务收入 2000 借：营业税金及附加 100 (= 2000×5％) 贷：应交税费—应交营业税 100 （3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录 借：其他业务成本 1270 贷：投资性房地产累计折旧 1250 (=50000÷40) 投资性房地产累计摊销 20 (=1000÷50) （4）编制有关租赁期满后，将写字楼转为自用办公楼的会计分录。 借：固定资产 50000 无形资产 1000 投资性房地产累计折旧 3750 (=1250×3) 投资性房地产累计摊销 60 (=20×3) 贷：累计折旧 3750 累计摊销 60 投资性房地产 51000 8
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2、将自用土地使用权或建筑物等转换为投资性房地产 （1）采用成本模式 借：投资性房地产 贷：固定资产（无形资产） 借：累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：固定资产（无形资产）减值准备 贷：投资性房地产减值准备 （2）采用公允价值模式 借：投资性房地产（成本） 固定资产（无形资产）减值准备 累计折旧（摊销） 公允价值变动损益 （公允价值＜账面价值） 贷：固定资产（无形资产） 贷：资本公积—其他资本公积 （公允价值＞账面价值） 处置该房地产时 借：资本公积—其他资本公积 贷：其他业务收入
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二、投资性房地产的确认条件
（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量 （三）符合投资性房地产的定义
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三、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量 （一）外购的投资性房地产 1、在购入同时对外出租或用于资本增值，直接作为投资性 房地产，其成本包括买价、相关税费、可直接归属于该资产的 其他支出。 借：投资性房地产 贷：银行存款 2、先自用后出租或用于资本增值的，应在取得时先确认为 固定资产或无形资产，自租赁日或用于资本增值日起转换为投 资性房地产。 借：固定资产（无形资产） 贷：银行存款 借：投资性房地产 借：累计折旧（累计摊销） 贷：固定资产（无形资产）
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1、将作为存货的房地产转换为投资性房地产 （1）采用成本模式 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品（库存商品） （2）采用公允价值模式 借：投资性房地产（成本） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （公允价值＜账面价值） 贷：开发产品（库存商品） 贷：资本公积—其他资本公积 （公允价值＞账面价值） 处置该房地产时 借：资本公积—其他资本公积 贷：其他业务收入
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四、投资性房地产的后续计量
（一）采用成本模式进行后续计量 1、确认时 借：投资性房地产 贷：在建工程（银行存款） 2、取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 3、计算确认营业税时 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交营业税 4、计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产累计摊销 5、经测试后确认减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
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3、将投资性房地产转换为自用房地产 （1）采用成本模式 借：固定资产（无形资产） 贷：投资性房地产 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧（摊销） 借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产（无形资产）减值准备 （2）采用公允价值模式 借：固定资产（无形资产） 贷：投资性房地产（成本） 借(或贷)：公允价值变动损益 贷(或借)：投资性房地产（公允价值变动）
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（二）自行建造的投资性房地产 1、在自建或开发活动完成同时对外出租或用于资本增值， 直接作为投资性房地产，其成本包括建造该项房地产达到预定 可使用状态前发生的必要支出。 借：投资性房地产 贷：在建工程（银行存款、开发产品） 2、达到预定可使用状态后一段时间才用于出租或资本增值 的，应先确认为固定资产、无形资产、存货，自租赁日或用于 资本增值日起转换为投资性房地产。 借：固定资产（无形资产、库存商品） 贷：在建工程（银行存款） 借：投资性房地产 借：累计折旧（累计摊销） 贷：固定资产（无形资产、库存商品）
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五、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收 益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值 模式转为成本模式。 借：投资性房地产(成本) 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 利润分配—未分配利润（公允价值＜账面价值） 盈余公积 （公允价值＜账面价值） 贷：投资性房地产 利润分配—未分配利润（公允价值＞账面价值） 盈余公积 （公允价值＞账面价值） 12
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（三）投资性房地产的处置 1、成本模式计量的房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 其他业务成本 贷：投资性房地产 2、公允价值模式计量的房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 （或贷）投资性房地产（公允价值变动） 贷：投资性房地产（成本） 借（或贷）：公允价值变动损益 贷（或借）：其他业务收入 借：资本公积—其他资本公积 贷：其他业务收入
（二）采用公允价值模式进行后续计量 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行 后续计量，需满足下列条件： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投 资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行 摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调 整其账面价值,二者差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
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例：A房地产开发公司于某年初开发一栋大楼,建造成本为800万元,当 年3月1日与B公司签定资产租赁合同,双方约定大楼完工后租赁给B公司,每 年租金60万,租期5年,当年7月1日工程完工并履行租赁合同,A公司对该大 楼采用公允价值模式计量,当年12月31日,该大楼的公允价值为830万元,次 年12月31日,该大楼的公允价值为810万元,营业税率为5%。 1、大楼完工并出租时 借：投资性房地产（成本） 8,000,000 贷：开发产品 8,000,000 2、当年取得租金收入时(60万/2=30万) 借：银行存款 300,000 贷：其他业务收入 300,000 3、当年计算确认营业税时 借：营业税金及附加 15,000 贷：应交税费—应交营业税 15,000 4、当年12月31日,投资性房地产的公允价值高于账面余额30万 借：投资性房地产（公允价值变动）300,000 贷：公允价值变动损益 300,000 5、次年12月31日,投资性房地产的公允价值低于账面余额20万 借：公允价值变动损益 200,000 贷：投资性房地产（公允价值变动） 200,000
第五章
投资性房地产
一、投资性房地产的确认条件 二、投资性房地产的初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换 五、投资性房地产的处置和报废
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一、投资性房地产的概念及内容
（一）概念： 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）内容： 1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 3、已出租的建筑物 （三）以下内容不属于投资性房地产： 1、自用房地产（生产经营管理而持有） 2、作为存货的房地产