海上海项目投标报告

我们的做法与传统的代销公司有所不同。。。。。。

因为市场在变，游戏规则在变

消费者需求的洞察，是一切工作的前提

绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！

一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」

Calvin Klein教会我们如何使用水杯。

Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。

Zoom教会我们用各种姿势拿笔。

Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。

ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。

都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。

“海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上海居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！

「海上海」项目概况

"海上海"项目位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．

４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。

第一部分：策略构建所存在的基础和因素

一、项目特性分析

1）区域环境与交通：

基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。

基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。

2）区域大配套：

项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。

3）建筑风格与规模：

本项目拥有23万平方米建筑面积的体量，在区域范围内单个项目可以说是独占鳌头的，同时包含了商业，办公LOFT，住宅三种类型的产品，组合成了一个

完整的街区。整个建筑群贯穿新文化地产的思想，以开放性，原创性，前卫性的理念来缔造，充分展示了建筑的艺术性和视觉性，空间感。五种不同物质的材料，体现了建筑的两重性；物质性和精神性，缺一不可，并且与高低起伏，错落有秩的建筑天际线和建筑构件线条，构成了项目特有的建筑风格，我们称之为「未来现实主义风格」或者称之为「非空间」。

4）建筑规划布局：

项目基地以长400米的商业街为为中心轴线进行区块和空间的分割，建筑群落成狭长块状分布，以道路和建筑体为组团的自然区分，各组团之间又以景观空间和建筑空间作为相互联系的桥梁，形成视觉的美感。商业街为基地建筑的基准高度，向两边逐渐拔高，从空间上形成峡谷的轮廓。项目除商业街外，另有幼儿园等内配套设施，可以满足附近及本社区居民的需求，如何很好的运作这个幼儿园将是一个比较的关键的问题，对于推动销售有较大的影响力。另外本项目没有配备传统意义上的会所建筑，而是融入了商业街中，形成有效的商业资源。

Loft办公楼作为本区域特有的产品，LOFT空间给与业主有了想象的大空间，住宅全部精装修，房型富有特色，水景，街景，艺术小品等构成了项目的景观系统。

5）开发商品牌：

开发商上海实业发展股份有限公司是着名的房地产企业，已经开发的完成的项目包括：金钟广场，上海实业中心，玉佛城，瑞南新苑，冠都公寓，上海之窗

御景园，上海之窗黄浦新苑等众多上海知名地产项目。但是品牌的形象没有做出来，本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。品牌战役是本案成功与否的核心问题！

6）产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析：

优点：

1、大规模原创文化社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造概念的基本载体。

2、独具一格文化建筑、环境规划明显高出周边，符合现代人文化情景交融居家要求。

3、立足区域板块的炒作，辐射国际概念，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。

4、房型设计富有特色，有利于销售（从功能角度淡化面积抗力）。

5、小区内部配套为居家提供便利条件。

劣势：

1、目前地段板块还未突破上海市杨浦区的概念，对于海外买家有一定的阻力。

2、目前本案所在区域人气不足，未形成真正的文化生活中央区概念。

3、周边外部环境不佳。

机会：

1、宏观形势看好，机不可失。

2、区域板块有着极大的炒作空间；本案地段升值在望。

3、周边地区改造和开发，大连路沿线的文化居住区，将有效改善该地段形象和概念，引发社会注意本区域。

4、特有的建筑风格和建筑空间及居所文化将成为上海房地产市场的亮点。

5、本案应该成为上海地产的代表作，得到政府的扶持。

风险：

1、同期市场盘量大，各盘大投入、大手笔营销和传播手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。

2、基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。

3、产品本身的前卫型是否可以被大众市场所接受。

7）产品定位：

本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，前卫时尚的文化建筑和景观体现了一种有韵味的国际都市生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。

同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势，建筑风格，文化氛围等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。

另外，产品基本定型，入市在即，我们必须再一次明确产品概念，从产品塑