湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷
湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试题
湖南省2016 年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、关于抵押权，下列说法不正确的是__。
A •房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价•增加抵押贷款估价等B. 处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由C. 房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D. 抵押权可以继承、转让2、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。
A :房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B:房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C:房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D:房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E:工业用地的监测点评估价格3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元/川，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元/卅。
A: 2 020. 80B: 2 214. 29C: 2 336. 45D: 2 447. 37E:工业用地的监测点评估价格4、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A: 65.4B: 81.8C: 87.2D: 109.0E:工业用地的监测点评估价格5、某市上期房屋预测销售面积200000m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43, 则本期预测销售面积为__m2。
湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵考试题
湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施2、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A：现金流量B：清偿能力C：资产与负债情况D：资金盈余或短缺情况E：借款合同3、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。
A：50％B：25％C：20％D：15％E：执行层的组织协调4、国有土地上房屋征收主体是。
A：国务院B：省级人民政府C：市、县级人民政府D：房屋征收部门E：执行层的组织协调5、流通汇总货币需要量等于。
A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数E：执行层的组织协调6、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%B．15%C．20%D．25%7、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组织协调8、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是__元。
A．14945.16B．15841.87C．26764.51D．28370.389、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。
湖南2016年上半年房地产估价师理论与方法：房地产权益因素考试试卷
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．154B．467C．500D.无法确定2、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A.1570.975 万元B.1370.975 万元C.1270.975 万元D.1070.975 万元3、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的__特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移4、某在建工程规划建筑面积为12400近，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m，可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25％。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。
假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83 B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格5、用成本法估价房地产时,房屋现值=。
A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格义房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额又耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额又尚可使用年限E：工业用地的监测点评估价格6、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A .设计问卷B.收集信息C.定义市场区域D.确定调查方式7、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。
湖南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况考试试题
湖南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。
工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
A．《规划意见书(选址)》B．《建设用地规划许可证》C．设计方案审批阶段D．《建设工程规划许可证》2、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格3、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。
A：折价发行B：平价发行C：溢价发行D：逆价发行E：执行层的组织协调4、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格6、下列风险中，属于个别风险的是__。
A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险7、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。
2016年下半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析试题
2016年下半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。
A．商场B．住宅C．高尔夫球场D．写字楼2、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A．购买习惯B．购买心理C．购买动机D．购买行为3、不动产登记费的收取__A．按不动产面积B．按件收取C．按不动产体积D．按价款的比例4、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异5、假设开发法的基本理论依据是。
A：生产费用原理B：预期原理C：替代原理D：供求原理E：工业用地的监测点评估价格6、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。
A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记B．房地产权属登记为房地产权利动态登记C．房地产权属登记实行申报登记制度D．房地产权属登记具有公信力7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
B．2982C．3329D．33798、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。
A：2004年10月20日B：2004年9月20日C：重新估价的作业日期D：2004年9月30日E：工业用地的监测点评估价格9、与银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。
房地产估价师《案例与分析》房地产损害造成的损失分析考试试题
2015年房地产估价师:我国土地利用现状考试试卷本卷共分为2大题40小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题干后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
本大题共20小题，每小题2分，共40分。
)1、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A．%B．6%C．%D．%2、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。
A：拍卖实践B：拍卖过程C：拍卖实务D：拍卖行为E：执行层的组织协调3、城市分区规划由__审批。
A．市规划行政主管部门B．市人民政府C．市人大常委会D．省人大常委会4、工程造价控制是__控制。
A．部分管理B．自我调解C．全过程动态D．总价绝对5、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值D．信托范围C．信托收益D．信托信用等级，6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：单一市场集中化E：借款合同7、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。
(2009年试题)A：面积B：套C：成交价格D：件E：执行层的组织协调8、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。
A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E：工业用地的监测点评估价格9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格10、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
湖南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题
湖南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。
A．75%B．79%C．81%D．84%2、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。
A．越大B．越小C．坚挺D．疲软3、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段4、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格5、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
A．12%B．18%C．27%D．33%6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。
A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格7、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系8、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。
A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．难以判断9、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。
湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试题
湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起__天内到管理部门办理登记备案手续。
A．20B．90C．30D．602、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A：土地稀缺B：城市化进程快C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同3、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C．为施工进行的场地平整而发生的费用D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用4、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。
A．436000B．436500C．436562D．4366855、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：10.38％B：11.07％C：12.45％D：13．62％E：借款合同7、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。
A．经批准占用的耕地B．经批准占用的土地C．实际占用的耕地D．实际占用的建设用地8、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
湖南省房地产估价师案例与分析：影响居住房地产价格的因素考试试题
湖南省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。
A：10％B：20％C：30％D：50％E：执行层的组织协调2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。
A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同3、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
A：国土规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：区域规划E：执行层的组织协调4、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．农村集体经济组织D．土地使用者5、会计的基本职能不包括。
A．反映职能B．监督职能C．管理职能D．控制职能6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格7、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险8、经营成本是指房地产产品时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
A．出售与出租B．开发C．建设D．管理9、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。
2016年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质模拟试题
2016年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。
A：存在效益外溢和转移B：需要适时更新改造投资C：不一样性D：保值性与增值性E：借款合同2、投标截止后，开发商应按规定的时间__。
A．认标B．评标C．开标D．验标3、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。
．A：37B：40C：60D：63E：工业用地的监测点评估价格4、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A：出售型房地产B：出租型房地产C：办公型房地产D：自用型房地产E：工业用地的监测点评估价格5、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。
2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。
A．2011年7月1日B．2011年8月1日C．2011年9月1日D．2011年10月1日6、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。
A：0．91B：0．92C：1．09D：1．107、契税的课税对象为__。
A．房地产的出售人B．房地产的购买人C．房地产的使用权人D．发生权属转移的房地产8、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05B．0.98C．0.95D．1.039、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。
A：容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同10、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。
A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红4、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。
A：县级政府B：省级政府C：人民银行D：住房公积金管理委员会E：执行层的组织协调5、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格6、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。
A：资本金-借贷资金预租售收入B：预租售收入-资本金借贷资金C：借贷资金预租售收入-资本金D：资本金-预租售收入借贷资金E：借款合同7、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的9、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
湖南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试题
湖南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。
A：目标定价法B：价值定价法C：挑战定价法D：成本加成定价法E：借款合同2、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。
该房地产的收益价格为万元。
A：368B：552C：561D：920E：工业用地的监测点评估价格4、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。
A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格5、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。
A．原土地出让方B．市、县人民政府城市规划行政主管部门C．市、县人民政府房地产管理部门D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门6、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。
A：房地产咨询B：物业管理C：房地产估价D：房地产经纪E：执行层的组织协调7、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大B．周期长C．风险性大D．开发费用投入时间变化大8、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格9、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素考试试卷
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式2、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：2044．87万元B：4296．54万元C：5526．56万元D：7337．33万元E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。
甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%4、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：地价款B：房价款C：土地使用权出让金D：土地使用权出让税E：房地产估价机构必须加盖公章5、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。
A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：未来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格6、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。
A．4%B．3%C．2%D．1%7、下列关于债券的发行，表述不正确的是。
A：若市场利率低于债券利率，则溢价发行B：若市场利率等于债券利率，则平价发行C：市场利率等于债券利率，则折价发行D：若市场利率高于债券利率，则折价发行E：执行层的组织协调8、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
湖南省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素考试试题
湖南省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某初一（3）班有女生20人，男生40人,该班比例相对指标为.A：10％B:20%C：30%D：50％E：执行层的组织协调2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是.A:全租金方式B：毛租金方式C:净租金方式D:基本租金方式E：借款合同3、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
A：国土规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：区域规划E：执行层的组织协调4、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡（镇）人民政府C．农村集体经济组织D．土地使用者5、会计的基本职能不包括__。
A．反映职能B．监督职能C．管理职能D．控制职能6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C:假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格7、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是(）.A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险8、经营成本是指房地产产品__时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
A．出售与出租B．开发C．建设D．管理9、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为.A：0．1~0．8B：0．3～0．7C：0．2～0．6D:0．15～0．5E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是.A:确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C:购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5%以下E:房地产估价机构必须加盖公章11、国外研究表明,房地产的经济寿命与其__相关.A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程12、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】A：3000元㎡B:3277元／㎡C：3295元/㎡D：3599元/㎡E：工业用地的监测点评估价格13、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全.A：公安机关B:司法机关C:公证机关D:人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章14、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元.A．1。
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湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋拆迁是指。
A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D．柱、梁、板只可预制，不可现制3、开发项目总投资包括__和经营投资。
A．前期投资B．后续投资C．建设投资D．管理投资4、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。
A．20%B．25%C．30%D．35%5、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。
A：2025B：2250C：2700D：3000E：工业用地的监测点评估价格6、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。
A：建筑红线后退距离B：建筑控制高度C：建筑密度D：用地面积E：执行层的组织协调7、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格8、路线价估价法是一种评估大量土地的__。
A．迅速估价方法B．较慢估价法C．简易法D．延迟法9、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
(2005年试题)A：1005.56B：1010.56C：11 10.56D：1115.56E：借款合同10、房地产开发项目所需的大部分资金是以的方式筹集的。
A：债务融资B：在建房地产抵押贷款C：权益融资D：建设贷款E：借款合同11、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。
A．疗养区B．居住区C．工业区D．大学区12、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。
(2008年试题)A：物业托管B：物业服务C：物业管理D：物业委托E：执行层的组织协调13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用14、下列有关标志，表述错误的是。
A：品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明，但不能用符号或代码进行说明的标志B：王某大专学历是指其品质标志C：王某今年40岁，是指其数量标志D：凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体；凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体E：执行层的组织协调15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。
A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：指导修建性详细规划的编制B：指导城市分区规划的编制C：强化城市规划的控制功能D：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求E：执行层的组织协调17、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。
A．房地产投机B．物价变动C．财政收支状况D．居民收入水平18、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是__。
A．投资价值B．谨慎价值C．快速变现值D．市场价值19、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。
A：建筑平面图B：建筑立面图C：结构施工图D：建筑剖面图E：执行层的组织协调20、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。
A：130．0万元B：119．2万元C：117．5万元D：120．0万元E：工业用地的监测点评估价格21、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格22、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。
A．在城市或区域中的地位B．与其他地方往来的便捷性C．与市中心的距离D．周围环境、景观23、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
A：吊车梁B：外墙围护系统C：柱子D：基础E：执行层的组织协调24、下列房地产估价方法中，出租或营业的房地产可采用估价。
A：市场法B：收益法C：成本法D：假设开发法E：工业用地的监测点评估价格25、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。
A．12.55%B．12.68%C．14.75%D．15.01%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、对于购买一更新改造一出租一出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括等。
A：购买成本B：更新改造成本C：运营成本D：转售税费E：建造成本2、下列关于监护人，表述正确的是。
A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人3、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。
A．合法交易B．合法产权C．合法使用D．合法处分E．合法区位4、定义市场区域工作主要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景B．描绘市场区域C．在相应地图上描绘区域的物业类型D．在相应地图上标出市场区域的边界E．解释确定市场区域边界的依据5、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。
A：规避估价风险B：保护估价师和估价机构C：使评估价值更接近实际成交价格D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E：使委托人能得到其预期的估价结果6、反映企业长期偿债能力的指标是。
A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调7、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。
A：转移登记B：变更登记C：先进行变更登记再进行转移登记D：先进行转移登记再进行变更登记E：执行层的组织协调8、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。
该宗土地的总价为__万元。
A．96B．192C．240D．4809、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D．相应调整土地使用权出让金E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金10、一般性货币政策工具主要包括。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率11、我国传统的城镇住房制度的特点包括。
A：国家统包的实物福利性住房制度B：市场供应的实物福利性住房制度C：低租金的实物福利性住房制度D：无限期使用的实物福利性住房制度E：无偿分配的实物福利性住房制度12、国内外市场环境调查的内容不包括（）。
A．政治法律环境B．经济环境C．技术发展环境D．人口环境13、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产买卖D．房屋租赁14、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。
A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险15、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性16、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。
A：详细B：战略性发展C：控制性详细D：总体E：执行层的组织协调17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18、耕地占用税实行的是__税率。
A．比例B．定额C．超额累进D．地区差别19、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
A．3B．5C．7D．1520、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。
A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D：超出自己的业务范围的估价业务E：自己的专业能力难以胜任的估价业务21、下列关于地租理论，表述正确的是。