上海西郊百联
合集下载
百联西郊购物中心及北京永旺购物中心简介
永旺国际商城购物中心——简介 永旺国际商城购物中心——简介 ——
永旺国际商城购物中心 区位 占地面积(㎡ 占地面积 ㎡) 物业 条件 商业建筑面积(㎡ 商业建筑面积 ㎡) 楼层 停车位 开业时间 经营 概况 市场定位 商业类型 昌平区北清路1号 3,4000 150,000 地下一层 地上三层 2700个 2008.11 中高档 区域型商业中心
所属商圈 地铁 公交 新泾 2号线至<北新泾站> 约10条线路可达
西郊百联购物中心
百联西郊购物中心——业态组合特 色
零售 40%
40%
ESPRIT、eni:d、Levi’s、ONLY/VeroModa、 Bossin、Jack&Jones、皮尔卡丹…
超市 4%
丝芙兰、屈臣氏、特力屋、迪卡侬、世 纪联华… 奈司桌球房、汤姆熊、冰之魅溜冰馆、 好乐迪、世纪仙霞影城… 麦当劳、KFC、星巴克、哈根达斯、赛百 味、味千拉面、港丽餐厅、必胜客… 正大齿科、EF英孚教育、知音琴行（培 训）、新华书店、一兆韦德、邱竞美容…
案例小结
从地理位置上来看，百联西郊购物中心位于上海西外环，距离二号线北新泾站直 线距离还有1公里，其交通可达性和周边商业氛围都比较一般 百联西郊购物中心从一开始就定位为社区商业中心，服务于周边居民，注重餐饮、 娱乐业态比例，友谊百货、世纪联华超市、特力屋、迪卡侬、世纪仙霞影城等主 力店面积接近总体量的40%，提升了商业的目的性和吸引力，但这也在一定程度 上影响了租金收益（虽然友谊百货、世纪联华都是百联集团自有品牌） 项目由美国捷得设计，在室内外空间变换，中庭以及环境方面处理得比较好，为 消费者提供了一个非常舒适的“逛”的环境 经过几年的经营，百联西郊购物中心的辐射范围逐渐扩大，从一开始的社区商业 中心升级为新泾地区唯一的区域商业中心，成为上海郊区购物中心典型的成功案 例之一
百联西郊&正大广场平面总结
剑活力的社区中心，购物中心把一系列大小不同的建筑结合起来，配以丰富的 公共开敞空间、广场、街道、露天茶座和园林景观设计。其核心部分是一个绿化中心广场。在 这里可以举行音乐会、展览、各种派对活动等。它被底层的零售店和上层的娱乐场所包围，餐 厅、酒吧和层叠的露台为广场中的活动提供了丰富的观赏视角，场成为购物中心自身的标志和 视觉中心。 与室外商业街相交的是一条气氛更为亲切的环形室内购物街，把人们引进购物中心的内部。这 条四层的室内购物街包括三个垂直中庭，有电梯、电动扶梯、和楼梯上下相连。在一定的时段， 商业街向中心广场开敞，为中心广场提供观景和流线空间。穿越购物中心，环形商业街为商家 提供更多的人流和展示空间。
景观布置图
辅助功能 公共空间
电梯 自动扶梯
楼梯 上空
立面设计 立面设计不同于以往的设计。我们设 计的时候把每个面都做为主立面来设 计。强烈的色彩对比，不同材质之间 的互相衬托，配合立面上的体量变化， 使得整个建筑成为一个在这个地区的 一个停留的汇聚点，欢迎人们从周围 的街道步行进入。即使如此，整个建 筑的用材在整个环境中并不显张扬。 分段式的立面设计大大减轻了商场的 大体量感给城市街道带来的压抑感。
正大广场
简介：美国捷得建筑设计事务所
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物 中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平 方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体 通过了ISO9001质量认证体系。
百联西郊购物中心
简介：美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计
座落于长宁区新泾镇，占地面积 3.4万平方米，建筑面积达到11 万平方米，经营面积为6. 25万 平方米。目前有包括友谊百货、 世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、 永乐家电在内的共116家商家入 驻，其中大型生活超市1家、百 货公司1家、专业卖场4家、主题 餐饮29家、专卖店62家、娱乐健 身5家、社区服务14家。
提升服务迎世博 打造一流社区购物中心
ＭＡ Ｌ形 式 的 商 业 业 态 组 合 。 Ｌ
通 过 多 种 类 、 多 样 化 的 店 铺 组
有 双 语 服 务基 础 上 ， 自行 编 写
文 明 服 务 的 礼 貌 用 语 并 坚 持
外 籍 人士 较 多 的特点 ．打造 国
际社 区文 化 ，连 续多 年举 办 的
合 和品牌 配 置 ．可 以满 足社 区 居 民一 站式便 利 购物 与 消 费需
心 ，百 联 西 郊 将 国 际 盛 行 的
Ｃ Ｒ标 准 ，即社 会 责任 理念 作 Ｓ
为企业 文 化 的主 要 内容 ，努 力 将 百联 西 郊 打造 成社 区的商 业
区商业 示范社 区” 等荣誉 称 号 。
百联 西郊 购 物 中心是 国 内
中心 、 闲 中心 和 文化 中心 。 休 企 业 履行 社会 公 民责任 ，倡 导 公 益 关爱 ，建设 体 现共 同人 文 价 值 观 的 社 区 互 动 平 台 ，提 供
百 联 西 郊 购 物 中心 通 过 多 种 形 式 ， 一 步 提 升 服 务 质 量 ， 固 进 巩
在户外 步 行街 和优 美 的 园林 广
提高“ 四个 一 流 ” 平 ， 正 办 水 真
成迎 世博 文 明服务 窗 口。
新注 重开 展 统一 的 整体
反恐 、 防演 练 ， 缺 补 漏 ， 消 查 完
建了“ 五” 三 志愿 队 ， 支 队伍 这 时 常 活 跃 在 商 场 的第 一 线 ． 按 照迎 世博 的要 求 ，对 商 家存 在
的 问题提 个醒 ，对个 别 顾客 不 文 明现象 劝一 声 ， （ 下 页） 取 转
乐 生活 家 电专业 店 、迪 信 通手 机 数码 专业 店 、 臣 氏超 市 、 屈 丝
西郊百联案例分享
项目补充
5
几大功能：社区商业中心（主）---业态品牌 社区休闲和服务中心---建筑餐饮 社区文化活动中心（关怀社区，开辟社区文化中心；融入社 区，开展丰富多彩的广场文化活动；组建“爱心点亮希望”社会慈善基金）
名
6 本案是地产商业中少见的开业当年即盈利的案例之一 国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心（整体设计借鉴了世界领先的 北美式Mall的建筑特色，并融入“上海母亲河——黄浦江贯穿整个市区” 的灵感）。 上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点
西 东 距离2号线北新泾站约1公里（2006年地铁2号线才经过北新泾站）
项目介绍
区域属性
坐落在相对封闭的纯居民社区之中，居住氛围 浓厚，因此本案社区型特征明显
住宅区
住宅区
住宅区
住宅区
项目延伸至3公里大多为居民区，包 括近几年开发的高档房产及一批老式 公房居民区，约30万左右，周边社区 的居民中等收入水平的家庭占较大比 重。 大部分家庭中有中小学生，学龄前儿 童，婴儿等未成年人（兴趣班4楼）。
项目建筑
外部动线
微观车库进出口分布有致，利于人车分流
B 2
停车位较丰富，顾 客选择性强，在人 流高峰期可缓解停 车压力，体现人性 化设计。地上停车 场出口桥面较窄， 仅1辆车的宽度
地上停车场
地 下 车 库 出 口
非机动车停放处
F 1
地面停车位卸货区 及地上停车场入口 5楼停车场入口 5楼停车场出口
周边大型商业稀缺，按照理论每10 万人口一个大型商业场地来说，周 边30万居民可能成为潜在消费人群
一个商业项目怎样吸引周边及更多顾客前来消费，业态组合是关键
项目业态
B2业态分布
停车场+家居+汽车服务+工艺品
西郊百联
出了不少亮点 环中心广场的建筑形态丰富多变 严谨沉稳的外立面设计
业态组合与布局
百联西郊内入驻有160多家各类业种店铺，其中主 力店有友谊百货、世纪联华大卖场、迪卡侬、特力
屋、屈臣氏等一共有9家，专卖店超过80家。
在业态规模配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占 23.6%，餐饮占16.6%；超过35%的非商品业态经营 面积比例，体现出本项目在业态配比方面的多元综
百联西郊购物中心 考察报告
项目概况
地址
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区 ， 仙霞西路88号
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万 的人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。 经济技术指标 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方 米，整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是 5.6亿元。 工期 购物中心的建设与招商的周期用了21个月完工，于 2004年12月2日正式营业。
建立数据库，为前期市场研究提供坚实支撑
百联集团在开设Shopping Mall的过程当中，对周边每一个 居住小区的居民情况做了详细的调查，购物中心周边每一块 小区编号，对每一个小区里面的总的人数、楼盘的情况，入 住率以及拥有车辆的情况进行统计并建立一个数据库，来掌 控周边居民的详细的情况。
关怀社区，组建社区文化中心
针对周边社区文化设施相对匮乏的状况，百联提供了600平
方米场地，与当地政府共同组建百联新泾社区文化中心。其 中文化讲座、书画公益展示、交谊舞的培训，每周定期举行。
亲近社区 ，培养潜在目标客群
在暑假、寒假期间，举办少年儿童快乐休闲兴趣班活动，每
定位清晰，社区中等收入家庭成为主力消费群体
这类客群消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成 交率，在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85% 以上，流动消费者的比重相对是比较低的。
业态组合与布局
百联西郊内入驻有160多家各类业种店铺，其中主 力店有友谊百货、世纪联华大卖场、迪卡侬、特力
屋、屈臣氏等一共有9家，专卖店超过80家。
在业态规模配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占 23.6%，餐饮占16.6%；超过35%的非商品业态经营 面积比例，体现出本项目在业态配比方面的多元综
百联西郊购物中心 考察报告
项目概况
地址
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区 ， 仙霞西路88号
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万 的人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。 经济技术指标 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方 米，整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是 5.6亿元。 工期 购物中心的建设与招商的周期用了21个月完工，于 2004年12月2日正式营业。
建立数据库，为前期市场研究提供坚实支撑
百联集团在开设Shopping Mall的过程当中，对周边每一个 居住小区的居民情况做了详细的调查，购物中心周边每一块 小区编号，对每一个小区里面的总的人数、楼盘的情况，入 住率以及拥有车辆的情况进行统计并建立一个数据库，来掌 控周边居民的详细的情况。
关怀社区，组建社区文化中心
针对周边社区文化设施相对匮乏的状况，百联提供了600平
方米场地，与当地政府共同组建百联新泾社区文化中心。其 中文化讲座、书画公益展示、交谊舞的培训，每周定期举行。
亲近社区 ，培养潜在目标客群
在暑假、寒假期间，举办少年儿童快乐休闲兴趣班活动，每
定位清晰，社区中等收入家庭成为主力消费群体
这类客群消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成 交率，在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85% 以上，流动消费者的比重相对是比较低的。
百联旗下商店地址
百联旗下商店地址浦东新区第一八佰伴上海市张扬路501号百联临沂购物中心上海市临沂路140号华联商厦（张杨店）上海市张杨路655号黄浦区第一百货上海市南京东路830号永安百货上海市南京东路635号百联世茂国际广场上海市南京东路819号东方商厦（南东店）上海市南京东路800号时装商店上海市南京东路650-690号华联商厦上海市南京东路340-372号卢湾区东方商厦（淮海店）上海市淮海中路755号妇女用品商店上海市淮海中路449-479号第一百货淮海店上海市淮海中路523号徐汇区东方商厦旗舰店上海市漕溪北路8号长宁区百联西郊购物中心上海市仙霞西路88号虹桥友谊商城上海市遵义南路6号友谊百货（长宁店）上海市仙霞西路88号普陀区百联中环购物广场上海市真光路1288号东方商厦（中环店）上海市真光路1288号友谊商店上海市长寿路1188号华联商厦（普陀店）上海市金沙江路788号杨浦区百联又一城购物中心上海市淞沪路8号东方商厦（杨浦店）上海市四平路2500号闵行区百联南方购物中心上海市沪闵路7388号友谊百货（南方店）上海市沪闵路7388号南方友谊商城上海市沪闵路7388号嘉定区东方商厦（嘉定店）上海市近郊城中路66号松江区第一百货（松江店）上海市近郊松江新城区中山中路98-116号青浦区百联青浦奥特莱斯品牌直销广场上海市近郊沪青平公路2888号东方商厦（青浦店）上海市青浦公园路700号奉贤区百联南桥购物中心上海市青浦公园路700号东方商厦（奉贤店）上海市近郊奉贤区南桥镇百齐路588号。
上海西郊百联考察
GC
四层以好乐迪KTV、冠军溜冰场、世纪仙霞影城休闲娱乐和餐饮为主
GC
地下一层主要以停车场、书店、社区服务中心、棋牌室、KFC等为主
GC
地下二层以机动车停车场及特力屋家具专卖店为主
GC
主力店
永乐生活电器、特力和乐家居、迪信通手机专卖、世纪联华、友谊百货、丝芙兰、屈臣氏、迪卡侬 运动专业超市、百联西郊工艺品商场
GC
GC
GC
4、业态特征
百联西郊建设与招商周期为期21个月，与2004年12月2日开业。项目 入住商户约160多家，主力店有友谊百货、世纪华联超市、迪卡侬、丝芙 兰、屈臣氏等9家。专卖店超过80家。 百联西郊的建筑空间呈东西走向哑铃状布局，由两条步行街和中庭广场 构成，绝大多数的商户沿着贯穿中间的走道两旁分布。 业态配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占23.6%，餐饮16.6%，超过 35%的非商品业态经营比例，将百联西郊的业态配比搭配的更多元。
休闲美食
娱乐休闲 社区服务
GC
GC
4、品牌传播
1、建立数据库 在项目开业前，对周边小区居民 做了详细的调查，购物中心周边每一 块小区进行编号，对小区总人数、楼 盘情况、入住率以及拥有车辆情况进 行统计并建立数据库，来掌握周边居 民的详细情况 2、定位清晰 社区中等收入家庭为主力消费群 体 3、主动融入社区，In my life 利用中庭广场和舞台开展丰富多 彩的广场文化活动，促进文化融合与 交流，加强购物中心在社区之中的中 心地位和积聚功能。
Garden city
上海百联西郊市场考察
周回
1、项目简介
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商 业中心和社区中心。 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和 地上四层，总投资5.6亿。购物中心采用开放式建筑风格，通过贯穿东西两侧出入口 的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区 域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味 和情趣。 百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居 民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、 品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满 足
让我们做得更周全——上海百联西郊购物中心有限公司
径 —— “ 百 联 桥 ” ；港 湾 式
者权 益保护 示范 联络点 ” 、 “ 上 海商业 优质 服务先 进集 体 ”和 “ 长 宁 区 优 质 服 务 立 功竞赛活动先进集体”。
今 年 客服 中心 推行 “ 三
心”、 “ 五个 一 ”和 “ 七
有 安全 知识专题 培训 、营销
西 郊 具 有 完 善 的 教 育 培 训 体
断做 深做 强 ，使 百联 西郊真 正
服 务 、投 诉 接 待 、礼 品 包 装 、 总 机 接 驳 等 十 二 大 服 务
项 目。 针 对 贵 宾 会 员 ，提 供
成为社区的商业中心 、休闲中
心和文 化 中心 ，实 现 了经济 效
服 务 快 速 、超 越 期 望 、灵 活
意 识 ，提高 服务技 能 ，优 化
服 务 质 量 ，客 服 中 心 制 定 了 “ 服 务 中心 创 先 争 优 工 作 推 进 计 划 表 ” ，号 召 客 服 中 心
社 区文 化 建 设 ，积 极 与 所 在 地 政 府 联 手 共 同推 进 社 区 精 神 文 明建 设 ，以 社 会 责 任 为 己 任 ，逐 一 落 实 创 建 要 求 ，
职 培 训 ” ， 了解 企 业 文 化 、
企 业 发 展 情 况 。 然 后 由 人 事 部 对 新 员 工 根 据 《员 工 手 册 》进 行 一 对 一 培 训 ，让 新 员＿ 丁尽快 融人 这个 大家 庭 。 百 联 西 郊 每 年 还 根 据 不 同 部 门 、不 同员 工 的 岗 位 特
积 极 配 合 长 宁 区顺 利 通 过 了 “ 全 围 文 明 城 区 ” 复 查 工
机 敏 ，力 争 为 消 费 者 提 供 更 优 质 、舒 心 的 服 务 。 客 服 中 心 在 全 体 员 工 范 围 内 开 展 了 为 期 四个 月 的 “ 五 个 一 ” 劳
者权 益保护 示范 联络点 ” 、 “ 上 海商业 优质 服务先 进集 体 ”和 “ 长 宁 区 优 质 服 务 立 功竞赛活动先进集体”。
今 年 客服 中心 推行 “ 三
心”、 “ 五个 一 ”和 “ 七
有 安全 知识专题 培训 、营销
西 郊 具 有 完 善 的 教 育 培 训 体
断做 深做 强 ，使 百联 西郊真 正
服 务 、投 诉 接 待 、礼 品 包 装 、 总 机 接 驳 等 十 二 大 服 务
项 目。 针 对 贵 宾 会 员 ，提 供
成为社区的商业中心 、休闲中
心和文 化 中心 ，实 现 了经济 效
服 务 快 速 、超 越 期 望 、灵 活
意 识 ，提高 服务技 能 ，优 化
服 务 质 量 ，客 服 中 心 制 定 了 “ 服 务 中心 创 先 争 优 工 作 推 进 计 划 表 ” ，号 召 客 服 中 心
社 区文 化 建 设 ，积 极 与 所 在 地 政 府 联 手 共 同推 进 社 区 精 神 文 明建 设 ，以 社 会 责 任 为 己 任 ，逐 一 落 实 创 建 要 求 ，
职 培 训 ” ， 了解 企 业 文 化 、
企 业 发 展 情 况 。 然 后 由 人 事 部 对 新 员 工 根 据 《员 工 手 册 》进 行 一 对 一 培 训 ，让 新 员＿ 丁尽快 融人 这个 大家 庭 。 百 联 西 郊 每 年 还 根 据 不 同 部 门 、不 同员 工 的 岗 位 特
积 极 配 合 长 宁 区顺 利 通 过 了 “ 全 围 文 明 城 区 ” 复 查 工
机 敏 ，力 争 为 消 费 者 提 供 更 优 质 、舒 心 的 服 务 。 客 服 中 心 在 全 体 员 工 范 围 内 开 展 了 为 期 四个 月 的 “ 五 个 一 ” 劳
商业建筑公共空间的开放化设计——以上海西郊百联为例
现代购物行为与社会交往、 闲和娱乐活动 密 休
的城市 公共空间。 对于 大型百货商店和购物 中心来说 ． 公共空间
不可分 ．商业 建筑不仅是购物场所 ． 也是各种社会 的作用在今 天显得尤为重要 。 它甚 至取代 了商业 店 活动集 中发生 的场所 。 商业建筑 的部分空 间用于专 面成 为新 的辐射核心 ． 因为它以舒适 的环境和便 正
Ｐ ｂｉ ｐ ｃ ， ｅ ｎ ｓ ｕ ｌ ｓ ａ ｅ Ｏｐ ｎ ｅ ｓ ｃ
商 业建筑公共 空间 的开放 和发展 是一个长期 最直接标准。因此 ． 商业建筑公共空间的设计 原则 的过 程。自古希腊 时代起 ． 方城市 的中心广 场就 是贯彻 以人为中心 的设计思想 ． 西 为消费者提供舒 适 是政 治、商业 和文化的聚集地 例如意大利 米兰的 的、人性化的购物、休息和交流环境 。
［ 关键 词］西郊百联
商业建筑
公共空间 开放 化
门满足购物者 的休息 、 娱乐 、 开展促销活动或其他 利的设施 ，满足了顾客停留 、休息、整理等需要 ， 社会活动 ． 我们称之 为商业建筑 的社会化公共开放 这些空 间不仅能够延长顾客 的停 留时 间． 还能够 以 空 间，其类型包括广场 、庭院 、步行街 、柱廊和屋 良好 的购物体验 吸引人们再次光顾 。 顶花 园等。 这其 中又 以大型购物 中心的 中庭和室内 步行街最具代表性 ． 尤其是 中庭 ． 几乎成为大型购 二 商 业 建 筑 公 共 空 间 的 设 计 原 则 和 存 在 问 物 中心的必备空间。 这些公共空 间不仅组织着商业 题
一
斑 。 货商店 的出现带动 了商业公共空 间迅速发 海人 民广场地 下的迪美购物 中心 ， 百 具有典型 的室 内
展 ．美 国 的郊 区购 物 中心 之 所 以受 到 人 们 的欢 迎 ， 步行街空间 ． 可是 ． ２ 宽的中央 步行街上缺少必 １ｍ 正 在 于 它有 更 大 的余 地 发 展 公 共 开 ． 同时也起到改善
的城市 公共空间。 对于 大型百货商店和购物 中心来说 ． 公共空间
不可分 ．商业 建筑不仅是购物场所 ． 也是各种社会 的作用在今 天显得尤为重要 。 它甚 至取代 了商业 店 活动集 中发生 的场所 。 商业建筑 的部分空 间用于专 面成 为新 的辐射核心 ． 因为它以舒适 的环境和便 正
Ｐ ｂｉ ｐ ｃ ， ｅ ｎ ｓ ｕ ｌ ｓ ａ ｅ Ｏｐ ｎ ｅ ｓ ｃ
商 业建筑公共 空间 的开放 和发展 是一个长期 最直接标准。因此 ． 商业建筑公共空间的设计 原则 的过 程。自古希腊 时代起 ． 方城市 的中心广 场就 是贯彻 以人为中心 的设计思想 ． 西 为消费者提供舒 适 是政 治、商业 和文化的聚集地 例如意大利 米兰的 的、人性化的购物、休息和交流环境 。
［ 关键 词］西郊百联
商业建筑
公共空间 开放 化
门满足购物者 的休息 、 娱乐 、 开展促销活动或其他 利的设施 ，满足了顾客停留 、休息、整理等需要 ， 社会活动 ． 我们称之 为商业建筑 的社会化公共开放 这些空 间不仅能够延长顾客 的停 留时 间． 还能够 以 空 间，其类型包括广场 、庭院 、步行街 、柱廊和屋 良好 的购物体验 吸引人们再次光顾 。 顶花 园等。 这其 中又 以大型购物 中心的 中庭和室内 步行街最具代表性 ． 尤其是 中庭 ． 几乎成为大型购 二 商 业 建 筑 公 共 空 间 的 设 计 原 则 和 存 在 问 物 中心的必备空间。 这些公共空 间不仅组织着商业 题
一
斑 。 货商店 的出现带动 了商业公共空 间迅速发 海人 民广场地 下的迪美购物 中心 ， 百 具有典型 的室 内
展 ．美 国 的郊 区购 物 中心 之 所 以受 到 人 们 的欢 迎 ， 步行街空间 ． 可是 ． ２ 宽的中央 步行街上缺少必 １ｍ 正 在 于 它有 更 大 的余 地 发 展 公 共 开 ． 同时也起到改善
西郊百联
立面设计 立面设计将每个面都作为主立面来设计。采用强烈的色彩对比，不同材
质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个 地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量 感给城市街道带来的压抑感。
空间变化与融合 将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９ 万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投 资为６亿元人民币。
开业时间 2004 年 12 月开业。
建筑形态及口碑 以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服 务的社区购物休闲中心
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平 均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾 地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍 1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
开发商相关 上海百联集团。 建筑面积及投资
3、建筑物分析 原始建筑思路 采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店， 中间依靠中小型零售业态连接。 从上海最老的 SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯 以一条步行街行形式的商业布局。 因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行 街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿 上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。 充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体 具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为 9972 平 方米，地上一层总体面积 8514 平方米，总计 18486 平方米，扣去卖场外搭配商 铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为 11106 平方米。
质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个 地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量 感给城市街道带来的压抑感。
空间变化与融合 将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９ 万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投 资为６亿元人民币。
开业时间 2004 年 12 月开业。
建筑形态及口碑 以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服 务的社区购物休闲中心
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平 均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾 地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍 1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
开发商相关 上海百联集团。 建筑面积及投资
3、建筑物分析 原始建筑思路 采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店， 中间依靠中小型零售业态连接。 从上海最老的 SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯 以一条步行街行形式的商业布局。 因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行 街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿 上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。 充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体 具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为 9972 平 方米，地上一层总体面积 8514 平方米，总计 18486 平方米，扣去卖场外搭配商 铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为 11106 平方米。
百联西郊
B1
B2
入口
出口
外部人流动线
哑铃形动线，两端为大型主力店，中间依靠中小型零
售业连接 通过设置三个主要出入口，既提供多方进入的便利性， 增加主要商业街道，形成闭合的三角形人流环线。
内部人流动线
内部人流呈内圈、外圈环形布置；外圈临广场布置，人流较多，内圈人流相对较少，比较冷清。
南北两栋连廊通过4部空中连廊连接。
餐饮
服务 娱乐 总计
பைடு நூலகம்
33
13 8 128
服务 31%
娱乐 69%
编号 1
品牌 特力屋
面积 4000
业态 大卖场
B1层只有少量商铺面积，有1家服务，2家娱乐
编 号 1
品牌
面积
业态
邱竞SPA
400
服务
2
大庄棋牌
600
娱乐
3
社区活动中心
300
娱乐
B2F业态规划总结:
B2F使用面积：4000平米 主要业态：特力屋 次要业态：无 主要业态简介： 1、特力屋：家具大卖场，目的性消费，设置在B2
品牌 世纪联华 麦当劳 JACK&JONES 卡西欧 班尼路 KOOKIN ochirly 马克华菲 easy shop 江南布衣 品牌 云南美食园 樱之园烤肉 洋葱餐厅 蛋蛋屋 雅点坊 棒约翰 天天茶餐厅 肯德基
面积 3500 200 350 10 160 50 120 240 50 160 面积 200 100 400 300 160 200 300 200
线合并
仙霞西路与商业之间因有绿化隔离，设置了一个机动 车出入口及非机动车出入口，次面变为次要面。 通过停车梯坡道可到达屋顶停车场
城市道路
西郊百联
• 地下二层，地上五层
• 建筑高度24米
在14.5万平方米的实际楼板建筑面积中：
商铺出租面积 公共区域面积 停车库与车道面积
69500㎡ 33500㎡ 27000㎡
47.9% 23.2% 18.6%
设备与辅助面积
15000㎡
10.3%
反思二：关于物业功能配比
• 公共区域的比例
• 停车场面积的比例
52.1 (34.3%) 1246 (54.2%) 32.6 (21.4%) 605 (26.3%) 26.7 (17.6%） 164 (7.1%) 16.4（10.8%） 55 (2.4%) 2.9 (1.9%)
网点数 （占比例） 专卖店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 餐饮店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 娱乐休闲 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 其它 面积 （占比例）
建议新开的购物中心（特别是社区型的购物中心）：
• • • • 主力、次主力店的比例不大于50%
餐饮店的比例不小于18-20%
休闲娱乐的比例不小于12-15%
非商品性的经营比例不小于35%
第二部分
关于构建、发展社区型 购物中心的认识和实践
四年合计上交税款5376.15万元
购物中心所辖商铺每年缴纳的营业税超过1000万元
4、投资收益良好
项目总投资为5.6亿元，（银行贷款3.5亿元）
平均造价（含土地）每平方米建筑面积5000元
每年偿还2000万银行利息和提取2700万折旧
5、荣获各种奖项
“上海商业创新大奖” “最具发展前景商业地产” “最具影响力商业地产”、 “最具创新理念商地产”大奖、 “上海市优质服务先进集体” “长江三角洲知名企业” “长江三角洲最具影响力购物中心” “全国物业管理示范大厦” “全国示范社区商业”等荣誉称号。
购物中心及8大分类和8大业态
购物中心的8大分类和8大业态壹8大分类近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。
购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分：1、区域性购物中心：比如第一八佰伴；2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士；3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心；4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心；5、郊区购物中心：如松江地中海项目；6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心；7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心；8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。
贰8大业态现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。
严格意义上来说，购物中心分为8大业态：1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等；2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等；3、专业街：以业种归类、集中在一起；4、主体百货：规模型的主力店；5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等；6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆；7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店；8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。
因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。
百联西郊购物中心的“破冰之旅”
镇 ． 占地面 积 ３ ４万平 方 米 ，建筑 面 积达 到 １ 万平 方米 ，经 营面积 为 ６ ２ １ ５万平方 米 是 国 内第 一 家建 筑 形 态 呈开 放 式 的购
正 式 开业 运 营 。 在近 ３年 的发 展 历 程 中保 持连 续 盈 利 ．百联 西 郊 购 物 中心 先 后荣 获 ２ ０ 年 上海商 业 创新人 奖 ” 上海 ２ ０ 年 ０４ ０５ 十大 最 具 发展 前 景 商 业地 产
总 量少 而 且 缺乏 人 口规模 导 入 ，与 购物 中 心 日均客 流 量 ５ —１ ０万 ／次 的 市场 行情 相 比 ，居 民 的购 买 力 明显 不足 。
第 三 ，交 通 不 便 利 。 由于 开业 之初 ，
中 环线 在 靠 近项 目处没 有 设 置 出 口 ， 开车
至西郊百联需要绕大弯和绕路 从构成大
２．促 使 西郊 百联成 功的 内部 因素
首
载车 转弯 半径 供 电 消防 交通 、停车等
方 面都 有相 当严 格 的 限定 对 所 有 的细 节
先 较低 的土地 价格 拿地 。 由于 西郊百 联项 目是 政府 大 力支 持 的项 目 所 以能够 以较 低 的价 格拿 到土地 现 阶段土地 价格 飞涨 导致
块 也 不 甘 落后 ． 近水 楼 台 提 出 大 虹桥 古北 的概 念 。板 块 的扩 容 和 区域 性 抱
女 整 体 性 提 升 了 周边 板块 的 竞 争 力 。 应
都提 出具 体 要 求 。 通过 内部 交 通 的科 学 设 计 ，可以让 消费者 在商 场内部 ，很便利 的与 商 品发 生 有 效 接触 实 现 了购 物 中心 发 现 式 消费 ．而 不 是短 暂 停 留 的 目的 式消 费 。
【上海】百联西郊购物中心案例分析
24
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 合计
休闲餐饮
休闲餐饮 休闲餐饮 体育用品 服装 化妆品 化妆品超市 休闲餐饮 服装 西式糕点 西式糕点 百货
意大利手工冰激凌
满记甜品 哈根达斯 迪卡侬运动超市 ONLY 丝芙兰 屈臣氏 DQ OVS bread papa 摩提工坊 友谊百货
10
3.1 项目定位
总体定位：社区型购物中心
形象定位：时尚、流行、品位、情趣
客群定位：成功人士、白领阶层、公务员、学生 档次定位：中高档
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
11
PART
4 商业布局
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
6
7 8 9 10 11 12 ห้องสมุดไป่ตู้3
正餐
休闲餐饮 正餐 休闲餐饮 银行 西式糕点 钟表眼镜 钟表眼镜
蕉叶咖喱屋
一茶一座 港丽餐厅 必胜客 上海银行 宜芝多 亨得利钟表 茂昌眼镜
国内二线
国内一线 国内二线 国际一线 国内一线 国内二线 国内一线 国内一线
168
210 300 300 35 60 36 60
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
23
4.2 各楼层业态分布——2F楼层平面图
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
24
4.2 各楼层业态分布——2F品牌示意
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
近郊 人流 竞争
距离百联西郊购物中心较近的商业中心有中山公园和徐家汇，作为市级商圈其辐射半径较 大，从而对本案产生消费者分流。本案距离中山公园商圈仅有4公里。 本案位于上海近郊，考虑到人流量层级低于市区，且周边拥有市级商圈，定位于社区型的 购物中心，缩小辐射半径，主力服务于周边居民社区，定位合理明确。
案例：百联西郊的商业定位和布局
案例：百联西郊的商业定位和布局案例：百联西郊购物中心的经营定位和商业布局一、概况百联西郊购物中心地处长宁区仙霞西路剑河路，是百联集团旗下的一家全新社区型购物中心。
百联西郊于2001年初规划立项，2002年12月动工建设，2021年12月建筑结构封顶，2021年9月工程基本完工，9月28日试营业，12月2日正式营业。
项目从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成。
项目总投资5.6亿元。
二、面积百联西郊占地面积3.4万平方米，整个建筑物的楼层设有地下二层、地上四层及楼顶。
产权登记建筑面积为11.0万平方米，实际楼板建筑面积为14.5万平方米，其中：经营商户的租赁面积 69600平方米，占48.0% 公共区域面积 33400平方米，占23.1% 停车库与车道面积 27000平方米，占18.6% 设备与辅助面积15000平方米，占10.3%三、商圈情况：百联西郊购物中心位于上海市长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委会、约11万户家庭、25万人口。
百联西郊购物中心的主力顾客群主要来自于这些社区居民。
周边的主要商业网点有：购物中心：上海城、百联中环购物中心。
百货业：虹桥友谊商城、天山商厦。
超市：家乐福、好有多、易初莲花四、物业特点：在整体建筑设计方面，西郊购物中心借鉴了世界领先的北美式Mall风格特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河-黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，充分展现了休闲功能与商业氛1围的延伸，成为所在地区的崭新地标。
西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间，倡导以人为本、亲近自然的理念。
开放式的建筑形态使人感觉整个购物中心尤如居住小区优美环境的自然延展，社区居民轻松漫步在购物中心步行街和优美的园林广场之中，可以充分享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活新体验。
西郊购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连接各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景，形成了层次丰富的空间感和步移景异的视觉效果，处处彰显品味和情趣，营造出一个充满生机和活力、轻松而舒适的消费休闲环境。