物业服务创优管理办法

绿城物业服务集团有限公司

物业服务创优管理办法

GT-BF-ZL-002-2012（A/0）

1 目的

为规范绿城物业服务集团有限公司（以下简称“集团”）所提供物业管理服务的住宅小区（大厦）物业管理创建优秀示范（以下简称创优）项目工作，确保创优工作完善有效，特制定本规程。

2 适用范围

本规程适用于集团各优秀示范项目的创建过程。

3 职责

3.1 运营管理中心质量管理部（以下简称质量管理部）负责集团创优工作的总体规划、审核创优项目申报及创优工作的组织实施；负责组织相关职能部门对创优项目提供技术支持，对创优过程进行检查、督导，协助创优项目完成创优申报资料及汇报材料。

3.2 各区域、分子公司负责对所属项目创优的申报、收集创优项目所辖政府部门相关创优的政策法规、评分标准。

3.3 物业服务中心负责创优工作的具体实施，并针对存在问题及时进行整改，并做好充分的迎检、接待准备，保持和不断提升物业服务中心的管理服务水平。

4 工作程序

4.1 申报条件及要求

4.1 集团合法拥有拟创优项目的物业管理权。

4.2 明确创优目标，创优项目已达到或可以达到相应的优秀示范级别的标准和相关要求。

4.3 创优项目须按照创建区优（视情况，部分地区无区优）—市优—省优—国优的先后顺序，逐级申报。如否，则须向质量管理部书面递交政府相关的政策依据。

4.2 创优流程

4.2.1 质量管理部于每年9月份组织各部门制定下一年度集团的创优计划。

4.2.2 质量管理部在每年9月份发放创优通知并于月底前回收各区域、分子公司申报项目。

4.2.3 各区域、分子公司在9月底前向集团质量管理部上报创优项目名单及相关项目简介。

4.2.4 每年10月底前质量管理部统计汇总创优项目，报分管领导。

4.2.5 质量管理部拟定创优申报项目并组织成立创优小组。质量管理部组织召开创优会议及培训。

4.2.6 物业服务中心内部动员，对照“创优”标准制定创优计划并进行实施，编写创优申报及汇报材料，春节前完成，创优申报材料及汇报材料交质量管理部。

4.2.7 创优小组对创优项目进行检查，针对检查中发现的问题，下发《创优检查报告》，由物业服务中心落实整改《创优检查整改报告》。

4.2.8 由区域、分子公司向政府主管部门申报（根据各地方政府规定执行）。

4.2.9 物业服务中心及相关部门做好资料及现场的迎检准备。

4.2.10 创优小组组织做好主管部门检查组的接待和配合工作。

4.2.11 创优项目负责创优结果的跟踪并报质量管理部。

4.2.12 质量管理部负责对每年创优工作的总结。

4.3 规程要点

4.3.1 申报

4.3.1.1 由各创优项目及时收集创优申报等信息。

4.3.1.2 做到两个及时：各区域、分子公司每年9月底前按照质量管理部发放创优通知的要求及时上报创优项目；经集团总经理批准审核后，各区域、分子公司及时向政府主管部门申报创优。

4.3.2 成立“创优”工作小组

集团创优小组由质量管理部组织总经办、本体建设部、财务部、园区生活管理中心、企业文化部、审计部、秩序维护部、工程技术部、保洁公司、园林公司等职能部门指派人员组成，结合创优项目物业服务中心，以确保创优工作必要的人力、物力保障。

4.3.3 创优申报材料及汇报材料制作

4.3.3.1 根据集团提供的创优申报材料及汇报材料的范本及要求，就封面、字体、图片、颜色、大小、格式、标识（LOGO），申报材料基本内容等达到统一、专业的标准。

4.3.3.2 在基本内容统一的情况下，申报材料力求“特色”，创优项目应结合物业情况，根据房产定位，对项目特色服务或突出工作业绩进行详细介绍，力争“人无我有”“人有我优”的示范优势，增加竞争力。汇报材料力求简明扼要，突出集团管理的重点与特色，以达到在汇报时给评委留下深刻而良好的印象。汇报内容演讲不超过30分钟，控制在15-20分钟左右为宜。

4.3.4 内部动员

4.3.4.1 集团总动员

a）成立创优小组：召集各职能部门及相关人员，保障创优资源，

提供技术支持。

b）集团质量管理部组织创优区域、分子公司质量管理员（主管）及相关人员以会议、培训方式进行创优动员。

4.3.4.2 创优项目动员

a）区域、分子公司动员。

区域、分子公司对创优项目相关负责人进行会议等方式的动员，传达集团对创优项目的重视及要求，并成立区域、分子公司创优小组。

b）创优项目进行物业服务中心全体员工创优动员会议。

通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，做好打硬仗、“吃苦”的准备。创优物业服务中心应对照标准和以前创优工作资料整理的经验，做好创优资料的整理和准备。

4.3.5 自检，内部整改（包括资料和现场两部分）。

4.3.

5.1 基础管理

a）按规划要求建设，房屋及配套设施设备投入使用

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划总平图、用地红线图

b）已办理承接查验手续，签订承接查验协议

1）物业服务企业查验记录及问题处理情况，前期接管验收协议及相关资料。

2）物业服务企业收集资料

——移交图纸及及技术资料：小区竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，共用设施设备清单，有关设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

——竣工验收证明：土建竣工验收书，消防竣工验收证明，

水电竣工验收书，通信系统竣工验收证明，电梯竣工验收书，电梯准用证，燃气系统竣工验收证明；

——物业质量保修文件和物业使用说明书；

——业主名册、物业保修书、房屋使用手册、管理规约；

——公共配套设施的产权及收益归属清单（包括管理用房和经营用房）；

——消防、供水、供暖的试压报告。

c）由一家物业服务企业统一实施专业化管理

1）企业营业执照、税务登记证、企业法人代码卡；

2）物业管理资质证书；

3）服务项目外包合同或协议、外包供方营业执照、资质（资格）证明；

d）建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确前期物业服务合同。

e）建设单位在销售房屋前，制定临时管理规约，约定内容依法规范；物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，做出书面承诺。

《临时管理规约》（业主签字确认），书面承诺书（业主签字确认）。

f）规范专项维修资金使用流程，按规定公布物业维修基金使用情况。

1）申请使用专项维修资金时，如实告知业主维修项目的预算额、施工单位等相关情况，如实归集业主意见。保留申请表，方案、预算、公告，业主大会表决结果等根据相关规定要求的申报资料。

2）物业维修资金使用后及时在管理项目内公布的相关记录。

3）经营性收入的使用情况公示资料。

g）房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制