房产转让法律注意事项

一、明确产权
（一）房产所有权与土地使用权必须一起转让
我国实行“房地一体化”，即房产跟其所占有的土地必须一并转让。

法律依据：
《物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《城市房地产转让管理规定》
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

（二）明确土地使用权取得方式
土地使用权取得——划拨取得？出让取得？具体查看土地使用权证书上的取得方式
1、出让取得
即土地使用权的取得已经向国家支付过土地出让金，可以自由转让。

2、划拨取得
“划拨取得”是指无偿使用国家建设用地，通过划拨方式取得的土地转让时，应该经过县级以上政府审批，并应按照规定缴纳土地出让金或者将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家（也就意味着房产出售费用包括两方面的费用，一是房产价款，二是土地价款，但一般土地价款已包含在房产成本中，但划拨取得的土地因为是无偿的，所以房产建设成本中不含土地价格，如果此房产转让就要按照出让土地的规定补上土地价格了）。

法律依据：
《城市房地产管理法》第二节土地使用权划拨
第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（三）明确房产所有权属性
房产所有权属性是否健全，也就是说房产是否存在权利瑕疵，如是否设定担保（房产抵押等），是否与他人共有，是否出租或者其他权利瑕疵等。

如果存在房产抵押等担保时，应经过抵押权人同意；共有的话，转让需要经过共有人同意；出租的话，出租人享有优先购买权。

法律依据：
《物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

二、依公司章程规定视情况报省公司批准
是否报省公司批准视公司章程以及公司相关制度规定；根据公司法规定，公司股东会的职权具体由公司章程进行明确，如公司章程中规定公司重大资产处置由公司股东会的决定，则需要经省公司批准。

但对于股份有限公司和上市公司的重大资产处置，公司法都进行了一定的明确限定。

法律依据：
《公司法》
第三十八条股东会行使下列职权：
（一）决定公司的经营方针和投资计划；
（二）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（三）审议批准董事会的报告；
（四）审议批准监事会或者监事的报告；
（五）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（六）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（七）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（八）对发行公司债券作出决议；
（九）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
（十）修改公司章程；
（十一）公司章程规定的其他职权。

对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。

第一百零五条本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决。

（针对股份公司）
第一百二十二条上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。

三、转让方式
房产转让不必须采用拍卖方式，法律没有强制要求房产转让必须通过拍卖方式进行，也可直接由买卖双方办理房产转让事宜。

拍卖也就意味着有至少两个购买者，存在购买竞争，购买者通过拍卖竞价获取购买权。

采用拍卖的话，需要委托给专业的拍卖公司进行，签订委托书并支付一定比例的费用（大概是成交价的5%），具体可参照《不动产拍卖规程》，大致流程如下：
（一）委托拍卖：委托人向拍卖行提交拍卖委托书，委托人身份证明及产权证件等资料。

（二）现场勘查：拍卖行对委托人提供资料进行审核，并到现场勘查委托拍卖标的。

（三）签定合同：委托人与拍卖行签定委托拍卖合同。

（四）公告与展示：拍卖行在拍卖日七日前发布拍卖公告，拍卖标的进行不少于两天的展示。

（五）确定竞买人：欲参加竞买者，需到拍卖行办理竞买手续，交规定数额的保证金，领取竞买牌后，确定为正式竞买人。

（六）实施拍卖：拍卖活动由拍卖师主持，竞买人公开竞价，最高应价经拍卖师落槌后，拍卖成交。

（七）签署成交确认书：拍卖成交后，买受人和拍卖行签署成交确认书。

（八）交款领物：买受人在规定时间内交付竞买款及拍卖佣金领取拍卖标的。

（九）办理产权证：买受人持成交确认书及有关资料到房产管理部门办理交易及产权变更登记手续。

法律依据：
《拍卖法》
《不动产拍卖规程》
四、签订书面合同
确定购买方后，由买卖双方签订书面转让合同，合同主要内容应包括：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。

同时应注意房产占用土地的使用年限不得超过该土地剩余土地使用权使用年限。

法律依据：
《城市房地产转让管理规定》
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：（如上）
《物权法》
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。

使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

五、办理不动产转让登记手续
签订书面转让合同并不意味者房产所有权已经发生转移，只有办理了不动产转让登记手续之后所有权才发生转移。

同时需要在此之前按照成交价款缴纳相关的税费。

法律依据：
《物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《城市房地产转让管理规定》
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

六、交付房产及其他
办理完上述手续之后，将房产交付给购买方，同时根据双方合同约定办理水电等物业或者其他交接手续。