2014年上半年课程考试大作业物业管理概论5

江南大学现代远程教育2014年上半年课程考试大作业考试科目:《物业管理概论》一、大作业题目（内容）：一、简述物业管理的基本内容。

（10分）答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

二、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。

（10分）答：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。

物业管理企业参与工程质量监理主要包括：（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

三、简述竣工验收与接管验收的区别。

（10分）答：物业管理接管验收应收资料楼宇接管移交资料目录序号名称样式一项目建设资料1 《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件2 同意使用土地通知书复印件3 建设用地批准书复印件4 固定资产投资许可证复印件5 建设工程规划许可证复印件6 市规划局《建设工程报建审核书》复印件7 规划报建图复印件8 建筑设计防火审核意见书复印件9 物业各分项工程设计方案复印件10 建设工程规划验收合格证复印件11 建设工程竣工验收质量认定书复印件12 建筑工程竣工消防审核意见书复印件13 单位工程质量综合评定表复印件14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件15 公共安全技术防范工程设施使用证复印件16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件17 供水协议书复印件18 供用电合同复印件19 同意供电通知复印件20 申请门牌呈批表复印件21 通邮申报表复印件22 其它相关资料二物业产权资料1 拆迁资料复印件2 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件3 其它相关资料三建筑工程技术资料1 地质勘察报告复印件2 工程合同及开、竣工报告复印件3 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件4 图纸会审记录复印件5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件6 隐蔽工程验收签证复印件7 沉降观察记录复印件8 竣工验收证明书复印件9 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件10 新材料、构配件的鉴定合格证书复印件11 砂浆、混凝土试块试压报告复印件12 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件13 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件14 各分项工程施工单位资料复印件15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件16 其它相关资料四设备资料---供电系统1 供电系统设备购买、安装合同复印件2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件9 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件11 其它相关资料五设备资料---给排水系统1 给排水系统设备购买、安装合同复印件2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5 设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件7 主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件9 水、暖、卫生器具检验合格证书；原件10 其它相关资料六设备资料---电梯系统1 电梯设备购买安装合同复印件2 电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件3 电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件4 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6 设备安装调试记录原件7 电梯设备检验记录、运行许可证原件8 国家特种设备档案复印件9 其它相关资料六设备资料---消防系统1 消防设备购买安装合同复印件2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8 消防验收合格证书复印件9 其它相关资料七设备资料---弱电系统1 弱电系统设备购买、安装合同复印件2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件4 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件6 宽频接入协议复印件7 有线电视及电话协议复印件四、试述发生火灾应采取的措施（10分）答：首先要看发现火情时其程度有多大和火情性质，一般的小火情，如果能自救的情况下首先要自救，电器着火要先切断电源，油锅或气体着火先断掉火源、气源，家具或日用品着火可用水扑救；如果火情再大一点，按目前家庭防火条件可能就不能自救了，首先人要出去，再打119请求灭火，千万不要开窗，那样会加大火势。

所以家里的门千万不能做成向内开的，一旦发生火灾，人想跑都跑不出去。

五、试述在物业维修基金中的所包含的房屋共用部位和共用设施维修基金的使用范围。

（20分）答：各省、自治区建委（建设厅）、财政厅，直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，各公司采购管理制度(最新精编)(18个doc)我们制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，现印发给你们，请认贯彻执行。

附件：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实〈国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知〉（国发［1998」23 号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

第二条在直辖市、企业盈利市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称”商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、热气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文件设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7 号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款 2．3％的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计进住宅销售收人。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：l、售房单位按照一定比例比售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的 20％，高层住宅不低于售房款的 30％。

该部分基金属售房单位所有。

2、购房者按购房款 2％的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金全体业主共同所有。

六、案例分析:阅读以下材料，分析从中得到的启发和教训。

（40分）事情经过：某小区10#西单元901业主何先生报修，9层楼道顶灯灯罩滴水。

维修接到报修后安排维修工王工前去维修。

维修结果是，一切正常，未发现异常。

2天后，业主何先生非常气愤的来到的物业办公室，投诉9层顶灯报修2天多至今未修复，顶灯一直处于通电状态，并不断的滴水，担心电路短路影响安全，业主情绪非常激动，指责物业公司维修不及时，觉得物业公司未履行职责，起不到应有的作用，不能及时为业主排忧解难，表示拒交物业费，并且说了许多非常难听的话，然后就甩门而去。

物业管理人员的处理措施：接到投诉，物业办公室主动站起来笑脸相迎，仔细听完业主诉说，详细做了投诉记录，答应立即查看现场进行处理。

业主走后，办公室人员立即和维修人员一起查看9层现场，发现顶灯确实在滴水。

为避免短路，维修立即停了电源。

仔细检查，查明原因是10楼业主家自来水管渗水所致。

立即告知业主，我们会立即修复，并表示是由于我们工作失误给业主带来麻烦，表示道歉，我们会对责任人进行处罚。

物业立即通知建设单位进行修复，经过一天时间水管修复，顶灯漏水问题得到解决，供电照明得到恢复，物业追查责任，由于维修工王某责任心不强，前去维修时候未能仔细查看现场，导致问题不能及时解决，滴水日益严重。

决定对王某处罚。

最后，主任带领助理上门做回访，态度诚恳，把我们处理的过程告诉业主，把我们的出现的责任诚恳的承担，把我们对责任人的处理意见征求业主的意见，业主痛快的在投诉处理表上写下了非常满意几个字。