【2016.4.28】土地使用权

当果断制止以土地使用权期限为刀俎温州市一批土地使用权期限仅20年的老房子到期后是否应补缴土地出让金的问题，毫不夸张地说，引发了民众的普遍不安。

这种不安，既有对“国家”、“土地”以及“不动产”、“财产”等尚可在部门法上自洽的逻辑受到颠覆所带来不定前景的忧虑，更有近几年在国有和集体土地征收、转让以及与此相关的房屋拆迁、补偿过程中出现的种种令人闻之心颤的事件为现实背景。

消除这种不安，就是消除“房奴”世代为奴的担忧，就是制止以土地使用权期限为刀俎、以房屋所有人为鱼肉的机制的形成。

《物权法》起草者之一、全国人大常委会法工委原民法室主任姚红介绍说，《物权法》规定的“自动续期”，是考虑到老百姓的利益，老百姓不用再去排队办手续，更加便民，也减轻了工作人员的负担。

同样作为《物权法》制定者之一的全国人大常委会法工委民法室巡视员扈纪华解释说，“自动续期”中的所谓“自动”，其立法本意就是没有任何条件和行为，自动续期指的是土地使用权到期，不附带任何条件和行为进行续期。

在对“自动续期”的立法本意的理解上，法律专家并无根本分歧。

有法律专家指出，“自动续期”这四个字在法律意义上的意思自治已然非常明确：自动续期说明，私宅房屋土地使用权期满了以后，土地使用权不能够收回；土地使用权不能够再重新签订一个土地出让合同；业主无需自己去申请。

在“自动续期”后应否交纳土地使用金的问题上，法律专家虽有分歧，但却明确了应区分住宅性建设用地和商业性建设用地，并据此确定使用金额的原则。

对保障公民基本生存和居住的住宅性建设用地，只能与相应的公共支出为根据收取必要费用；而如果“自动续期”并没有增加相应的公共服务及其支出，则不收取或者只象征性地收取少量费用。

在此，保证房屋所有人对房屋的所有权，不仅是立法和司法的本意，也是公民与国家关系的根本所在。

任何以国家名义对公民权利的漠视、无视乃至侵犯，实则都是在抽空国家存在基础和虚化国家权力来源。

也正如上述曾参加《物权法》起草讨论活动的法律工作者所指出的那样，中国城市私有房屋的业主曾享有土地所有权，但“1982年实施《宪法》的时候，城市土地私有者的所有权都被无偿收归国有，公民的土地所有权就没有了”。

当然，这种权利变化的过程，并没有伴随相应的权利转移、补偿和赔付。

从潜在逻辑上讲，这其实当然可以视为有更恰当的制度作为权利转移的制度性补偿。

其中土地使用权到期后的“自动续期”，亦即不附带任何条件和行为进行续期就是这个制度的一部分。

所以，有权机构应对《物权法》作出立法和司法解释。

显然，政府机构和地方政府并不适格这种法律解释。

土地“70年大限”解答宜早不宜迟
关于土地使用权的“大限”，我国物权法已明确规定“自动续期”，但如何续期，是否需要交纳土地出让金，以及交纳标准等问题，物权法并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释，这是引发温州土地续期争议的原因所在。

从温州此次的事件本身来看，的确有历史原因，因为这批90年代初期的住宅用地的使用权为20年，当时物权法尚未出台，相关法律也不完善。

然而，在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。

国有土地使用权出让意味着，在城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请，向政府购买国有土地的建设用地使用权。

2007年颁布的物权法，是这一领域最为重要的立法，其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。

这意味着即便土地使用权到期了，房屋所有权也不容剥夺，同时，住宅用地续期无须申请而自动续期。

然而，物权法在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处。

比如，住宅建设用地使用者往往为较为分散的业主，政府有无义务帮助他们实现自动续期？是否需要缴纳土地出让金？缴纳标准如何？若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理，是否会影响到其他业主？非住宅建设用地续期又该如何操作？这些模糊之处，立法者当时或有其他考虑，但目前已经影响到群众的生产和生活。

一方面，“无恒产则无恒心”，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于惶惶不安中。

另一方面，也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。

目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。

不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。

我国国有土地使用权出让制度的产生和完善，可以说是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。

在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。

相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。

期望相关部门能够着眼公民合法权益，从现实可行性、法律稳定性的角度，从细节出发，拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案，早日消除盘桓公众心头的忧虑，让居民安居乐业。