万科松山湖1号项目盘点1
万科楼盘命名及主打广告语
楼盘命名及广告语
1、万科的命名：万科城、金域蓝湾、万科东海岸；17英里，第五园；松山湖壹
号
东莞：松山湖壹号Never before, never again 日本虹溪诺雅境界所在，人杰出
万科城市高尔夫花园绽放成熟之美
金域蓝湾前所未有的海居体验
金域华府惟中心所有
运河东1号追忆似水年华万科全面家居升级方案大宅，大隐莞
城中央城市便利生活
万科城家族原墅
万科翡丽山：
武汉：
万科城显赫门庭前城后景
金域华府世界新意，凝韵东方
万科圆方名士换装升级开启
高尔夫不极致，不登场
金色家园城核珍藏版高端居住区一寓千金汉口仰止
魅力之城光谷之心，时尚之旅
西半岛
润园：关系出名门，定义城市终极府邸
城市花园：大城优越，理想共筑
香港路8号
四季花城永远的花城，永远的生活
广州万科
中粮万科金域蓝湾重估江景价值在新年之前提前倒数
万科兰乔圣菲
万科柏悦湾
万科城城市里的院子，最后的珍藏向东，山在那里金色城品自由畅想家
万科云山花园收官力作，完美绽放
万科新里程
金色康苑金色荔苑金色家园云山花园蓝山花园
深圳万科
万科棠樾谈古论今说国宅在东方生活当以境界甄别万科城登场，即成典藏万科在造一座城
东方尊峪360度原生山谷领地
金域东郡成就东部新城人居梦想
17英里我能与世界保持的距离
天琴湾尊贵生活体验
万科兰乔圣菲新中心区家族别墅
万科·金域华府：后CBD 城市KING生活
第五园骨子里的中国
东海岸山海之上真义人生
清林径偷得浮生半日闲。
全国著名水景豪宅研究报告
深圳市永大鹏城房地产投资策划有限公司
Stucco石材、涂料、筒 瓦的搭配使用，充分体 现现代建筑的个性化； 隐藏式雨水沟设计，保 证外立面统一美观.
第四部分 价值回报
2006年开盘松山湖1号万科项目总经理袒言“在松山湖1号一期开盘前，心灵受到
一定折磨。”行情价卖8000元/㎡尚可，但12000元/ ㎡确实不确定市场承接力。
建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感。
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二、水系环境参考 5 依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置 种形态的水系
1喷泉：主入口形象彰显核心地段，每20米为一个喷
泉式动态水景，每个水景的形态特点也不同，以活泼 向上的喷泉水景作为主入口的导视系统令人一进入小 区就心旷神怡。 组团与组团之间也有喷泉式动态水景布置；
池经常更换新鲜活水。
清水养鱼：通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，能让
锦鲤成活长大，五彩斑斓活泼锦鲤的在溪涧之中游戈的水景奇观是 其它项目难以做到的。
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三、广州星河湾豪宅附加值提升策略
1、教育：引进省级重点 名校执信中学；星河湾幼 儿园；
2、商业及商务配套：： 星河湾商业联盟，星河湾 商来步行街，酒店；超市、 餐饮及康体娱乐中心、数 百间豪华客房、多功能会 议室及国际标准网球场， 豪华商务会所；
区位
资源 规模 容积率 绿化率 建筑形式 楼间距
户型面积
装修状况 总户数 车位比 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现
开发商
香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人区气质 最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式，共400多套。 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为相对独 立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米；Townhouse主力户 型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778 私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式，其余已 经销售完毕 中海地产、香港信合置业
松山湖1号花园设计说明
万科·松山湖1号花园方案设计总说明一. 概述1．主要设计依据1）《建设用地规划许可证》东府国用（2005）市（特1294）号2）《东莞松山湖建设工程规划设计要点》及2005年11月30日万科·松山湖1号花园项目向东莞市委书记及松山湖管委会汇报记录。
3）《宗地图》宗地编号：DN-0002-1 1933010100004）《界址点成果表》（东莞市人民政府）5）规划方案审查意见书（管委会、村镇科、总工室）2．国家及地方主要主要法规（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2002年版）（2）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（3）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）（5）《东莞市城市规划管理技术规定》（2005年8月版）3．设计基础资料（1）气象：东莞年平均气温22℃，5～9月平均气温25～28℃。
常年主导风向为东南风。
（2）区域位置：位于东莞松山湖高新技术产业开发区，新竹路（S7号路）西南侧。
（3）地形地貌：项目总占地133333平方米，地块东西最长距离518米；南北最长距离403米，地块位于新竹路以西，滨湖路以东；西南侧隔湖与高新技术产业开发区相望；东南侧与松山湖水域相临。
地块内总体标高24～36.6米，除个别小山头外，大部分在24～30米之间，绝大部分场地坡度在5%～10%之间，坡向以东、南地为主，北坡较少且缓，整个用地适合建筑，本地块总用地面积57652.40平方米。
4．规划设计要求（依据①《东莞松山湖建设工程规划设计要点》②2005年11月30日万科·松山湖1号花园项目向东莞市委书记及松山湖管委会汇报记录）（1）沿新竹路方向，后退道路绿线5米；沿松山湖方向，后退滨湖路侧用地红线30米；沿内湖方向，后退湖岸线至少15米。
（2）用地使用性质：商住用地（3）规划控制指标：建设密度≤ 25% ；容积率≤0.7 ；绿地率≥40%；建筑高度≤50米建筑退缩用地红线：多层建筑退缩≥5米；高层建筑退缩≥8米（4）建筑间距：间距系数1.0，最小间距10米，且满足消防要求。
万科城市生活广场案例分析
461个
建筑规划
松湖万科生活广场通过连接新竹路和沁园路的机动车 道，将项目分成东西两个部分。 广场东侧的显著位置规划了大型超市，依靠其建筑体 量为项目提供整体性的边界，而中心区则由购物街、 林荫道、屋顶平台和广场组成一个商业聚落，精心布 置的街道贯穿项目的每座建筑，将来自东南方向的自 然风和阳光引入公共空间。西侧是精品酒店，通过酒 店大堂、露台与周围景观的结合，与街对面的商业相 互呼应，作为生活广场的对景。
美容护理 , 6%
家居 , 6%
业态
餐饮美食 休闲娱乐 餐饮美食 , 69% 超市 美容理 家居
代码
MS YL
个数
22 5
占比
69% 16% 3% 6% 6%
超市 , 3%
餐饮美食 休闲娱乐
超市 美容护理
家居
BC MR
JU
1 2
2
休闲娱乐 , 16%
特点总结
1.坐落于风景优美的松山湖，紧临松山湖八景之首的松湖烟雨景区，属于东莞的城郊区。 2.开放式情景街区，充满体验式购物乐趣。 3.餐饮比例高达69%，购物中心主要业态是餐饮和娱乐。 4. 单中庭形式设计，各单体楼包围中庭，保证商业的采光，同时中庭面积较大，方便日后举行 营销活动。 5.设置夜间气氛灯和卡通人物，增强夜间温馨感。 6.通过空间改造，部分商铺布置适当的外摆区，营造休闲氛围，增加顾客逗留时间。 7.项目主入口前设置喷水池及LED招牌，增加吸引力。 8.周边有松山湖一号、松湖中心、光大锦绣山河、金域松湖等多个高档住宅区，项目主要服务社 区居民，属于社区型商业。 9.靠大型超市、星级影院、特色餐饮、休闲娱乐吸引顾客。 10.租户装潢、营运、服务等都将由东莞万科商业管理公司进行统一管理。 11.交通便利，距深圳宝安国际机场55km,距东莞火车站22km。
万科住宅研究中心考察分享
外自然光线。 优点：利用大自然的风、热、光、水， 增强建筑的通风、采光、湿度等等，从而提
供更好的居住条件。 应用：这些从白蚁穴、西关大屋、土窑 、吊脚楼等收集回来的通风采光经验，已经
仿石材砖 混凝土瓦
混凝土工艺品 Your comp5any slogan
亚洲第一高住宅性能测试塔
建研中心在修建住宅性能测试塔，高度达到 112.6米，可进行住宅结构测试、地震测试、 电梯测试、小区的空气质量等进行科研实验。 目前，已和上海同济大学及国外多个科研项目
合作。
Your comp6any slogan
内部细节
垂直水帘 集装箱屋顶
新风系统 麦秸秆分隔墙
Your comp1a1ny slogan
水循环利用：人工湿地系统
建研中心里有一个漂 亮的小湖，湖面冒出几片 荷叶，还有其他一些不知
名的植物。 据介绍，这里其实是 一片正在研究中的生态湿 地，可以起到雨水收集、 污水处理和生态植物研究 三个作用。生态湿地将通 过植物的新陈代谢对污水 进行处理，并把污水变为 可利用的中水。 优点：生态湿地利用 植物等对污水处理，实现 生态系统的自我循环，最
东莞松山湖万科建筑研究中心考察报告
项目简介： 位于万科松山湖的万科东 莞建筑研究基地，致力于 住宅产业化研究，探索新 材料和新能源的研发，并 尝试嫁接国外的绿色技术 。该基地规划用地200亩 ，由实验楼区、生产研究 区、展示接待中心、景观 研究区、内装研究区、辅 助功能区等构成。建成后 将实现零碳、零能耗、零
推荐-广州金燕达观光大松山湖锦绣山河项目大盘营销整
北京成规模的大盘开发已经有20多年的历史，89年代的方庄，90年代的望京。90年代 后的回龙观文化居住区。 望京是值得关注的项目，借助奥运村、亚运村、CBD的建设，在首都机场与旧城之间 圈地1000万平方米，是北京最大的项目。随着社区的不断成熟逐渐形成一个近30万人 口、名副其实的超大居住社区。相当于一个中等城市。
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
企业品牌支撑
以星河湾为例看大盘营销
星河湾，从一期到三期 从产品领导者到品牌领导者
星河湾——华南版块的桥头堡，中国地产的风向 标。星河湾的一举一动，都牵动着华南版块乃至 中国地产界敏感的神经。
星河湾的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
地产巨鳄大战番禺
广州CLD显山露水 华南虎拔高房地产开盘门槛 中国楼市看广东， 广东楼市看华南， 华南板块， 掀起你的盖头来。
多频次开盘，以产品创新来 引导市场。
万科城——统领多种物业类型 多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房
Loft
❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完全分 离，客厅开阔
小高层
宽景House
❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
前言：
大道无形。对于锦绣山河，任何技巧性强的 房地产手法都已经过时，金燕·达观认为：
我们需要站在城市运营的高度来操作锦绣山河
金燕的观点一：
锦绣山河不是房地产！？
大盘营销 & 城市运营
从“华南板块”的崛起，到京沪大盘的辉煌，时代的涌动，房地 产开发已由散兵游勇的发展模式向集团式、规模化的方向“大跃 进”。
万科集团案名大全
3.88 21.645
2.50 2.5
84.5018 2.17 24.2588 1.8
12.43
0.8
TOP1+G2 G2
C
4 苏南 5 苏南 6 苏南 7 苏南 8 苏南 9 苏南
杭州公司 1 杭州 2 杭州 3 杭州 4 杭州 5 杭州 6 杭州 7 杭州
8 杭州
9 杭州 10 杭州 11 杭州
苏南公司 1 苏南 2 苏南
3 苏南
提香别墅 金色城品 兰乔圣菲 四季花城 蓝山小城 燕南园 新里程 白马花园 花园小城 金色雅筑 金色城市 琥珀郡园 翡翠别墅 金色名邸 城花新园 旗忠项目 滨江路项目 铜山街项目
玲珑湾花园(苏) 金色家园(苏) 万科中粮本岸 (苏)
南城水濂山项目
24.95
金兰色湾家半园岛(花佛园山（A财9)务合 并南禅为海城顺A区7德南地地庄块块项）目(万科 城兰)乔圣菲花园(顺德新 区南)海大沥体育中心
东丽湖万科城 假日风景 金色家园 滨海新城 金域蓝湾 霞光道5号 魅力之城 金奥国际 假日润园
东丽湖 假日风景 南开冶金研究所
时尚广场 宁发花园
城市花园 紫金苑 花园新城 金色家园 四季花城 新榆公馆 万科城 兰乔圣菲 新里程 魅力之城 金域蓝湾
四季花城 新榆公馆 长白 兰乔圣菲 浑南大道新里程项目 于洪区塔湾项目 浑南业乔项目
南京公司 1 南京 2 南京 3 南京 4 南京 5 南京 6 南京 7 南京
宁波公司 1 宁波 2 宁波
南昌公司 1 南昌 2 南昌
镇江公司 1 镇江 2 镇江 3 镇江
北京区域 北京公司 1 北京 2 北京 3 北京 4 北京 5 北京 6 北京 7 北京 8 北京 9 北京 10 北京 11 北京 12 北京 13 北京 天津公司 1 天津 2 天津 3 天津 4 天津 5 天津 6 天津 7 天津
你好松山湖！滨湖万科里下半年即将面世，一起发现灵感生活！
你好松⼭湖！滨湖万科⾥下半年即将⾯世，⼀起发现灵感⽣活！在匆忙喧嚣的城市⾥⼈们都想要有⼀处能让⾃⼰慢下来的地⽅可以惬意享受⽣活，尽情创造精彩滨湖万科⾥，位于松⼭湖⾼新区拟于2020年10⽉底开业它的出现，将填补松⼭湖南部商业空⽩带领⾼新企业⼈群找到属于⾃⼰的⽣活灵感能够尽情体验新奇有趣、惊喜美妙滨湖万科⾥，位处粤港澳⼤湾区中⼼的东莞松⼭湖，坐拥区域绝佳占位与经济实⼒。
意向图东莞，前拥深圳⾹港、背靠⼴州，三⼤国际都市环绕，依托粤港澳⼤湾区的发展战略机遇，将建成国际⼀流湾区和世界级城市群中宜居宜业的⾼品质现代化都市。
本宣传资料为针对项⽬与周边环境、交通、公共设施的地理关系⽰意，并⾮地图；旨在协助提供相关信息，不意味着公司对此作出任何承诺⽬前⼤珠三⾓地区正通过轨道交通和⾼速公路为主的基础设施建设，将实现“城际⼀⼩时交通圈”。
意向图来源：乐享松⼭湖从粤港澳⼤湾区的重要创新要素聚集区，到⼴深科创⾛廊的核⼼创新平台，再到东莞的⾼新产业园区，松⼭湖乘势政策发展红利，⼀跃成为价值⾼地。
本宣传资料为针对项⽬与周边环境、交通、公共设施的地理关系⽰意，并⾮地图；旨在协助提供相关信息，不意味着公司对此作出任何承诺伴随着华为，OPPO、⽣益科技、⼤疆创新等⾼新名企⼊驻，以及东莞理⼯学院、东莞职业技术学院等多家⾼校的汇聚，⼈才流量不断攀升，将共启城市商业新篇章。
效果图滨湖万科⾥，以体量约4.4万㎡的“商业群落沉浸式全景街区诺富特酒店”复合式商业形态，通过三⾸层设计，融⼊情景式场景的打造，让商场成为公共空间，重塑空间价值，构筑“开放、创意、体验、活⼒”的城市⽣活社交空间，为东莞带来别具⼀格的⽣活⽅式新体验。
三⾸层创新规划情景体验流连忘返效果图低密度⽣态街区，三⾸层设计，多流量⼊⼝优化整体动线，打破空间对于商业价值的限制，为消费者带来更具创造性的购物体验。
开启曼妙⾃然画卷邂逅⼀场悠闲时光效果图将⾃然元素作为重点融⼊空间规划，打造滨⽔⼴场和独有的⾃然⽔系，移步异景，漫享惬意休闲时光。
松山湖产业园案例研究
3
园区发展历程
松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后， 松山湖产业园区发展配套先行 产业紧随其后，房地产 产业紧随其后 在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产， 在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地 产商竞相推出产品。 产商竞相推出产品。
2001
松山湖 正式立 项，最 先开发 10平方 公里工 业园
滨湖区：国际总部研发区
这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、 研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展 生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显 松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚 集科技资源和人才。
北部区：高科技产业带
松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易 事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初 步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。 以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、 万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。 月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、 学校、医院、邮政、体育等配套设施。
7
虹溪诺雅
万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、 万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创 新和高科技建材成为了东莞09年的楼王 年的楼王。 新和高科技建材成为了东莞 年的楼王。
基础条件分析 虹湾83.73%的土地，是绿化、道路、小区公园。 单位住宅面积的配套比例高达50.6% 万平米小区私家公园：山顶亭登山道 .虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园 私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线 华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼 产品创新 车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下车 库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积；消防车道隐形化 采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采 用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑 小区无对视、阳台可垂钓 小高层户型地面独立化：每梯一户 全天候窗户 高科技建材 首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目 预制件工厂化 中空隔音节能玻璃 四层防水屋面 ，不漏雨又保湿隔热
松山湖一日游攻略
松山湖一日游攻略介绍松山湖是中国广东省东莞市的一个著名旅游景点，被誉为“中国硅谷”。
它是一个集科技、创新和休闲于一体的综合性高科技园区。
作为中国南方科技产业的重要发展基地，松山湖吸引了许多企业和游客。
在这个一日游攻略中，我将为您提供参观松山湖的建议和必去景点。
行程安排上午：松山湖创新科技园时间安排：早上9点-中午12点您可以选择乘坐公交车或自驾前往松山湖创新科技园，这是松山湖最核心的区域，聚集了大量的企业和科研机构。
1. 参观科技企业在创新科技园区的核心区域，有许多知名的科技企业设有办公室。
您可以选择参观其中一些企业，了解他们的业务和产品。
具体的企业参观需要提前预约，可通过企业的官方网站或电话进行预约。
2. 参观博物馆和展览馆在松山湖创新科技园内，有一些博物馆和展览馆，展示了科技的发展历史和创新成果。
您可以选择参观其中的某个博物馆或展览馆，例如松山湖科技馆或中国印刷文化博物馆。
午餐时间时间安排：中午12点-下午1点在松山湖附近有许多美食餐厅可供选择。
您可以尝试当地的特色美食，例如松山湖附近的九鼎香餐厅，提供各种当地菜肴和海鲜。
下午：休闲娱乐活动时间安排：下午1点-下午5点1. 松山湖体育公园松山湖体育公园是一个开放的公共空间，提供多种户外活动。
您可以在这里散步、骑自行车或尝试滑板运动。
公园内还有篮球场、足球场和网球场，供您进行团体活动。
2. 购物和娱乐中心在创新科技园区附近，有几个购物和娱乐中心可供选择，如星河城购物中心和凯瑞购物广场。
您可以在这些中心购物、观看电影或享受美食。
午餐时间时间安排：下午6点-晚上8点为了结束这一天的旅程，您可以选择在附近的餐厅享用晚餐。
在松山湖附近，有许多餐厅供您选择，包括中式、西式和日式料理。
注意事项1.提前预约参观科技企业和博物馆。
请注意，某些企业和博物馆可能需要提前预约，以确保您能够参观。
2.注意交通安全。
如果选择自驾或租车前往松山湖，请遵守交通规则，确保安全驾驶。
万科家书——精选推荐
万科家书这些内容是要体现在宣传品内的，主要思路是以公司名义出统⼀的海报，各项⽬统⼀张贴。
需要⽤到的元素，如万科LOGO、万客会LOGO、今年的年度⼝号（“践⾏东莞未来全⾯创先年”）在附件的家书模版⾥拿。
⼀、各项⽬起⽌时间1、⾼尔夫：5⽉14⽇——7⽉17⽇2、蓝湾：7⽉23⽇——8⽉28⽇3、万科城：8⽉29⽇——9⽉25⽇4、松⼭湖：9⽉24⽇——10⽉8⽇5、运河东：9⽉3⽇——10⽉8⽇⼆、质量关怀明细（1）⼊户门（户内门）序号保养项⽬保养内容材料/配件费⽤1门扇下坠调整门扇，螺丝紧固免费2门锁体、锁⾆、插销不灵活调整锁体，加润滑油免费3门扇划痕补⽊⼯腻⼦，重新喷漆（有⼀定⾊差）油漆⽤量超过1kg收取材料费⽤，免除⼈⼯费⽤4门锁更换业主要求更换收取材料费⽤，免除⼈⼯费⽤5⽊门更换（⼊户门）业主要求更换收取材料费⽤，免除⼈⼯费⽤6⽊门更换（户内门）业主要求更换收取材料费⽤，免除⼈⼯费⽤（2）室内墙⾯涂料序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1油漆剥落细砂纸打磨，上腻⼦，刷底漆，再刷⾯漆免费2因搬家具引起的油漆磕碰修补细砂纸打磨，上腻⼦，刷底漆，再刷⾯漆油漆⽤量超过1L收取材料费⽤，免除⼈⼯费⽤3裂纹细砂纸打磨，上弹性腻⼦，刷底漆，再刷⾯漆免费（3）室外阳台、⼊户花园外墙涂料序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1裂纹把开裂的涂料全部铲掉，批外墙腻⼦，刷弹性外墙涂料免费2剥落把剥落的涂料全部铲掉，批外墙腻⼦，刷弹性外墙涂料免费（4）强弱电检查序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1开关检查开关开启灵活性免费2配电箱检查漏电开关是否正常免费3弱电箱检查弱电箱接头是否牢固免费（5）铝合⾦门窗序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1门窗封闭不严调整门窗扇、检修⽑条、密封胶条、补打密封胶免费2门窗开关不灵活调整铰链、加润滑油；紧固螺丝或调整滑轮、滑轨、免费加润滑油3门窗框存⽔检查泄⽔孔是否堵塞免费4渗⽔铲除已有密封胶，重新打耐候密封胶免费（6）阳台栏杆（铁艺栏杆、玻璃栏杆）序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1油漆脱漆钢丝刷清理油漆，刷防锈底漆，刷⾯层油漆免费2玻璃胶⽼化铲除已有密封胶，重新打免费3安全性检查检查是否晃动、螺丝是否松动免费（7）电器（燃⽓灶、抽油烟机）序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1燃⽓灶、抽油烟机检测是否使⽤正常免费（8）柜体（橱柜、洁柜）序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1门扇、铰链检查门扇开启是否正常，铰链是否⽼化，封边是否开启免费2⼈造⽯台⾯检查台⾯是否开裂，是否有划痕根据实际情况确定是否收费及收费标准（9）洁具（马桶、洗⼿盆、⽔龙头等）检查序号保养项⽬保养内容材料\配件费⽤1马桶检查排⽔系统是否通畅，⽔箱⽔位是否正常免费2洗⼿盆检查排⽔系统是否通畅，检查塞盖密封圈是否良好，溢⽔⼝排⽔是否正常免费3⽔龙头、花洒检查⽔龙头是否使⽤良好，告知注意事项。
中低密度住宅产品控制要点浅谈
中低密度住宅产品控制要点浅谈张琦近期由于首创置业有多个低密度项目处于开发阶段，因此经领导批准，产品研发中心特组织本中心及正在进行相关产品开发的项目公司相关人员，在深圳博万设计公司的协助下，赴深圳进行为期三天的项目考察。
本次考察的项目均为中低密度产品，其中以深圳万科运作的项目为主。
研发中心对考察项目的资料信息进行分析研究后，现将其中影响产品控制体系的关键要素整理出来，供公司同事交流分享。
一套基本的产品控制体系至少应包括：产品定位、整体规划、单体平面、单体立面、园林设计、户内精装设计等内容。
本次考察中收获最多的主要集中在：产品定位、整体规划、以及单体立面和园林景观的细部设计方面。
因此，以下将针对重点项目分别从这三个方面展开分析。
一、产品定位谈及产品定位，在这里我们重点将讨论两方面的内容：1、在既定容积率下不同密度产品的分配比例和主力户型的面积区间。
2、建筑风格。
接下来，我们将从以上两个方面分别对深圳万科城、东莞万科棠樾、万科17英里这三个典型项目进行分析论述。
1. 深圳万科城——城市核心区外的人性化宜居社区深圳万科城位于深圳龙岗区坂雪岗大道东侧、贝尔路北侧，占地面积约43万平米，地上建筑规模约53万平方米（其中44万平方米为2003年7月以9.7亿元竞得，另外9万平米于2004年竞得），综合容积率超过1.2。
产品形式包括：Townhouse、情景洋房、小高层、高层等多种建筑形态。
从整个项目来看，万科城追求实现的是一种城市近郊的、拥有丰富生活配套设施的、具备舒适居住环境的高品质大社区。
因为万科城整体规模较大，从客户的财富阶层分布来判断，本项目很难做成服务于顶尖客户的极高端项目，而应该面对购房人群金字塔的中上部人群。
另外，从万科城超过1.2的整体容积率来看，在低密度项目中虽然属于相对偏高的水平，但基本能够获得中高端客户的认可。
此类客户往往要求社区整体品质要好，基本生活配套设施要全，距离城市中心的距离要适中，而深圳万科城所处的区位恰恰符合这一要求。
松山湖万科生活广场
松山湖万科生活广场
松山湖万科生活广场坐落在美丽的广东省东莞市，是一个集购物、餐饮、娱乐
和休闲于一体的综合性生活广场。
广场内拥有众多知名品牌商铺和餐饮店，为前来的游客和居民提供了丰富多彩的消费选择。
此外，广场还设有儿童游乐区和休闲区，为家庭和朋友们提供了一个放松身心的场所。
作为松山湖地区的商业中心，万科生活广场不仅仅是一个购物场所，更是一个
社交和交流的平台。
每到周末，广场内都会举办各种主题活动，如音乐会、时尚秀、美食节等，吸引了众多游客前来参与。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也增加了广场的人气和知名度。
除了商业和娱乐设施外，松山湖万科生活广场还注重环境保护和社区责任。
广
场内绿树成荫，花草环绕，营造出一个清新宜人的环境。
同时，广场还积极参与社区公益活动，支持当地的慈善事业，为社会贡献自己的一份力量。
总的来说，松山湖万科生活广场不仅仅是一个购物中心，更是一个融合了商业、娱乐和社区责任的综合性生活场所。
它为当地居民和游客提供了一个舒适便利的消费环境，也为社会做出了积极的贡献。
希望广场能够继续发展壮大，为更多人带来快乐和便利。
经典slogan集锦(11.8.12第一辑)
CLASS Slogan：建于果岭的上层建筑
果岭层次起伏， 上层建筑代表高端客群， 简明扼要直指项目特性， 产品形象油然而生。
坐落于北京，占地面积9公顷， 总建筑面积17万平方米，是望京城区少有的低密度居住区。 引入微坡地形及台地建筑概念，令整个地块形成负阴抱阳的新型风水格局。
崆峒派&奠定基调篇
位于京昌高速公路边上的西三旗， 总建筑面积19．5万平方米，宽HOUSE为联排别墅，分三期完成， 将进深缩短至8米，面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面。
坚果 Slogan：所有的房子都是用来住的，坚果不是 不同于普通的房子， 这里的房子， 不仅用来居住， 更是用来享乐， 挑准地方，挑对人，即可。
亲爱的VILLA Slogan：换一种形态生活 那个人， 那个时间， 换个方式处理， 也许你能找寻到不同的感觉， 居所亦是如此， 换个居所，换个形态， 生活，从此大有不同。
位于北京经济技术开发区与五环路之间， 占地2500亩的国际企业文化公园,300余亩的湖面， 成为北京东部区域环境最好、交通便捷、生活设施齐全的大型居住区。
京华名邸二期项目。占地11.4公顷，总建筑面积21万平米， 二环内罕见的高档居住社区，其拥有无与伦比的绝版地段： 俨然处在中国传统文化的包围之中。
万科翡丽山 Slogan：一山度天下
山景住宅， 卓越景观资源， 山居岁月， 魅力生活方式， 有了靠山， 自然能拥有整个天下。
位于东莞传统的豪宅板块。 总占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平米，分四期开发。 规划有别墅、洋房、会所、商业和幼儿园,及10万平米的私家山体公园。
万科金域蓝湾 Slogan：前所未有的海居体验 面朝大海，春暖花开， 人人翘首期盼， 然而这一次， 带来的是截然不同的感觉， 依旧临海而居， 只是，滋味更胜一筹。
松山湖万科生活广场
松山湖万科生活广场
松山湖万科生活广场位于深圳市松山湖科技产业园区，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业中心。
作为松山湖地区的商业地标，万科生活广场吸引了众多居民和游客前来体验其独特的魅力。
首先，万科生活广场拥有丰富多样的购物选择。
从国际知名品牌到本土特色商铺，这里汇聚了各种时尚潮流商品，让消费者可以尽情挑选自己喜爱的商品。
无论是服装、饰品还是家居用品，都能在这里找到满意的选择。
其次，广场内的餐饮场所也是一大亮点。
无论是中餐、西餐还是异国风味，都能在这里找到满足味蕾的美食。
无论是商务宴请还是休闲聚餐，都能在这里找到合适的场所。
此外，万科生活广场还提供了丰富多彩的娱乐项目。
电影院、KTV、游戏厅等娱乐设施让人们在购物之余可以尽情享受休闲娱乐的乐趣。
最重要的是，广场周边环境优美，绿树成荫，空气清新，是居民休闲散步的好去处。
无论是白天还是夜晚，这里都有着不同的魅力，吸引着人们前来游玩。
总的来说，松山湖万科生活广场是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业中心，为松山湖地区的居民和游客提供了丰富多彩的消费选择和休闲娱乐场所。
无论是购物还是休闲娱乐，这里都能满足人们的需求，成为人们生活中不可或缺的一部分。
松山湖号价格表制作说明
万科.松山湖1号价格表制订原则探讨一、总价区间建议1、选取参照楼盘案例依据：●区域比重：地块区域属性东莞，东莞与深圳客户的来访比例约为6：4；深圳客户购买本项目投资行为较为明显，同时考虑深圳客户异地投资的因素，选择深圳本土和惠州的楼盘作为参照区域，按照2.5：1.5比例分配；东莞：深圳：惠州区域楼盘总体参照比例为：59%：26%：15%●区域楼盘选择：深圳万科城、东海岸东莞：森林湖、世纪公馆、碧水天源惠州：半岛一号、棕榈岛、合生新城以上楼盘选择主要以townhouse产品为主，个别楼盘如：碧水天源以独立别墅为参照案例，棕榈岛和世纪公馆以叠加house为参照案例；东海岸以今年中原海世界及水云间地铺的二手townhouse平均价格为参照。
2、总价区间计算根据市场比较法推算价格区间，详见下表：总均价计算（市场比较法）pa'=px/pa*楼盘得分*参考权重根据上述计算，本项目参照价格为12718元/平米，建议将价格上下浮动各1000元，本项目的价格区间为：12200-13200之间二、整体实收折实价格计算探讨：1、影响价格的主要因素及在本项目中所占的权重建议：2、各项因素的评分标准：（1）常规六大因素（2）其它因素（建议）●花园花园价格按照每平米600元计算，记入房价；●露台露台价格按照建筑成本1500元，再加1000元，每平米2500元计入房价；地下室地下室价格按照建筑成本2500元，再加1000元，每平米3500元计入房价。
（3）特殊因素价格表中设计了5次调整价格的调整表，以便在不影响总体价格体系的前提下，进行个别单位微调。
中原万科.松山湖.一号项目组2006年10月13日。
《弱市下如何做好投资管理工作的思考——当前投资管理的五个视角》
目录
买错地是最大的浪费，也是最致命的错误 在土地储备过程中，要把握的以下四大原则 投资中心如何做好投资管理工作的四个维度 在弱势的市道下集团对投资中心及人员的要求 在新的一年里，投资人员的能力再提升规划
万科 星河湾 新鸿基 碧桂园
类似公司
• 中海、保利
• 绿城
特征
• 全国布局、全产
100
100
100
100
100%
品线
运营增值 35%
40%
22%
30%
8%
• 专注于中高端产
10%
品线
市场福利 15%
20%
• 新世界、汤臣
• 主动捂地、择时
开发
土地增值 50%
40%
70%
60%
• 恒大、世纪金源 • 超大盘、成本优
3. 政治。东莞市委书记可确认的在位还有4年时 间，可确保政策的延续性。
4. 产业。东莞制造业的产业链完善，离深圳近， 深圳产业升级转移的首选地方。华为、UTC拟 进驻。
5. 素质。自然资源丰富，是东莞不可多得的一 块未受污染的净土。
结论：投资土地是投资未来，当下决策数据很重要，但看清未来更是关键。比如增城凤凰城项目。
资料来源：万科年报及内部资料
案例分享—东莞松山湖1号项目。目标地块处于城市发展主轴。低 成本获取，高价格销售，是一个特别成功的项目。
例：万科松山湖项目，位于东莞松 山湖新设的开发区,属于三无项 目，即无产业、无配套、无人烟。 2004年土地楼面成本为750元/平 米。
集团专业部门给出审核意见:未来发展前景具有极大不确定性, 建议谨慎获取。但实际 上，当年开盘即售罄。从05年至今该项目一直是东莞万科的奶牛项目，利润相当丰 厚。
东莞各镇区别墅明细汇总 2019新 (全)
松山湖风景区 松湖花海景区
33985
联排,独栋
21
万科松山湖1号 二期别墅 别墅
松山湖
松山湖 创意生活城 松山湖东莞市松山 湖管委会对面
40651
独栋
22
万科松山湖1号 一期别墅 别墅
松山湖
东莞市松山湖科技园区翠竹路松山湖管 委会对面
39752
联排,独栋
森林湖别墅
南城 东莞市南城区西平五环路与东莞大道交 32619
汇处
8
海逸豪庭
厚街
9 水濂山片区 湖景壹号庄园别 厚街
墅ห้องสมุดไป่ตู้
东莞市厚街镇环岗村
33544
东莞市厚街镇湖景大道湖景中学对面 39406
11
晟苑
松山湖
松山湖创意生活城
38975
780平独栋别墅
12
三号别墅
松山湖
松山湖创意生活城
40000 580平方独栋别墅
国大重点盘
序号 片区
楼盘名称 镇区
详细地点
均价
户型
1
万科皇马郦宫 东城
东莞·八一路（黄旗山南麓）
30000
2
3
黄旗山
中信御园 天骄峰景
东城 东城
东莞市东城石井区黄旗山北麓迎宾路3 35401 号
东城东泰107国道与东莞大道交汇处 35051
独栋别墅
4
鼎峰源著别墅 南城
东莞市南城板岭路1号
31913
6
13
万科松湖中心 松山湖
松山湖创意生活城
33000 500平方独栋别墅
14
松山湖高新科技 松山湖
580平方独栋别墅
44828 580平方独栋别墅
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PART 4 盘点——预销控
销控列表
销控分析列 表及分析
通过对认筹客户预销控摸底了解客户对推出单位的ห้องสมุดไป่ตู้受度，规避 滞销单位，疏导客户
PART 5 盘点——开盘流动销控
流动销控岗位，将最新销控信息传播选房前45位即将选房的客 户，保持选房区的畅通。 2小时15分钟，173套单位收取定金并 签订认购书 平均每45秒钟一套房。
精确打击，完美收宫
2508批上门客户 755批电话客户 1088批新闻发布会客户 250批楼盘巡展客户 87批万科内部客户 共4688批客户
筛选: A+类客户115批 A类客户649批 B类客户1801 C类客户2123
173套单位
第221号认筹号，暨第 176批客户进入选房区 即全部售馨，所有销 售进程、消化顺序及 购买客户与预测高度 一致。
如何破解项目难点？
发掘真正诚意客户 锁定滞销（慢销）单位，制定相应对策 提高客户满意度，通过各种方式维系客户 逐步扭转客户对意向房型的选择习惯
大浪淘金
PART 1 盘点——数据收集录入
录入项目制定 跟进记录填报
客户登记表
PART 1 盘点——相关口径
客户电话沟通口径1
客户电话沟通口径2
客户电话沟通口径3
12月3日最后两套样板房销售，为项目销售画上完美的句号。
精确制导 完美打击
数千米高空投弹，最终误差仅为20厘米？
全球GPS定位 惯性导航系统 风力修正 激光制导
精确制导，一击中的
项目难点
销售人员进场2个月没有任何销售辅助资料 东莞客户98%只接受独立别墅 工程进度告知只能保证开盘当天才能展示样板房及展示区 项目的售楼处在开盘之前都为工棚或临时板房 大量的深圳万客会“旅游客户”增加了项目诚意客户的识 别难度 公开发售起一个月完成100%销售并且完成合同签订 ……
不同客户类型，制定不同跟进或沟通口径
PART 2 盘点——筛选
盘点人员安排 梳理目标分解 客户沟通话题 诚意度评判标准 不同客户制定不同沟通口径
盘点方案
PART 3 盘点——分析
交叉分类筛选 客户分类评级 客户诚意度测试 制定相关劣势口径
客户分析 劣势解答口径
交叉分类筛选前，松山湖报表上的客户量将超过6500批，交叉筛选 后，实际客户量为4688批，挤出客户量的水分，客观统计客户量