景观提升课程(下)

2. 指标分析： ⑧活动场地成本
增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配臵要求
以建筑面积20 万㎡某项目为例
按平均每户面积100 ㎡计算 居住户数 2000 户 目前集团活动场地均值为 0.88 ㎡/户 规定配置活动面积标准为 1.60 ㎡/户 差额为 0.72 ㎡/户 活动场地平均单方造价为 620 元/ ㎡
1.62㎡/户
集团3个标杆项目综合活动场地均值
0.88 ㎡/户
52项目综合活动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较
e.分析小结
运动场地配臵严重不足，老人活动场地关注不够 项目普遍存在综合配臵较低的局面
c.活动场地面积分析
（不含游泳池）
不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地
1.11 ㎡/户
运动场地均值
儿童活动场地均值
0.26
㎡/户
老人活动场地均值
0.25
㎡/户
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较

a.运动场地
运动场地配臵普遍较低，平均只达标杆值的42%
0.47㎡/户
集团52个项目运动场地均值
0.26㎡/户
集团3个标杆项目 儿童场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较

c.老人活动场地
老人活动场地配臵普遍不足，平均仅达标杆值68%
0.17㎡/户
容积率 2.01
3. 布臵方式： ②行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城
所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局
3. 布臵方式： ②行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园
所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局
服务半径≤200米
3. 布臵方式： ②行业内标杆之三：上海浦东绿城
会所区集中泳池及运动场地，其余均衡 按组团分散布局
各类活动场地布臵必须考虑服务半径，否则降低使用率 正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米
资料来源：美国景观资料手册《Time-Saver standard for landscape architecture》
3. 布臵方式： ⑤小结
服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m 运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局 狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局
• 布置方式
• 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
3. 布臵方式： ①内部标杆之一：深圳四季花城
主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局；儿童活动场地组团式布局
运动场地
服务半径≤250米
儿童活动场地
服务半径≤50米
商业步行街 会所 泳池 老人活动场地/架空层 容积率 1.45
3. 布臵方式：
集团52个项目 老人活动场地均值
0.25㎡/户
集团3个标杆项目 老人活动场地均值
•老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地 •数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较
项目的54%
d.总活动场地户均面积
除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆
0.48 0.79 0.42
1.60 1.56 0.49
0.74 0.78 0.29
0.53 0.61 0.34
31.00 13 18
74 39 46
4000 1900 2631
2.4 3.0 2.6
选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高
•资料来源：对方公司操业人员提供
2. 指标分析：③行业内标杆分析
2. 数据分析：⑦衍生探讨
产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同
产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品： 人群混合型社区 青年公寓社区 度假类社区 商务综合类社区
----人群结构复杂，社区需提供充足各类场地 ----人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略 ----需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强 ----对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质
16.1%
12.9%
58.1%
12.9%
29%
21.9% 6.3% 59.4%
13%
12.5%
G2/C
侧重儿童
5.0%
8%
0.0%
65.0%
26%
22.2%
30.0%
11.1%
0.0%
66.7%
G3/T2
侧重老人
2. 数据分析： ⑥制定按品类地域分类制定配套标准
按两大类制定各区域活动配套建议标准
主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别
12岁以下
13-21岁
22-55岁
56岁以上
G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10% C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5% G3 青年之家 85% 青年持家 15% T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%
第三章：景观的功能设计 —— 关注客户需求
• 概述
• 指标分析与配置标准 • 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
1. 概述
①万科集团满意度调查
规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低
•资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告
①内部标杆之二：上海春申
大型场地结合会所和滨河绿化带布臵，儿童场地分散布臵
会所 泳池
服务半径≤250米
中心广场 建筑
服务半径≤250米
儿童活动场地
服务半径≤50米
运动场地
容积率 1.70
3. 布臵方式： ①内部标杆之三：天津水晶城
大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局
会所
运动广场 步行景观轴线 儿童活动场地 服务半径≤45m
1. 概述
①万科集团满意度调查
“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低
K=千户
• 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据
1.概述
②客户投诉
客户最不满意：配臵少；不便捷
新建的儿童活动场在哪里？我们找不到… 没有运动就等于没有生命！ 怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多 活动设施不够，我们需要篮球场！！ 心血…
1.11㎡/户
集团3个标杆项目 运动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较

b.儿童活动场地
儿童活动场地配臵尚好，个别公司差距较大
0.24㎡/户
集团52个项目 儿童场地均值
2. 指标分析：③行业内标杆分析

a.标杆确定
选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆
上海天山仁恒河滨花园 上海浦东绿城
上海浦东仁恒河滨城
项目名称
上海浦东仁恒河滨城 上海天山仁恒河滨花园 上海浦东绿城
户均活动面积
泳池
运动场地
儿童活动场地
老人活动场地 占地面积
总建筑面积
总户数
容积率
3.35 3.74 1.54
2. 指标分析：①集团内部标杆
b.活动场地面积分析
（含游泳池）
因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的
差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户
2.01
㎡/ 户
3个标杆活动场地均值
泳池差异较大
容积率 2.1
容积率 1.7
容积率 1.45
2. 指标分析：①集团内部标杆
及老人活动场地”户均面积基本一致
（2000 × 0.72 × 620 ）÷ 200000 = 4.464 ≈ 4.5
单方造价增加
4.5元/㎡
2. 指标分析： ⑨小结
集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。
儿童、老人活动场地≥0.25㎡/户、运动场地≥1.1 ㎡/户
社区规模较小时(≤500户)，配套标准应适当增大。
• 概述 • 指标分析与配置标准
• 概述
• 指标分析与配置标准
• 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
2. 指标分析：①集团内部标杆
3个内部标杆项目
a.确定原则
在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高
的成熟社区
资讯来源：根据所属项目物业公司提供

景观全面提升五步曲
(客户、成本、绿化、特色、设计资源)
满足客户使用需求
合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质特色统筹化 设计质量提升
针对项目客户需求制定景观策略 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量

案例分享
1.成都万科金色海蓉二期
• 概述 • 指标分析与配置标准 • 布置方式
• 场地设计5要素
• 设计指引 • 操作指引
4. 场地设计五要素
①客户关注度
根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围 客户关注程度排序
通用性>特殊性 安全性>功能性
高
客 户 关 注 度
低
1安全性 •资料提供：上海公司设计部 2基本功能 3基本教育 4特殊功能 5特殊教育
1.概述
④集团活动配臵标准现状
2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标
集团标准 上海公司
深圳区域
1.概述
⑤小结
“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板
最不满意：配置不足；不便捷
万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范
4. 场地设计五要素
②营销卖点
功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点
编 号 具体措施
需求 分类
成本 影响 较小 小 小
无 小
可实 施性 强 强 强
强 强
1 全区做到无障碍设计 高差较大处或河道等设置栏 2 杆 3 贯穿全区的无障碍步行系统 4 儿童游乐区的周界安全 各种铺地材料的安全性，交 5 接面的安全 儿童游乐设施要是高品质材 6 料制成 专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿 7 童游乐设施 一定面积的室外交流的木平 8 台 •资料提供：上海公司设计部 大面积的起伏的高品质的草 9 坪
0.25 ㎡/户
2. 指标分析：

④主流产品集团活动配臵标准
针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1 ㎡/户
户均面积指标合计 ≥
1.60
㎡/ 户
2. 数据分析：⑤标准配臵深化探讨
依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成
＋
2. 数据分析：⑤标准配臵深化探讨
童和老人活动场地”配臵差距较大
0.44 ㎡/户
泳 池
集团3个标杆项目均值
b.活动场地内外标杆比较
与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿
运 动 场 地
㎡/ 户 集团3个标杆项目均值
1.11
儿 童 活 动 场 地
0.26 ㎡/户
集团3个标杆项目均值
老 人 活 动 场 地
集团3个标杆项目均值
安全 安全 安全 安全
ห้องสมุดไป่ตู้安全
品质的基本 保证
营销卖点
安全 基本功 能 基本功 能 基本功 能
中 大
小 小
强 强
特殊客群关注
强 强
4. 场地设计五要素
③成本控制
根据成本要求和客户关注度选定实施内容
关注度高（安全+基本功能）
1. 全区无障碍设计
选 定 实 施
2. 3. 4. 5. 6.
高差较大处设置栏杆 贯穿全区的步行系统 儿童游乐区的周界安全 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 高品质进口儿童游乐设备 专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施 一定面积的木平台交流休息场地 室外儿童游泳池 安全的儿童水景
3. 布臵方式： ③投诉较多项目之一
儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地
3. 布臵方式： ③投诉较多项目之二
缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于 250米
3. 布臵方式： ③投诉较多项目之三
运动场地配臵不足，儿童场地服务半径大于 50米
3. 布臵方式： ④ 服务半径标准
• 资料来源：集团客户投诉
1.概述
③成交客户对活动场地关注率与满意率
“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大
--11.1 --16.06 --3.06 --3.58
•数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户 •运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地