北京大兴国防基地项目前期经济测算报告
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1
Contents
NO.1 宏观环境及房地产市场表现
NO.2 北京及大兴房地产市场现状
NO.3 本案前期经济测算
方案一：100%商品房
方案二：30%保障房
经适房
+70%商品房
两限房
方案三：100%军队经济适用房
2
NO.1 宏观环境及房地产市场表现
NO.2 北京及大兴房地产市场现状 NO.3 本案前期经济测算
关键词：通货膨胀形势依然严峻，出现负利率
6
整体经济环境—— 财政/货币/税收/投资
2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为目标。 2011年的经济工作“定调“为实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、 灵活性、有效性。 积极的财政政策将促使税收政策做出相应调整，减税势在必行，收入分配制度改革的大幕已正 式拉开。 2010年5月，国务院公布《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，明确表示 鼓励和引导民间资本进入包括基础产业和基础设施、公用事业、社会事业、金融服务等领域。
对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套
及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购 买住房贷款。
关键词：第一轮调控、国十条、限贷
8
房地产发展政策及导向——加强调控
住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的《关于进一步贯彻落实国发 〔2010〕10号文件的通知》称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒 卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家 庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。
9.29新政是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上 涨、打击投资的决心。
关键词：9.29新政、遏制房价、打击投资
9
房地产发展政策及导向——加强调控
2011年1月26日，“新国八条”实施，相比于“9.29新政”的新国十条 ，在信贷、限购、征税要求上更严厉。
政策内容
①二套房 首付比例
新政调控不力，9.29新政出台
2010年9月29日，中国人民银行和银监会在《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中的规定，对贷款购买 商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 2010年9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》重申，确 保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。
2000年以来消费实际增长情况
关键词：能力强劲，持续增长
城镇居民人均收入实际增长情况（单位：%）
4
整体经济环境—— 物价指数（CPI）
消费者价格指数持续上涨， 8月CPI同比涨6.2%
2011年8月份，全国居民消费价 格总水平同比上涨6.2%。其中， 城市上涨5.9%，农村上涨6.7%； 食品价格上涨13.4%，非食品价 格上涨3.0%；消费品价格上涨 7.3%，服务项目价格上涨3.4%。 全国居民消费价格总水平环比上 涨0.3%。其中，城市上涨0.3%， 农村上涨0.3%；食品价格上涨 0.6%，非食品价格上涨0.2%； 消费品价格上涨0.3%，服务项目 价格上涨0.2%。
24 21 18 15 12
9 6 3 0 -3
05- 12
24Βιβλιοθήκη 211815
12
9
6
3
0
-3
06- 12
07- 12
08- 12
09- 12
CPI : 当月同比 CPI : 非食品: 当月同比
CPI : 食品: 当月同比
数据来源: Wi nd资讯
近年来我国通货膨胀走势图
我国一年期定期存款实际利率走势图
关键词：CPI持续上涨
5
整体经济环境—— 通货膨胀
2010年的高通胀引起了社会各界的高度关注，2011年，通货膨胀形势依然严峻。 2010年以来，央行多次加息、上调金融机构人民币存贷款基准利率，以应对高通胀。 我国尚未实现完全利率市场化，利率长期处于较低水平，存款的实际利率在遭遇2010年的通 货膨胀之后，实际上已成为负利率。
关键词：积极、稳健、灵活，以应对2012换届
7
房地产发展政策及导向——加强调控
国务院“国十条”出台， 新一轮调控大幕开启
2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ，提出十一条 举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力， 旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控拉开大幕。
3
整体经济环境—— 居民消费水平
自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长 率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。 人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力 。
25 % 23
21
19
当月同比
17
15
13
11
9
7
5
实际增长
2000年1月2001年1月 2002年1月 2003年1月2004年1月 2005年1月 2006年1月 2007年1月2008年1月 2009年1月 2010年1月
2010年4月19日，住建部率先响应，发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度 有关问题的通知》，加强房地产预售管理。
“国十条”看点：
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家 庭，贷款首付比例不得少于30%； 对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
②非本地 居民购房
“新国八条” (出台时间：2011.1.26)
首付款比例不低于60%。
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无 法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其
售房。
“新国十条”升级版 (出台时间：2010.9.29)
严格执行首付款比例不低于50%。
Contents
NO.1 宏观环境及房地产市场表现
NO.2 北京及大兴房地产市场现状
NO.3 本案前期经济测算
方案一：100%商品房
方案二：30%保障房
经适房
+70%商品房
两限房
方案三：100%军队经济适用房
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NO.1 宏观环境及房地产市场表现
NO.2 北京及大兴房地产市场现状 NO.3 本案前期经济测算
关键词：通货膨胀形势依然严峻，出现负利率
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整体经济环境—— 财政/货币/税收/投资
2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为目标。 2011年的经济工作“定调“为实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、 灵活性、有效性。 积极的财政政策将促使税收政策做出相应调整，减税势在必行，收入分配制度改革的大幕已正 式拉开。 2010年5月，国务院公布《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，明确表示 鼓励和引导民间资本进入包括基础产业和基础设施、公用事业、社会事业、金融服务等领域。
对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套
及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购 买住房贷款。
关键词：第一轮调控、国十条、限贷
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房地产发展政策及导向——加强调控
住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的《关于进一步贯彻落实国发 〔2010〕10号文件的通知》称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒 卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家 庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。
9.29新政是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上 涨、打击投资的决心。
关键词：9.29新政、遏制房价、打击投资
9
房地产发展政策及导向——加强调控
2011年1月26日，“新国八条”实施，相比于“9.29新政”的新国十条 ，在信贷、限购、征税要求上更严厉。
政策内容
①二套房 首付比例
新政调控不力，9.29新政出台
2010年9月29日，中国人民银行和银监会在《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中的规定，对贷款购买 商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 2010年9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》重申，确 保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。
2000年以来消费实际增长情况
关键词：能力强劲，持续增长
城镇居民人均收入实际增长情况（单位：%）
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整体经济环境—— 物价指数（CPI）
消费者价格指数持续上涨， 8月CPI同比涨6.2%
2011年8月份，全国居民消费价 格总水平同比上涨6.2%。其中， 城市上涨5.9%，农村上涨6.7%； 食品价格上涨13.4%，非食品价 格上涨3.0%；消费品价格上涨 7.3%，服务项目价格上涨3.4%。 全国居民消费价格总水平环比上 涨0.3%。其中，城市上涨0.3%， 农村上涨0.3%；食品价格上涨 0.6%，非食品价格上涨0.2%； 消费品价格上涨0.3%，服务项目 价格上涨0.2%。
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05- 12
24Βιβλιοθήκη 211815
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CPI : 当月同比 CPI : 非食品: 当月同比
CPI : 食品: 当月同比
数据来源: Wi nd资讯
近年来我国通货膨胀走势图
我国一年期定期存款实际利率走势图
关键词：CPI持续上涨
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整体经济环境—— 通货膨胀
2010年的高通胀引起了社会各界的高度关注，2011年，通货膨胀形势依然严峻。 2010年以来，央行多次加息、上调金融机构人民币存贷款基准利率，以应对高通胀。 我国尚未实现完全利率市场化，利率长期处于较低水平，存款的实际利率在遭遇2010年的通 货膨胀之后，实际上已成为负利率。
关键词：积极、稳健、灵活，以应对2012换届
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房地产发展政策及导向——加强调控
国务院“国十条”出台， 新一轮调控大幕开启
2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ，提出十一条 举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力， 旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控拉开大幕。
3
整体经济环境—— 居民消费水平
自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长 率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。 人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力 。
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当月同比
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实际增长
2000年1月2001年1月 2002年1月 2003年1月2004年1月 2005年1月 2006年1月 2007年1月2008年1月 2009年1月 2010年1月
2010年4月19日，住建部率先响应，发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度 有关问题的通知》，加强房地产预售管理。
“国十条”看点：
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家 庭，贷款首付比例不得少于30%； 对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
②非本地 居民购房
“新国八条” (出台时间：2011.1.26)
首付款比例不低于60%。
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无 法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其
售房。
“新国十条”升级版 (出台时间：2010.9.29)
严格执行首付款比例不低于50%。