房地产开发地块经济测算方案(多表)

通过计算本项目运作终期累计现金流量21713.74万元
累计净现金流量 -24147.57 -13639.19 5994.66 11285.99 21713.74 21713.74
43428.96
43428.96 43428.96
成本（万元）
6099.76
282.29
10857.24 651.43 108.57 348.52 738.64 2954.55 390.86
1085.72
542.86 216.03 24276.48
备注
规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水 电增容费、可行性研究费、规费
三期各层 面积（㎡）
7705.85 7705.85 1748.44 17160.14
三期小计 （万元） 11558.775 6935.265 786.798 19280.838
通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。
项目总体收益
分期
2014年 下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
数量（㎡或个） 30000㎡
15669.50 ㎡ 12952.48㎡
425个 20000㎡ 17085.87 ㎡ 13316.48㎡
360个 15000㎡ 30053.01㎡ 17160㎡
445个
单价（元/㎡或元/个） 4300 4515
项目名称 业态
占地面积（㎡） 容积率
建筑面积（㎡） 面积区间（㎡） 住宅均价（元/㎡）
福润广场 高层
21333.44 3.9
10万方 96-120m² 4100元/m²
福润广场
物业价格测算（商业）
通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。
业态
餐饮 鞋店 餐饮 超市
面积（㎡） 租金（元/月） 单方租金（元/月/㎡）
建筑安装工程费用 建设配套费用
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
二期各层 面积（㎡）
5000.36
7500.54
4590.58
5000.36
4500.324
4590.58
2951.76
1328.292
4135.32
12952.48
13329.156
13316.48
商业总体收益：45488.28万元
二期小计 （万元） 6885.87 4131.522 1860.894 12878.286
30% ）
品固地产（重庆）
物业价格增长率
2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图
7100 7000 6900 6800 6700 6600
6939
6946
6963
6972
6974
7037
6759
6766
6791
6810
6839
6665
6500
6400
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算
2016年
0
2017年
0
现金流入量总计
项目现金流入量分析表
销售收入 当年现金流入量
备注
0
0
12900.00
19900.00
贷款7000万元，销售住宅3万方
33683.93
40683.93
贷款7000万元，销售住宅3.5万方，商业1.2万方，车位425个
31689.40
31689.40
销售住宅3.2万方，商业1.3万方，车位360个
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个
住宅267个，商业93个
住宅325个，商业120个
通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。
品固地产（重庆）
项目住宅成本测算
类别
土地费用
工程前期费
建设配套费用 工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
2500.00
150.00 25.00 80.25 170.08 680.32 90.00
250.00
125.00 49.74 5589.93
43428.96
43428.96 43428.96 43428.96 43428.96 43428.96 43428.96
品固地产（重庆）
项目数据分析
分类 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 住宅地下停车位数量 商业地下停车位数量 地下停车库面积
数值 171925.34㎡ 43428.96㎡ 128496.38㎡
926个 304个 43050㎡
备注 结合占地面积、容积率2.2计算而得 商业面积根据方案中规划面积可得 扣除商业面积
1
2014年 19900.00
9391.61
10508.39
2
2015年 40683.93
21050.09
19633.85
3
2016年 31689.40
26398.07
5291.33
4
2017年 38690.59
28262.84
10427.75
项目运作终期累计净现金流量 说明：年限指自上年末到该年末的年限。
195.00
450.00 306.14 270.00
750.00
180.00 2629.87 28928.59
通过计算本项目前期启动资金约为28928.59万元。
备注：建安成本采取建筑公司全垫资的方式处理。
备注
土地费用及土地交易契税 规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增
容费、可行性研究费、规费 区县配套费用
38690.59
38690.59
销售住宅3万方，商业1.7万方，车位445个
130963.92
说明：年限指自上年末到该年末的年限。
通过计算本项目2017年末现金流入量为130963.92万元
品固地产（重庆）
企业经济效益分析 现金流出量分析表
项目现金流出量分析表
年序 T
0 1 2 3 4
年限
直接投资支出
3212.41
770.98 5297.64 58274.08
备注
规划设计费、勘测费、测绘费、三通 一平、水电增容费、可行性研究费、
规费
区县配套费用 工程总造价1% 前三项总和3% 总销额116963.92万元*2.5% 总销额116963.92万元*10%
60元/㎡ 250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、
XX地块经济测算 方案
巴福镇三期开发地块 经济测算方案
品固地产（重庆）
报告数据说明：
1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为78147.88 ㎡，约117.22亩。 3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。
前期启动资金测算
类别
土地费用 工程前期费 建设配套费用 营销推广费用 管理费用 基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡）
65.00 150.00 102.05 90.00 250.00 60.00
建筑面积 （㎡）
30000 30000 30000 30000 30000 30000
成本 （万元） 24147.57
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 17160
445
品固地产（重庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
项目总成本测算
分类 住宅 商业 车库
面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
128496.38
4535.08
43428.96
5589.93
43050
3000
总成本
品固地产（重 庆）
成本（万元）
备注
58274.08
24276.48
12915.00
1230个地下停车位，按35㎡/个计算
95465.56
通过计算本项目总成本为95465.56万元。
总销额116963.92万元*1.5% 90元/㎡
250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供 配电系统等）
建安成本的5%计提 前期费用的10%
品固地产（重 庆）
企业经济效益分析 现金流入量分析表
（单位：万元)
年序T 0 1 2 3 4
年限
银行贷款
2013年
0
2014年
7000
2015年
7000
109250.18
通过计算本项目2017年末现金流出量为109250.18万元
（单位：万元)
备注 土地费用
还贷7000万元 还贷7000万元
企业经济效益分析 现金流量分析表
年序T 0
年限
项目现金流量分析总表
当年Baidu Nhomakorabea金流入量 当年现金流出量
当年净现金流量
2013年
0.00
24147.57
-24147.57
土地成 本支出
建安配 套投资
2013年 24147.57
0.00
2014年 0.00
5153.58
2015年 0.00
14566.76
2016年 0.00
13380.40
2017年 0.00
15103.74
营销 费用 0.00 780.24 1264.56 1180.82 1227.91
间接投资支出
10290.81 100000
4515 4741 9670.94 100000 4741 4978 11235.92 100000
经济收入（万元） 12900.00 7074.78 13329.16 4250.00 9030.00 8099.98 12878.29 3600.00 7111.13 14959.75 19280.84 4450.00
品固地产（重 庆）
整体推售计划
据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方 式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。
分期 2014年下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业
住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
区县配套费用 工程总造价1% 前三项总和3% 总销额116963.92万元*2.5% 总销额116963.92万元*10%
60元/㎡ 250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、
供配电系统等） 建安成本的5%计提
总成本的10%
通过计算本项目商业单方造价为5589.93元/㎡，总成本为24276.48万元。
36 40 39 110
平均租金
900 1300 1500 4.8万/年
25 32.5 38.5 36
33
备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。
商业价格估算：33（元/月/㎡） X 240 （月）=7920（元/㎡） 。
据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m² 计算，二层商业价格为 9000元/m² ，三层及三层以上商业价格为4500元/m² 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的
税金
0.00 2040.95 3307.84
资金 利息 0.00
1236.84
1535.01
3088.80 3211.99
8389.08 8324.38
现金流出量总计
其他 费用 0.00 180.00 375.92 358.97 394.82
说明：年限指自上年末到该年末的年限。
当年现金 流出量
24147.57 9391.61 21050.09 26398.07 28262.84
建筑面积 （㎡） 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38
成本 （万元） 18047.81
835.23
15419.57 1927.45 154.20 525.04 2185.46 8741.84 1156.47
住宅按每套面积100㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。
按地下每个车位35㎡计算
品固地产（重庆）
物业价格测算（住宅）
目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m²，本项目的产品集中 在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议 住宅价格为4300元/m²。
监控、供配电系统等） 建安成本的5%计提 总成本的10%
通过计算本项目住宅单方造价为4535.08元/㎡，总成本为58274.08万元。
品固地产（重庆）
项目商业成本测算
类别 土地费用 工程前期费
单方造价（元/㎡） 1404.54 65.00
建筑面积（㎡） 43428.96 43428.96
建筑安装工程费用