2011年武汉中维地产汉钢地块前期定位报告
武汉某项目前期市场研究报告
金地武汉工程前期市场研究报告（全）.doc第一部分市场研究一、武汉市宏观经济分析21、武汉市综合简况 (2)2、武汉市经济简况 (2)二、武汉市房地产宏观市场分析61、房地产总体市场分析 (6)2、武汉市房地产住宅市场分析 (10)三、区域市场分析131、区域经济简况分析 (13)2、区域房地产市场分析 (14)四、供给楼盘调研211、供给楼盘简况 (21)2、供给楼盘指标分析 (25)3、供给楼盘专项调研 (35)五、需求调研分析371、需求问卷调研分析 (37)2、访谈分析 (39)六、市场竞争分析431、市场竞争工程归类列表 (43)2、武昌拟建、在建工程对本工程的影响 (44)A.一、武汉市宏观经济分析1、武汉市综合简况武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是湖北省省会及华中地区最大城市。
世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，素有“江城”的美誉。
武汉版图面积为8467.11平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。
武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明，夏季最长约130多天，春秋二季各约60天。
武汉现辖9个城区，2个郊区，2个县。
区县下辖92个街道办事处，59个镇，34个乡。
辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。
2002年末，全市户籍人口总数为764万人。
2、武汉市经济简况（1）、宏观经济运行表1-1 宏观经济指标比较（一）图1-1 1995-2002GDP指标增长趋势图以上数据显示：1)GDP总量升幅稳定（保持在年增幅11％左右），全社会经济总体运行良好；2)财政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高；3)城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。
2011年武汉市土地成交信息
P(2011) 121 武汉梁盛建设有限公司 新洲区阳逻街万山村 号 P(2011) 123 湖北祥和建设集团房地 新洲区邾城街城东村、 号 产开发有限公司 向东村 P(2011) 124 武汉市泓旺置业有限公 新洲区邾城街城北村 号 司 P(2011) 125 武汉市志成置业有限公 新洲区阳逻街高潮村 号 司
2.28 1.39 0.74 0.39 1.13 1.69 3.47 1.12 1.05 0.82 6.12
P(2011) 106 武汉南洋金地置业有限 青山区建设四路29号地 号 公司 块 P(2011) 107 武汉建工富强置业有限 江岸区塔子湖东路以西 号 公司 P(2011) 109 湖北大都地产集团有限 江夏区五里界街锦绣村 号 公司 P(2011) 110 湖北大都地产集团有限 江夏区五里界街毛家畈 号 公司 村 P(2011) 114 号 祁文杰 黄陂区武湖农场五通口 正街
P(2011) 058 保利(武汉)房地产开发 洪山区红旗村（A包） 号 有限公司 P(2011) 059 保利(武汉)房地产开发 洪山区红旗村（B包） 号 有限公司 P(2011) 060 武汉蓝空房地产开发有 号 限公司 P(2011) 061 武汉奥山世纪房地产开 号 发有限公司 汉阳区潮江村 洪山区余家头村
P(2011) 092 武汉市第三建工集团有 黄陂区前川街定远村、 号 限公司 油岗村、新村村 P(2011) 093 武汉市黄陂西城房屋开 黄陂区前川街向阳村 号 发有限公司 P(2011) 094 武汉市飞腾房地产代理 汉南区纱帽街汉南大道 号 有限公司
P(2011) 102 武汉市武昌区政通实业 武昌区中北路武重厂部 号 公司 P(2011) 103 武汉强胜强房地产开发 解放大道东侧、江岸区 号 有限责任公司 丹水池村 P(2011) 104 湖北垦鑫房地产开发有 汉阳区墨水湖北路（汉 号 限公司 阳民政局对面） P(2011) 105 武汉信和置业有限公司 号 江岸区洞庭街130号
武房指数报告2011Q
二○一一年第四季度武房指数报告武汉市住房保障和房屋管理局（2012年1月5日）一、市场情况（一）商品房供应及销售情况2011年四季度，全市商品房新增供应套数为66758套,其中商品住房新增供应套数为55185套，写字楼新增供应套数为4019套，其他为7554套。
商品房实现销售面积413.26万平方米，环比增加8.25%，同比减少1.07%；销售套数为39184套，环比增加3.48%，同比减少2.68%。
商品住房实现销售面积290.92万平方米，环比增加4.51%，同比减少8.99%；销售套数29432套，环比增加4.54%，同比减少5.84%。
注：东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。
商品住房供应按户型结构统计，90平方米以下户型的供应套数所占比重最大，占全市新增供应套数的55.08%；其次为90-120平方米户型，占全市新增供应套数的29.92%；其他户型供应套数占全市新增供应套数的15%。
商品住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数23167套，占全市总销售套数的78.71%。
2011年四季度商品住房重点区域不同户型销售情况大，共实现销售8576套，占全市总销售套数的29.14%；其次是4000元/平方米以下的商品住房共实现销售7786套，占全市总销售套数的26.45%。
2011年四季度，商品房综合平均价格为6891.27元/平方米，环比下降0.81%。
商品房价格指数为2404.48点。
商品住房平均价格为6470.36元/平方米，环比上升1.26%。
其中，多层均价为5035.24元/平方米，小高层均价为4843.77元/平方米，高层均价为6724.99元/平方米。
商品住房价格指数为3339.73点。
点。
（三）存量房交易情况存量房综合物业交易面积为70.31万平方米，环比减少6.33％，同比减少34.39%；交易套数为6069套，环比减少16.44％，同比减少43.09%。
土地市场咋暖还寒 2011年上半年武汉卖了344亿
土地市场咋暖还寒2011年上半年武汉卖了344亿2011年07月05日 10:16来源：荆楚网2011年上半年武汉市土地成交走势2010年武汉市土地成交走势在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，土地交易市场的走向成为了整个楼市未来发展的决定因素。
据武汉乐居新闻部最新数据统计，2011年上半年(1月1日——6月30日)武汉市土地交易中心公示全市成交土地面积共计为544.94万平方米，同比2010年上半年增至5.676倍；成交金额344.332亿元，成交均价6214.99元/平方米，与去年同期相比增至19.18倍，但总体来说土地成交均价变化不大。
104宗地成交344亿下半年房产调控难松动2011年上半年，纵观全国住宅用地市场供需低迷、溢价率偏低，土地出让金同比大幅下挫，最新数据表明，1-5月全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%。
5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。
从土地供应量上来说，在财政税收以及全年供地计划的压力下，近期开始不得不明显加快优质地块供应力度。
业内人士均预见下半年将会有一轮集中放量的机会。
与全国土地市场萎靡不振相比，2011年上半年武汉市共卖地344.332亿元，已进行10次土地拍卖，成交土地104宗，总出让面积544.94万平米，与去年同期相比成交总金额和面积均有大幅提升，成交均价相较于去年整年6104.9元/平的价格仅增长3.51%，整体而言，可谓咋暖还寒。
业内人士分析，若从地价上来看，尽管房地产调控政策的落实或面临一些新的不确定性因素，但总体上难言松动。
“N限令”下武汉土地市场或日趋理性随着政府有意地向二、三线镇区引导地产开发，不少全国知名品牌开发商继续深耕武汉楼市，在土地市场攻城拔寨、斩获颇丰。
招商地产[简介最新动态]、中海地产[简介最新动态]等业界大佬均在今年首次入驻武汉土地市场。
在6月30日的土拍会上，中海[简介最新动态]、保利等多家房企大鳄均在汉以低价拿地。
武汉市城中村土地出让情况汇总表格
市城中村土地出让状况汇总表地块编号土地地点净用地面 容积率土地用途 成交总价 成交单价 楼面地价成交单位出让时间积（㎡）出让年限（万元 /亩）（元/㎡）（万元）P （ 2005）037武昌区沙湖村775502． 37居住住所 70 年15000130822沙湖房地产号P （ 2007）049洪山区团结村155101居住、商业住所 70年 5911116市福星惠誉置号137800业商服 40年P （ 2007）050汉阳区铁桥村89865居住、商业住所 70年 2751720铁桥地产号37100商服 40年P （ 2009）031洪山区三角路村83100居住、商业住所 70年2877市福星惠誉置号102600业商服 40年P （ 2009）032洪山区余家头村223200居住、商业住所 70年 4021924奥山置业号134800商服 40年洪山区三角路村P （ 2009）129 1、2、7、11、12、217001居住、商业住所 70年2965市福星惠誉置号13、14、15、16、 228140业商服 40年17 号地块P （ 2009）130 汉阳区家岭村居住住所 70 年916001605永利置业号167240A 、B 、C 、D 地块P （ 2009）131 洪山区北港村地居住兼容商住所 70年 3361667市维佳置业号94800业47810块商服 40年P（ 2009）132洪山区马湖村居住住所 70年883002941450保利（）房地产号K1、K2、 K3 地块P（ 2009）133汉阳区新新村151771居住住所 70年654702861351市汉阳造号A、 B、C 地块P（ 2009）134洪山区南湖村住所 70年市林宇房地产K1、K2、 K3 号地198935居住、商业872502921449号商服 40年块开发P（ 2009）135洪山区铁机村333331居住兼容商住所 70年2247704501850市铁机中润置号K1 地块业商服 40年业企业P（ 2009）136江岸区新荣村25122居住住所 70年128403411500市中森地产公号K1 地块司P（ 2009）137洪山区长江村居住、商业住所 70年市万科房地产13、 16、 17、 18135600631803101340号金融业商服 40年号地块开发企业P（ 2009）138洪山区幸福村137418居住兼容商住所 70年803903901776市源福房地产号1、 2 号地块业商服 40年开发汉阳区龙阳村居住、商业P（ 2009）139 A、 B、C、 D、 E、387862金融业、公住所 70年106930184737人信房地产开号 A 区F、 H、J、 K、 L、共设备兼容商服 40年发Q号地块居住P（ 2010）037居住兼容商住所 70年福星惠誉汉口江汉区贺家墩村125335商服 40年977405191621号业置业企业江汉区鲩子湖村P （ 2010）045 K1、K2、K3、K4、居住兼容商住所 70年 1237007852278万科鲩子湖号105107.47 0.77 —业商服 40年K5、 K6、 K7、 K8 地块硚口区长青村居住与公共47154设备混淆P （ 2010）133 K1住所 70年 595005512012久立置业企业号硚口区长青村居住公共设商服 40年24793施混淆K2商业金融P （ 2010）154汉阳区五里墩村162007业、公共设 住所 70年 1185904881735玉天红光地产号施与居住混商服 40年合P （ 2010）156 江汉区姑嫂树村居住住所 70年92600845福星惠誉江北号237123置业 （A 包）P （ 2010）157 江汉区姑嫂树村居住住所 70年951004361700福星惠誉江北号145134置业（B 包）P （ 2010）158 江汉区姑嫂树村居住住所 70年264004611650福士星地产号38138（C 包）P（ 2010）168 江汉区姑嫂树村113392居住住所 70年849004991653鼎汉房地产号（D包）P(2010)171公共设备与住所 70年中森华世纪房洪山区徐东村60500居住混淆、58800号商服 40年居住地产开发P(2010)172武昌区家岭村205900商业金融住所 70年178300尚文房地产开号业、居住商服 40年发P(2010)173江岸区跃进村（ A115600居住住所 70年67570星科房地产开号包）发P(2010)174江岸区跃进村（ B180500居住住所 70年114630星科房地产开号包）发P(2010)175汉阳区红卫村卧龙墨水湖置（鲤鱼洲组团 A154000 2.8 、居住住所 70年91600号包）业P(2010)176汉阳区红卫村御水华城置业（鲤鱼洲组团 B132300 3.15 、居住住所 70年78700号发展包）P(2010)177汉阳区渔业村（鲤鱼洲组团 C100200居住住所 70年59700东信企业号包）P(2010)179洪山区洪山街北8800商业金融业商服 40年5100三元房地产开号港村发P(2010)210洪山区长江村138500 3.07 、居住住所 70年58000万科新里程房号地产P(2010)209洪山区洪山乡洪30300居住、商业住所 70年55500南兴房地产（）号山村金融业商服 40年P(2011)009江岸区胜华村63500居住、公共住所 70年45580凯通思房地产号设备、商业商服 40年开发P(2011)010江岸区新春村 A150800居住住所 70年200000城开房地产开号包发P(2011)011江岸区新春村 B123400居住、公共住所 70年165200百步亭结合置号包设备商服 40年业P(2011)012 洪山区毛坦村 A居住、商业 住所 70年金融业、游104960三正实业号183700商服 40年包乐P(2011)013 洪山区毛坦村 B居住、商业 住所 70年金融业、游108200三正实业号167100商服 40年包乐P(2011)014 洪山区青菱乡长居住、公共住所 70年 87600市万科房地产号设备商服 40年征村 A 包P(2011)015 洪山区青菱乡长居住、公共住所 70年 56000市万科房地产号109500设备商服 40年征村 B 包P(2011)057191600 2.16 —居住、商业 住所 70年 142860绅士置业号汉阳区邓甲村金融业商服 40年12600P(2011)058 洪山区红旗村 （ A居住住所 70年81900保利 () 房地产号146100开发包）P(2011)059 洪山区红旗村 （ B3.49 、居住住所 70年57410保利 () 房地产号102400开发包）P(2011)060公共设备兼住所 70年蓝空屋地产开汉阳区潮江村175000 3.32 、容居住、居89800号商服 40年住发P(2011)061洪山区余家头村50500 3.0 、居住、商业住所 70年36800奥山世纪房地号金融商服 40年产开发P(2011)075汉阳区磨山村 A162200 2.85 、居住住所 70年58600中铁房地产集号包团居住与公共P(2011)076汉阳区磨山村 B1874003.2 、 3.0 、设备混淆、住所 70年84700祥泰源置业号包商业金融商服 40年业、居住P（ 2011）155汉阳区江城大道广电房地产开以东、三环线以165900居住住所 70年67830号北发P（ 2011）156汉阳区梅子东路广电房地产开以东、梅子南四93700居住住所 70年53170号街以北发P（ 2011）157 青山区红卫路街186600居住住所 70年200900大华东兴房地号东兴洲村产P（ 2011）186居住、公共住所 70年二七城中村综江岸区二七村10010095100合改造建设工号设备、商业商服 40年程P（ 2011）237汉阳区汉江村 A46100居住、公共住所 70年35000汉江新世纪投号包设备商服 40年资P（ 2011）238汉阳区汉江村 A179600居住、公共住所 70年136300汉江新世纪投号包设备商服 40年资P（ 2011）241硚口区汉西村152300居住、公共住所 70年120300市兴华房地产号设备商服 40年开发P（ 2011）242 江岸区三金潭村84800居住、公共住所 70年64100世纪泓博房地号设备商服 40年产开发P（ 2011）243江岸区石桥村 A170500居住、公共住所 70年130900美联地产号包设备商服 40年P（ 2011）244江岸区石桥村 B25700居住、公共住所 70年18600丰瑞恒房地产号包设备、商业商服 40年开发P （ 2011）245 江岸区石桥村 C居住、公共住所 70年 45100三元房地产开号62300商服 40年包 设备发P （ 2011）247 江岸区石桥村 E居住、公共住所 70年号46200设备美联地产包商服 40年P(2011)257洪山区武丰村 A居住、公共住所 70年1693光谷永利置业号设备包 商服 40年P(2011)258洪山区武丰村 B居住住所 70 年1859光谷永利置业号139300包P （ 2011）269 江岸区连城村公共设备、住所 70年 84000城开房地产开号居住 商服 40年发P （ 2011）270 江岸区幸福村 A住所 70年 号169100 3.07-3.29 居住、商业市幸福实业包商服 40年P （ 2011）271 江岸区幸福村 B住所 70年普提金幸设开号137000 3.02-4.10 居住、商业包商服 40年发东湖新技术开发P(2012)011区政院居委会茶居住、商业住所 70年2428泰宇置业——号3720032520山 GZ （ 2011 ） 商服 40年012-K1 号地块P （ 2012）069江岸区永红村35348居住、商业住所 70年 695中森华永红房号服务业设备 36850地产开发商服 40年P （ 2012）070居住、商业 住所 70年广电海格房地硚口区建荣村服务业号商服 40年产开发P （ 2012）071 武昌区柴林头村居住、商业 住所 70年号服务业设备融侨置业A 包商服 40年P （ 2012）072 武昌区柴林头村居住、商业 住所 70年号服务业设备融侨置业B 包商服 40年P （ 2012）073洪山区光霞村137146居住住所 70年78300光霞房地产开号发居住、商业P （ 2012）074 洪山区洪山村 A服务业、商住所 70年 58950诚功房地产开号 62391业设备、商商服 40年包发务设备P （ 2012）075 洪山区洪山村 B居住住所 70 年中建三局房地号包产开发P （ 2012）076 洪山区洪山村 C居住、商业住所 70年香华林商业发号58006商服 40年包 设备展P （ 2012）077 洪山区洪山村 D居住住所 70 年3530仙桃天下房地号5023包产开发P （ 2012）078 洪山区洪山村 E居住住所 70 年28010562.962110.62 虹丽置业管理号33170包P （ 2012）079 洪山区洪山村 F居住住所 70 年73840虹玉置业号153927包P （ 2012）080 汉阳区汉桥村 A居住住所 70 年50590867.422260.90 惠誉时代置业号包P （ 2012）081 汉阳区汉桥村 B居住、商业 住所 70年 号服务业设备2260.87 惠誉华天置业包商服 40年P （ 2012）082 汉阳区汉桥村 C居住、商业 住所 70年 号服务业设备2260.66 惠誉御恒置业包商服 40年P （ 2012）083 汉阳区行进村 A居住、商业住所 70年福瑞盛房地产号51660商服 40年包 服务业设备开发P （ 2012）084 汉阳区行进村 B居住、商业住所 70年恒大楚天房地号69243商服 40年包 服务业设备产开发P(2012)洪山区红霞村 A居住住所 70 年33200佳颂房地产142129672包P(2012)洪山区红霞村 B居住住所 70 年59200233.831280.10 君茂投资置业143168785包P(2012)江岸区塔子湖村居住、商业居住 70年 144170158服务业塔子湖置业A 包商服 40年P(2012)江岸区塔子湖村居住、商业 住所 70年 145服务业塔子湖置业B 包商服 40年P(2012)洪山区东亭村87226居住住所 70年72000市洪荣物业发146展P(2012)东湖新技术开发住所 70年区曙光村117285住所、商服1466008331263金地普盈置业198商服 40年K1-1\2地块P(2012)东湖开发区关山商服（商业住所 70 年商市洪华房地产36827金融）、住285005162444204村 (003号 )服40年开发宅P(2012)东湖开发区关山17148商服、住所住所 70 年商3101012062500诺衡置业205村 (006号 )服40年P(2012)东湖开发区关山98028住所住所 70年996006782400保利金谷房地206村 (009号 )产开发P(2012)东湖开发区关山67273住所住所 70年664006162100福瑞泰房地产207村 (010号 )开发P(2012)东湖开发区关山38290商服、住所住所 70年467508152400市万科房地产208村(011号）商服 40年P(2012)东湖开发区关山住所 70年 11004400市星海投资集209 38453商服、住所63430村（ 018 号）商服 40年团P(2012)东湖开发区关山住所 70年 8452500天地房地产开210商服、住所38700村（ 019 号）商服 40年发P(2012)东湖开发区曙光 住所 70年 8403100菩提城置业211 86838商服、住所108950村（ 014 号）商服 40年P(2012)东湖开发区曙光 住所 70年 10003175普提金之家置212 137297商服、住所206100村（ 015 号）商服 40年业P(2012)江岸区花桥村 A商服、住所住所 70年 8402500昇祥房地产开26255750包商服 40年发P(2012)江岸区花桥村 B住所 70年 5501800花桥嘉诚实业263商服、住所32690包商服 40年有限责任企业P(2012)江岸区花桥村 C住所 70年 6052300格律诗房地产264134401 3.69-4.45 商服、住所121030包商服 40年开发P(2012)江岸区花桥村 D住所住所 70 年879603391500佰昌企业265173038包P(2012)汉阳区十里铺村住所 70年 6302100新航盛置业266商服、住所181800A 包商服 40年P(2012)汉阳区十里铺村住所 70年 7702100十里新航置业267 190368 4.05-6.87 商服、住所219300B 包商服 40年P(2012)商服、住所住所 70年 5631750福星惠誉常青江岸区贺家墩村137900268商服 40年置业P （ 2012）259 江岸区红桥村 A住所、商服住所 70年 7302500福星惠誉三眼号175500包商服 40年桥置业P （ 2012）260 江岸区红桥村 B住所 70年 8152700福星惠誉后湖号136173 4.55-4.91 住所、商服166340包 商服 40年置业P （ 2012）261 江岸区红桥村 C住所、商服住所 70年 4861700福星惠誉金桥号8037158500包商服 40年置业P （ 2012）274 武昌区朝阳村184410住所、商服住所 70年 4562000嘉业房地产开12609发商服 40年P （ 2012）275洪山区战火村 A156844住所、商服住所 70年 5311920常阳润力房地包125150产开发商服 40年洪山区战火村 B住所 70年 市战火房地产 P （ 2012）27668350住所、商服4881900开发有限责任包50010商服 40年企业P （ 2012）277洪山区战火村 C68742住所、商服住所 70年 4471971中远鹏润投资包46100咨询商服 40年P （ 2012）278洪山区战火村 D76386住所、商服住所 70年 4831920战火信息物流包55240商服 40年P （ 2012）279洪山区战火村 E51227住所、商服住所 70年 4501917战火物业管理包34330商服 40年P （ 2012）280洪山区战火村 F34667住所、商服住所 70年 4811918中博润发投资包24990咨询商服 40年。
2011年上半年武汉市土地成交情况简析
2011年上半年武汉市土地成交情况简析武汉克而瑞一、2011年上半年武汉市土地成交概况武汉市上半年土地总成交建面为1285万方（不含4个远郊区：蔡甸、江夏、黄陂、新洲，且不含工业用地），接近09年全年水平，但受政策影响仅完成全年计划26%。
其中三环内共成交87宗地块，成交建面为1075万方。
三环内：洪山、汉阳、江岸是土地成交主要区域；其中汉阳、洪山是城中村改造比较集中的区域，楼面地价相对较低；核心的中央商务区、绝对的区域优势和成熟的配套使得江汉区出让楼面地价高居首位，其中位于江汉区常青路与后襄河北路交汇处A地块以武汉市最高楼面价8778元/平米被武汉西北湖地产开发有限公司所得。
市中心土地资源稀缺，供应主要源自旧城改造；一二环间和二三环间是土地供应的主要区域，土地竞争区域向外继续转移。
综合性用地占一半以上，商业用地比重略有减少，宏观政策的调整，经济形势的变化对开发企业提出了更大的挑战；商业地产在刚刚进入高速的发展阶段后，不得不面对遭遇调整的市场。
651 万方, 61%388万方, 36%35万方, 3%各环线成交建面（万方）二三环间一二环间一环内600 , 56%396 , 37%53 , 5%26 , 2%各类型用地成交建面（万方）综合居住商业其他二、重点开发商上半年拿地情况万科、保利等大型企业积极拿地；中海等外地开发商伺机进驻武汉，而武汉凯乐、城开等本地开发商也在积极抢占武汉市场，预计下半年各开发商对土地市场的追逐更加激烈，但受到政策影响，拿地的方式更加微妙。
2011年1-6月企业拿地面积排行榜：2011年1-6月企业拿地金额排行榜：三、2011年下半年土地供应预测1、下半年第一次土地出让及成交情况分析：武汉下半年土地供应8月16日开闸，有22幅地块公开出让。
此次公开出让是武汉土地市场下半年以来的首次土地拍卖，也标志着下半年土地放量供应正式开始。
此次出让土地共22块，总用地面积约102万方，可建建筑面积约224万方。
P(2011)062号挂牌文件
武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2011）062号武汉市国土资源和规划局二○一一年六月本挂牌文件包括下列资料一、挂牌公告二、竞买须知三、竞买规则四、规划设计（土地使用）条件五、地块现状与其它说明六、竞买申请书七、竞买报价单八、《国有建设用地使用权成交确认书》（样本）九、《储备土地开发补偿协议书》（样本）十、《国有建设用地使用权出让合同》（样本）十一、有关附图武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告武告字（2011年）6号经武汉市人民政府、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区人民政府和东湖高新技术开发区管委会批准，武汉市国土资源和规划局决定以挂牌方式出让12宗地块的国有建设用地使用权。
现将有关事项公告如下：一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求（详见附表）。
二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、行政法规和地块挂牌文件另有规定外，均可申请参加竞买。
三、本次国有建设用地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。
四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，以挂牌出让文件为准。
申请人可自2011年6月10日至2011年6月29日在数字武汉网站（http:// ）下载挂牌文件电子文本或到武汉市土地交易中心（江岸区进化村1号）一楼咨询窗口领取挂牌出让文件。
五、申请人可于2011年6月20日至2011年6月29日17时整，到武汉市土地交易中心（江岸区进化村1号）五楼507室提交书面申请。
交纳竞买保证金的截止时间为2011年6月29日17时整。
经审查，申请人按挂牌文件的有关规定交纳竞买保证金和具备申请条件的，我局将在2011年6月29日17时前确认其竞买资格。
六、本次国有建设用地使用权挂牌出让地点为武汉市土地交易中心（江岸区进化村1号）二楼交易大厅，各地块挂牌时间为：2011年6月20日9时至2011年6月30日15时整。
七、其他需要公告的事项挂牌出让截止时间2011年6月30日15时整，在武汉市江天公证处的公证下，在挂牌地点举行揭牌仪式，并宣布竞得结果；挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价的，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。
2011年武汉市土地出让市场分析
2011年武汉市土地出让市场分析2011年是“十二五”规划的开局之年。
武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。
4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群‟、…主城区为核、多轴多心‟空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。
”为全年的土地供应结构奠定了基调。
与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。
一、2011年武汉市土地市场概况根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。
土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。
出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。
纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。
通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。
可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。
第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。
第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。
武汉汉阳房地产市场分析
汉阳片区价格仍有市场空间 截止 2010 年 10 月汉阳片区成交 均价为8429元/平米，低于武昌中心
片区5.7%，低于汉口中心片区12.6%
，为武汉三大中心城区成交均价最 低片区。
2010年
涨幅达到43.6%。
2010年
全市销量
汉阳中心价格
汉阳区域市场环境
二级市场
4、成交价格
武汉三大中心城区成交均价比较（单位：元 /平 米 ）
10000 9000 8000 7000 6000 6013 5000 4000 3000 2000 1000 0 6月 7月 8月 9月 2009 年 10月 11月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 5724 5875 5834 6066 5686 6274 8210 8598 7874 8010 7517 7623 7617 6359 6517 6856 6993 8022 7915 7482 6722 6694 9454 9676 9704 9637 9624 9614 9147 9102 9182 8823 8857 8887 8908 8839 8816 8937 8409 8677 8796 7973 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429 9648
汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。
2007-2009年，平均年需求规模约52万平
米，平均月均去化4.33万方。
与2008年相比，2009年市场容量增加约 271%。
汉阳区域市场环境
土地市场
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2、市场存量
2011年下半年本项目入市时，现有 市场存量已消化完毕。 2010年以来汉阳片区市场 存量呈小幅下降趋势。 2010年上半年汉阳片区市 场存量约为35万平米，按4.33 万平方米/月的区划速度，预
武汉9大主城区地王报告
2015年武汉9大主城区地王分析报告在武汉的土拍市场，似乎印证着这样一种规律：两年一周期，出现地王年。
2010年是地王年，2013年是地王年，2015年又是地王年！（单号年为地王年）。
仅2015年，武汉已有7宗地块刷新片区地王纪录，9大主城区最贵地块在哪里，地价到底有多贵。
硚口区：南国置业（15.7亿元）、复星地产（42.7亿元）硚口区住宅单价地王——P（2015）070号地——古田地块2015年8月28日，古田旧改地块一聋校片P（2015）070号地现场拍卖，共有四家开发商竞价：南国、朗诗、湖北供销民生广场和上海荃享投资管理有限公司。
最终该地块被武汉南国融汇商业有限公司（南国置业）以15.75亿元竞得，楼面价为8024元/平方米，溢价率32%，成为硚口片区住宅“新地王”。
P（2015）070号地一聋校片地块为商住地块，位于硚口区汉西三路与古田五路交汇处，净用地面积约4万平方米。
建筑面积约20万方，其中商服建筑面积约1.5万方。
住宅用地中，需配建一所6班幼儿园，用地面积约2700平方米；套内建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的30%；扣除就地还建住宅面积后按5%的比例配建公租房。
另外，地块中的还建房约283套（2.8万平方米），由政府按均价8500元/平方米结算。
2015年5月底，武汉“三旧”改造项目招商推介会召开，其中“旧城旧厂”推介地块中就包括“一聋校片”。
短短2个月时间，这宗地块就已找到意向买家，挂牌入市。
规划显示，硚口区的旧改旧厂地块还包括化工企业搬迁启动片（三、四、五、六期）、内燃机宿舍片、宗关地块、汉宜路片、65中北地块等。
今年计划挂牌的城中村地块包括易家墩村、舵落口村、常码头村。
根据《古田生态滨水新区综合规划》，古田新区将建成“一主三副”的核心功能体系。
硚口区对该地块定位为“发展居住配套功能，并辅以居住配套设施及商业”。
搜房网数据监控中心显示，该地块紧邻轻轨一号线，商业、教育等配套都比较成熟，周边在售楼盘均价基本在万元以上：广电兰亭荣荟（10000元/平）、华鼎尚都国际（11000元/平）、华鼎丽都国际（9800 元/平）、中民仁寿里（13000元/平）；另外，周边即将入市的项目还包括海尔国际广场、金林千禧城以及硚口时代•新世界。
武汉市2011年市区综合用地级别边界描述
汉江
古田二路
长丰大道
汉口
常青路片
发展大道、长青一 路 发展大道、铁路 墨水湖北路向西延 长线 三环线、四新大道 神龙大道 南湖大道、杨泗港 快速通道青菱段、 江泰路 三环线、南湖大道 三环线
建五路、铁路
三环线
后湖片
铁路
姑嫂树路
后湖大道
龙阳湖北片
龙阳大道、水仙路
琴断口路
汉江 汉阳大道、下马湖 路 体育路与东风大道 交汇处 雄楚大道、巡司河 街 雄楚大道、楚平路 新庄路、喻家湖
汉江 长丰大道 后湖大道 江北快速路
更新范围边界 古田二路 姑嫂树路 铁路
更新范围边界 更新范围边界 更新范围边界 铁路、堤边路
三环线
三环线
汉江
5-6 汉阳
长江
三环线
龙阳大道
四新大道、支路
5-7
南太子湖西南边的 车城东路、太子湖 区域(不包括其中 路 的四级地) 白沙洲大道以西的 区域
沌阳大道
车城西路、支路
更新范围边界
关葛大道
更新范围边界
铁路
Ⅸ级
9-1 武昌 9-2
关豹高速公路以南 的区域
更新范围边界
更新范围边界
更新范围边界
关豹高速公路
豹澥湖以西的区域
豹澥湖
更新范围边界
更新范围边界
关葛大道
注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
3-3 3-4 汉阳 3-5
墨水湖以东片
长江
江城大道
汉阳大道、鹦鹉路
3-6 3-7 3-8
紫阳湖片
中山路
巡司河街
长江
张之洞路
晒湖片
丁字桥路以西
雄楚大道
2011武汉城建计划
2011武汉城建计划：投资逾725亿建成21大工程武汉2011年城建资金安排为725.82亿元，其中575.82亿元用于基建投资，据了解575.82亿元的基建资金中，80%用于城市交通基础设施建设。
其余资金的用途分别是：今年还将加快建设江北快速路、龙阳大道改造；开工建设姑嫂树路改造工程。
2011年部分工程示意图2011年是“十二五”的起步之年，是辛亥革命暨武昌首义100周年。
今年武汉将投入725.82亿资金用于城建。
武汉大道、二七长江大桥、二环线（汉口段、水东段等）、白沙洲大道、东沙湖连通等21大重点工程将竣工；杨泗港长江大桥、三阳路长江隧道已经提上“建设榜”；地铁建设将加速推进。
城建资金725.82亿两成还债八成基建昨日，武汉市一年一度的城建工作会议昨召开，武汉市城乡建设委员会、武汉市发改委、武汉市财政局联合下发了2011年城市基础设施建设和重点改造维修项目资金计划的通知（以下简称《通知》）。
根据《通知》，今年城建资金安排为725.82亿元，其中575.82亿元用于基建投资，150亿元用于偿还政府债务。
575.82亿元的基建资金中，81%用于城市交通基础设施建设，包括城市道路桥梁建设270.2405亿元（含城市环线建设、过江通道建设、城市放射线道路、城市主次干道建设等），轨道交通建设120.5亿元，火车站配套建设14.4158亿元，支铁项目5.9246亿元，重要功能区交通基础设施建设52.1645亿元（其中武汉新区四新片区基础设施和环境整治项目21亿元，王家墩商务区市政配套工程5亿元，后湖地区基础配套设施建设7.411亿元，天兴洲防汛应急通道工程4035万元，化工新城市政配套设施建设18.15亿元）。
其余的资金的用途分别是，水务基础设施建设项目43.452亿元；环境设施建设投资为25.7757亿元；园林绿化建设投资为13.5278亿元；燃气建设投资为4.1亿元,公交场站建设工程投资为5000万元等。
武汉市2011年各类用地基准地价
附件1：武汉市2011年各类用地基准地价武汉市2011年商业、住宅、商务办公、工业用地基准地价表2注：1、本基准地价是2010年12月31日在武汉市城镇不同土地级别内，在一定利用状况和开发程度下设定用途（商业、住宅、商务办公、工业等）的法定最高出让年限的单位面积土地使用权平均价格，其实质是熟地，即地块现状条件为“六通一平”或“五通一平”状态下的土地使用权出让的平均价格，其中“六通一平”指通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及场地平整，“五通一平”指通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整。
2、商业和商务办公用地容积率设定为3.0、住宅用地容积率设定为2.0，工业用地容积率设定为1.0。
附件2 ：武汉市市区各类用地基准地价个别因素修正体系一、商业用地（一）商业用地容积率修正系数表（二）商业用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。
二、住宅用地（一）住宅用地容积率修正系数表（二）住宅用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。
三、商务办公用地（一）商务办公用地容积率修正系数表（二）商务办公用地使用年期修正系数表四、工业用地工业用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。
附件3 ：武汉市各类用地级别边界描述（以下文字描述仅供参考，级别边界以各类用地级别图为准）一、商业用地级别边界描述表注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
二、住宅用地级别边界描述注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
三、商务办公用地级别边界描述注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
四、工业用地级别边界描述。
2011年第13号挂牌成交信息表
东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路北
3.29
居住
挂牌
3.0-3.5
住宅70年
16345
330.90
1418.14
2011.10.31
11
P（2011）145号
湖北楚都泰晤士置业有限公司
东西湖区径河街办事处西湖大队
0.38
商业兼容居住
挂牌
1.05-1.2
住宅70年商服40年
0.84
商住
挂牌
3.2
住宅70年商服40年
1890
149.25
699.63
2011.10.31
东西湖区将军路街金银潭大道北，宏图路西
1.60
商业（住宿餐饮）
挂牌
3.0
商服40年
6375
265.57
1327.87
2011.10.31
9
P（2011）143号
吴建华
东西湖区吴家山街八方路西、田园街北
3.65
居住
挂牌
3.8
住宅70年
23000
419.86
1657.35
2011.10.31
10
P（2011）144号
休疗养
挂牌
0.5
商服40年
1573
51.43
1542.89
2011.10.31
2
P（2011）136号
武汉市梦天湖娱乐有限公司
江夏区纸坊街向阳村
2.90
商业
挂牌
2.5
商服40年
2180
50.12
300.71
2011.10.31
3
P（2011）137号
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江苏 10.11契税调 整
浙江 05.17国十 条浙江版 09.30预售 资金管理
宁波 10.09限购令
管 福州 10.12限购令
温州 10.11限购令
05.21福州五
条
广州
10.10限外令
03.01闲置土地处理办法
05.21国十条广州版
厦门 05.15国十条厦门 版
10.15限购令
深圳
08.05预售资金管
调控回顾 最新政策 限购令专题
2010年房地产调控思路回顾：多管齐下促调控，行政色彩异常浓烈
2010年房地产调控大致经历了三个阶段：第一阶段：增加供给，第二阶段：时间换空间， 抑制需求和增加供给两手抓，第三阶段：行政手段与货币政策共舞，动用了土地监管、金 融调控、行政强制等多方面措施抑制房价过快上涨。
启动区策略
PART 5
竞争市场分析
PART 12
示范区建议
PART 6
项目整体定位
PART 13
财务分析
PART 7
客户定位
2
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
PARTP1art 1 武汉房地产宏观环境评估及预测
3
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
-01.20 保障性住房用地不得低于70% -03.10 “国19条”整治囤地、炒地行为
土地
金融
- 05.26 从严征收土地增值税，确定区域预证率最低标
准
- 08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单
- 09.27 禁止囤地企业参与土地竞买
- 12.19 抑制地价过快上涨，地王诞生2日内上报 2010年
武汉市历年固定资产投资情况
武汉市历年社会消费品零售总额变化
6
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
经济指标 房地产开发指标
从03年开始，武汉房地产开发投资保持同比20%以上高速增长，房地 产投资额占固定资产投资比率维持在25%以上
武汉市历年房地产开发投资情况
经济指标 房地产开发指标
近年来，武汉市经济发展保持强劲势头，2010年GDP预计将以5200亿
元的经济总量，加速实现跨越式发展，为加快建设中部地区龙头城市、全
国重要中心城市打下坚实的基础
武汉市历年GDP增长变化
4
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
经济指标 房地产开发指标
规模以上企业完成工业总产值基本维持20%以上的同比增幅，外贸进 出口总额居内陆城市之前列
武汉市历年工业增加值增长变化
武汉市历年进出口情况
5
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
经济指标 房地产开发指标
武汉市固定资产投资保持平稳较快增长，2010年全社会固定资产投资 比上年同期增长25.1%；消费市场活跃，社会消费品零售总额首次超 过2500亿元
调控思路
-04.17 新国十条新政 - 06.04 三部门明确二套房认定标准
回顾
- 09.29 二次调控
-09.30-11.10 16城市出台限购令、限外令
-10.03 -11.04
三部门对省级人民政府实行问责 严禁使用公积金贷款进行投机性购
行政
其他
房
-03.19 金融机构不得对囤地、囤房企业 提供贷款 -01.12-12.20 6度上调存款准备金率 -10.19、12.26 2次加息
800
武汉土地成交金额
700
武汉财政收入
813 100% 814
81%
600 69%
536
500
50% 48% 400
51% 377
300
316 296
274
232
200 100
129 89
170
86
111
11% 42
282 228
0
200Leabharlann 200200200
200
200
201
201
数据来4 源：武汉5 统计局6、CRIC 7
7
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
经济指标 房地产开发指标
随着2010年新开工面积转变为实际供应，预计2011年供应紧张局面 将逐渐有所缓解
武汉市历年房地产基本指标变化
8
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
-03.18 78家央企退出房地产业务 -10.25 北京市住建委发布《北京市商 品房预售资金监督管理暂行办法》 -10.27 十二五规划：研究推进房地产 税改革，抑制楼市投机需求
9
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
调控回顾 最新政策 限购令专题
全国各地出台的调控措施以规范市场行为、预售资金管理和限购令为主，
重 05庆.21西0渝5安.十05条西安“16条”武0查01571汉...200河0051郑16南.房预1.10州.5地售06限1房产方.购0地违案6令产限规管违购检理规令检查合0违5肥规.1检70房5查.地22苏 1令产预1州杭 1.售01州3.监1限7管购预上 0限 10应101售海 额...000资调673公 限 严南 1令 0土 付金整01积 购 控京 地监..10版金 令 土出82限 提贷 地让购 高款 供首
中部地区11年初开始陆续出台“限购令”
兰州 11.05限购令
成都 09.30预售资金管理 11.17限外令 11.22公积金政策调整
大连
北京
10.19限购令
02.26二套房公积金调整 05.02限购令 10.25预售资金管理
天津 10.13限购令
11.29高档住宅公积金停 贷
济南
青岛 04.26国十条青岛
谨呈：中维地产股份有限公司
中维地产汉钢地块前期定位报告
1
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
PART 1
武汉房地产宏观环境评估及预测
PART 8
产品定位
PART 2
汉阳区域市场分析
PART 9
物业发展建议
PART 3
项目价值解读
PART 10
商业发展建议
PART 4
项目核心问题解读
PART 11
8
9
0
年1-3
月
110 •政府财政收入很大程度依靠的是土地出让资金。在市场 100 行情较好的2007年和2009年，土地出让收入占财政收入 90 50%以上。因此，在现行的土地制度下，通过被调控的 80 对象承担调控的主体，将导致地王现象愈演愈烈，从而
理
09.30限购令
三亚、海口
海南
05.06国十条深圳
10.13限外令
04.26十一条细
版
则
10
中维地产股份有限公司 汉钢地块前期定位报告
经济环境 政策研究 房地产市场 规划分析
调控回顾 最新政策 限购令专题
土地财政制度导致地王现象愈演愈烈，开发商面临结构调整
900
106%
武汉土地成交金额与财政收入的比例