易居中国：上海万科成山路项目开盘策略2007-36页

应量：07年1月，金谊河畔便完
整盘的预售许可，供求比也因
降到0.33。
交量：月度成交量平均在2-6万
三林板块 06 年 1 月－ 07 年 1月成交均价与成交量 8 7 6 5 4 3 2 1 0
1月 成交量 月均成交价 5.18 8552 2月 2.31 8298 3月 5.95 8277 4月 6.75 8739 5月 5.94 9117 6月 1.7 8933 7月 1.96 9428 8月 2.28 9520 9月 2.31 9598 10 月 3.14 9309 11 月 1.58 9501 12 月 3.36 9500 07 年 1 月 4.56 8813
劣势
• 商场顶部空调外机噪音影响较大
(技术处理与景观处理后可适当弱化 • 约50%房型存在一定的设计缺陷
(改进空间规划和装修后可适当弱化
核心卖点：优质地段 优质地段，便捷交通，万科品牌和物业，精致户型与装修
销售目标 产品分析 市场分析 储客方式 示范单位 开盘策略
06年至07年成交量与预售量走势
核心优势：建筑品质/低密度/规模/景观/轨道6号线上盖
案场互动： ：大板块营销运作，销售员信息同步，口径统一，利用客户
成熟板块、交通便利 交通便利、世博前景、北三林无供应 使得项目在挖掘区域市场潜力的同时，主要锁定 使得项目在挖掘区域市场潜力的同时 区域及周边年轻菁英置业需求，并且依托轨道和 区域及周边年轻菁英置业需求 临近浦西市中心的优势辐射全市。一定的世博概 临近浦西市中心的优势辐射全市 念还可能吸引少量全市型的长期投资客户。 念还可能吸引少量全市型的长期投资客户
标准型二房占比40% 距离本案近，仅800米 6号线站点相差一站 同样以高品质为卖点
注重性价比的经济 型客户，且楼盘价 格非同一层次
目标均价13000 竞争深入分析（毛坯比较）
竞争市场对抗（价格）
总价不具备模糊优势 本案紧凑二房的中低区房源的价格可以买到尚东 与新里程的任意标准面积的二房; 与新里程的任意标准面积的二房 本案标准二房的价格可以买到尚东与新里程的任 意标准面积的三房
板块，随着交通配套成熟和人气逐
世博三林区域06年1月至07年1月的供求走势
16 14 12
三林区域市场
10 8 6 4 2 0
成交量 供应量 供求比 1月 5.18 2.26 2.29 2月 2.31 0 3月 5.95 7.23 0.82 4月 6.75 4.37 1.54 5月 5.94 3.95 1.50 6月 1.7 7月 1.96 2.67 0.73 8月 2.28 1.96 1.16 9月 2.31 5.53 0.42 10月 3.14 3.07 1.02 11月 1.58 2.70 0.58 12月 3.36 1.96 1.71 07年1月 4.56 13.87 0.33
竞争市场对抗（客户）
关键词
市中心 新锐群体
年轻化 独立需求、婚房需求 交通导入 对区域发展有信心 追求品质感 价格挤压(浦西) 供应压迫(北三林)
浦西滨江迁移客，7、 浦西滨江迁移客 8号线轨道导入 号线轨道导入
之间。 ：三林区域的价格结构是北
林的成交价格站稳万元线，东
林正蓄势向万元线冲击，西三
目前处于7400－8400元之间。
成交量与成交价格基本平稳
三林区域——四大优势使板块成长性被看好 四大优势使板块成长性被看好
2、六、七、八号线 1、2010世博日益 临近 通车在即，西藏路隧 道、中环线浦东段将 开工 3、商业、医疗、娱乐 等配套设施已经进入 量变到质变的阶段， 生活水平日益成熟。 4、区域成交价格在 8500－9500之间振荡
1月 138.8 81.72 1.70
供求比
势平稳。
06年1月到07年1月价格走势
250 200 150 100 50 0 成交量 住宅价格
年呈现出与中央宏观调控方向基
一致的态势，新建商品房销售价
微涨5%；
年上海楼市依然以平稳为主基调，
计涨幅在5%以内。
1月 70.6 9315
2月 62.13 9196
5月 217.39 188.77 1.15
6月 137.83 144.5 0.95
7月 120.42 109.02 1.10
8月 123.27 143.03 0.86
9月 149.63 268.83 0.56
10月 135.18 104.09 1.30
11月 142.47 114.92 1.24
12月 148.99 116.39 1.28
万科新里程 9500元
川杨河
金地未来域（尾盘 9312(装修 中房樱桃苑 9101元(装修) 衡辰三林苑 7533元 环球中央花园 8108元
杨 外环线
中房金谊河畔 8030元
高 南 路
项目竞争格局
主要竞品 次级竞品
本案
在部分目标客户上有 重叠，但可通过营销 联动解决
万科新里程
尚东国际
干扰竞争区域 (包括樱桃苑、金谊河畔等
三林区域周边在售项目分布
恒大国际公寓（清盘） 11000元(装修)
三林——最临近市中心与世博 ，主要以区位优势吸引客户， 前仍以区域客为主。
三林——发展较快，整体形象 以项目品质吸引客户，新上 人比例较大。
三林——发展较晚，动迁房集 区位与品质相对有差距，注 性价比是该区域客户重要特征。
尚东国际 公寓10276元 洋房13500元 本案
价格高 时间短 速度快
清盘：07年9月 月30日 资金回笼：11 11月30日(财务要求)
销售量
总建面：21417 21417平方米（待测） 总套数：232套 套
销售目标 产品分析 市场分析 储客方式 示范单位 开盘策略
山路项目特质综合解读
博核心圈，成熟、便利的生活版块
位特质——世博核心圈，上南成熟板块
300 250 200
上海宏观市场
150 100 50 0 成交量 供应量
交量：06/9月后的月成交稳定在 万m2和150万m2间，供需两旺。 ：维持在8700－9700元间振荡，
1月 70.6 66.25 1.07
2月 62.13 54.25 1.15
3月 月 152.15 121 1.26
4月 209.73 216.9 0.97
黄色部分
浦东商场
裙房顶部为室外会所（有网球场等设 施），室内会所拟定在A幢四楼整层
蓝色部分
商业部分现已引进大型商业配套： 商场与世纪联华； 世纪联华
A
住宅产品解析
B
B幢西侧单元 商场卸货区对部分 房源的影响 (特别是晚上
A、B幢 成山路4车道城市干 道的噪音影响
B幢 商场空调外机的75分 贝噪音影响 (需进行隔音技术处理 和视觉景观处理)
成山路项目
单价：11500元 （已扣除1500装修） 单价：10050元 （已扣除中央空调） 单价：9500元 （目前价格）
87-91m2两房：102-127万 97-100m2两房： 120-148万 主力两房：102-111万 主力三房：118-150万 主力两房：86-104万 主力三房：121-133万
2、市中心高价区交易量继续萎靡 市中心高价区交易量继续萎靡
3、具有成长性的板块将成为上海 楼市07年的成交热点
别墅以及非普通住宅将是调 控的重点
黄浦、卢湾，内徐汇 内徐汇，静安等供应 与成交都将减少，存量市场及这些 存量市场及这些 地区外围区域将牵制其价格
如三林、长桥、龙华、江湾、航华 渐旺盛，将成为交易热点
竞争市场对抗（产品）
主要竞品：尚东国际 竞争产品：二房99-107平方米 主力总价：102-111万（含大金中央空调） 二房供应量：约200套（07年上半年） 竞争对策：品牌/地段/配套/物业/装修 次级竞品：万科新里程 万科新里程（联动） 竞争产品：二房 二房90-109平方米，三房127-134平方米 主力总价：二房 二房86-104万，三房121-133万 供应量：约260套 套（07年上半年） 核心优势：品牌 品牌/配套/规模/物业 竞争对策：地段 地段/交通/装修/错位推案/案场互动/客户差异 错位推案： ：在新里程7月装修房上市前销售率达到90%以上 需求差异扩大客户选择面，化竞争为联合
政策面仍将持续影响未来的楼市走势和成交结构的变化
针对高端产品的调控将深入，成长性板块受瞩目 针对高端产品的调控将深入 从最近上海两会后提出“率先改变增长方式 率先改变增长方式”并将 07年GDP增幅目标调降到 9％ ％的姿态上看，市政府贯 彻宏观调控的力度必然加大， ，影响有三方面：
、高端市场消费将主要受到 税收政策的调控
1.5米开窗 厅采光差
A
过道占用空间大 无餐厅空间
宅产品解析（ B幢 ）
层，112套，一、二、三房 。
房2厅1卫：118m2 （28套） 房1厅1卫：58m2 （56套） 房1厅1卫：91m2 （28套）
G E F F
两卧朝北， ，且面积均 小，受噪音干扰严重 受噪音干扰严重， 打通使用又过大 厅朝北，餐厅空间 难以处理
大三林
项目基本数据
项目经济指标：
占地面积（㎡） 16389 容积率 3.87 建筑面积（㎡） 建筑面积 63450.9 住宅（㎡） 21417 商业（㎡） 17239 地下面积（㎡） 24367.4
（来源于目前现有资料）
项目概况
A 红色部分（本项目销售部分）
B
本项目共两幢高层全装修公寓（A幢为 １９层，B幢为18层，公寓4层以下为 场），共计232套房源；
万科成山路项目开盘策略
07年 年2月
目
录
销售目标 产品分析 市场分析 储客方式 示范单位 开盘策略
销售目标
销售价
成本均价：12000 12000元/平方米 目标均价：13000 13000元/平方米 总销金额：约 约2.57-2.78亿