房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义

合集下载

房地产项目一级开发管理培训讲义

土地一级开发流程介绍
土地一级开发实施方案第三部分：项目基本情况： 1、项目区域位置描述 2、项目所在地经济产业分析 3、土地利用现状调查分析， 4、项目范围内地上物调查分析 5、规划指标，主要是指用地性质、规划建筑面积，容积率等
土地一级开发流程介绍
第四部分：实施方案此部分主要描述方案的施工组织方式及时间安排，诸如拆迁需要多少时
土地一级开发政策实施的政策背景
协议出让：北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要
还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到做规划方案之后，到国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。
土地一级开发政策实施的政策背景
2000年12月北京市热大常委会通过《中关村科技园区条例》，第一次提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土
地一级开发相关的法规和规范性文件
2001年国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求各省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止国有土地资产
土地一级开发流程介绍
第六部分：方案审批表北京市土地一级开发项目实施方案审批表.doc及相关附件 1、总规批复 2、控规批复 3、同意纳入土地储备函 4、征地意向书 5、土地普测资料 6、房屋土地测绘报告（本项目无地上物）
土地一级开发流程介绍

玩转土地一二级联动,请收好这份攻略

03
组织土地一级开发项目招标、评标、定标等过程，选择合格的开发企业。
04
对土地一级开发项目进行监管，确保开发质量和进度。
企业角色和责任
参与土地一级开发项目的投标，争取获得开发权。
负责筹措资金、组织人力物力等资源，实施土地一级开发项目。
根据政府规划和要求，制定详细的土地一级开发方案。
对开发完成的土地进行整理和基础设施建设，达到规定的标准。
对企业的意义和优势
降低开发风险
一二级联动开发可以降低企业在土地获取、规划调整等方面的风险，提高项目成功率。
提升品牌形象
通过与政府合作，企业可以获得更多政策支持和资源倾斜，提升品牌形象和市场竞争力。
拓展业务领域
一二级联动开发涉及多个领域，如房地产开发、基础设施建设等，为企业提供更多业务拓展机会。
THANKS
感谢观看
签署正式合同
在达成一致意见后，签署正式的土地一级开发合同。
土地储备阶段
土地征收与拆迁
按照国家法律法规和合同约定，完成土地征收和房屋拆迁工作。
土地指标调整
根据市场需求和规划要求，调整土地使用性质和容积率等指标。
土地平整与基础设施配套
进行场地平整、道路修建、供水、供电、通讯等基础设施建设。
土地出让阶段
出让方案制定
制定详细的土地出让方案，包括出让地块、出让方式、出让价格等。
出让公告发布
在指定媒体上发布土地出让公告，邀请意向受让人参与竞拍。
成交确认与公示
完成土地竞拍后，确认成交结果并进行公示，确保公平公正。
投资款返还阶段
投资款结算
根据一级开发过程中的实际投入，与政府或相关部门进行投资款结算。

房地产培训【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训(4月26日)

【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训（4月26 日）房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训【课程背景】房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。

由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会（中心）城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。

而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。

1.系统介绍土地开发模式及一级开发流程2.一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制3.学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析【讲师介绍】杨老师：中房商学院房地产培训高级顾问；南京大学经济学硕士；某上市集团战略顾问事业部总经理；区域开发与旅游地产资深专家；深圳市旧城改造与重建专家组成员；长沙市先导区、重庆两江新区等城市专家顾问；清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授；11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。

先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目；先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供顾问服务；并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。

【课程大纲】第一部分：土地开发流程与一、二级开发（一）土地生命周期；（二）土地开发的几个环节1、城市进入性；I2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划；4、区域运作策略与土地营销；5、区域增值。

（三）一、二级开发的差异性。

（四）土地开发的法律问题；1、国家对土地开发的法律规定；2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；3、相关规定带来的操作问题。

房地产培训【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训(4月26日)

【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训（4月26日）房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训【课程背景】房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。

而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。

【课程收益】1.系统介绍土地开发模式及一级开发流程2.一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制3.学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析【讲师介绍】杨老师：中房商学院房地产培训高级顾问；南京大学经济学硕士；某上市集团战略顾问事业部总经理；区域开发与旅游地产资深专家；深圳市旧城改造与重建专家组成员；长沙市先导区、重庆两江新区等城市专家顾问；清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授；11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。

【课程大纲】第一部分：土地开发流程与一、二级开发（一）土地生命周期；（二）土地开发的几个环节1、城市进入性；2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划；4、区域运作策略与土地营销；5、区域增值。

（三）一、二级开发的差异性。

（四）土地开发的法律问题；1、国家对土地开发的法律规定；2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；3、相关规定带来的操作问题。

房地产企业土地一级、二级开发及策划

整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次地批地、征地、拆迁，严格整合各步骤的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬迁，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员效率、资金效率达到最高，政府和农民的满意度达到最高。
成本结构透明化，盈利能力就表现在对成本的控制能力。
盈利模式2：分享土地增值收益
1）、粗
放开发方式向集约开发方式的转变
• 在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。在此情况下可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。
土地一级开发中，开发商能实现土地增值的措施有：
“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
▣ 土地一级开发对象
旧工业区、旧城区等城市更新项目
旧城改造
如老居民区（含棚户区）、城中村、老商业区
如城市新区、撤乡进城新区、新农村城镇化新区
新城区
待开发区
产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区
传统土地开发模式（土地出让后开发）
1）、粗
放开发方式向集约开发方式的转变
盈利模式1：从一级土地开发本身获利
比重最大、控制难度最大的成本费用就在于征地拆迁费用，虽然地方政府有相关标准和规定，但实际执行中有难度。要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢局面。
2）、延伸理解
权利主体
政府
熟

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

开发商拿地新模式一二级捆绑联动模式

开发商拿地新模式:土地一二级捆绑联动模式于彦杰最近从新闻报刊上了解到中国贵州省贵阳市超级大盘林立,而且销售火爆,值得关注的是;中天未来方舟和宏立花果园,通过对这两个楼盘最初的拿地可以了解到,大盘模式是开发商不在暴利,买房者得到了实惠,政府不再搞土地财政也能成功实现对城市的升级改造.贵阳模式其实是政府的远景规划和开发商市场运营能力的有效协同,在企业.社会.和政府方面实现利益均沾,政府实现了旧城改造,提升了城市形象,企业也通过拿地参与开发赢得了利润,居民和买房者也得到了一定得实惠.这种模式首先是土地一级和二级市场的一个捆绑联动,使得开发商拿地得以固化,消除了二级土地市场招拍挂的形势导致地价上涨的不确定新因素,这种模式其实就是政府财政吃紧,无法做到拆一块挂一块.政府规划出几百亩甚至上千亩的大地块,先以生地挂牌,寻找有实力的开发商,将此地块上的土地征用.拆迁整理,安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发,交由开发商来完成.让开发商预交土地费,用以拆迁和土地整理,待拆迁和整理完成后,再转让熟地给参与拆迁和土地整理的开发商,这种模式叫:生地熟挂,虽然国家在2011年出台了法律严禁建设方参与土地拆迁,但相对经济落后的地级市和三四线城市,只能采取这样的方法来实现旧城改造,所以当地政府部门就会采取种种办法阻止其他开发商参与熟地的招拍挂.贵阳市的这种土地出让模式在全国大城市可能是没有的,但在中西部的地级城市是一种普遍的模式,河南商丘市就是一个典型;由于地价便宜,城市居民收入水平较低,政府财政来源较少,只有通过出让新区土地来维持财政来源,但旧城改造也逐渐提上日程,通过旧城改造,整顿市容市貌,等形象工程才是新一届商丘市政府工作的重心,所以当地政府就将老城区,棚户区改造交由一些有实力的开发公司,参与土地的一级开发,待拆迁完和土地整理过后,自然政府会顺理成章得在二级土地招拍挂时将这些土地交由这些参与的开发企业,同时还加设了一些附加条款,例如2010年商丘市帝和水上公园参与运河改造工程修建运河广场等,2012年10月份中房集团在商丘市道北片区和政府协商取得了从商丘火车站北部到建设路大片旧城改造工程大约有1000余亩,同时参与居民拆迁安置和交通环境改造工作,承诺为道北片区修三座高架桥,同时为梁园区建设未来商务核心圈以cbd的形式来做为未来建设的目标,当然中房集团此次拿地的模式就是典型的土地一二级捆绑联动模式.一二级捆绑联动模式的好处就是,政府借助社会和企业的力量来实现对城市的运营,相对来说降低了土地出让金,不再有地王的出现,同时呢开发商愿意出资进行土地整理和市政配套的建设,肯定要么会涨价销售,要么会通过盖大盘来摊薄成本,所以未来这种模式必然导致大盘应运而生.。

土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件

高利润项目
非成熟区域的整体开发旅游主题区域或社区利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园文化配套公共设施
住宅酒店商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价值
地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投入和后期运营支出，形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关全面启动华侨城旅游区完善基建配套
4
开发模式模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商
主导者投入政府收益时间收益来源
风险功能实现
政府独立开发模式政府由政府承担
城市运营开发模式开发商+政府由开发商承担
主题型项目带土地开发模一级开发招投标模式式

土地一二级联动开发模式详解

土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。

除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。

本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。

一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。

想要获取项目，就是要打动政府。

必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。

1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。

首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。

换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。

（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。

找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。

主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。

（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。

一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。

所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。

2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。

政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。

1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。

1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。

第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。

(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。

(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。

(三)一、二级开发的差异性。

(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。

第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营，一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨

有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨中国房地产行业市场化运作已经有10个年头，各地政府已经很清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具有天然的稀缺性。

这这种情况下，开发商再想以低廉的价格大规模拿地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。

在这种情况下，有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行一级开发、整理。

待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。

这也是近年来，一级开发大行其道的根本原因。

一级开发，顾名思义，就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前，将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可出让的熟地的一个投资建设行为。

开发商和地方政府优势互补，各取所需。

但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争，从而推高土地价格。

而这时候，一级开发商要拿地，就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。

笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。

1、在拿地顺序上做文章。

作为一级开发商来说，拿自己完成整理的熟地，自然有很多优势，所谓近水楼台先得月的道理。

因此可以在土地出让的顺序上做文章就是很自然的办法；一般来说，就是最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块；因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格，最优价值的土地；而随着一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下，则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋，弃之可惜，食之无味。

【VIP专享】房地产培训【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训(4月26日)

【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训（4月26日）房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训【课程背景】房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。

而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。

【课程大纲】第一部分：土地开发流程与一、二级开发（一）土地生命周期；（二）土地开发的几个环节1、城市进入性；2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划；4、区域运作策略与土地营销；5、区域增值。

（三）一、二级开发的差异性。

（四）土地开发的法律问题；1、国家对土地开发的法律规定；2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；3、相关规定带来的操作问题。

房地产开发流程,一级二级开发

地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

一级开发讲课提纲及内容

(一)土地一级开发的背景及模式（以北京为例）1、土地一级开发的产生背景2、土地一级开发发展历程3、土地一级开发的目的和意义4、概念、定义（结合房地产一、二级）土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，符合出让的标准并按照规定程序及方式进行有偿出让的过程。

简言之，就是“土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程”。

5、土地一级开发的特点（针对政府而言）土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是土地一级开发商受雇于政府的行为，土地一级开发的结果当然要由政府承担。

政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在土地一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。

1）、政治性政治是“在一定的经济基础上，人们围绕着特定利益，借助于社会公共权力来规定和实现特定权利的一种社会关系”。

土地一级开发是综合性的经营管理活动，要协调规划、市政、消防等各政府部门间关系，做好征地、拆迁中的政策宣传与落实等。

这些工作的完成，在一定程度必须借助于政府的强制力量。

具体地说，政府提供土地，必然要求土地一级开发从政治的发展的高度进行，要为政府提高执政能力打下良好基础。

事实上，土地一级开发中所涉及征地、拆迁活动，无一不与群众生活息息相关，均需要从政治的高度严格执行政府的征地、拆迁政策，这其中的任何一个因贪图企业利润而损害百姓利益的事件，都可能是影响社会稳定和发展的重磅炸弹。

因此说，土地一级开发从其出现之日起，便先天地具有要从社会公共利益出发的内在要求。

2）、财政性土地一级开发是个资金密集型业务，资金流的连续，是土地一级开发企业运转的基础。

房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义

迒、补贴、奖励等形式变相减免土地出讥价款。
该觃定鼓励土地使用者在符合觃划的前提下集约节约利用土地，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途徂提高巟业用地土地利用率。在符吅觃划、丌改发用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，丌再增收土地价款。
节约用地觃定迓突出了存量土地的盘活利用。《觃定》总结近年来土地整治领域多项改革经验，从
城市国有土地 (毛地)
乡村集体土地 (生地)
征地、拆迁、安置
市政配套建设 X 通一平
净地、熟地
一级开发结果就是使生地（毛地）变成熟地（净地），达到出让的标准。
本报告是严格保密的。
7
杣文斌一级开収课程
法待体系中的一级开収范围：土地出让（重新出让）前的工作为一级开収。法待明确觃定了土地的所有权归属，但没有觃定收益权归属…
转的斱式和思路；政企吅作协议的关键要点。
学会：一级开发模拟过秳的基本要求和操作要领。
本报告是严格保密的。
2
杣文斌一级开収课程
“新垄城镇化、棚户区改造”----一级开収将面临巨大的収展机遇？…
新垄城镇化、棚户区改造
城市基础设斲薄弱
目标：加快推迕城镇建设--収展有序、布局优化…
基础设斲建设：交通、供水、污水、垃圾处理等，完善基本功能；
…三亚市将加强项目准入管理，挄照“亩产效益标准”筛选项目…建设单位在取得觃划建设阶殌性审批意见后，须在觃定时限内办理下一阶殌的审批许可，直至开巟建设；未挄时限要求办理的，本阶殌审批意见自行失效。
…将由政府负责实施土地成片开发，丌再不企业合作实施新的土地一级开发项目.
…闲置时间满1年的依法征收土地闲置费，闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用权。

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析-PPT

缺资金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划建设城南新区12平方公里，投资额将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元，上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城30平方公里，总投资32亿元。
缺人才
“100人” 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
缺技术
“非专业” 也要建新城
目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项
目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓
慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成
整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。
一二级联动问题和风险-财务风险
4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平
郑州某一二级联动开发项目现金流模拟
高级黑
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ，高价值地块转眼变鸡肋。
企业形象
• 城市运营商
• 房地产开发商
一级对二级支撑4
享受政策话语权
市场竞争
• 政府招商资源 • 无特殊政策优惠 • 土地、财税等各
类政策优惠
• 借助政府平台， • 外来开发商的地
在地方具有一定位较弱，与政府
话语权
议价能力不强

房地产合作开发协议一二级开发

房地产合作开发协议一二级开发在当今的房地产市场中，合作开发已经成为一种常见的模式。

其中，一二级开发的合作更是备受关注。

房地产一二级开发合作协议，是指在房地产项目开发过程中，涉及土地一级开发和二级开发两个阶段的合作约定。

土地一级开发，主要是对土地进行整理、拆迁、基础设施建设等，使其达到“三通一平”“五通一平”甚至“七通一平”的出让标准。

而土地二级开发，则是在一级开发完成的基础上，进行房地产项目的建设、销售等活动。

一、合作开发的背景与意义随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性日益凸显。

对于房地产开发商来说，单独进行一二级开发往往面临着巨大的资金压力、政策风险和开发周期长等问题。

通过合作开发，可以整合各方的资源和优势，实现风险共担、利益共享。

对于政府而言，与有实力的开发商合作进行土地一二级开发，能够加快城市建设的步伐，提高土地利用效率，促进经济发展。

同时，也能够保证土地开发的质量和规划的落实。

二、合作开发的模式在房地产一二级开发合作中，常见的模式有以下几种：1、全程合作模式即合作双方从土地一级开发开始，一直到二级开发结束，全程共同参与。

这种模式下，双方的合作关系紧密，需要在各个环节密切配合。

2、分段合作模式土地一级开发和二级开发分别由不同的合作方负责。

例如，一方负责土地一级开发，完成后将土地转让给另一方进行二级开发。

3、联合体模式多个开发商组成联合体，共同参与土地一二级开发。

联合体内部可以根据各自的优势和分工，承担不同的工作任务。

三、合作开发协议的主要内容1、合作双方的基本情况包括双方的名称、地址、法定代表人、经营范围等。

2、合作项目的基本情况项目的位置、面积、规划用途、开发进度等。

3、合作模式与分工明确双方在一二级开发中的具体合作模式和各自的工作职责。

4、资金投入与收益分配约定双方的资金投入方式和比例，以及收益的分配方式和比例。

这是合作协议中的核心条款之一，需要根据项目的实际情况和双方的协商结果进行详细的规定。

房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

一二级开发资料

势互补，各取所需。但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争，从而推高土地价格。而这时候，一级开发商要拿地，就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。
犹豫。 4、在有意向竞争的地块内外，设置部分可能对该地块项目的顺利开发形成重大制约的公共服务设施、配套设施等；比如在出让居住用地中里面或者附近，要求建设变电站、大型菜市场、垃圾处理场、政府机构、甚至是传染病院、医疗垃圾处理中心、烧煤供热站等；则也可以减少其他开
发商拿地决心。而一级开发商自己拿地后，则可对规划要求做必要修改。 5、在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的辅助设施、配套设施等，在出让条件中要求竞得者与一级开发商协商补偿。例如提前做需要做带征的道路、河流整治、学校或者其他政府要求建设的配套设施如医院等，或其他必须同步建成的设施如水文站、水闸之类的设施。这些设施可由一级开发商预先建设，而地块的竞得者必须与一级开发商协商补偿或者继续建设等。这样就对其他开发商拿地形成成本不确定性，因为他不知道成本到底是多少。而理由是很好做的。 6、可以在地块出让要求中，要求竞得者就具体规划条件、指标、设计方案等与一级开发商或者相邻项目业主进行协商一致；例如在某一地块的出让条件中要求竞得者的设计方案与一级开发商已拿、已审批的用地项目方案相一致，要求竞得者的项目必须在以前的项目启动后再启动；要求其