房地产税收及国家政策

●简称“房产税试点”——扩围已确定“向增量开刀”的思路

●房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有

人征收的一种财产税。

●向增量房征房产税意味着：一是征税不会覆盖大量已经存在的存量房；二是在划定人均

免征面积的基础上，对超出部分征税。

●“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平

方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4％。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8％。的税率征收

●开征房产税并没有像有关专家所说的那样遏制投资投机性购房，增加房产市场有效供

给，抑制房价上涨

●在政策具体实施之前催生了一场“避税抢购潮”。当时房产税试点的预期越来越强，促

使部分购房者为赶末班车而购买大户型产品。不仅上海，今年国五条出台之前，全国多个城市也出现了“避税抢购潮”

●由于避税抢购潮将在短期内透支未来市场的交易，这会造成此后相当一段时间内楼市成

交量处于低迷状态

目前政府正在执行严厉的限购、限贷等调控措施，房产税改革试点扩围可能将在短期内透支未来市场的交易，造成此后相当一段时间内成交量下滑。

从历史交易记录也可以看出，国五条出台各地二手房交易量大幅上升，此后，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交乏力，住房交易量出现大幅度萎缩，楼市进入比较平淡的状态。

房产税虽然是地方税种，但征税会增加交易成本，导致成交量下滑，对地方政府来说还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。

在宏观经济增速放缓的当下，楼市成交量对地方政府的重要作用不言而喻。对征税会造成楼市成交量大幅下滑进而影响税费收入，这是地方政府消极对待房产税的一个重要原因。

●营改增

●“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或

者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税

●2012年1月1日上海作为首个试点地区启动“营改增”改革，2012年7月25日国务院

总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定扩大营业税改征增值税试点范围，自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围

●试点政策的主要内容包括：试点地区从事交通运输业和部分现代服务业的纳税人自新旧

税制转换之日起，由缴纳营业税改为缴纳增值税；在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，部分现代服务业中的有形动产租赁服务适用17%税率；

●将营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税；

●截止到2012年5月，上海市共有12.6万户企业（其中，交通运输业1.1万户，现代服

务业11.5万户；一般纳税人4万户，小规模纳税人8.6万户）纳入改革试点范围，由原缴纳营业税改为缴纳增值税。5月中旬，上海市政府对外公布了2012年一季度数据，

全市试点企业和原增值税一般纳税人整体减轻税负约20亿元。根据最新数据，上海“营改增”半年，整体减负44.5亿元。

●“营改增”对于企业而言是机遇与挑战并存，在试点开始阶段，部分企业会由于生产周

期、成本结构等原因，进项税额较少，加之试点范围有限，从非试点地区无法取得增值税专用发票，因此出现税负增加的情况。但是随着改革的深入和试点范围的扩大，试点带来的好处将逐渐显现，尤其对于小企业而言，要抓住“营改增”试点带来的机遇，扩大企业的利润空间；

●“营改增”对于企业而言是机遇与挑战并存。华税律师事务所律师指出：一方面，“营

改增”可以克服重复征税的弊端，对于大部分企业可以降低税负;尤其对于小企业，提高了增值税一般纳税人认定标准后，众多小规模纳税人企业可以按照3%的征收率纳税，税负降低明显。从上海试点第一季度的反馈来看，百分之七十的企业实现了税负下降。

从上海的情况来看，交通运输企业税负增加明显。同时，“营改增”后，企业在增值税专用发票管理、纳税申报等方面的工作量会增加，增值税专用发票带来的行政及刑事风险也需要引起企业的高度关注

●然而，上海的“营改增”试点并非想象中的波澜不惊，一些诸如物流、交通运输行业的

税负“不降反升”，这与之前对“营改增”所希冀的减税效果背道而驰，各种质疑声纷至沓来，一些之前跃跃欲试的申报试点城市开始打退堂鼓。

●这在很多财税专家看来并不意外。中央财经大学财政学院财政系主任、教授曾康华

对《小康》表示：“结构性减税并非是单纯的‘只减不增’，而是‘有增有减’，这就必然影响到纳税人之间的税负变动，当然‘营改增’的最终目的肯定是让税负整体减少。”

●以前营业税是全额纳税，不能抵扣，现在实行增值税，增加了许多可以抵扣的项目，其

实挺好的，但是在具体的规定制定中却没有考虑到实际情况，导致现在事与愿违。”德利得物流总公司运营总监恽绵表示。

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●恽绵口中的“事与愿违”指的是可抵扣的项目太少，一位在物流界的工作人员告诉

《小康》记者，物流企业成本构成中油费占30%、过路过桥费约40%、人力成本约30%，而这当中人力成本、路桥费、房屋租金、保险费均不能抵扣，而一些加油站又根本不能提供增值税发票。

中国房地产企业的税收筹划

摘要：房地产企业是税负最重的行业之一，首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金