资产评估基本理论与方法
资产评估基础知识点
第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。
③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。
现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。
④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。
⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。
二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。
评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。
（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。
（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。
有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。
无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。
资产评估学第三版答案
资产评估学第三版答案《资产评估学第三版》是一本经典的资产评估教材，下面是该教材的一些答案，供参考：第一章：资产评估基本理论和方法1. 什么是资产评估学？资产评估学是一门研究资产价值评估的学科，主要研究资产价值评估的基本理论和方法。
2. 资产评估的主要目的是什么？资产评估的主要目的是确定资产的公允价值，提供决策的依据，以支持各类经济活动。
3. 资产评估的基本环节有哪些？资产评估的基本环节包括资产调查、数据处理、价值评估以及评估报告的编制等。
第二章：资产估价的法律和道德体系1. 哪些资产估价工作需要符合法律规定？房地产、土地、企业和股权等一些特殊资产估价工作需要符合法律规定。
2. 资产估价师的道德要求有哪些？资产估价师应遵守诚实、公正、严谨、保密、独立等道德规范，保证估价结果的真实性和公正性。
3. 为什么资产估价师需要保持独立性？资产估价师需要保持独立性，以保证其评估结果的客观性和公正性，并避免与利益相关方发生利益冲突。
第三章：资产评估的基本概念与方法1. 什么是资产评估的基本概念？资产评估的基本概念包括商品价值、使用价值、投资价值和变现价值等。
2. 资产评估的基本方法有哪些？资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
3. 请说明市场比较法的基本原理及适用范围。
市场比较法是以市场买卖交易作为参照，通过比较市场上与被估价资产性质和条件相近的其他资产买卖交易价格，确定被估价资产的公允价值。
适用于市场上有充分的交易数据和价格信息的情况。
第四章：资产现值评估法1. 什么是资产现值评估法？资产现值评估法是以资产未来现金流量为基础，利用贴现率将未来现金流量折现到当前时点，计算资产的现值，从而确定资产的公允价值。
2. 资产现值评估法的基本原理是什么？资产现值评估法的基本原理是资产的价值应等于其未来现金流量的折现值之和。
3. 资产现值评估法的主要优缺点有哪些？资产现值评估法的主要优点是考虑了资产未来现金流量的变化情况，基于较为客观的财务数据进行估值。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的理论基础
应用场景
适用于评估具有投资属性的资产，如机器设备、生产线等。
财务比率分析
01
总结词
财务比率分析是一种通过分析财务报表数据来评估资产价值的方法，通
过比较各项财务比率，如流动比率、资产负债率等，以了解企业的财务
状况和偿债能力。
02
详细描述
该方法通过分析财务报表中的数据，计算各种财务比率，如流动比率、
产权理论的核心是保护资产所有者的合法权益， 确保资产交易的公平、公正和合法。
在资产评估中，产权理论的应用主要体现在确 定资产的所有权、使用权和处置权等方面，以 确保评估结果的合法性和准确性。
法律责任理论
法律责任理论是指资产评估 人员在评估过程中因违反法 律法规或职业道德规范而承
担的法律责任。
法律责任理论要求资产评估 人员遵守法律法规和职业道 德规范，确保评估结果的客
03
资产评估的经济学理论 基础
供求理论
01
供求理论认为资产的价值取决于 市场上的供求关系。当需求超过 供应时，资产价值上升；当供应 超过需求时，资产价值下降。
02
在资产评估中，供求理论的应用 体现在对市场状况的调查和分析 上，以确定资产的最佳市场价值 。
劳动价值理论
劳动价值理论认为资产的价值取决于生产该资产所需的社会 必要劳动时间。劳动价值理论强调了资产的生产成本和再生 成本。
在资产评估中，劳动价值理论的应用体现在对资产重置成本 和贬值成本的估算上。
竞争理论
竞争理论认为在竞争市场中，资产的 价值取决于市场上类似资产的竞争关 系。竞争会促使资产价值趋向于其平 均成本。
在资产评估中，竞争理论的应用体现 在对类似资产的调查和分析上，以确 定待评估资产的市场价值。
自考本科资产评估重点
自考本科资产评估重点资产评估是指对特定财产进行的定量、定性评估。
其目的是为了确定该财产的价值，为财产的交易或财产权益的确认提供依据。
自考本科资产评估的重点包括以下几个方面。
首先，资产评估的基本理论与方法是重点内容。
在资产评估中，应用的基本理论主要包括价值理论、评估原则、评估方法等。
其中，价值理论是判断资产价值的基础，评估原则是指导资产评估工作的准则，评估方法是资产评估的具体操作流程。
掌握这些基本理论与方法，能够准确并科学地进行资产评估。
其次，不同类型资产的评估要点是重点内容。
资产评估的对象包括不同类型的资产，如固定资产、无形资产、财产权益等。
这些资产有着不同的特点，评估时需要关注的要点也不尽相同。
比如，固定资产的评估要点包括固定资产的功能、使用年限、折旧方法等；无形资产的评估要点包括无形资产的可用性、法律保护程度等。
掌握不同类型资产的评估要点，能够针对性地进行资产评估。
再次，评估技能的运用是重点内容。
评估技能是指在资产评估过程中所需要的各种实际操作技巧。
其中，对数据的采集与分析、评估模型的建立与应用、评估报告的编制与解读等都是评估技能的重要方面。
掌握这些评估技能，能够快速且准确地进行资产评估，并能够对评估结果做出科学的解释与分析。
最后，评估实践与案例分析是重点内容。
通过对实际案例的研究与分析，能够更好地理解与掌握资产评估的理论与方法。
同时，通过实际操作的训练，能够提升自己的评估能力，为将来的实践工作做好充分准备。
评估实践与案例分析是理论与实践相结合的重要环节，也是自考本科资产评估的重点内容之一。
综上所述，自考本科资产评估的重点包括基本理论与方法、不同类型资产的评估要点、评估技能的运用以及评估实践与案例分析。
掌握这些重点内容，能够全面、系统地进行资产评估工作，提升自己的综合能力与竞争力。
资产评估的基础理论知识
7
第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
8
第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
10
第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
11
第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
企业并购项目资产评估基本理论与方法
路漫漫其悠远
四、价值类型（续4）
区别市场价值和非市场价值意义重大，要十分谨 慎判断和使用价值类型
评估恰恰需要现实的结论，但符合市场价值定义 的公开市场在现实中不存在，现实中的市场总是 呈现区域性、产品差异性、参与者差异，现实的 市场与公开市场存在差异。如商品市场中的批发 和零售；权益市场中的私募股权和股票。
两者之间：
➢ 部分资产和负债（是否作为一个整体企业？以及如何采用收益法 评估？）
➢ 在建工程和“项目公司”（房地产项目和项目公司）
路漫漫其悠远
三、评估基准日
基准日的意义：评估结论为时点价值 评估结论有效期
➢ 报告结果使用有效期为基准日后1年内 ➢ 核准的8个月内报核准，备案的9个月 多个经济行为并存时基准日的选择 ➢ 原则上要求按重组或收购的时间逻辑顺序，
这就至少可解释：为什么国有银行的股份卖给战 略投资者一个价，IPO一个价，二级市场又一个 价
路漫漫其悠远
五、评估假设
基本假设 ➢ 交易假设 ➢ 公开市场假设 ➢ 持续使用假设 特殊假设 ➢ 产权状况假设 ➢ 宏观经济环境和政策不变
款项目的评估报告请我们去复核 ➢ 目前仅有证监会对审计复核有指引，对评估复核
尚没有哪个部门颁布这方面的指引 ➢ 操作中，有实质复核和形式复核两种做法
路漫漫其悠远
《资产评估》大纲
《资产评估》课程教学大纲课程英文名称：Asset Evaluation课程编号：930105制定单位：财政税务学院资产评估系修订人：资产评估系全体教师审核人：白贵张贵张彩英赵国玲修订时间：2010年4月《资产评估》课程说明一、课程内容概述本课程主要阐明资产评估的基本理论与方法，包括资产评估的基本原理、资产评估的基本方法以及机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、流动资产评估、企业价值评估、税基评估等各种具体资产类别的评估及资产评估报告。
二、课程的性质资产评估是一门新兴的综合性边缘学科，有极强的操作性。
其以财务会计学、建筑学、机电设备等课程为基础，与管理学、经济学、统计学、财政金融等学科有着密切联系，是资产评估学科体系中的核心课程，是资产评估专业的专业基础课，是财政学专业、会计学专业、审计学专业、财务管理专业的必修课，同时也是经济学、林业经济管理、金融学等相关专业的专业选修课。
三、课程教学目标《资产评估》课程力求做到理论与实践相结合，以提高学生的素质和能力为主要目标。
课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务，使学生了解资产定价的的基本原理，掌握各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评估的具体程序，熟悉资产评估相关法规，了解国内外资产评估理论发展前沿。
经过完整的课程学习和实验学习，使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估方法在资产评估实践中的应用技巧，具备根据不同的经济环境灵活应用资产评估的基本理论和应用技巧的能力和自我学习与知识扩展的能力。
四、课程适用的专业与年级课程适用于资产评估专业、财政学专业、金融学专业、会计学专业、财务管理专业、审计学专业、工商管理专业等；适用于本科三年级学生。
五、开课学期各专业在大学三、四年级时开课，分别在第五、第六、第七学期。
六、课程的总学时和总学分《资产评估》课程分54学时和36学时，学分分别是3学分和2学分。
七、先修课程各专业的先修课程分别有《微观经济学》、《计量经济学》、《统计学》、《财政学》、《货币银行学》、《金融学》、《财务会计》、《财务管理》、《管理学》等。
资产评估基本理论
• 资产评估作为一种评价过程， 要经历若干评估步骤和程序， 同时也 会涉及以下基本的评估要素：
• （１） 评估主体， 从事资产评估的机构和人员， 他们是资产评估工 作的主导者。
• （２） 评估客体， 被评估的标的物， 在给定相应条件后， 评估客体 就成了资产评估的具体对象， 即评估对象。
• （３） 评估依据， 资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文 件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。
• （９） 资产评估假设， 即资产评估得以进行的前提条件假设等。 • （１０） 资产评估基准日， 即资产评估的时间基准。 • 以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。 • （二） 资产 • 资产是评估客体中最重要的组成部分， 而且还是一个内涵丰富， 具
有多角度、多层面的概念， 如经济学中的资产概念、会计学中的资 产概念等。这些关于资产的概念是评估人员理解资产评估客体或评估 对象的基础。
一般发现粗大误差，都子以剔除。
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1.1检测的基本概念
3）静态误差和动态误差
•
当被测量不随时间变化或变化很缓慢时，所产生的误差称为静态
误差。
•
当被测量随时间迅速变化时，输出量在时间不不能与被测量的变
化精确吻合，这种误差称为动态误差。
动态误差是在动态测量时产生的，动态测量的优点是检测效率高和
散性。 随机误差是测量过程中许多独众的、微小的、偶然的因素引起的
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估基本方法3
四、操作程序
（一）确定被评估资产 （二）选择参照物
（三）在评估对象与参照物之间选化的对比指标差异 （六）综合分析确定评估结果
五、市场法常用具体评估方法
（一）直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评 估资产完全相同的参照物，或被评估 资产的取得时间与评估基准日非常接 近且市场价格基本稳定的情况下，直 接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方 法。
年限修正系数=[1一1÷(1+8%)30] ÷[11÷(1+8%)35] =0.9006÷0.9324 =0.9659
(7)计算待估土地的初步价格。 交易案例A修正后的单价为: 参照物A成交价格×被评估对象交易 情况指数/参照物Ａ交易情况指数× 被评估对象交易时间指数/参照物Ａ 交易时间指数×被评估对象区域情况 指数/参照物Ａ区域情况指数×被评 估对象个别因素指数/参照物Ａ个别 因素指数×被评估对象使用年限指数 /参照物Ａ使用年限指数：
交易案例D修正后的单价为: 840×100/100×110/100×100/100× 102/100 ＝942（元/平方米）
(8)采用简单算术平均法求取评估结果. 土地评估单价为: (909+1038+901+942)÷4=948(元/平方 米) 土地评估总价为:600×948=568800(元)
当评估对象与参照物之间只有交 易情况的差异时，被评估资产的 价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况 修正系数
5．个别因素 个别因素主要包括资产的实体特 征和质量 当评估对象与参照物之间只有个 别因素的差异时，被评估资产的价值 可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正 系数
如果评估对象与参照物之间存在上 述各种差异时，评估值计算公式 可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间 差异修正系数×区域因素修正系 数×功能差异修正系数×交易情 况修正系数×个别因素修正系数
资产评估-1基础理论
资产交易
非法令评估
融通资金 资产保全 财产清算
咨询服务
法令评估
税收 国家征用不动产 （补偿评估）
1.2 资产评估的目的与假设
企业产权包括所有权、经营权、使用权、占有权等，不仅局限于
所有权. 企业合并、分设、兼并：
企业合并是指两个以上企业法人均取消法人资格，合并成一个新
的独立法人。
企业分设是指一个法人企业分设为两个法人企业，或者在原来一
1.2 资产评估的目的与假设
二、资产评估的假设
1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清偿（清算）假设
1.2 资产评估的目的与假设
继续使用假设
指资产将按现行用途继续使用，或将其转换用途继续使用。
核心：强调资产对未来的有效性。
三种形式：
1、资产按现行用途原地继续使用； 2、资产今后将改变现行用途原地继续使用；
1.4 资产评估的原则
科学性原则
指在评估过程中，必须按照规定的评估程序，根据 特定的评估目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估 价方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合
理。
专业性原则
评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财会、 法律、经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队 伍，成员必须具有良好的教育背景、专业知识、实践经 验和职业道德。
客观公正性原则
评估结果应以充分的事实为依据；评估者在评估过程中以
公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程 中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。 减少主观判断的方法 尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响； 估价前尽可能少的关心资产是被高估还是低估。 按照国际惯例，资产评估机构收取的劳务费用只与工作量 相关，不与被评估资产的价值挂钩。
资产评估三大基本方法
资产评估三大基本方法干货：企业估值的收益法、成本法和市场法适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。
本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
01企业价值评估方法的三大体系企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。
目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。
01收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。
其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。
收益法的主要方法包括贴现现金流量法、内部收益率法、CAPM模型和EVA估价法等。
02成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。
理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。
主要方法为重置成本（成本加和）法。
03市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。
其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。
市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
02企业价值评估和新方法01注重货币时间价值的贴现现金流量法企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。
但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。
该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。
DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。
资产评估法的基础理论
资产评估法的基础理论国有资产评估法的基础理论随着国家经济的不断发展，国有资产评估逐渐成为一个重要的领域。
一方面，国有资产评估能够为政府合理配置资源提供依据；另一方面，国有资产评估也有助于优化国有资产结构，实现国有资产的增值。
本文将从资产评估法的基础理论出发，探讨国有资产评估的重要性以及影响因素。
一、资产评估法的概述资产评估法，是以价值作为研究对象，利用评估方法和技术手段，对资产进行估价的一门学科。
它既有一般资产评估的内容，又有特殊的资产评估内容，也即是国有资产评估法。
国有资产评估法是在我国国情、市场经济条件下，对公有制经济、尤其是国有资产进行估价的一门学科。
国有资产评估的目的是为了保护国有资产的安全与增值，使国有资产能够在市场中发挥应有的作用。
二、国有资产评估的重要性国有资产评估的重要性体现在以下几个方面：1. 提供决策依据：国家的政策决策需要有科学有效的依据，国有资产评估在此中起到了重要的作用。
通过对国有资产的评估，政府能够更好地了解国有资产的价值状况，为政策的制定提供有力支撑。
2. 实现国有资产的流转：国有资产评估有助于国有资产的流转和优化配置，进而加快国有经济的改革和发展。
通过对资产的评估，政府可以选择合适的流转方式，促进国有资产在市场中的价值最大化。
3. 防范国有资产流失：国有资产的流失是一个重大的问题，国有资产评估能够帮助政府及时发现和解决国有资产流失的问题。
通过对资产的评估，政府可以及时发现国有资产的状况，采取措施保护国有资产的安全。
三、国有资产评估的影响因素国有资产评估受到许多因素的影响，包括但不限于以下几个方面：1. 市场的影响：市场的供求关系和行情波动对国有资产的评估具有重要影响。
市场的繁荣将会使资产价格上升，反之亦然。
因此，评估师需要全面了解市场动态，将市场变化因素纳入评估模型中。
2. 资产所在地的影响：资产所在地的经济情况、土地价格、社会环境等因素都会对国有资产的评估造成影响。
第二章 资产评估基础理论 《资产评估：理论与实务》PPT课件
第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值
在0时点之前虚设一期，假 设其起点为0′，同时在第三 年末虚设一期存款，使其满 足普通年金的特点，然后将 这期存款扣除。
即付年金终值系数是在普通年金终值系数的基础上，期数加1，系数减1
这里强调的是“特定的价值”, 特定的资产评估使用特定的价值类型,在资产评估中,要避免没 有限定条件的价值类型。
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第二章 资产评估基础理论
第二节 资产评估价值类型
一、资产评估目的对价值类型的约束
二、价值和价格 三、资产评估的价值类型 (一)资产评估的价值类型概念
资产评估中的价值类型是指资产评估结果 的价值属性及其表现形式,是对资产评估的 一个质的规定。
(1 i)n 1 i(1 i)
1 1
PVIFAi,n
(1 i) n i
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 先付年金每次收付款的时间不是在期末，而是在期初。 先付年金货币时间价值的计算包括两个方面：终值和现值。
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值 在n期普通年金终值的基础上乘上（1+i）就是n期即付年金的终值。
FVX(即FV付AA)n A (FF/VAI,FiA, ni,)n (1 i)
普通年金终值系数 （年金终值系数）
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 三、年金 定期收付,即每隔相等的时间段收款或付款一次 金额相等,即每次收到或付出的货币金额相等 (一)普通年金的货币时间价值计算 普通年金又称后付年金,是指每次收付款的时间都发生在年末。
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资产评估基本理论与方法刘玉平一、我国资产评估的管理体制（一）我国资产评估业的发展1、1991年11月16日，《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）颁布。
该办法目前仍是指导资产评估行业最高、最重要的法规。
2、1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国的资产评估开始由政府管理向行业管理过渡。
3、1995年10月，注册资产评估师制度建立。
4、1996年5月，《资产评估操作规范意见(试行)》颁布。
资产评估的实务操作均依照该意见执行。
5、2001年12月31日，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知，将原来的审核制变为核准制、备案制，实质上意味着我国的资产评估由政府管理转变为政府监管下的行业自律管理。
评估报告是否予以格式化的问题应当考虑需求者的变化，服务于政府管理目的的评估报告应当要求格式化，服务于一般企业交易行为的评估报告可以是非格式化的。
评估报告的确认问题随着国有资产管理体制的转变而变化，目前，国有资产管理部门作为国有资产的所有者，应当对评估报告予以确认。
6、2004年2月25日，中国资产评估准则体系初步形成，分为四个层次：基本准则（包括《资产评估基本准则》和《资产评估职业道德准则》）；具体准则（《无形资产评估准则》、《不动产评估准则》和《机器设备评估准则》）；指南（针对一些特殊问题）；指导意见（包括《企业价值评估指导意见》和《不良资产评估指导意见》）。
（二）资产评估改革的现状1、1998年的脱钩改制2、部门管理与资产评估业的统一管理3、评估法律、法规与评估准则4、资产评估作用的发挥与诚信建设二、资产评估的特点（一）资产评估的涵义1、资产评估，是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
2、评估要素：（1）资产评估的主体：是指从事资产评估的机构和人员，即具有资产评估资格的中介机构和注册资产评估师。
（2）资产评估的客体：是指待评估的资产，即评估的具体对象。
（3）资产评估的依据：是指评估所遵循的法律、法规、经济文件、重大合同协议以及其他参考资料。
一般包括行为依据、法规依据、产权依据和取价依据四部分。
（4）资产评估的目的：分为一般目的和特定目的。
其中，资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值；特定目的也称为经济行为。
经济行为不同，即特定目的不同，会导致所选择的价值类型不同，从而评估值也不同。
（5）资产评估的原则：即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，包括工作原则和经济原则。
（6）资产评估的程序：可以从广义和狭义两个角度来理解。
★广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
★狭义的资产评估程序是指评估机构自接受评估项目委托起到提交评估报告的工作顺序，一般包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总以及评估报告提交等几个阶段。
在财政部《关于改革国有资产管理方式加强资产评估监督管理工作意见》中，评估程序是指评估工作是按照一定的逻辑进行的，评估师所承担风险的大小取决于其是否按照规范的评估程序进行了评估。
（7）资产评估的价值类型：评估结果是质与量的统一，因此评估报告中不能只计算价值量，还必须指明是什么价值。
（8）资产评估的方法：主要有市场法、成本法和收益法。
（二）资产评估与会计计价的区别1、二者发生的前提条件不同：资产评估是以会计主体变更、持续经营中断为前提条件的，资产评估中的资产确认和评价主要遵循现值原则；会计以持续经营、会计主体不变为前提，会计记账中的资产确认与计价遵循历史成本原则。
2、二者的目的不同：资产评估是就资产论权益，资产评估的总体目标是为资产交易而服务的；会计是就资产论资产，会计工作的总体目标是为企业的管理而服务的。
必须引起注意的是，国有资产的低评会导致国有资产的流失，但高评也会导致流失。
因为评估只是一个手段，若评估结果给委托方传递了错误的信号，则原本应当发生的经济行为就可能无法发生，国有资产也就无法保值、增值。
3、执行操作者不同：资产评估的执行操作者是独立于企业之外的专门的评估机构和评估人员；会计工作的执行操作者是企业内部的财会人员。
三、资产评估中资产的界定（一）资产的涵义与类别1、资产的涵义国际评估准则认为，资产评估中的资产涵义并不等同于会计中的资产涵义。
例如，人力资源在会计中并不计算其价值，但却是企业经营活动中的一项重要资产。
资产评估中的资产是指特定权利主体拥有或控制的（指具有排他性、获得该资产需要花费代价），并能给特定主体带来未来经济利益的经济资源，因而是一种权利、一种获利能力。
2、资产的类别（1）按存在形态可以分为有形资产和无形资产：★有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等；★无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
（2）按是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
（3）按能否独立存在可以分为可确指资产和不可确指资产：★可确指资产是指能独立存在的资产，包括有形资产和除商誉以外的无形资产；★不可确指资产是指不能脱离企业而单独存在的资产，如商誉。
（二）不良资产的界定（目前尚无明确定义）1、债转股、不良债权：由不良贷款形成的资产不能认定是不良资产。
2、净资产与所有者权益的区别：所有者权益是“质”与“量”的统一。
净资产只是对所有者权益“量”的衡量，所有者权益还意味着一种权利与义务。
因此，净资产为零，但是所有者权益并非为零。
（三）资产重组与资产评估资产评估是建立在资产重组方案的基础上的，是否属于包装上市（重组过度）主要取决于资产与收益的匹配关系。
（四）资产评估与资产处置资产处置依赖于资产评估的结果，但评估结果不能受制于资产处置的要求。
例如，无形资产的评估值不能受其占出资额比重的影响；也不能因为证监会规定企业改制上市时商誉不能折价入股，而将商誉的评估值定为零。
四、资产评估的特定目的（一）基本涵义资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为，如资产转让、企业兼并、企业出售、股份经营、企业清算、抵押担保、债务重组等。
通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
《国有资产评估管理若干问题的规定》对国有资产占有单位发生的何种经济行应当对相关资产进行评估做出了具体规定。
（二）特定目的的地位与作用1、资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及的资产范围必须接受资产业务本身的制约。
2、资产评估特定目的是选择价值类型的重要依据。
特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。
需要指出的是，资产评估特定目的并不是选择价值类型的唯一依据，评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各方当事人的状况以及资产自身的状态等，都可能对价值类型的选择产生影响。
五、资产评估的价值类型（一）价值类型的涵义资产评估的价值类型是指资产评估价值的质的规定性，即评估价值内涵，是资产评估价值形式的具体化。
（二）价值类型的作用1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。
《国际评估准则》中指出：“专业评估师应避免使用未限定的‘价值’概念。
而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。
”“在运用和理解评估时，明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响。
”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。
价值类型指的是评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。
2、价值类型制约资产评估方法的选择。
价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。
国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。
现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。
应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的，我国之所以采用成本法较多，主要是受制于市场条件。
因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，《国际评估准则》中指出：“评估市场价值的最常见的方法包括市场（比较）法、收益资本化或现金流折现法（收益法）以及成本法。
”3、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。
评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。
这样也可以规避评估师的责任。
（三）价值类型的研究动态经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面达成共识：1、价值类型可以说明评估价值的涵义、是评估值“质”的规定；2、价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；3、评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断和确定资产评估价值的基础，但不是唯一依据；4、每一种价值类型必须予以明确的定义。
（四）价值类型的分类可以划分为（典型）市场价值和非典型市场价值1、（典型）市场价值资产评估中，以《国际评估准则》为代表的价值类型中，所称市场价值是狭义的。
《国际评估准则》中，市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
2、非典型市场价值（又称市场以外的价值）根据《国际评估准则》、《专业评估执业统一准则》（美国）以及国外有关资产评估论著，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下几种：（1）在用价值在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。
（2）投资价值投资价值不是指被投资资产的价值，因为资产价值强调最佳、最有效使用，这对不同投资者而言是不同的。
因此，投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。